孫家玉

[摘 要] 隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)有的物業(yè)管理方法大多已不能適應(yīng)新的智能小區(qū)物業(yè)管理的要求。本文通過理論推導(dǎo)和模糊綜合評(píng)判對(duì)我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理存在問題進(jìn)行多維透視，總結(jié)影響我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理的因素。指出當(dāng)前智能小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，從多角度提出提高智能小區(qū)物業(yè)管理水平的有效方式。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；智能化小區(qū)；管理水平提升

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 10. 038

[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）10- 0056- 02

物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，己成為集市場(chǎng)化、企業(yè)化、社會(huì)化和專業(yè)化管理為一體的新型服務(wù)行業(yè)。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的物業(yè)管理以其特定的產(chǎn)品，深厚的文化及社會(huì)內(nèi)涵成為一個(gè)全新的服務(wù)經(jīng)濟(jì)概念。國(guó)內(nèi)外一些知名的物業(yè)管理公司已紛紛采用高新技術(shù)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化管理。

1 智能小區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵點(diǎn)

智能小區(qū)的物業(yè)管理就是通過以家庭為核心的二層信息平臺(tái)，家庭內(nèi)部的數(shù)字化平臺(tái)、社區(qū)的智能化平臺(tái)和城市公眾信息平臺(tái)，將信息、網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)控制、通訊等高科技應(yīng)用到人們的生活領(lǐng)域，以家庭信息化為手段，實(shí)現(xiàn)家庭社會(huì)化和社會(huì)的家庭化。

1.1 系統(tǒng)與設(shè)備的維護(hù)管理

智能小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)從以往的定性檢查深入到對(duì)系統(tǒng)每個(gè)零部件物理層的定量化檢測(cè)，例如，從電源的通斷轉(zhuǎn)移到供配電系統(tǒng)的電壓、頻率的質(zhì)量與穩(wěn)定性的檢測(cè)，對(duì)設(shè)備、線路、接點(diǎn)的老化與漂移的檢測(cè)等。在運(yùn)行管理中尤其需要注意對(duì)智能化系統(tǒng)中容易老化的煙感、溫感、水位等末端設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)，及時(shí)糾正參數(shù)漂移對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行的干擾。

1.2 智能化系統(tǒng)的管理的環(huán)境條件

智能小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)上升到非線性大系統(tǒng)的層面來考慮管理問題。建筑的防水、防塵、防潮性能都會(huì)影響到智能化系統(tǒng)的運(yùn)行精度和正常。建筑材料的防靜電性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干擾，也會(huì)關(guān)系到智能化系統(tǒng)的安全。外界供能的順暢更是決定了智能化系統(tǒng)的運(yùn)行質(zhì)量和方式。不僅是外來人員的非法闖入，任何人員的非法操作或者有意無意的誤操作都將給智能系統(tǒng)帶來不可估量的損害。

1.3 制度制定的必要性

制度的制定一定要規(guī)范，對(duì)于從業(yè)人員的要求一定要嚴(yán)格，對(duì)故障的檢查與發(fā)現(xiàn)，故障的報(bào)告與記錄，故障的處理與排除要有明確無誤的規(guī)范。在操作制度與規(guī)范中要加強(qiáng)對(duì)工作人員自行開關(guān)、更改智能化系統(tǒng)的監(jiān)督管理。

1.4 智能化系統(tǒng)的信息資源安全

智能化建筑的安全防范管理必須從人流、物流、信息流3個(gè)角度才能完善安全性。物業(yè)管理部門不僅要防止顯性的設(shè)備的不正?，F(xiàn)象，還要防止隱性的信息的不正常流傳。智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理特別需要嚴(yán)格內(nèi)部人員的管理和信息資源的合法性管理。

2 影響物業(yè)管理因素的模糊綜合評(píng)判

模糊評(píng)判包括兩部分，一部分是調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)和實(shí)施，另一部分是對(duì)調(diào)查資料的處理。主要運(yùn)用德爾菲法、統(tǒng)計(jì)分析法和模糊綜合評(píng)判方法。

2.1 調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)與實(shí)施

調(diào)查主題有2個(gè)：①調(diào)查出對(duì)我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)力有貢獻(xiàn)或有影響的因素有哪些；②調(diào)查出各因素對(duì)我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理功能指標(biāo)體系中各指標(biāo)項(xiàng)日的貢獻(xiàn)或影響程度的大小。

2.2 影響智能小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展因素的模糊評(píng)判

影響智能小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展和竟?fàn)幜Φ囊蛩囟喾N多樣，而每種因素都具有模糊性，模糊綜合評(píng)判的方法是對(duì)評(píng)判對(duì)象的全體，根據(jù)它們的特性，求出一個(gè)評(píng)判矩陣，通過評(píng)判函數(shù)給每個(gè)對(duì)象確定一個(gè)評(píng)判指標(biāo)，再據(jù)此排序擇優(yōu)。

2.2.1 確定評(píng)判綜合的因素集

對(duì)我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理來說，要能使其得到不斷發(fā)展，追溯其本質(zhì)，即要求我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果綜合評(píng)價(jià)指數(shù)在理想狀態(tài)下，在現(xiàn)實(shí)條件下能達(dá)到最大。

2.2.2 確定評(píng)判問題

確定評(píng)判問題的對(duì)象集及影響智能小區(qū)物業(yè)管理社會(huì)價(jià)值認(rèn)同程度和智能小區(qū)物業(yè)管理功能效果的待評(píng)判對(duì)象的全體。

2.2.3 分析調(diào)查數(shù)據(jù)，建立模糊評(píng)判模型

對(duì)建立的兩個(gè)評(píng)判因素集，即智能小區(qū)物業(yè)管理社會(huì)價(jià)值認(rèn)同程度和智能小區(qū)物業(yè)管理功能效果，運(yùn)用設(shè)立的兩個(gè)數(shù)學(xué)公式，對(duì)影響因素進(jìn)行描述。

2.2.4 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，得出評(píng)判結(jié)果

在計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)之前，先要確定評(píng)判函數(shù)f。評(píng)判函數(shù)是根據(jù)排序擇優(yōu)的要求確定的如何進(jìn)行評(píng)判的計(jì)算方法，它是一個(gè)多元函數(shù)，通常具有正則性、遞增性和連續(xù)性。因?yàn)槲覀冊(cè)u(píng)判問題需要綜合考慮對(duì)象的各項(xiàng)特征指標(biāo)，因此對(duì)評(píng)判函數(shù)f采用加權(quán)平均法。

3 提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵因素分析

智能化住宅和智能小區(qū)建設(shè)目標(biāo)是向人們提供方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)管理。

3.1 物業(yè)管理中人才問題的解決方法和途徑

人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，除了硬件賦予物業(yè)管理公司的一流裝備基礎(chǔ)，更重要的是物業(yè)管理公司自身的軟件系統(tǒng)。軟件系統(tǒng)應(yīng)該包括規(guī)章制度、服務(wù)理念、服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容，最終要落實(shí)到物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)上。

3.2 智能物業(yè)管理所使用技術(shù)選擇及智能分級(jí)

智能家居可以成為智能小區(qū)的一部分，也可以獨(dú)立安裝，很多房地產(chǎn)商會(huì)站在整個(gè)小區(qū)智能化的角度來看待家居的智能化，也就出現(xiàn)了一統(tǒng)大小無所不包的智能小區(qū)。

4 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)調(diào)整及增值服務(wù)系統(tǒng)存在問題的改進(jìn)措施

建議在物業(yè)管理公司中設(shè)置服務(wù)拓展部，直屬常務(wù)副總領(lǐng)導(dǎo)，具體的負(fù)責(zé)增值服務(wù)系統(tǒng)的運(yùn)作。針對(duì)不同客戶提出個(gè)性化的解決方案。要通過對(duì)設(shè)備設(shè)施的有效管理，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，要設(shè)身處地為業(yè)主著想，為業(yè)主提供一流的服務(wù)和親善的管理。智能化系統(tǒng)實(shí)施必須考慮今后信息技術(shù)的發(fā)展和外界大環(huán)境的改善以及用戶需求的變化，逐步將暫不實(shí)施的以及增值服務(wù)系統(tǒng)予以實(shí)施。

5 結(jié) 論

對(duì)智能小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)來講，組織結(jié)構(gòu)與人才與管理、物業(yè)管理技術(shù)、智能安防與通訊、家庭智能化系統(tǒng)與增值服務(wù)系統(tǒng)是影響我國(guó)智能小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的最重要的4個(gè)因素，堅(jiān)持人性化的系統(tǒng)設(shè)計(jì)思想，使人、設(shè)備、環(huán)境融為和諧的一體，營(yíng)造出與小區(qū)硬件設(shè)施相配套的軟環(huán)境，將是未來智能化小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展方向。由于筆者學(xué)識(shí)所限，本文的研究只能限于一定的范圍，智能小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的研究方面還存在著許多有待于深入研究的問題，希望后來者做進(jìn)一步研究。

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