汪傳雷　胡夢(mèng)文　汪濤

[摘 要]本文在介紹我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，分析我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)需求旺盛、多種所有制企業(yè)紛紛跑馬圈地、電商與房地產(chǎn)商分庭對(duì)抗的特點(diǎn)，結(jié)合物流地產(chǎn)四種模式比較，梳理物流地產(chǎn)與物流園區(qū)概念混淆，物流地產(chǎn)市場(chǎng)供需不匹配、外資企業(yè)加劇國(guó)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力、物流地產(chǎn)缺乏人才等問題，最后針對(duì)存在的問題，提出明確物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語、吸收消化物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)為我所用、強(qiáng)化物流地產(chǎn)發(fā)展的政策支持、確保物流地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)緊扣市場(chǎng)需求、加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)等應(yīng)對(duì)之道。

[關(guān)鍵詞]物流地產(chǎn)；物流園區(qū)；運(yùn)營(yíng)模式

[中圖分類號(hào)]F259 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）27-0013-04

1 引 言

物流地產(chǎn)，是開發(fā)商以贏利為目的，根據(jù)客戶需求，選擇合適的地點(diǎn)，投資、建設(shè)所需的物流設(shè)施設(shè)備，在合適的時(shí)間，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售、出租和物業(yè)服務(wù)等方式為客戶提供專業(yè)化物流設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)，包括與物流業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)以及配套物業(yè)設(shè)施，與客戶建立密切的關(guān)系，供客戶開展物流業(yè)務(wù)。常見的物流地產(chǎn)開發(fā)商涉及房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、物流投資基金等，客戶主要包括制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)及其配套服務(wù)企業(yè)如國(guó)際貨代企業(yè)、報(bào)關(guān)報(bào)檢企業(yè)等。物流地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)的物流設(shè)施主要包括物流園區(qū)、物流基地、物流中心、配送中心、分撥中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心等形態(tài)。物流地產(chǎn)是由美國(guó)普洛斯公司20世紀(jì)80年代提出來的，我國(guó)物流地產(chǎn)2002年起步于長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲。2003年，美國(guó)普洛斯公司挺進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)后，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速，呈現(xiàn)迅速發(fā)展態(tài)勢(shì)。

目前，涉及物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)、物流聚集區(qū)、物流園區(qū)等，名詞層出不窮，但我國(guó)物流地產(chǎn)尚沒有規(guī)范的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計(jì)報(bào)告。根據(jù)2012年中國(guó)物流與采購(gòu)協(xié)會(huì)的第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查，全國(guó)共有754家物流園區(qū)，其中：已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的348家，占46%；正在建設(shè)的241家，占32%；處于規(guī)劃中的165家，占22%。從物流園區(qū)的區(qū)域分布看，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139 家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128 家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98 家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93 家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93 家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84 家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63 家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56 家。2013年《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》將物流園區(qū)布局城市分為三級(jí)，確定一級(jí)物流園區(qū)布局城市29個(gè)，二級(jí)物流園區(qū)布局城市70個(gè)。

關(guān)于我國(guó)物流地產(chǎn)的研究主要涉及如下幾個(gè)方面。韓煒比較物流地產(chǎn)同商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)之異同，探討物流地產(chǎn)的內(nèi)涵，分析普洛斯的物流地產(chǎn)運(yùn)作模式及物流地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)新戰(zhàn)略。孟玉飛在介紹我國(guó)物流地產(chǎn)和國(guó)外物流地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r基礎(chǔ)上，對(duì)比國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，提出我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展過程中需要注意的問題。陳建校和方靜認(rèn)為高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化物流設(shè)施的市場(chǎng)需求，使得物流地產(chǎn)成為我國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資熱點(diǎn)，進(jìn)而在介紹物流地產(chǎn)的內(nèi)涵與運(yùn)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，分析物流地產(chǎn)現(xiàn)狀及其問題，提出對(duì)策建議。薛東、孫玉梅、許炳恩根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，提出影響物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要因素。目前，物流地產(chǎn)開發(fā)商由外資為引導(dǎo)，部分國(guó)企物流公司、民營(yíng)地產(chǎn)公司和電商企業(yè)開始積極介入該市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展空間大，呈現(xiàn)群雄逐鹿的局面。

2 物流地產(chǎn)的特點(diǎn)

2.1 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化的加速推進(jìn)和大流通體系建設(shè)發(fā)展，物流地產(chǎn)需求旺盛。一方面，跨國(guó)公司深入中國(guó)發(fā)展，對(duì)物流設(shè)施設(shè)備的需求推動(dòng)物流市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)物流地產(chǎn)的需求迫切，如精密儀器行業(yè)、進(jìn)口汽車及其配件行業(yè)、藥品及食品、品牌服裝和鞋包行業(yè)等。另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)國(guó)企和民企的采購(gòu)量持續(xù)走高，加之國(guó)內(nèi)快速消費(fèi)品城市配送、家居和家用電器等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的物流地產(chǎn)及其物流設(shè)施設(shè)備提出新需求。

2.2 多種所有制企業(yè)紛紛跑馬圈地

物流地產(chǎn)，土地是核心。自普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外物流地產(chǎn)投資商在我國(guó)發(fā)展迅速。澳大利亞麥格理集團(tuán)的中國(guó)策略涉及物流中心項(xiàng)目，新加坡豐樹信托投資基金已經(jīng)在無錫、天津、上海等地開發(fā)建立物流地產(chǎn)項(xiàng)目，美國(guó)安博置業(yè)有限公司在中國(guó)已經(jīng)啟動(dòng)物流地產(chǎn)投資活動(dòng)。2012年10月25日，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商、全球最大的上市工商業(yè)地產(chǎn)基金管理公司之一的嘉民集團(tuán)（Goodman）宣布，旗下物流地產(chǎn)基金收購(gòu)上海外高橋保稅區(qū)的一座雙層坡道式倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，該設(shè)施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉(cāng)儲(chǔ)空間。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、蘇州及嘉興等7個(gè)市場(chǎng)投資17個(gè)物流項(xiàng)目，出租率達(dá)98.2%。同時(shí)，中外運(yùn)、中遠(yuǎn)、中儲(chǔ)、中鐵以及傳化、林安、安得、淮礦等國(guó)企和民企加速布局，形成錯(cuò)綜復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

2.3 電商與房地產(chǎn)商分庭對(duì)抗

隨著互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)發(fā)展，電子商務(wù)和物流業(yè)加速融合，2009年京東商城自購(gòu)1450畝土地建設(shè)物流中心，2012年阿里巴巴聯(lián)合多家企業(yè)斥巨資成立菜鳥公司打造物流網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商不甘落后，一些房地產(chǎn)開發(fā)商如珠江、華南城、寶灣等對(duì)物流地產(chǎn)由興趣轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施。電商大佬與房地產(chǎn)巨頭一方諳熟物流倉(cāng)儲(chǔ)的管理，一方擅長(zhǎng)地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)，各自擁有著不可替代的專長(zhǎng)，形成兩股勢(shì)力分庭對(duì)抗的局面。

3 物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

目前，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要有四種。

3.1 地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些工業(yè)地產(chǎn)商作為物流地產(chǎn)投資的開發(fā)主體，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求，在選址、取得土地并設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)完成相關(guān)物流設(shè)施，或者按照客戶的具體要求購(gòu)買、改造既有的物流設(shè)施后，再長(zhǎng)期出租給客戶，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他們?cè)谌蚍秶鷥?nèi)投資建設(shè)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，出租給客戶并提供物業(yè)管理服務(wù)，但不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。截至2013年6月，普洛斯已進(jìn)入中國(guó)29個(gè)主要樞紐城市，主導(dǎo)和參與的物流園區(qū)數(shù)量達(dá)103個(gè)，租賃面積超過1150萬平方米。

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)的前期，憑借自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)劃、資源整合和開發(fā)建設(shè)，能有效幫助物流企業(yè)節(jié)約開發(fā)建設(shè)成本。缺點(diǎn)是：地產(chǎn)公司缺乏物流專業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇的物流環(huán)境，可能出現(xiàn)定位不準(zhǔn)、地產(chǎn)營(yíng)銷不利現(xiàn)象。特別地，若小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)想利用此模式，可能難以承擔(dān)過高成本。

3.2 物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式

物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，是指物流企業(yè)是物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，結(jié)合自身物流業(yè)務(wù)的需要，根據(jù)物流設(shè)施市場(chǎng)需求，進(jìn)行設(shè)施規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，擁有并運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)設(shè)施，一部分留作自用滿足自身物流業(yè)務(wù)需要，其余部分采用租賃合同方式為其他企業(yè)提供物流設(shè)施租賃和物業(yè)管理服務(wù)。國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)采用該模式，如上海百聯(lián)集團(tuán)、大商集團(tuán)等。其中，上海百聯(lián)（集團(tuán)）有限公司于2003年4月24日正式揭牌開業(yè)，由上海一百（集團(tuán)）有限公司、華聯(lián)（集團(tuán)）有限公司、上海友誼（集團(tuán)）有限公司、上海物資（集團(tuán)）總公司歸并而成。百聯(lián)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)和物流作為集團(tuán)的支撐業(yè)務(wù)，實(shí)行“集團(tuán)總部—事業(yè)部—經(jīng)營(yíng)公司”三層次的、以戰(zhàn)略管控為主的管理模式，設(shè)立八個(gè)事業(yè)部四個(gè)中心，以增強(qiáng)管理的有效性。

物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：物流企業(yè)進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，具有較豐富的物流專業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以解決物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問題，且能獲得物業(yè)折舊費(fèi)享受稅收減免的好處。缺點(diǎn)是：在市場(chǎng)規(guī)劃時(shí)缺乏經(jīng)驗(yàn)，資源整合和開發(fā)建設(shè)不足，非專業(yè)化管理導(dǎo)致水平較低，開發(fā)建設(shè)成本偏高。

3.3 地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)直接合作型運(yùn)營(yíng)模式

地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)合作型運(yùn)營(yíng)模式，是指地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)通過合作協(xié)議等契約方式成立物流地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同出資，合作經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮各自所在領(lǐng)域的比較優(yōu)勢(shì)，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求提供一系列的物流設(shè)施咨詢、租賃和物業(yè)管理等服務(wù)，按照協(xié)議進(jìn)行項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)分配。典型代表如華南城投資開發(fā)的合肥華南城等。合肥華南城與乾龍物流有限公司運(yùn)用該種模式，由乾龍物流有限公司專門組織全國(guó)、省內(nèi)多條貨運(yùn)專線、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的倉(cāng)儲(chǔ)物流網(wǎng)絡(luò)，為入駐華南城的商戶服務(wù)，主要功能包括公共倉(cāng)庫(kù)群、加工倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綜合性貨運(yùn)代理市場(chǎng)等。

地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)直接合作型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：二者的結(jié)合使得物流地產(chǎn)既具地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)、又具物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)的好處，有利于面對(duì)復(fù)雜的物流市場(chǎng)環(huán)境。缺點(diǎn)是：合作前期可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，合作企業(yè)因利益較勁，在物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后期，出現(xiàn)利益糾紛，難以長(zhǎng)期維持繼續(xù)合作的局面。

3.4 第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商的間接合作型運(yùn)營(yíng)模式

通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)招商和管理，開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)收益也由第三方代為審查且根據(jù)協(xié)議分配。典型代表如中國(guó)騰輝控股集團(tuán)投資參與建設(shè)的合肥商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)項(xiàng)目。中國(guó)騰輝控股集團(tuán)是集企業(yè)控股、投資管理、建設(shè)工程、地產(chǎn)物流、傳媒貿(mào)易等多元化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理的集團(tuán)公司，下設(shè)六家控股子公司，以江浙滬為營(yíng)運(yùn)中心，開展全國(guó)性業(yè)務(wù)。

第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商的間接合作型運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是：兩個(gè)企業(yè)可以省去尋找合作伙伴的時(shí)間，兩個(gè)企業(yè)的合作既具市場(chǎng)規(guī)劃、資源整合、開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，也具有較豐富的物流專業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。缺點(diǎn)是：兩個(gè)企業(yè)的合作，對(duì)第三方提出嚴(yán)格的要求，第三方必須充分了解兩個(gè)企業(yè)，客觀公正協(xié)調(diào)兩個(gè)企業(yè)合作利益，才能確保有效運(yùn)行。

3.5 物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較

結(jié)合上述四種模式，比較四種模式如下表所示?？梢?，物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式、物流商和地產(chǎn)商合作運(yùn)營(yíng)模式（無論是直接合作還是通過第三方牽頭），他們具有物流專業(yè)知識(shí)和物流運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。物流商和地產(chǎn)商合作運(yùn)營(yíng)模式、地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式在市場(chǎng)規(guī)劃、資源整合和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方面，具有經(jīng)驗(yàn)。

物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式與地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式各具優(yōu)勢(shì)，而物流商與地產(chǎn)商合作模式，最大的不同是前期存在信用風(fēng)險(xiǎn)，后期又可能出現(xiàn)利益糾紛。第三方模式引導(dǎo)解決物流商與地產(chǎn)商間的風(fēng)險(xiǎn)問題，自身可能承擔(dān)巨大的責(zé)任。

4 我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展面臨的焦點(diǎn)問題

4.1 物流地產(chǎn)與物流園區(qū)概念混淆

物流地產(chǎn)2002年開始在中國(guó)興起，而中國(guó)物流園區(qū)最早于1998 年出現(xiàn)于深圳平湖物流基地。由于物流業(yè)造詞運(yùn)動(dòng)此起彼伏，致使物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語的概念、性質(zhì)混為一談，如物流地產(chǎn)是不是物流園區(qū)所占的土地？物流園區(qū)是不是比物流地產(chǎn)的占地面積大？物流地產(chǎn)和物流園區(qū)是不是同一種實(shí)體的不同說法？由于概念的混淆，政府管理和服務(wù)缺乏針對(duì)性，導(dǎo)致促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策難以落實(shí)，部分企業(yè)處于觀望狀態(tài)，出現(xiàn)難以抉擇等問題。

4.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給不匹配

物流地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)物流地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，可能出于以下種種原因，致使地產(chǎn)發(fā)展定位不明確：一是利益導(dǎo)向，物流地產(chǎn)商為了追逐滿足市場(chǎng)發(fā)展迅速行業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求，盲目追求土地面積大小。二是缺乏詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，不同城市的人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、市政建設(shè)規(guī)劃不同，部分地區(qū)某類物流地產(chǎn)達(dá)到飽和狀態(tài)，部分地區(qū)急需某種行業(yè)的物流地產(chǎn)，還有部分地區(qū)出現(xiàn)某種行業(yè)的物流地產(chǎn)過剩，但因?qū)κ袌?chǎng)實(shí)際物流需求不明確，加劇項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)。三是缺乏與城市規(guī)劃有效銜接，致使交通線路銜接不暢、倉(cāng)儲(chǔ)類型配套設(shè)施不全、運(yùn)輸效率較低、中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)難以實(shí)現(xiàn)等。

4.3 外資企業(yè)加劇國(guó)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力

目前，亞洲最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商普洛斯、全球最大“物流地產(chǎn)開發(fā)商”之一的美國(guó)安博地產(chǎn)、澳大利亞最大的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司之一同時(shí)又是全球最大的工業(yè)地產(chǎn)基金管理人之一的嘉民集團(tuán)、因地制宜地推出高性價(jià)比倡導(dǎo)持續(xù)性環(huán)保理念的蓋世理公司等外資企業(yè)，紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，與央企、地方國(guó)企、民企同臺(tái)共舞，人力資源、資金實(shí)力、物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)理念不同的各種物流地產(chǎn)主體相互交織，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

4.4 企業(yè)對(duì)土地占而不建或擅自改變用途

自2001年來，中央政府和地方政府紛紛出臺(tái)不同程度扶持物流業(yè)發(fā)展的政策措施，但是地方政府和企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行實(shí)施中往往偏離既定的途徑。例如，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕13號(hào)）第一條規(guī)定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅”及其他優(yōu)惠相關(guān)政策。很多企業(yè)以獲取優(yōu)惠為目的，進(jìn)軍物流地產(chǎn)，一旦獲得土地使用權(quán)，卻采取占而不建的圈地行為，等到土地升值，再變賣出去，從中獲得高額利潤(rùn)；或者企業(yè)占有土地后再想方設(shè)法改變土地用途，將獲得的物流用地轉(zhuǎn)向純商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)方向，使物流業(yè)政策大打折扣。

4.5 物流地產(chǎn)缺乏人才

隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，物流地產(chǎn)人才短缺顯得緊迫，同時(shí)伴隨著中級(jí)和初級(jí)的物流工程師和技術(shù)人才匱乏。目前尚沒有專門的物流地產(chǎn)方面專業(yè)書籍，也沒有高校專門開設(shè)物流地產(chǎn)課程，嚴(yán)重阻礙物流地產(chǎn)的健康發(fā)展。

5 促進(jìn)物流地產(chǎn)健康發(fā)展的應(yīng)對(duì)之道

5.1 明確界定和規(guī)范使用物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語

物流園區(qū)是為滿足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)?；锪餍枨?，依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是由統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)主體管理、眾多物流業(yè)者經(jīng)營(yíng)的物流運(yùn)作集結(jié)地，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)[12]。物流地產(chǎn)與物流園區(qū)存在的區(qū)別是：一是物流園區(qū)更多是政府規(guī)劃建設(shè)，或政府給予支持，而物流地產(chǎn)主要是企業(yè)主導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)多；二是物流園區(qū)比物流地產(chǎn)更傾向于注重城市綜合發(fā)展，物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合市場(chǎng)需求，考慮城市發(fā)展，如《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》是物流園區(qū)的政策綱領(lǐng)性文件，而物流地產(chǎn)尚無此待遇。國(guó)家應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)明確界定物流園區(qū)、物流地產(chǎn)、物流基地、物流中心等相關(guān)概念術(shù)語，政府官方文件以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語界定進(jìn)行使用，防止概念不清，引發(fā)不必要的爭(zhēng)議。

5.2 廣泛吸收消化物流地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)為我所用

學(xué)習(xí)國(guó)外巨頭開發(fā)物流地產(chǎn)的方法和經(jīng)驗(yàn)，洋為中用，先為后用，選擇性地學(xué)習(xí)和借鑒，如沃爾瑪子公司蓋世理公司推出高性價(jià)比可持續(xù)性措施的環(huán)保理念應(yīng)用于物流地產(chǎn)項(xiàng)目。中國(guó)物流地產(chǎn)商應(yīng)積極從環(huán)境角度實(shí)踐物流地產(chǎn)，倡導(dǎo)“綠色物流地產(chǎn)”、“可持續(xù)物流地產(chǎn)”等，同時(shí)努力應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)以及智能技術(shù)于物流地產(chǎn)項(xiàng)目，走有中國(guó)特色的物流地產(chǎn)之路。

5.3 強(qiáng)化物流地產(chǎn)發(fā)展的政策支持

2001年至今，我國(guó)頒發(fā)和實(shí)施的涉及物流業(yè)的政策文件有《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》（國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行〔2001〕189號(hào)）、《關(guān)于開展試點(diǎn)設(shè)立外商投資物流企業(yè)工作的有關(guān)問題的通知》（外經(jīng)貿(mào)資一函〔2002〕615號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的意見》（發(fā)改運(yùn)行〔2004〕1617號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)流通法律工作的若干意見》（商法發(fā)〔2005〕400號(hào)）、《商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代化物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》（商改發(fā)〔2008〕53號(hào)）、《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2009〕8號(hào)）、《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕13號(hào)）等，但專門涉及物流地產(chǎn)方面卻很少。政府應(yīng)在物流地產(chǎn)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等多方面進(jìn)行綜合性研究，擬定具有操作性、規(guī)范性政策，防止地產(chǎn)商單純?nèi)Φ卦靹?shì)、圈而不開、開而不發(fā)現(xiàn)象，強(qiáng)化對(duì)專業(yè)性領(lǐng)域強(qiáng)、富有代表性的物流地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督與考核，促進(jìn)物流地產(chǎn)的有序開發(fā)和健康發(fā)展。

5.4 確保物流地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)緊扣市場(chǎng)需求

地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，結(jié)合地域特征和市場(chǎng)物流需求，選擇既滿足市場(chǎng)需求，又能充分利用地域優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)的定位，千方百計(jì)避免重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)，提升物流地產(chǎn)等級(jí)層次。各級(jí)政府應(yīng)結(jié)合五年和中長(zhǎng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，制定和實(shí)施物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并將物流地產(chǎn)納入其中，使物流地產(chǎn)規(guī)劃既著眼未來，又面向現(xiàn)實(shí)需求，優(yōu)化物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，整合物流地產(chǎn)資源，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的升級(jí)換代。

5.5 加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)

目前我國(guó)有許多高等學(xué)校開辦物流管理專業(yè)和物流工程專業(yè)，還有許多專業(yè)開設(shè)物流類課程，但幾乎沒有涉及物流地產(chǎn)的內(nèi)容，或者說物流地產(chǎn)知識(shí)微乎其微。因此，積極探討物流地產(chǎn)人才開發(fā)，優(yōu)化物流專業(yè)和課程內(nèi)容體系，將物流地產(chǎn)內(nèi)容充實(shí)其中，通過采用多種形式對(duì)物流地產(chǎn)人才進(jìn)行培養(yǎng)，促進(jìn)物流地產(chǎn)人才成長(zhǎng)。同時(shí)，針對(duì)物流地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)績(jī)效的提升需求，完善物流地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范考核，利用倒逼機(jī)制，對(duì)物流地產(chǎn)商的在職人力資源，推拉結(jié)合，通過“引進(jìn)來”和“走出去”方式，開展定期和不定期的培訓(xùn)活動(dòng)，提升能力，為物流地產(chǎn)健康發(fā)展提供人才保障。

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