余衛(wèi)明

以登記的方式作為不動產(chǎn)權(quán)利享有和變更的依據(jù)，是現(xiàn)代城市文明發(fā)展的產(chǎn)物。

隨著房屋共有現(xiàn)象增多，特別是高層建筑的出現(xiàn)，其產(chǎn)權(quán)的明晰就越來越復(fù)雜。如果沒有明確的文字依據(jù)，產(chǎn)權(quán)明晰有時根本就沒有辦法進行。

法律的重要作用之一，是“定分止爭”，也就是確定物的權(quán)屬?！岸ǚ种範帯闭Z出《管子》“法者所以興功懼暴也，律者所以定分止爭也，令者所以令人知事也?！倍ǚ郑侵复_定名分；止爭，是指止息紛爭。

《慎子》曾舉例說明：“一兔走街，百人追之，分未定也；積兔滿市，過而不顧，非不欲兔，分定不可爭也?！?意思就是說，一只野兔在外面跑，后面很多人追想抓住它；但是市場上有很多兔子卻沒有人去抓去搶，為什么呢？因為前面的兔子權(quán)屬沒有定，而后面的兔子已經(jīng)有了歸屬。

現(xiàn)代社會，一般是由民法來確定物的歸屬。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、我國臺灣地區(qū)的《民法典》都對物的歸屬如何確定作了規(guī)定。我國大陸迄今沒有制定統(tǒng)一的民法典，從已有立法看，主要是由《民法通則》、《物權(quán)法》對其進行規(guī)定。

我國《物權(quán)法》的許多條文，直接就是對物的歸屬問題作出規(guī)定。如《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”第23條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

“動”與“不動”的區(qū)別

那么，怎么從法律上來確定物的歸屬呢？物的種類很多，其屬性也差別甚大。如房屋，它附著于土地之上，你沒辦法將它移動。雖然現(xiàn)代技術(shù)可將整棟房屋平移一定距離，但這要受房屋結(jié)構(gòu)、移動工具等因素的嚴格限制，且移動的距離總是有限。而一只手表，無論你怎么移動它的空間位置，它都能照常工作且價值不受影響?？梢姡课莺褪直淼膶傩跃痛嬖跇O大的差異。

正是基于物的這些特點，人們將物分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)。動產(chǎn)一般是指能夠移動而不損害其價值和使用價值的物，不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后就會改變其性質(zhì)、損害其價值的物。

那么，怎么來確定物的權(quán)屬？我們來看一個實例，某人住在某棟房屋內(nèi)并戴有一只手表，我們可否認為某人就是這房屋和手表的所有人？一般情況下，認為某人是其所戴手表的所有人應(yīng)無問題，但卻不能想當然地得出某人就是其所住房屋的所有人。手表作為動產(chǎn)，人們可以合理地推定該手表戴在誰的手上誰就是該手表的所有人。而且，這種推定在絕大多數(shù)情況下是符合實際情況的。但房屋作為不動產(chǎn)，則復(fù)雜得多，某人所住的房屋可能是自己的，也可能是租賃的，還可能是強占他人的。因此，某人要證明某一特定房屋是自己的，其居住該房屋的行為并無說服力，其基本的證明方式就是拿出該房屋的權(quán)利證書。

在現(xiàn)代社會，基于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的不同屬性，人們便通過不同的方式來確定其權(quán)利歸屬。對動產(chǎn)而言，所有者權(quán)利的證明方式是占有和交付。即誰占有某一動產(chǎn)，就推定其享有該動產(chǎn)的所有權(quán)；將動產(chǎn)交付給對方，即意味著該動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人。對不動產(chǎn)而言，則以登記和變更登記來證明其所有權(quán)的享有和轉(zhuǎn)移。不動產(chǎn)登記簿上登記是誰的名字，就推定其為該不動產(chǎn)的所有人；在不動產(chǎn)登記簿上變更權(quán)利人的名字，即意味著該不動產(chǎn)的所有權(quán)人發(fā)生了變更。

為什么要“登記”不動產(chǎn)

以登記的方式作為不動產(chǎn)權(quán)利享有和變更的依據(jù)，是現(xiàn)代城市文明發(fā)展的產(chǎn)物。在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會，居住在一定范圍內(nèi)的人彼此較為熟悉，哪塊地是誰家的，哪棟房是誰家的，彼此都很清楚，即使發(fā)生爭議，也可通過鄉(xiāng)鄰來證明。在我國的一些農(nóng)村，至今仍然存在建房后不到登記機構(gòu)辦理相關(guān)權(quán)利登記手續(xù)的情形。在他們看來，即使沒有登記，也有足夠的方式來證明自己是房子的主人，不用擔心其他人來提出權(quán)利要求。

但城市文明的發(fā)展，人們從熟人社會進入到陌生人社會，即使住同一棟樓、甚至住同一個單元，也老死不相往來，彼此間互不了解。同時，在城市同一建筑中的房屋共有現(xiàn)象增多，特別是高層建筑的出現(xiàn)，其產(chǎn)權(quán)的明晰就越來越復(fù)雜，如果沒有明確的文字依據(jù)，產(chǎn)權(quán)的明晰有時根本就沒有辦法進行。在此情形下，對不動產(chǎn)的權(quán)利狀況進行登記就成為必要。各國也就紛紛通過立法，明確不動產(chǎn)的權(quán)利公示方式為登記，我國也不例外。

不動產(chǎn)登記除了定分止爭的作用外，還可有效防止一物多賣、重復(fù)抵押的現(xiàn)象出現(xiàn)，進而保護交易安全。在沒有不動產(chǎn)登記的情況下，甲完全可以先將房屋賣給乙，然后又賣給丙，甚至再賣給丁。在此情形下，就必然損害到乙、丙、丁的利益，使不動產(chǎn)交易的安全缺乏保障。而在完善的不動產(chǎn)登記制度下，不動產(chǎn)的交易都必須經(jīng)過登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。如上例，乙、丙、丁只需到不動產(chǎn)登記機構(gòu)對該房屋的權(quán)屬關(guān)系進行查詢，即可知道該房屋的權(quán)利狀況，進而確定是否進行交易。可見，不動產(chǎn)登記也可有效保障不動產(chǎn)交易的安全。

同時，根據(jù)不動產(chǎn)登記的公信原則，在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)時，即使原登記有瑕疵，如果受讓人不知道且無義務(wù)知道該登記有瑕疵的，不動產(chǎn)受讓人仍可以取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，原所有人則只能要求有過錯的出讓人或登記機關(guān)承擔責任。如張三基于某種考慮，將自己所有的房屋登記在自己弟弟張四的名下，張四僅僅是名義上的所有人。如果張四以所有人的名義將房屋出售給王五，并辦理了登記手續(xù)，在此情形下，張三無權(quán)以真正所有人的身份主張該房屋買賣關(guān)系無效，而只能要求張四承擔無權(quán)處分的法律責任。

幾種另類的“不動”產(chǎn)

這里還應(yīng)注意的是，我國除了不動產(chǎn)須進行登記外，機動車、船舶、飛機等交通工具也須根據(jù)法律規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。

要求機動車、船舶、飛機等交通工具辦理登記手續(xù)，是當今世界各國的通例。之所以要求機動車、船舶、飛機等交通工具辦理登記，除由于其本身的價值較大外，更重要的是這些交通工具還涉及政府的行政管理、涉及社會公共利益、涉及發(fā)生事故時的責任承擔等問題。如機動車發(fā)生交通事故后，駕駛員棄車而逃，在此情形下如果沒有機動車的登記資料可查，尋找責任人就較為困難。

因此，要求機動車、船舶、飛機等交通工具辦理登記，有助于政府相關(guān)部門準確掌握這些交通工具的權(quán)屬關(guān)系和動向，在發(fā)生事故后能及時了解責任人的信息，以便于責任的厘清和受害人權(quán)益的保護。

正是基于上述各方面的考慮，機動車、船舶、飛機等交通工具雖然在性質(zhì)上屬于動產(chǎn)，但在管理上則要求其按照不動產(chǎn)的方式進行登記。