李挺

摘要：基于中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有存量資源的整合、盤活，尤其是建設(shè)房屋租賃模式的的異地旅居養(yǎng)老服務(wù)體系，是目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個重要的可行方式，本文主要探索旅居養(yǎng)老的“租賃模式”的思路、操作模式、范本模型及實施路徑，期望為這一全新模式做具體探索。

關(guān)鍵詞：古鎮(zhèn)；旅居養(yǎng)老；房屋租賃；產(chǎn)業(yè)基金；示范模本

一、項目背景、業(yè)務(wù)內(nèi)容及相關(guān)要素描述：

未來的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，得盈利模式者得天下。旅居養(yǎng)老的“住房租賃模式”是指按照務(wù)實、系統(tǒng)、動態(tài)、有機結(jié)合等思維方式，將養(yǎng)老區(qū)別于目前流行的居家養(yǎng)老模式和異地購房養(yǎng)老的固有傳統(tǒng)模式，依托旅游區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、家庭旅館等現(xiàn)有或閑置房屋資源，由專業(yè)養(yǎng)老策劃或運營機構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、裝修后，統(tǒng)一出租給老年人旅居養(yǎng)老的一種創(chuàng)新養(yǎng)老模式，將養(yǎng)老鑲嵌、嫁接于古鎮(zhèn)現(xiàn)有的文化、居住、社會和運轉(zhuǎn)系統(tǒng)中。我們的業(yè)務(wù)范圍是著眼于我國國內(nèi)乃至全球人口日益老齡化并借以形成的龐大老年消費市場，為國內(nèi)外低齡、健康老年人提供低成本、接地氣、符合國情、操作性強、可復(fù)制推廣的基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有存量資源整合、盤活，尤其是房屋租賃模式的的異地旅居養(yǎng)老服務(wù)體系。

1、為養(yǎng)老、旅居機構(gòu)搭建經(jīng)營與內(nèi)部協(xié)調(diào)的統(tǒng)一管理系統(tǒng)，實現(xiàn)基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋租賃模式的養(yǎng)老、旅居機構(gòu)的連鎖推廣與經(jīng)營管理化，為老年人提供異地旅居養(yǎng)老系統(tǒng)。

2、為低齡、健康老年人提供異地旅居規(guī)劃設(shè)計、旅居日程及活動組織。選擇自然風(fēng)光秀美，適于旅居的（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）目的地，通過整合消費者鏈條、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、養(yǎng)老院、度假村、家庭旅館等適宜開展異地旅居和房屋、設(shè)施租賃的各種資源，構(gòu)造完整的老年人異地旅居服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。依托當(dāng)?shù)乩夏陞f(xié)會與民政部門，為國內(nèi)外老年人提供異地旅居養(yǎng)老服務(wù)。完善政企結(jié)合、校企結(jié)合、工學(xué)結(jié)合等模式，推進旅游、養(yǎng)老資源整合并發(fā)揮最大效益。

3、逐步實現(xiàn)以老年異地旅居養(yǎng)老業(yè)務(wù)為核心，對相關(guān)老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的介入?？蓭臃N植、養(yǎng)殖、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展。

4、特點：運營靈活、效應(yīng)連鎖，低成本、低風(fēng)險，多品種、多層次，周期短、見效快，模式特色、填補空白。

5、價值：商業(yè)+事業(yè)+政務(wù)+企業(yè)+機構(gòu)+組織+家庭+個人=經(jīng)濟收益高+社會效應(yīng)廣。

6、戰(zhàn)略聯(lián)盟：整合商+鎮(zhèn)政府+鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)平臺公司）+物業(yè)服務(wù)商+鎮(zhèn)居民+旅游相關(guān)企業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)業(yè).

7、前景：市場持久、需求龐大、規(guī)模空前、國家鼓勵、政府支持、社會關(guān)注、企業(yè)需要、個人需求。

二、市場容量與市場競爭：

1、老齡社會的到來為鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游進一步擴展了市場空間。人口老齡化是全球面臨的重要問題，直接影響各國經(jīng)濟并與每個人密切相關(guān)。我國2000年就已經(jīng)進入了老齡化社會。2015年將達到兩億。步入老齡后選擇何種養(yǎng)老方式是無法回避并需要解決的一個問題。

2、現(xiàn)有的居家養(yǎng)老、購房養(yǎng)老模式存在各種弊端。全國不乏大量以養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為名、實際僅為普通住宅或者高檔住宅增量開發(fā)的項目，其實質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進行單純住宅開發(fā)，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。無論哪種形態(tài)，當(dāng)前養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以增量投資開發(fā)住宅為主導(dǎo)，高投入、高消耗、簡單復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)的粗暴盈利模式，漠視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和事業(yè)的社會功能和文化內(nèi)涵、不考慮中國房地產(chǎn)過剩的基本事實，只能使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)陷入競爭激烈、同質(zhì)化問題嚴重、復(fù)合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強的怪圈。

3、人口老齡化會對傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，呼喚新的養(yǎng)老模式。隨著現(xiàn)代化社會家庭規(guī)模的日益變小，無論是家庭養(yǎng)老還是社會養(yǎng)老，采取單一的模式不是最佳的選擇，并且既不現(xiàn)實也不可能。建立起多元、多層次的供養(yǎng)體系和模式，是未來社會所遇到的最主要問題之一。隨著人們生活水平的提高，養(yǎng)老方式已從過去的居家養(yǎng)老、社區(qū)照料、機構(gòu)養(yǎng)老等逐步向旅游養(yǎng)生養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老等多元化方向發(fā)展。南“飛”過冬，北“漂”避暑，養(yǎng)生養(yǎng)老的同時還能旅游度假——如今，這種異地養(yǎng)生養(yǎng)老的新模式逐漸被越來越多的老年人所接受。

4、中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）的自然文化資源和閑置房源豐富，有較大的選擇余地，為推行旅居養(yǎng)老的模式創(chuàng)造了基本條件。時下各地開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，其中不乏各種環(huán)境優(yōu)美、文化深厚的民俗特色型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落），生態(tài)環(huán)境型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）、文化古村型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）、農(nóng)事體驗型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）、休閑功能型等鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）。且這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村落）現(xiàn)有大量閑置空置、房屋資源，可以大力選擇推行旅居養(yǎng)老的“租賃模式”，如在成都市幾千個村落里選擇100個左右的村莊，以一個村莊接待5千計，就可以達到50萬人次，至少有5億元的營業(yè)收入。

3、在我國的老年人中興起的“休閑養(yǎng)老”熱，氣候環(huán)境和消費水平是養(yǎng)老關(guān)注的重要因素。而親近自然，回歸自然的鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老休閑在其中扮演著非常重要的角色。中國古鎮(zhèn)——田園風(fēng)光般的美麗和寧靜，眾多的農(nóng)家點綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息，獨具風(fēng)味的古鎮(zhèn)民俗，構(gòu)成和諧的生活畫卷。廣大城市市民要“走出小天地，走進大自然”；同時，價格低廉是老年人選擇養(yǎng)老的重要考量因素。目前市場提供的養(yǎng)老產(chǎn)品主要為購房養(yǎng)老而顯得極為為昂貴。很多老年人可能需要把一生積蓄拿來買房。而古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老花費少、投資低，卻享受了高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，正適應(yīng)了老年人養(yǎng)老旅居市場的需求。

4、旅居養(yǎng)老模式可以拓寬農(nóng)村就業(yè)渠道，增加農(nóng)民收入；彰顯鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)優(yōu)勢，助力旅游崛起：在這里老人可以呼吸到最鮮新的空氣，飲用到最純凈的自來水，品嘗到最時鮮的蔬果，感受到最純樸的民風(fēng)；放大美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的成果，使老齡群體老有所養(yǎng)、老有所樂，構(gòu)建和諧社會。

總之，旅居養(yǎng)老模式是一種創(chuàng)新養(yǎng)老模式，可服務(wù)改善民生。旅居養(yǎng)老模式是一種易推廣、投入少、有市場、效益好、可借鑒、能連鎖復(fù)制的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品。在做好示范基地后，擴大規(guī)模，提升品質(zhì)，打響品牌，就可以占領(lǐng)市場，創(chuàng)造收益市場。助推旅居養(yǎng)老旅游業(yè)做大做強，成為當(dāng)?shù)刳s超發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，由于異地旅居養(yǎng)老目前在全球范圍內(nèi)都缺乏專業(yè)機構(gòu)運作，得益于專業(yè)機構(gòu)的參與和資源合作，作為先入者在階段時間內(nèi)項目不存在直接的市場競爭，并占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)與優(yōu)勢地位。

三、商業(yè)模型：

旅居養(yǎng)老租賃模式的本質(zhì)特征是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經(jīng)營導(dǎo)向，強調(diào)以客戶細分為支撐的精細化運營和以及戰(zhàn)略聯(lián)盟為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略擴張，注重精確制導(dǎo)與客戶通吃。

通過同時向養(yǎng)老旅居機構(gòu)和老年群體提供銷售與購買服務(wù)，可分別從以下方面獲取經(jīng)營收入。

1、通過向老年人提供異地旅居服務(wù)體系，收取一定比例的服務(wù)費用，這將是本項目收入的主要來源。

2、由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)派生出的各種醫(yī)、食、住、行、娛、游、保、體、教、就、配、購、咨、葬等各門類行業(yè)收益或間接收入。

3、本項目體現(xiàn)的是企業(yè)的項目運作能力和運營方的資產(chǎn)管理能力，通過后期強大的經(jīng)營和管理能力實現(xiàn)物業(yè)的長期回報，實現(xiàn)的是項目運營溢價和項目持續(xù)性經(jīng)營溢價及養(yǎng)老市場價值創(chuàng)造。運營方通過品牌的深度植入、專業(yè)化的項目運作、短平快的運作節(jié)奏、嚴格的成本控制、高效的資金流轉(zhuǎn)實現(xiàn)項目高效運營管理。

四、融資安排及方式：

天使投資或創(chuàng)業(yè)投資人民幣3000萬元，主要投入方向為：

1、第一批1-2個旅居目的地的老年旅居社區(qū)改造建設(shè)、旅居項目籌備規(guī)劃、運營與市場營銷。

2、信息系統(tǒng)的研發(fā)與完善優(yōu)化。

此外，可研究包裝本項目，爭取創(chuàng)建“中國旅居養(yǎng)老示范基地”，爭取項目資金的補助，由有關(guān)部門向財政爭取床位的補助資金。

五、利用產(chǎn)業(yè)基金模式介入入中國（古鎮(zhèn)）旅居養(yǎng)老項目建

設(shè)的方案設(shè)計簡介

（一）基金設(shè)立

1、旅居養(yǎng)老基金管理公司：

發(fā)起方出資比例：不超過30%

2、旅居養(yǎng)老發(fā)展基金：

募集規(guī)模：30億人民幣，分三期募集，每期10億元人民幣

基金形式：有限合伙，承諾制出資

投資方向：主要以資金服務(wù)商模式與各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作，參與旅居養(yǎng)老項目合作

投資收益：年回報約12%左右

投資期限：2+1年

（二）投資結(jié)構(gòu)

1、母基金層面：母基金管理公司和母基金均由發(fā)起方全資或部分參與；

2、子基金層面：

——母基金管理公司發(fā)起成立子基金管理公司，母基金出資占比不超過30%；

——母基金作為子基金基石投資者發(fā)起，母基金出資占比不超過總出資額的15%；

——子基金管理公司建立完善的基金管理體系，嚴格把關(guān)投前、投中、投后的風(fēng)險管理，確保投資人利益；收取基金管理費以及超額收益；并建立市場化薪酬獎勵體制。

——子基金出資人建立投資決策委員會，對子基金管理公司提出的投資建議做最終決策；

——子基金可按照投資人風(fēng)險偏好不同，建立不同投資比例的優(yōu)先、劣后分級機制，確保不同投資人的投資意愿和風(fēng)險控制得到最大滿足。

3、項目層面

——由當(dāng)?shù)乜h鄉(xiāng)政府平臺公司、母基金和子基金管理公司按照49：49：2的比例同出資成立項目公司，作為旅居養(yǎng)老項目的業(yè)主方。

——地方縣鄉(xiāng)政府通過會議紀(jì)要形式出具工作函，將旅居養(yǎng)老最終受益權(quán)鎖定到項目公司。

——項目公司作為借款方接收來自子基金的委托貸款，同時抵押100%股權(quán)給貸款方。

（三）決策機制

基本同于基金的通行決策機制

（四）風(fēng)險控制

1、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計：劣后級LP為優(yōu)先級LP出資提供風(fēng)險保障；

2、基金控股項目公司：嚴格監(jiān)管項目公司的資金流向、印章和重大合同等。

3、縣鄉(xiāng)政府出具書面承諾：當(dāng)?shù)乜h鄉(xiāng)政府及主管部門書面承諾項目收益第一時間支付基金的本金及收益，并提供縣鄉(xiāng)政府所屬平臺公司的連帶擔(dān)保責(zé)任；

4、確定收益的可靠性：政府同潛在投資商簽訂招商引資協(xié)議，鎖定項目未來的保底收入，反復(fù)測算項目的投資成本及收益。

5、基金項目均位于四川旅游有較大知名度的古鎮(zhèn)，投入古鎮(zhèn)建設(shè)的費用較少，更多的是對原有古鎮(zhèn)資源的整合費用、古鎮(zhèn)養(yǎng)老基地的運營費用和客戶市場的營銷費用，這些投入成本是可見、可控的軟投入，且花費較小。一旦本項目成立并復(fù)制、連鎖，將取得巨大的品牌效用、市場效用，則投資者將獲得各種市場衍生出來的收益。且項目發(fā)起方安排LP資金劣后退出，隱含有限保本義務(wù)。

（五）募集對象和投資方向

募集對象：

——希望獲得固定收益回報為主的投資機構(gòu)；

——希望獲得長期、穩(wěn)定回報的投資機構(gòu)；

——希望嚴格控制投資風(fēng)險的投資機構(gòu)

——希望參與政府合作開發(fā)項目的投資機構(gòu)

——可投資金額較大的投資機構(gòu)

具體包括：有意進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老事業(yè)，且認可古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老模式策劃書的的房地產(chǎn)商、物業(yè)公司、旅游公司、餐飲服務(wù)公司、酒店公司、醫(yī)療公司等各類戰(zhàn)略投資人或財務(wù)投資人。

募集資金可參與方向：

基金管理公司份額（可募集300萬至3000萬級別）

基金劣后級份額：（可募集600萬至2億元級別）

基金優(yōu)先級份額：（可募資300萬或以上）

六、示范基地運營策劃

（一）成立運營機構(gòu)：成立老年旅居服務(wù)中心（以下簡稱“服務(wù)中心”）為運營機構(gòu)。

（二）選址：xx鎮(zhèn)，借助當(dāng)?shù)?000多間特色農(nóng)房，依托當(dāng)?shù)刈匀恍沱惖木皡^(qū)。

（三）協(xié)作和支持：

1、爭取中國老年學(xué)學(xué)會和中國老年保健協(xié)會等權(quán)威機構(gòu)的支持與參與。

2、取得當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府的大力支持。

3、初期依靠團隊的自有資金與技術(shù)，著手老年旅居服務(wù)中心平臺的基礎(chǔ)建設(shè)和項目推介，其中包括部分日常運營內(nèi)容與老年養(yǎng)老旅居機構(gòu)經(jīng)營、管理內(nèi)部協(xié)調(diào)系統(tǒng)的開發(fā)。

4、可與國內(nèi)外養(yǎng)老機構(gòu)積極洽談旅居社區(qū)建設(shè)與客源合作。

（四）運營統(tǒng)一管理要素：實行在服務(wù)中心協(xié)調(diào)下的全統(tǒng)一管理、規(guī)范發(fā)展，包括：統(tǒng)一進行對外宣傳營銷；統(tǒng)一接團安排游客；統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一收費結(jié)算。

1、統(tǒng)一宣傳營銷。對外宣傳營銷工作全由服務(wù)中心統(tǒng)一組織實施，由服務(wù)中心統(tǒng)一制作宣傳資料、開展對外營銷。服務(wù)中心充分利用鄉(xiāng)野自然、空氣清新的生態(tài)優(yōu)勢，積極參加全國各種旅游交易會和各種旅游推介活動。在具體做法上，主要是把客源市場瞄準(zhǔn)大中城市，加大與全國大中城市團隊客源市場的對接，每年到全國各地旅行社走訪，向全國各地老年體協(xié)推介，積極與全國知名旅行社建立長期業(yè)務(wù)關(guān)系。

2、統(tǒng)一接團安排游客。xx鎮(zhèn)就像一個客房數(shù)量多、接待能力強的大型賓館，而服務(wù)中心就如賓館的總臺，承擔(dān)著接受游客預(yù)訂、統(tǒng)一分配房間的職能。服務(wù)中心掌握著全鎮(zhèn)農(nóng)家樂和房屋經(jīng)營戶的名稱、業(yè)主、房型、床位餐位數(shù)量，并對每戶信息情況進行編號。服務(wù)中心接受旅行社和游客的統(tǒng)一預(yù)訂。來鄉(xiāng)鎮(zhèn)游客由服務(wù)中心按照編號先后按順序分配到每一有房經(jīng)營戶，對有游客投訴的經(jīng)營戶，用不安排游客到他家住宿消費予以懲罰，確保服務(wù)質(zhì)

3、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。樹立“服務(wù)就是品牌”的理念，制定接待服務(wù)規(guī)范、清潔衛(wèi)生規(guī)范、安全保衛(wèi)規(guī)范、旅游安全制度、監(jiān)督投訴獎懲辦法等一系列管理制度。制定醫(yī)、食、住、行等各種規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營戶如果不執(zhí)行或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就要接受服務(wù)中心的管理和監(jiān)督。

4、統(tǒng)一收費結(jié)帳。收費標(biāo)準(zhǔn)由服務(wù)中心統(tǒng)一制定，如可定價為50元/人天（包括吃住，節(jié)假日統(tǒng)一加價5元），餐飲標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一定為八菜一湯（每桌可加送一菜）；游客費用統(tǒng)一由服務(wù)中心收取，客人離村鎮(zhèn)前，由“服務(wù)中心”統(tǒng)一向組團單位或租戶開具發(fā)票結(jié)算帳目，再由服務(wù)中心與各房主經(jīng)營戶統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)中心按比例提取管理費用。（作者單位：四川省社科院）