趙瑩

摘 要：2008年美國(guó)爆發(fā)世界范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，也給我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)一定的波動(dòng)。近幾年房地產(chǎn)價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展?fàn)顩r以及居民生活水平都產(chǎn)生非常大的影響，而銀行業(yè)又是與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)，本文將從理論以及實(shí)證兩方面總結(jié)敘述房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)于銀行信貸業(yè)務(wù)之間關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；銀行信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

本文研究房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系，房地產(chǎn)問(wèn)題一直是我國(guó)近年來(lái)比較熱點(diǎn)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)近年來(lái)一直處于高溫狀態(tài)，房地產(chǎn)投資更是熱度不減。在剛剛結(jié)束的2015政府報(bào)告中，更是提出“ 穩(wěn)定住房消費(fèi)；堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)如今成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道也相對(duì)單一，主要通過(guò)信貸方式進(jìn)行交易，銀行貸款成為開發(fā)商主要資金來(lái)源。關(guān)注研究房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與銀行信貸之間的關(guān)系對(duì)于防范房地產(chǎn)泡沫和銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)進(jìn)入良性互動(dòng)的穩(wěn)健發(fā)展軌道具有重要意義。

二、房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系的理論分析

1.銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

韓會(huì)霞等（2012）認(rèn)為，一方面，銀行信貸總量增加時(shí)，市場(chǎng)上對(duì)于資產(chǎn)的需求增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另一方面，當(dāng)銀行信貸條件放松時(shí)，住房需求會(huì)增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。銀行從住房按揭增加和房地產(chǎn)貸款的投放刺激開發(fā)商，調(diào)動(dòng)這兩方面供給的不平衡，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

秦嶺與姚一旻（2012）認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的增加會(huì)提高房地產(chǎn)投資規(guī)模，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的增加會(huì)緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，提高房?jī)r(jià)；其次，個(gè)人購(gòu)房貸款的增加會(huì)提高房地產(chǎn)有效需求，此外，個(gè)人購(gòu)房貸款規(guī)模的過(guò)快擴(kuò)張也會(huì)刺激房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求的增加；最后，由于房地產(chǎn)具有明顯的投資品的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)價(jià)格也是具有一定的資產(chǎn)定價(jià)的特征。

2.房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銀行信貸的影響

韓會(huì)霞等（2012）認(rèn)為房地產(chǎn)影響銀行信貸的方面主要有三個(gè)，首先，房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、托賓的Q效應(yīng)和金融加速器機(jī)制影響銀行信貸的需求和可得性；其次，資產(chǎn)價(jià)格也有直接影響銀行本身持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值來(lái)影響銀行的自信狀況和信貸能力；最后，銀行的不良貸款會(huì)受到資產(chǎn)價(jià)格的間接影響。

秦嶺、姚一旻（2012）將房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銀行信貸的影響分為兩個(gè)個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期效應(yīng)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸影響，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，容易促使經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)生價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模顯著擴(kuò)大；一方面，房?jī)r(jià)的上漲增加房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)類信貸需求，另一方面房?jī)r(jià)的不斷上漲，會(huì)引起購(gòu)房熱潮，從而增加銀行信貸需求。

三、房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系的實(shí)證分析

在當(dāng)今國(guó)內(nèi)外的研究中，研究房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系的實(shí)證問(wèn)題中，采用的方法多為運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)、VEC模型、VAR模型等等。不同的研究方法都有一定的側(cè)重點(diǎn)以及一些不足，比如指標(biāo)選擇不夠準(zhǔn)確等，都會(huì)對(duì)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

1、研究方法與數(shù)據(jù)處理

韓會(huì)霞等（2012）的實(shí)證研究方法分為四個(gè)部分，首先，采用ADF檢驗(yàn)法對(duì)各經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)驗(yàn)證序列的平穩(wěn)性；其次，采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)；然后，用Granger法判斷變量之間的因果關(guān)系；最后，建立VEC模型判斷變量間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系和短期波動(dòng)影響。數(shù)據(jù)選取1999年到2011年季度數(shù)據(jù)。

秦嶺、姚一旻（2012）采用了VAR模型研究房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的關(guān)系。文獻(xiàn)建立的VAR模型所用的變量包括：信貸規(guī)模（CR）、房地產(chǎn)價(jià)格（HP）、整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（GDP）、股票市場(chǎng)情況（STOCK）和貸款利率（R）。采用的模型形式：yt=Φ1yt-1+Φ2yt-2+……+Φpyt-p+εt， t=1，2，……T 文章在前人研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化，使用四種銀行信貸變量建立模型：銀行信貸總量、房地產(chǎn)貸款總量、房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。在選取數(shù)據(jù)方面，選取2005至2010年的季度數(shù)據(jù)，其余利率采用加權(quán)或選取平均值等進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

2、實(shí)證結(jié)果分析

韓會(huì)霞等（2012）在基于協(xié)整理論和向量誤差修正模型進(jìn)行實(shí)證分析后，得出結(jié)論是銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在顯著影響，但是反方向的作用并不顯著。

秦嶺、姚一旻（2012）通過(guò)建立VAR模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析后，得出如下結(jié)論：（1）銀行信貸的增長(zhǎng)會(huì)明顯提高房地產(chǎn)價(jià)格；（2）房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)擴(kuò)大各類銀行信貸規(guī)模；（3）信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力明顯大于貸款利率對(duì)其的影響；（4）穩(wěn)健性檢驗(yàn)，通過(guò)建立模型后，文章檢驗(yàn)脈沖響應(yīng)函數(shù)是否對(duì)模型設(shè)定的一些主要方面敏感，檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，盡在脈沖反應(yīng)持續(xù)的時(shí)期和數(shù)量方面有較小的差異，因此具有較好的穩(wěn)健性。

四、總結(jié)

1998年的房地產(chǎn)改革使得我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)進(jìn)入快車道，到目前為止其發(fā)展過(guò)程可分為三個(gè)明顯不同階段：第一階段是1998年至2002年，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)發(fā)展；第二階段是2003年至2007年，房地產(chǎn)業(yè)依然發(fā)展很快，同時(shí)房?jī)r(jià)快速上升；第三階段是2008年至現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)頻繁劇烈波動(dòng)。而后的十幾年間，央行對(duì)存貸基準(zhǔn)利率調(diào)整、推出新政支持房地產(chǎn)、住房公積金等政策，用“政府的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控從而幫助我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)入快速發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，而其周轉(zhuǎn)時(shí)間又較長(zhǎng)，資金反饋時(shí)間也較長(zhǎng)，因此需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行大量貸款進(jìn)行融資。

2015年2月28日央行宣布再次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率自3月1日起下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這對(duì)于大部分的房產(chǎn)開發(fā)商無(wú)疑是個(gè)好消息。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈整體緊張的情況下，貸款利率的下調(diào)將意味著開發(fā)商貸款難度、融資成本的降低。加之此前存款準(zhǔn)備金率下調(diào)等利好影響3月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸關(guān)系的研究，對(duì)于防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化和避免銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)都有十分積極的意義。2008年的次貸危機(jī)所遺留下的對(duì)于全球金融的影響至今尚未完全消除，對(duì)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍然產(chǎn)生著一定的阻力。由于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)低迷以及貸款的無(wú)法按時(shí)償還，不斷增加房地產(chǎn)業(yè)資金的周轉(zhuǎn)難度，直至資金鏈條的斷裂，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破碎還有大量銀行業(yè)的倒閉，最后成為波及世界范圍的金融危機(jī)?？梢?，房地產(chǎn)的畸形快速發(fā)展所引致的房地產(chǎn)泡沫是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的直接原因。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸的關(guān)系，有利于帶動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)國(guó)家乃至世界經(jīng)濟(jì)都有著十分重要的意義。（作者單位：江蘇省南京市南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

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