易憲容

最近，住建部副部長仇保興在“兩會”期間表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤；但如果不注意調(diào)控，局部城市可能出現(xiàn)類似鄂爾多斯、溫州、海南的情況那樣。如果說把仇副部長的這個問題轉(zhuǎn)換成中國房地產(chǎn)市場崩盤的概率有多高，我們分析起來就方便了許多。

什么是房地產(chǎn)崩盤？就是指對于一個以投機投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場來說，市場的預(yù)期全面逆轉(zhuǎn)，從而使得住房市場的投資投機者逐漸地退出市場或離開市場，導(dǎo)致市場住房價格全面持續(xù)地快速下跌，住房銷售全面下降，即房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整。但是，由于住房是不動產(chǎn)，不會如股市崩盤那樣，突然間整個市場的價格全面快速地下跌，而往往會是在一個又一個的城市不斷地發(fā)生。也就是說，住房市場崩盤并非是全國性及連續(xù)的，而是個別的、分散的、不連續(xù)的。但是房地產(chǎn)市場崩盤的分散性、非連續(xù)性、個別性，其預(yù)期傳遞與影響又是連續(xù)與全國性的。所以，仇副部長所講的全國性的房地產(chǎn)市場崩盤當(dāng)然不會立即發(fā)生，但國內(nèi)有城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩盤，其預(yù)期的傳染是不可改變的。

房地產(chǎn)崩盤的條件是什么？有以下幾個前提條件：一是這個住房市場一定是以投資投機為主導(dǎo)的市場，即住房市場完全成了投資者賺錢工具。二是由于住房市場完全是一種賺錢工具，投資者是否進入市場完全取決于預(yù)期，即投資者進入市場購買住房時是否預(yù)期可賣出賺錢，如果投資者預(yù)期不能賺錢，那么這種需求立即會降到零。三是投資者的預(yù)期完全取決于金融市場條件，比如利率高低、杠桿率大小及融資獲得性。四是由于有好的金融市場條件，投資者利用這些金融市場條件把房價推到一個遠離實際價值的高位，房地產(chǎn)市場形成了一個巨大泡沫。如果說，住房市場不是投資賺錢的工具，房地產(chǎn)市場泡沫沒有形成，市場就談不上崩盤了。

可以說，近十年來的國內(nèi)住房市場，就是在上述條件下把價格不斷推高，形成一個巨大的泡沫。而這些條件最為重要就是銀行的信貸杠桿。所以，房地產(chǎn)市場崩盤的最為重要的因素就是金融市場條件變化情況。

從當(dāng)前國內(nèi)外的金融市場條件來看，變化最大的就是銀行對住房按揭貸款的性質(zhì)的看法完全轉(zhuǎn)變：以前銀行把住房按揭貸款看成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而現(xiàn)在看成了風(fēng)險資產(chǎn)。這種變化必然會導(dǎo)致銀行對住房按揭貸款發(fā)放的全面收緊，利率上升?？梢哉f，利率全面上升，對住房投機者來說，其投資成本上升，將對其投資住房造成巨大的影響。在這種情況下，住房投資需求或投資者預(yù)期將出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，這將是房地產(chǎn)崩盤的開始。

銀行對住房市場看法改變，同樣也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商，同樣會把房地產(chǎn)業(yè)看成是高風(fēng)險行業(yè)。在這種情況下，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)信貸收緊還是貸款利率上升，都會對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大影響。如果再加上人民幣貶值，它必然會導(dǎo)致早些時候從海外涌入國內(nèi)的資金流出中國。這不僅會導(dǎo)致住房二手房市場銷售與價格全面快速下跌，也會迫使一些房地產(chǎn)開發(fā)商降價出售。在這種情況下，這會導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時候從海外融資成本迅速上升（近年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資達1萬億美元以上）。對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說這可能是雪上加霜。因為這時不僅使得企業(yè)的住房銷售與價格全面下降，而且融資成本上升。如果房地產(chǎn)企業(yè)負債率過高，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)對所銷售住房的降價，會進一步強化住房價格下行的預(yù)期，并造成房價更是全面下跌。這時國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整更是會加速，一些城市房地產(chǎn)市場崩盤也不可避免。