摘要：多產(chǎn)權(quán)建筑是指多家產(chǎn)權(quán)單位、租賃單位共同使用、出租同一幢建筑。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，各類集商業(yè)、辦公、住宿、餐飲、娛樂功能于一體的多產(chǎn)權(quán)建筑大量涌現(xiàn)，此類建筑火災(zāi)隱患多、整改難度大，給消防安全管理工作帶來極大困難。新修訂的消防法對產(chǎn)權(quán)人、租賃人、轉(zhuǎn)租人以及物業(yè)部門應(yīng)承擔(dān)的具體消防職責(zé)，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及隱患整改經(jīng)費來源等現(xiàn)實中遇到問題尚未做出具體規(guī)定，多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管理仍需進(jìn)一步探討。

關(guān)鍵詞：多產(chǎn)權(quán)建筑 消防安全管理

1 多產(chǎn)權(quán)建筑常見的火災(zāi)隱患

1.1 變更使用性質(zhì)，無法滿足消防設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。建筑使用性質(zhì)的不同，對其的消防設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求也是不同的，現(xiàn)在一些綜合樓或商住樓竣工后，存在著隨意變更使用性質(zhì)的行為，導(dǎo)致相應(yīng)的安全設(shè)施都不能滿足相關(guān)規(guī)定，原本驗收合格的建筑又產(chǎn)生新的火災(zāi)隱患。

1.2 破壞建筑結(jié)構(gòu)，擅自占用安全疏散設(shè)施。各獨立經(jīng)營的單位從自身的用途和安全出發(fā)，將屬于自己區(qū)域的安全出口鎖閉、占用、封堵；有的出租或出售的建筑內(nèi)，使用者在疏散通道上設(shè)置實體墻與其他用戶分隔，致使一個單位只剩一部疏散樓梯，降低了建筑安全系數(shù)，增加了建筑火災(zāi)荷載。

1.3 消防設(shè)施欠缺，整體運(yùn)行維護(hù)情況薄弱。很多的公共消防設(shè)施無人管理、無人維護(hù)，比如火災(zāi)自動報警、自動滅火系統(tǒng)、消防水泵等，還有一些疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施、防火門等被嚴(yán)重?fù)p壞，致使消防設(shè)施的使用功能遭到破壞。

1.4 人員層次復(fù)雜，消防安全素質(zhì)普遍不高。多產(chǎn)權(quán)建筑人員多而復(fù)雜，一些承租單位負(fù)責(zé)人法制觀念淡薄，重效益，輕安全。一些經(jīng)營單位片面強(qiáng)調(diào)商業(yè)氣氛，不講究市場經(jīng)濟(jì)秩序和大局利益，無視監(jiān)督執(zhí)法部門禁令，違法違章占道經(jīng)營、私拉亂接電氣設(shè)備、常閉式防火門常開、拆除防煙樓梯間的防火門等行為屢禁不止。

2 多產(chǎn)權(quán)建筑火災(zāi)隱患產(chǎn)生緣由

2.1 單位主體消防責(zé)任不明確。多產(chǎn)權(quán)建筑產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，缺少法定的責(zé)任主體。有些多產(chǎn)權(quán)建筑雖然聘請物業(yè)公司或交由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，但物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會對消防安全工作多采取不想問、不想管的態(tài)度，尤其是在火災(zāi)隱患整改經(jīng)費的落實上，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會人員互相推諉，根本無法解決。

2.2 “四個能力”建設(shè)落實不到位。多產(chǎn)權(quán)建筑“四個能力”建設(shè)難以真正落實，存在工作走形式的情況，如單位防火檢查、巡查落實不到，消防工作檔案資料不齊全，消防控制室值班人員等關(guān)鍵崗位人員的專業(yè)素質(zhì)較低，未開展培訓(xùn)，員工未掌握疏散逃生知識、熟知逃生路線、不具備疏散人員逃生的能力。

2.3 隱患難整改，執(zhí)法難度大。此類建筑涉及利益主體多，執(zhí)法人員進(jìn)行消防監(jiān)督檢查時，僅確認(rèn)消防違法行為人，下發(fā)法律文書就需做大量工作。有的甚至難以理清相互關(guān)系，效果不明顯，只管交納物業(yè)管理費，對消防設(shè)施維護(hù)及火災(zāi)隱患整改不聞不問，物業(yè)單位或強(qiáng)調(diào)缺乏管理資金，或強(qiáng)調(diào)業(yè)主沒有委托負(fù)責(zé)消防設(shè)施管理，火災(zāi)隱患與他們無關(guān)。

3 多產(chǎn)權(quán)建筑消防管理的一些建議

3.1 明確法律權(quán)利義務(wù)。我國的相關(guān)法律規(guī)定，建筑物的其中一個附屬設(shè)備就是建筑消防設(shè)施，業(yè)主有權(quán)利共有和共同管理，并且不能為了不履行義務(wù)而放棄權(quán)利。所以，可以明確多產(chǎn)權(quán)建筑的多方法律關(guān)系：第一，如果多產(chǎn)權(quán)建筑是由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的，若沒有交付使用，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)公共消防安全工作。若已經(jīng)交付使用，專有、共有部分的消防安全應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)；如果該建筑實行物業(yè)管理，應(yīng)該由物業(yè)負(fù)責(zé)共有部分的消防安全工作；如果該建筑沒有實行物業(yè)管理，最好成立消防安全組織，由各產(chǎn)權(quán)主人負(fù)責(zé)消防安全工作。第二，多產(chǎn)權(quán)建筑實行委托管理的，產(chǎn)權(quán)人和受委托管理單位應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同，明確消防安全工作的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任。成立消防安全組織或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公共消防安全工作的，應(yīng)當(dāng)自建筑交付使用之日起6個月內(nèi)完成。第三，多產(chǎn)權(quán)建筑的公共消防安全管理所需的維修、更新、改造及整改火災(zāi)隱患的經(jīng)費，由產(chǎn)權(quán)人按照約定承擔(dān)；沒有約定或約定不明確的，由產(chǎn)權(quán)人按照專有部分占建筑物總面積的比例確定。公民、法人或其他組織承包、承租或受委托經(jīng)營多產(chǎn)權(quán)建筑時，應(yīng)當(dāng)要求產(chǎn)權(quán)人提供經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗收合格、符合消防安全要求的建筑物。

3.2 提高消防監(jiān)督質(zhì)量。一要提高消防監(jiān)督人員素質(zhì)。在對消防監(jiān)督人員進(jìn)行消防技術(shù)規(guī)范學(xué)習(xí)的同時，要加強(qiáng)經(jīng)常性的思想作風(fēng)教育，切實提高消防監(jiān)督人員做好群眾工作的能力。二要改進(jìn)消防監(jiān)督方法。在建筑設(shè)計的方案評審階段，要及早介入杜絕隱患，提高建筑的消防安全系數(shù)。對于多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管轄，應(yīng)該本著同級管理的辦法，實行統(tǒng)一管轄避免盲區(qū)。三是多產(chǎn)權(quán)建筑必須解決的問題。對于那些由于歷史原因造成的，產(chǎn)權(quán)分割不清和很難一次性解決問題的多產(chǎn)權(quán)建筑，消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問題后，要分清主次難易，逐步消除隱患，但關(guān)鍵應(yīng)該解決好三個方面問題：確保疏散設(shè)施與內(nèi)外消防水系統(tǒng)可靠，嚴(yán)格控制火災(zāi)荷載，堅決杜絕“三合一”現(xiàn)象。

3.3 全面實施火災(zāi)公眾責(zé)任險?；馂?zāi)公眾責(zé)任險是一種具有很強(qiáng)社會管理功能的險種，它對于社會生產(chǎn)和人民生活關(guān)系緊密。為了防范于未然，對于多產(chǎn)權(quán)建筑的經(jīng)營者或者業(yè)主來說，參加火災(zāi)公眾責(zé)任險是分散和轉(zhuǎn)移經(jīng)營活動中的各種火災(zāi)責(zé)任風(fēng)險，化解社會矛盾的有效途徑。

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作者簡介：江蓉慧（1978-），女，河北邯鄲人，湖北省荊門市公安消防支隊，工程師，碩士。endprint