李培霞

[提要] 城鎮(zhèn)化主要是指人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。人進入城鎮(zhèn)，要有房子住，需購買住房。房價過高，農(nóng)村人口買不起房，自然會放棄進入城鎮(zhèn)，從而阻礙城鎮(zhèn)化進程。通過房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定房價，解決農(nóng)民的住房問題，農(nóng)村人口才會越來越多地進入城鎮(zhèn)，從而推進城鎮(zhèn)化進程。本文論述城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)二者的關系，以及當前房地產(chǎn)調(diào)控政策。

關鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控；城鎮(zhèn)化；建設

中圖分類號：F12 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年3月5日

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設得到快速推進，伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)需求逐年增加，城鎮(zhèn)化的加快帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又積極推動了城鎮(zhèn)化水平的提高。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)不健康發(fā)展導致各地房價過高的問題嚴重阻礙了我國城鎮(zhèn)化進程的速度，因此如何避免城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利益沖突是迫切需要解決的關鍵問題。

一、城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)的相互關系

城鎮(zhèn)化主要是指城鄉(xiāng)人口分布結(jié)構(gòu)變換，越來越多的人口由分散的農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多。改革開放以來，城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)業(yè)都保持良好的上升趨勢，他們相互促進，相互影響，共同為我國社會進步和經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。

（一）城鎮(zhèn)化進程的加快促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化就是要“花”掉農(nóng)村，減少農(nóng)村人口，鼓勵農(nóng)村人口和勞動力向城市轉(zhuǎn)移，到城市生活和工作。農(nóng)村人口來到城市首先要買房，這是人類生存的基本條件。據(jù)統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn)人口首次突破了農(nóng)村人口。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，進城人口的增多，買房需求日益膨脹，買房的人是那么多，買房需求擴大拉動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有需求才有發(fā)展，沒有需求就沒有發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展為城鎮(zhèn)化進程提供了住房保障。近些年，房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進。房地產(chǎn)開發(fā)一哄而起，到處都在建房，一座座樓房拔地而起。開發(fā)商蓋了那么多房，有多層，有高層，品種多樣，為進城農(nóng)民買房提供了保障。因此，房地產(chǎn)發(fā)展推進了城鎮(zhèn)化進程。

（三）房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關系。由于種種原因，目前我國部分城市房價過高，一套房幾十萬，幾百萬，人們一輩子攢的錢也買不了一套房。有人說，房子是給有錢人蓋的，與我們老百姓是沒有緣分的，我們只能放棄消費。由于房價貴，農(nóng)村許多人不愿意到城市來，房價貴成了農(nóng)民進城的一個障礙，從而抑制了城鎮(zhèn)化進城。為此，必須加強房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定房價。

二、當前房地產(chǎn)調(diào)控政策

近幾年，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，國務院先后出臺了一系列政策措施。主要談三個方面：

（一）調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型普通商品住房。目前，房地產(chǎn)市場住房供給結(jié)構(gòu)是很不合理的，其表現(xiàn)是大套房多，中小套型少。貴房多，便宜的少。有人做了這樣的比喻，房地產(chǎn)市場，海鮮多，家常便飯少，現(xiàn)在滿大街都是開的海鮮館，價格高，大多數(shù)人吃不起，吃家常便飯的人多。有錢人還是少數(shù)，多數(shù)人屬于中等收入，大房、貴房是買不起的。住房供求矛盾比較突出，為解決矛盾，必須調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，開發(fā)商要面向普通老百姓，多蓋一些中小套型、便宜的商品房。

關于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，最早是2006年提出來的。2006年房地產(chǎn)政策明確規(guī)定：從2006年6月1日開始，新建住房90平方米以下的中小套型住房應占到70%以上，達不到這個標準的不能開工上馬。從2006年至今年已經(jīng)6年了，經(jīng)過6年調(diào)整，中小套型住房所占比例是比較低的。有資料顯示，河南省中小套型住房占28%，新鄉(xiāng)占30%。不難看出，中小套住房所占比例離70%還有一定距離，因此“十二五”時期仍需要調(diào)整，力求達到70%。隨著住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中小套住房、便宜房越來越多，進城農(nóng)民才買得起房，才愿意到城市來。

（二）實行嚴格的差別化住房信貸政策。具體來說包括三層含義：一是對購買首套住房且套型面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二是對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；三是對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

由此可以看出，對購買首套住房，條件是比較寬松的，只要首付款達到30%就可以。購買首套住房還可以申請住房公積金貸款，住房公積金貸款利率只有4點多，商業(yè)銀行貸款利率7點多，通過信貸杠桿鼓勵首套住房的購買，鼓勵住宅消費。這也是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)目的決定的，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)目的就是要改善老百姓的住房條件。購買第二套住房首付款要達到60%，是購買首套住房首付款的2倍，首付款比較多。而且貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，目前銀行貸款的基準利率是5.94%，按此計算，購買第二套住房貸款利率近12%，看來貸款利率是相當高的。通過信貸杠桿抑制購買第二套住房。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。有的城市對第三套住房停止貸款。目前，全國有47座城市出臺了限購令，限制購買第三套房，家里有現(xiàn)錢也不能買，對第三套房不僅限貸，而且限購。不難看出，通過信貸杠桿抑制投資、投機性購房，抑制不合理的住房需求。需求減少了，供求才能趨于平衡。按照政治經(jīng)濟學的基本原理，供求平衡，價格才能穩(wěn)定。房價穩(wěn)定，有利于進城農(nóng)民買房。

（三）加快保障性住房建設。保障性住房主要包括三種類型：

1、推行廉租房。人們不會忘記，1998年我國實行了住房制度改革，住房商品化、貨幣化，要讓老百姓用貨幣購買住房，徹底改變福利分房的做法。住房制度改革以后，城市職工住房必須自己掏錢到市場上去購買，住房商品化了，一套房幾十萬元、上百萬元。房價貴不要緊，只要有錢就可以買，問題的關鍵是窮人的住房怎么解決，靠市場是解決不了的，市場不是萬能的。市場經(jīng)濟不講良心，政府是講良心的，解決窮人的住房是政府的良心。溫家寶在講話中多次強調(diào)，我們要研究窮人的經(jīng)濟學，關心窮人生活，幫助窮人渡過難關。endprint

2007年溫家寶在政府工作報告中明確提出，建立廉租房制度，解決城市低收入家庭住房困難。無疑進城農(nóng)民家庭屬于低收入群體，因此農(nóng)民進城以后可以申請并入住廉租房，讓農(nóng)民家庭實現(xiàn)住有所居。

2、建設經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房主要是解決城市中等偏下收入家庭住房困難。經(jīng)濟適用房價格便宜，是市場價的一半。假定一套房市場價格30萬元，經(jīng)濟適用房只需支付15萬元，并且辦理房產(chǎn)證。符合條件的城市居民可以購買，目前新鄉(xiāng)市購買經(jīng)濟適用房的條件是：凡本市區(qū)常住戶口三年以上，家庭人均年可支配收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入（目前執(zhí)行的市區(qū)人均可支配收入標準是1.3萬/年）。符合下列條件之一的可向市經(jīng)濟適用房建設管理中心提出申請：（1）無房戶；（2）3人以上家庭住房建筑面積不足60平方米；（3）經(jīng)鑒定的危房戶。按照這些條件的要求，進城農(nóng)民家庭完全可以購買。當然，農(nóng)民家庭不是市區(qū)常住戶口3年以上，在戶籍制度方面可以有所突破，實現(xiàn)城鄉(xiāng)戶籍制度一體化。農(nóng)民家庭進城后能買到便宜的經(jīng)濟適用房，這樣可以減輕他的買房負擔，解除他的后顧之憂。

3、大力發(fā)展公共租賃租房。2010年6月30日，中央專門下達一個文件，文件明確指出“大力發(fā)展公共租賃住房”，公共租賃住房，主要是解決城市農(nóng)民工和大學畢業(yè)生住房困難。這兩部分人工作不穩(wěn)定，收入低，是買不起商品房的，可以先住進公共租賃住房。有房住了，他們才能在城市安心工作。

十二五規(guī)劃提出，建設保障性住房是政府的職責，義不容辭，不可推卸，是一項政治任務，必須完成，對此，中央和地方政府簽訂了軍令狀，給每個省、市都下達了具體任務，完不成任務的省市不準修建辦公樓，不準購買小轎車。在這方面政府有關部門管得非常嚴。把擠出來的錢用于保障房建設，2011年要建成保障性住房1，000萬套，2012年要建成700萬套，2013年要建成470萬套，十二五時期要建成3，600萬套。保障性住房數(shù)量的增加，為進城農(nóng)民工居住提供了方便。

總之，通過房地產(chǎn)調(diào)控，逐步解決農(nóng)民的住房問題。住房問題解決了，農(nóng)民才愿意到城鎮(zhèn)來，農(nóng)村人口才會越來越多地轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，從而推進城鎮(zhèn)化建設。

主要參考文獻：

[1]習近平.十八屆三中全會報告.新華出版社，2013.11.

[2]溫家寶.十二五規(guī)劃.新華出版社，2011.3.

[3]國務院.國八條.新華出版社，2011.1.endprint