杜威

摘 要：經(jīng)歷了兩年的快速上漲后，房地產(chǎn)業(yè)的問題也變得越來越突出，房價過高、大套型住房比重過大和投資增長過快等三大突出問題浮出水面，本文對國內(nèi)房地產(chǎn)價格近幾年的發(fā)展和變化研究后，找到影響因素和分析影響其發(fā)展的經(jīng)濟學(xué)原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 ；房地產(chǎn)調(diào)控；土地供給；剛性需求

一、我國房地產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展

中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場。改革開放以來， 2000年建設(shè)部正式宣布住房實物分配在全國已經(jīng)停止；2002年，開始施行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌轉(zhuǎn)讓制度，從此土地出讓走向了一個更公開、公平的市場化道路；2003年，國務(wù)院首次正式明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由此開啟了房地產(chǎn)價格快速上漲的通道，經(jīng)歷了兩年的快速上漲后，房地產(chǎn)業(yè)的問題也變得越來越突出，房價過高、大套型住房比重過大和投資增長過快等三大突出問題浮出水面，國家出臺穩(wěn)定房價的八條意見，要求各地大力解決三大突出問題，終于房地產(chǎn)市場在2005年有一個短暫的調(diào)整；緊接著 3年的快速上漲，直到2008 年才被全球金融危機暫時打斷，2009年全年及

2010年初又開始了以一線城市為代表的新一輪更為瘋狂地上漲，而國家也開始了下一輪調(diào)控，而這一輪調(diào)控下，一線城市是量低而價不跌，而二三四線城市則應(yīng)聲大漲成為了新一輪漲幅的熱點，可見房地產(chǎn)業(yè)還處于焦灼狀態(tài)。

二、我國房地產(chǎn)價格上漲的特征分析

2009年以來，我國房地產(chǎn)價格上漲又呈現(xiàn)出了新的特征：

第一，一線城市漲幅放緩，二三線城市成焦點； 一線城市商品房的成交量減少，更多的人對調(diào)控政策的效果持觀望態(tài)度，根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團匯總的數(shù)據(jù)顯示，2011 年全國4月份新建商品房銷售量環(huán)比 3月下跌超過 20%。在強大的調(diào)控政策之下，據(jù)統(tǒng)計，2010年，各大銀行共計向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾 1000億的銀行授信，相比 2009年，下滑 60%，除信貸外，上市大門也基本緊閉，增發(fā)、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態(tài)，隨著一線城市限購令的出臺，中西部的二三線城市已然成為更多房企的布局熱點，與去年同期相比，2011年1月房價漲幅超過10%的城市有10個，全部為二三線城市。

第二，全國房價難稱泡沫，但部分城市房價收入比過高，風(fēng)險加??； 房價收入比過高，已然成為不可忽視的現(xiàn)實。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2010—2011）》，通過對全國 35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析，得出結(jié)論認為，中國二三線城市才是房價泡沫指數(shù)最高的―危險區(qū)，全國35個大中城市平均房價泡沫達 29.5% ，其中，二三線城市的泡沫開始高于一線城市。泡沫指數(shù)最高的前 7個城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實際價格比例在 50%以上。但全國房價收入比，雖略高于合理值卻仍處于合理范圍之內(nèi)，而局部地區(qū)則遠遠超過了合理的范圍。

第三，局部地區(qū)土地交易價格漲幅巨大，帶動周邊房產(chǎn)價格上漲； 有數(shù)據(jù)顯示，2012年3月一線城市土地出讓平均價格

8342 元/平方米，較2001年 3月上漲545.8%。三年內(nèi)，土地出讓價格漲幅巨大，各城市―地王‖頻出。房地產(chǎn)價格的上漲在面對地價這個因素上，存在著一種社會心理效應(yīng)，即預(yù)期的自我實現(xiàn)的過程。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，人們在不同程度上預(yù)期它的價格會上漲，而開發(fā)商預(yù)期有錢可賺，它就會持續(xù)買地、囤地作貯備，未來賺錢的資本。土地的需求上升，而供給又不足，所以作為理性人大家可以預(yù)計市場走向，土地價格將走強。在未來 2-5年內(nèi)，價格走強后土地建起來的房子的價格又將以一定價格加成形成樓面價格上，則房價會實現(xiàn)價格預(yù)期的自我實現(xiàn)。

三、引起房地產(chǎn)價格上漲的經(jīng)濟學(xué)分析

供給方面：（1） 土地供給有限，房地產(chǎn)企業(yè)無法按需生產(chǎn)； 土地作為自然資源的一種，數(shù)量有限，而土地供應(yīng)又是房地產(chǎn)供應(yīng)的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的首要因素。與此同時，土地還存在著閑置、被儲備甚至是蓄意囤積的現(xiàn)象，無法轉(zhuǎn)化成為房地產(chǎn)市場的供給，極大地限制了住房量的供應(yīng)。 根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2011 年全國住房用地計劃供應(yīng) 21.80萬公頃，與

2010 年全國住房用地供應(yīng)計劃（18.47萬公頃）和實際供地量（12.63萬公頃）相比，分別增加 18.5%和 72.6%，超過前兩年年均 10.17萬公頃的實際供地量。對比2004-2008年，土地的平均供地僅 5.465萬公頃。過去幾年的土地供應(yīng)量偏緊，土地供應(yīng)量小于實際住房銷售面積，這直接成為房地產(chǎn)價格上漲的主要原因之一。在加大土地供應(yīng)后，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象有望得到改善。（2）閑置土地量巨大以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理加速了房價上漲；國土部于2010年8月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年 5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地 3070宗，面積約18.84 萬畝。其中，閑置土地2815宗，面積 16.95萬畝，分別占比為 91.69%和

90%。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2009 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 23006萬平方米。據(jù)此計算，閑置的土地量可供開發(fā)半年，換個角度，如果閑置的土地開發(fā)完工就可以增加半年的供給量，這對于當(dāng)年價格來說，無異于是供給沖擊，必然會抑制房價上漲的幅度，甚至降低房價。據(jù)國土部國土利用管理司廖司長表示，從閑置土地分布來看，東部相對發(fā)達地帶所占的比例也占據(jù)多數(shù)，分別占總宗數(shù)和面積的 62.24%和 62.46%。而東部正好是房價供需矛盾最為嚴重以及房價上漲幅度最快的區(qū)域，這不完全是一個巧合，所以，閑置土地量巨大已然成為加速房價上漲的一個重要因素。（3）房地產(chǎn)企業(yè)通過賣方市場進行壟斷性定價； 根據(jù)波特五力模型的觀點，在房屋買賣的過程中，房企作為供給方，提供的產(chǎn)品占據(jù)買房生活成本的較大比例，對買方生活質(zhì)量非常重要。而個人購房者作為一個毫無市場勢力的角色，單個買主不可能成為供方的重要客戶，可以說完全沒有討價還價的能力。在這種強弱懸殊的對比下，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以對市場進行比較自主的壟斷性定價。而各個不同區(qū)域的房產(chǎn)在區(qū)位、設(shè)計、周邊設(shè)施等方面差異性較大，產(chǎn)品的有其不可替代性，所以，在定價時房企只要能基本結(jié)合當(dāng)時的市場環(huán)境不太過分，自主壟斷定價權(quán)非常明顯。自然，房地產(chǎn)價格就根據(jù)他們的需要進行調(diào)整，房價上升的快慢速度基本都在賣方的控制之下，而房價回落是他們不愿意見到的，所以，即使在現(xiàn)今最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，他們?nèi)阅艹删土康投鴥r不動的現(xiàn)狀。

需求方面：（1） 居民收入提高導(dǎo)致住房的有效需求得以釋放。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平顯著提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進又擴大了住房需求。這是房價保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因。然而，本文并不認為剛性需求是導(dǎo)致房價上漲不合理幅度的原因。相反，傳統(tǒng)理解的剛性需求無力支持高房價持續(xù)上漲，不過，卻能起到穩(wěn)定房價不會大幅下跌的作用。在房價快速增長超出絕大多數(shù)人支付能力的情況下，剛性需求就演變成了彈性需求。這也就是我們現(xiàn)在調(diào)控結(jié)果中出現(xiàn)量低價高的原因之一。當(dāng)房價開始下跌時，每下跌一定數(shù)額就會可以吸收在該價格下?lián)碛匈徺I力的人群，此時這部分人的彈性需求又重新轉(zhuǎn)化為了剛性需求，將降價的房源消化掉，從而穩(wěn)定了房價不出現(xiàn)大幅下跌。在不考慮其他因素影響時，這種剛性需求到彈性需求，彈性需求到剛性需求的轉(zhuǎn)化過程會導(dǎo)致房價變動的趨勢曲線是逐步上漲，中間夾雜著小幅下滑或者平穩(wěn)過渡的形態(tài)。（2） 民眾缺乏有效投資渠道，房地產(chǎn)成為理性選擇。在收入大幅增加的事實下，儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y的渠道卻并沒有隨之?dāng)U寬。在08年股市走向下坡路的時候，出于對資產(chǎn)增值保值的要求，從股市撤離的資金需要找到另外的投資門路，此時，面對日益高漲的通貨膨脹，購置房產(chǎn)成為了較富裕家庭的理性選擇。

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