李宇嘉

馬年樓市又遭遇一枚“重磅炸彈”——5月28日，在國土資源部計劃給國務(wù)院上報的《不動產(chǎn)登記條例》（以下簡稱“《條例》”）中，不動產(chǎn)信息登記信息管理基礎(chǔ)平臺將與官員財產(chǎn)申報信息等系統(tǒng)并軌，“依法以人查房”被寫進《條例》第6章第72條。國土部官員預(yù)計該《條例》最晚會在2014年年底出臺。

這些年“以人查房”成了反腐利器，但由于其涉及隱私權(quán)問題，官方對不動產(chǎn)信息查詢嚴(yán)格控制。如果全國實行不動產(chǎn)登記信息管理互通互享，是否會造成大量的恐慌性拋盤上市？中國樓市能否承受這個打擊？

一度被叫停的“查房”

2012年下半年以來，“房姐”、“房叔”乃至“房爺”迭出，一連串事件讓住房信息系統(tǒng)如何查詢一度成為關(guān)注熱點，一些地方隨后出臺房屋信息查詢規(guī)范，除申請查詢本人房屋信息和國家公檢法等機關(guān)的協(xié)助查詢外，嚴(yán)厲禁止“以人查房”。

這十年中國房價不斷上漲，房子是最好的理財去向，還不需要像股票一樣經(jīng)常打理。而且，一些官員可以通過多搞幾個假戶口、假名字或者轉(zhuǎn)移給子女、分散到各地等方式來規(guī)避監(jiān)督，反正信息沒有聯(lián)網(wǎng)，誰也搞不清狡兔有幾窟。

“房姐”、“房叔”甚至是“房爺”的屢屢被曝光，還是在住房沒有全面普查（上一次住房普查還是1986年的事）、住房信息沒有聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還未開展、嚴(yán)肅戶口婚姻亂象等工作還未啟動的條件下發(fā)生的。試想，若這些工作全面展開，“房家”老老小小在中國到底有多大規(guī)模？

全國人大代表、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長周嵐在2013年全國“兩會”期間呼吁，盡快開展全國第二次城鎮(zhèn)房屋普查，并把房屋普查與全國城鎮(zhèn)房屋管理動態(tài)數(shù)據(jù)庫構(gòu)建結(jié)合起來。

即使現(xiàn)在允許的“以房查人”，其實也有多重障礙。比如，此前廣州產(chǎn)權(quán)查詢只要有房產(chǎn)證編號、房產(chǎn)地址任何一個信息就可以，但2012年底廣州爆出“房嬸”事件后，2013年1月起，查詢者需同時提供房產(chǎn)證編號、地址和登記字號等。

隱私權(quán)當(dāng)然是叫?！耙匀瞬榉俊钡脑颍珣?yīng)該不是主要原因。

隱私權(quán)之辯

個人不動產(chǎn)信息屬于隱私權(quán)保護范疇，應(yīng)予以嚴(yán)格保護，不應(yīng)允許其他人隨意查詢和散布。因此，公眾要求完全開放“以人查房”可能合情，未必合法。這就是為何各國房屋登記信息公開范圍和口徑有所不同，但一般都僅限于“以房查人”的主要原因了。

但在探討個人不動產(chǎn)的隱私權(quán)時，大前提是所有不動產(chǎn)所有者獲得不動產(chǎn)的途徑是合法的，機會是均等的。對于官員財產(chǎn)的監(jiān)督，我國沒有完善的不動產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅或物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等）制度、官員財產(chǎn)公示制度和嚴(yán)厲的官員失信處罰制度等，官員的財產(chǎn)狀況并不透明。

因此，在“以人查房”的法理問題上，若涉及到掌握公權(quán)的官員，隱私權(quán)不應(yīng)具有太大的權(quán)重。事實上，即便在公權(quán)力受到嚴(yán)格約束的發(fā)達國家，也實施嚴(yán)格的公務(wù)人員財產(chǎn)強制公示制度，其目的就是為了對公務(wù)人員可能濫用公權(quán)形成有效的威懾，事實上也是“犧牲”了公務(wù)人員的部分隱私權(quán)。

在研究不動產(chǎn)信息該如何查詢前，先要搞清楚不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)信息查詢的關(guān)系。不動產(chǎn)之所以必須要到政府規(guī)定的登記機構(gòu)登記，是基于《物權(quán)法》物權(quán)公示的原則。在現(xiàn)實生活中，我們在買房子、辦抵押貸款、以房產(chǎn)入股或償債、破產(chǎn)清算時，經(jīng)常需要確認(rèn)某一宗不動產(chǎn)是屬于誰、或幾方共有、是否已被出售或抵押，從而避免“一房二賣”、“掏空資產(chǎn)”等欺詐行為，這就需要到不動產(chǎn)登記機構(gòu)去查詢相關(guān)信息，焦點就是這房子是不是屬于某個人的，這就是“以房查人”。實際上，在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記系統(tǒng)下，任何一個地方都可以實現(xiàn)“以房查人”。而“以人查房”則是通過輸入個人身份信息，查詢其名下有多少宗不動產(chǎn)，以及各宗不動產(chǎn)的權(quán)屬邊界。

“以房查人”是世界各國主要的房屋信息查詢方式?！耙匀瞬榉俊币话悴粚ζ胀ü耖_放，這也是世界通行的一種做法。進行不動產(chǎn)登記時，登記簿的編成有兩種方式，即以人為中心的編成和以土地或房屋等物為中心的編成。物的編成方式更為科學(xué)，目前世界上多數(shù)國家采取這一方式。

以人查房的理由

建立全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)，是個“勞民傷財”的活兒。一是土地、房產(chǎn)、林地、灘涂等不動產(chǎn)類別的登記掌握在不同的行政部門，可謂“九龍治水”，各有各的利益在里面，讓國土部來統(tǒng)籌是基于任何不動產(chǎn)都不能離開地而“懸空”，而國土部能否協(xié)調(diào)利益而統(tǒng)一起來是個問題；二是按照住建部2010年6月的調(diào)查結(jié)果，全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統(tǒng)，占全國的55%，不少城市依舊采取紙質(zhì)檔案進行登記，紙質(zhì)檔案電子化的人工和財力成本一定不菲；三是不動產(chǎn)信息缺失、登記的標(biāo)準(zhǔn)和口徑不一致非常嚴(yán)重，即便在住房領(lǐng)域，小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、福利房等非商品類住房大多數(shù)未進行登記，補齊資料的成本也很龐大；四是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)建立的過程中，利益方人為制造的阻力也需要破除，隱性成本也很大。

既然如此費神費力，那么這一信息系統(tǒng)建立起來后，就必須要發(fā)揮極大的效力才對得起付出的成本，堅持什么樣的信息查詢原則就非常關(guān)鍵了。具體來說，保護合法產(chǎn)權(quán)、征收房產(chǎn)稅、反對腐敗應(yīng)該是最主要的三個應(yīng)用領(lǐng)域，也是時下改革急需要突破的地方。但不管是在哪個方面的應(yīng)用，都必須要堅持“以人查房”的應(yīng)用取向。

“以房查人”確實能夠證明某一套房是否屬于某個人，對于產(chǎn)權(quán)保護的意義自不言而喻。時下，經(jīng)濟自由度越來越大，個人財產(chǎn)遍布全國完全是可能的。由于“以房查人”既不能統(tǒng)一房產(chǎn)、又不能統(tǒng)一人，其對產(chǎn)權(quán)的保護越來越力不從心。例如，前段時間鬧得沸沸揚揚的李陽離婚財產(chǎn)糾紛案，原本由夫妻共有并因離婚而正常分割的房產(chǎn)，卻因為當(dāng)事人的隱瞞、轉(zhuǎn)移而遲遲無法通過法律途徑確認(rèn)和分割，損害了另一當(dāng)事人的不動產(chǎn)利益，這事實上就是無法做到“以人查房”造成的。

而且，在我國沒有個人破產(chǎn)制度的情況下，如果仍堅持只能“以房查人”，在工商業(yè)經(jīng)營、銀行信貸和民間借貸等領(lǐng)域，就無法避免惡意逃債傾向，因為誰都可以隱匿名下的不動產(chǎn)，冒險經(jīng)營、過度負(fù)債的情況也就難以杜絕。

征收房產(chǎn)稅和反腐敗，更需要堅持“以人查房”。參照國外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗，在一定免稅面積（如家庭每人30平方米）以外，額外占用的公共空間越多、空間資源的評估價值越大，也就應(yīng)該征收更多的房產(chǎn)稅。在這種房產(chǎn)稅征收模式下，首先就需要搞清楚一個人或家庭到底有多少套房子、房子的評估價值有多大。只能“以房查人”，不僅無法征收房產(chǎn)稅，而且擁有多套房的人一定成為逃稅的主力。

另外，置業(yè)是中國人儲備財富的基本形式，由于近年來房價上漲，房屋的財富增值效應(yīng)非常突出。只有通過“以人查房”，摸清楚官員到底有多少房子，才能弄清楚其財產(chǎn)來源合法還是不合法。

當(dāng)然，“以人查房”必須有嚴(yán)格的法定程序，不能隨意“人肉”。如果真正以保護產(chǎn)權(quán)、反腐和征稅為取向，心里沒鬼的人不會反對。

潘石屹曾說，把全國的房子持有信息都聯(lián)網(wǎng)，只要拿著身份證號或名字可以查出任何人的房產(chǎn)狀況，二手房供應(yīng)量一定大量增加，從而導(dǎo)致房價下降。近期，部分城市也出現(xiàn)豪宅和別墅拋盤的現(xiàn)象，這與反腐力度加大、征收房產(chǎn)稅傳聞、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的威懾或許有一定關(guān)系。一些官員非法占有的房子多位于城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域，反腐確能讓他們急于拋售，對降低房價有一定作用。

不過筆者認(rèn)為，房價漲跌最終是市場供求關(guān)系所致，反腐涉及到的房產(chǎn)與全社會供需的規(guī)模不在一個數(shù)量級上，故不能將房價下跌寄托在反腐上。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）endprint