徐剛

摘 要：隨著人們收入水平的增長，居民外出旅游模式由傳統(tǒng)的觀光型向參與型、休閑度假型、體驗型等模式轉(zhuǎn)變，有著廣闊前景的新興旅游地產(chǎn)因此得到快速發(fā)展。貴州區(qū)域特色資源豐富，有著開發(fā)旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢。先介紹旅游地產(chǎn)開發(fā)的模式，接著分析貴州開發(fā)旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢條件、開發(fā)現(xiàn)狀及存在問題，在此基礎上提出利用區(qū)域資源優(yōu)勢開發(fā)貴州旅游地產(chǎn)的對策，以期為貴州旅游地產(chǎn)健康有序發(fā)展提供建議。

關鍵詞：區(qū)域資源優(yōu)勢；貴州；旅游地產(chǎn)

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0011-03

1 引言

隨著人們收入的快速增長，外出旅游已經(jīng)從過去的“奢侈品”變成了人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵罚鶕?jù)世界度假經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律表明：當人均GDP達到5000美元時，旅游形態(tài)完全進入了度假經(jīng)濟階段。而國家統(tǒng)計局統(tǒng)計報告顯示，2012年我國人均GDP為6094美元，充分表明我國以休閑為主的旅游形態(tài)更加成熟，加之國家“十二五”規(guī)劃中把旅游業(yè)作為重點加快發(fā)展的領域之一，在《服務業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》中明確指出要加強旅游業(yè)基礎設施建設力度，而休閑為主的旅游形態(tài)下旅游基礎設施必將與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，于是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成的新業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。

貴州作為旅游資源豐富而發(fā)展落后于全國平均水平的省份，對旅游資源的開發(fā)，將帶動地產(chǎn)項目的快速增值，有利于改善旅游基礎設施、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、增加財稅收入等。本文以區(qū)域資源優(yōu)勢的視覺來研究貴州旅游地開發(fā)，具有較強的現(xiàn)實意義和一定的參考價值。

2 旅游地產(chǎn)概念的由來

旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合應始于20世紀初的法國地中海沿岸，大量開發(fā)的海濱別墅吸引歐洲和北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，使得地中海成為世界和歐洲的休閑度假中心。進入20世紀中葉，歐洲戰(zhàn)后經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，中等收入人群占據(jù)了整個社會的主流，旅游度假業(yè)比較發(fā)達，但由于別墅價格過高和利用率不高與收入水平的矛盾，導致別墅之類的休閑設施個人購買力不強。1964年法國阿爾卑斯山地區(qū)以酒店為主的物業(yè)使用，按時間段出售的形式來招攬客戶，這被稱之為分時銷售（time share）的模式標志著旅游地產(chǎn)的形成。這種模式后來風靡了整個歐美。上世紀九十年代，隨著我國改革開放的深入，海南省也出現(xiàn)了分時銷售度假酒店的萌芽，隨后在沿海一帶逐漸延伸，當時大量的投資者涌入炒著，最終釀成了我國改革開放以后的第一次房地產(chǎn)危機，但同時也為我國旅游地產(chǎn)業(yè)的開放積累了不少經(jīng)驗。

到目前為止，旅游房地產(chǎn)概念如何界定，學術界和業(yè)界都存在不少分歧。專家學者多從其旅游功能性原則、房地產(chǎn)屬性原則出發(fā)，對這一新生事物下定義。從功能角度講，旅游房地產(chǎn)是旅游者在旅游過程中需要消費的一種旅游商品，它必須能夠?qū)崿F(xiàn)全部或部分旅游功能；從房地產(chǎn)屬性講，作為一類特殊功用的房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)具有房地產(chǎn)的一般屬性。通過對比國內(nèi)外專家學者對旅游房地產(chǎn)業(yè)概念的不同定義，結(jié)合本文研究的具體對象，可以從兩個不同的側(cè)重點對旅游地產(chǎn)進行理解：一是“旅游+房地產(chǎn)”，即以度假旅游、體驗旅游或者依托其他旅游業(yè)而逐步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，其中旅游業(yè)是主業(yè)（主體），而房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)的延伸，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)起到完善旅游設施，提升旅游質(zhì)量的作用；二是“房地產(chǎn)+旅游”，即先開發(fā)房地產(chǎn)，然后為了吸引消費者，在開發(fā)過程中融入旅游元素，這其中房地產(chǎn)開發(fā)是核心，旅游僅起到輔助作用，主要是用旅游規(guī)劃的理念來進行開發(fā)經(jīng)營，提高房地產(chǎn)的價值，滿足人們對人居環(huán)境更高的要求。

3 貴州旅游地產(chǎn)開發(fā)分類

旅游地產(chǎn)根據(jù)不同的標準，可以劃分成不同的種類，結(jié)合貴州獨特的喀斯特地質(zhì)地貌、濃郁的民族風情、豐富的自然景觀資源，為了進一步實現(xiàn)產(chǎn)品多樣化，滿足消費者對旅游地產(chǎn)的不同需求。貴州要充分利用自身優(yōu)勢，開發(fā)有鮮明地方特色的旅游地產(chǎn)項目，具體開發(fā)類型可以分為以下類別：

3.1 城市特色商業(yè)街

全省每個縣以上城市，深入挖掘整理本地區(qū)具有代表性的特色文化產(chǎn)品，并通過開發(fā)特色文化產(chǎn)品商業(yè)街的形式，帶動城市休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，逐步形成相應的城市名片，提高城市旅游地產(chǎn)的價值。

3.2 大型城市綜合體

隨著城市房地產(chǎn)土地出讓金的逐年攀升，為了提高土地使用效率，貴州的單體樓盤逐年變得更大，樓層更高，像花果園這樣的全國頭號大型城市綜合體，完善相應設施，融入現(xiàn)代都市旅游的相關元素，形成集商住和旅游為一體的新型旅游地產(chǎn)，提高大型城市綜合的吸引力。

3.3 民族風情小鎮(zhèn)

貴州是一個少數(shù)民族聚居的省份，氣候宜人，歷史悠久，民族文化特色鮮明。以歷史或者少數(shù)民族文化較為突出的小鎮(zhèn)為中心，沿著周邊合理的進行住宅地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)，并完善相應的功能設施，形成獨具特色的復合型旅游度假區(qū)，帶動小鎮(zhèn)發(fā)展。目前，旅游地產(chǎn)比較發(fā)達的海南省已經(jīng)形成了多個成熟的民族風情小鎮(zhèn)。貴州的青巖古鎮(zhèn)、花溪的鎮(zhèn)山及天河潭區(qū)域、安順的屯堡也都可以加快這一模式的開發(fā)。

3.4 溫泉系列型

貴州有溫泉資源豐富，開采價值高，開發(fā)難度小，且溫泉周邊空氣清新，景色迷人，民風民俗濃厚。特別是省會城市貴陽除了有全國八大溫泉之一的息烽溫泉外，還有開陽、烏當、云巖等地的溫泉，可以開發(fā)溫泉+民俗民風、溫泉+新型農(nóng)家樂、溫泉+生態(tài)旅游（或觀光旅游）等產(chǎn)品，形成溫泉體驗為主體，融入相應旅游形式的復合模式，拓展貴州旅游地產(chǎn)的發(fā)展領域。

3.5 新型農(nóng)家樂

隨著城市空氣質(zhì)量的下降，城市上班族休息時一方面為了緩解工作壓力，另一方面也為了吸收新鮮空氣，城市近郊的農(nóng)家樂成為了大多數(shù)空余時間不多的上班族首選項目。但由于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂項目衛(wèi)生較差，規(guī)模較小，產(chǎn)品不夠豐富，服務質(zhì)量較低，已經(jīng)很難適應現(xiàn)代都市人的需求。貴州城鄉(xiāng)二元化問題比較突出，完全可以依據(jù)貴州的現(xiàn)狀，由當?shù)卣龑?，通過招商引資，在各級城市近郊開設特色農(nóng)場、現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)科技園，積極發(fā)展城市近郊集觀光、住宿、餐飲一體的小型新型農(nóng)家樂，提供可以滿足高、中、低層次需求的服務，增加城郊居民收入，解決城鄉(xiāng)一體化，同時也為新的旅游地產(chǎn)提供發(fā)展空間。

3.6 養(yǎng)身養(yǎng)老型

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活質(zhì)量越來越高，收入大幅度上漲，加之隨著老齡社會的提前到來，催生了人們對居住環(huán)境、附屬設施有了更高的品質(zhì)要求和需求。作為人類社會經(jīng)濟水平發(fā)展到一定階段出現(xiàn)結(jié)果，養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地產(chǎn)逐步形成。

就目前來看，我國養(yǎng)老保健體制機制不夠健全，配套設施不夠完善，尤其是向在貴州這樣一個貧窮落后的內(nèi)陸省份，養(yǎng)老配套設施缺口更大。貴州空氣質(zhì)量好，可以選擇醫(yī)療條件較好，環(huán)境優(yōu)美的城市近郊開發(fā)橫跨養(yǎng)生養(yǎng)老和服務的旅游地產(chǎn)，完善相應設施，提高服務質(zhì)量，前提做好集養(yǎng)生保健和旅游一體化的新型地產(chǎn)資源開發(fā)。

3.7 山地特色資源旅游地產(chǎn)

貴州是典型的以山地為主的省份，山地旅游資源豐富，但目前的開發(fā)都沒有很好的利用山地特色資源，認為破壞山地特征比較普遍，省內(nèi)很多地方都是把山地移為平地之后再進行開發(fā)，不但山地的特色資源沒有了，而且工程的成本也增加了不少。

因此，貴州省應該在統(tǒng)籌交通、供水、供電、供氣等綜合要素下，合理利用山地特色資源，開發(fā)具有喀斯特特色山地旅游地產(chǎn)項目，不斷延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)關聯(lián)互動性強的效應，有序推進山地旅游與城鎮(zhèn)化、山地旅游與房地產(chǎn)業(yè)、山地旅游與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、山地旅游與地方社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面。

4 貴州發(fā)展旅游地產(chǎn)的區(qū)域資源優(yōu)勢

4.1 得天獨厚的氣候條件

貴州屬于亞熱帶濕潤性季風氣候，氣候溫暖濕潤，四季分明。省內(nèi)大部分地區(qū)年平均氣溫在14℃—16℃之間，省內(nèi)各地區(qū)最高溫度為每年的7月，7月的平均溫度介于22℃—26℃，每年的一月為氣溫最低的月份，一月的平均溫度介于3℃—6℃之間，氣候非常宜人。據(jù)有關資料統(tǒng)計，貴州偶爾出現(xiàn)的短時極端氣溫分別是：極端高溫為34℃—36℃，極端低溫為-6℃—-9℃。當前“爽爽的貴陽，避暑的天堂”，有著“中國避暑之都”和全國最適合人居的城市之一的貴陽，正以其得天獨厚的氣候條件吸引大量國內(nèi)外游客到貴州旅游、度假、置業(yè)和居住。

4.2 特色鮮明的民族文化

貴州是一個有著17個世居少數(shù)民族的多民族聚居省份。在第六次全國人口普查中，少數(shù)民族占貴州登記的常住人口的36.11%，各少數(shù)民族在貴州生活歷史悠久，民族文化底蘊豐厚，民族習俗獨特，每年大小的民族節(jié)日加起來超過1000個，這些是進行旅游地產(chǎn)開發(fā)的重要資源。位于黔東南州雷山縣的泰穆塞爾產(chǎn)權式五星酒店就是集民族風情與地產(chǎn)業(yè)的典范之一。

4.3 奇特豐富的自然景觀

顧名思義，旅游地產(chǎn)的發(fā)展離不開既有的旅游資源，貴州境內(nèi)以喀斯特地質(zhì)地貌為主，自然景觀奇特豐富，有國家地質(zhì)公園6個，歷史文化名城2個，國家級重點風景名勝區(qū)13個，國家自然保護區(qū)5個，國家級文物保護單位8個。位于中國南方喀斯特世界自然遺產(chǎn)地——荔波的“漳江·部落”，以及位于世界喀斯特地區(qū)最大瀑布——黃果樹瀑布邊上推出的“瀑韻天城”旅游地產(chǎn)項目，都是依靠景區(qū)的品牌效應而建立。

4.4 工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的政策機遇

當前，貴州正在實施“工業(yè)強省”戰(zhàn)略，舉全省之力推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設，2012年1月12日中共中央專門為貴州省的發(fā)展下發(fā)了國發(fā)2號文件，文件明確提出要在貴州建設“文化旅游發(fā)展創(chuàng)新區(qū)”的戰(zhàn)略定位，貴州省的第十一次黨代會進一步明確了要“加快建設旅游大省、旅游強省”的發(fā)展目標，第十一次黨代會把100個旅游景區(qū)建設、100個城市綜合體建設等5個“100”旅游發(fā)展項目以文件的形式給予落實。2012年的7月貴州省政府發(fā)布了《貴州生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃指出將在未來10年貴州將投資30000億人民幣打造旅游強省。以上這些項目的實施，將為貴州旅游地產(chǎn)帶來前所未有的機遇。

5 貴州旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題

5.1 開發(fā)現(xiàn)狀

（1）發(fā)展不平衡。目前，貴州旅游地產(chǎn)項目主要集中在省會城市貴陽和遵義市，開發(fā)類型集商務地產(chǎn)、產(chǎn)權度假酒店、城市綜合體等；其余各地、州（市）規(guī)模較小，且以居住為主的全產(chǎn)權房開發(fā)。

（2）配套服務有待完善提高。旅游地產(chǎn)由于其與普通地產(chǎn)有著很大區(qū)別，必須要充分考慮與其相配套的商業(yè)、醫(yī)療、保健、公共交通等設施服務，同時還要有經(jīng)驗豐富的專業(yè)經(jīng)營管理隊伍。如產(chǎn)權式旅游酒店要有專門的酒店管理公司來經(jīng)營，制定不同規(guī)格的消費標準，才能發(fā)展起來。而目前我省酒店管理公司和物業(yè)管理水平普遍不高，加之其他配套設施不完善，直接影響旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

5.2 存在問題

5.2.1 旅游地產(chǎn)開發(fā)缺乏系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)理念

由于旅游地產(chǎn)進入貴州比較晚，且進入之后恰逢房地產(chǎn)價位快速上升時期，沒形成系統(tǒng)的成熟經(jīng)驗，目前尚處于粗放化的高速增長階段，多部分就是依靠景區(qū)來做房地產(chǎn)的延伸，沒有綜合考慮到旅游業(yè)的食、住、行、游、購、娛要素關聯(lián)起來，產(chǎn)業(yè)鏈較短，收入比較單一。

5.2.2 項目開發(fā)缺乏特色、資源浪費，污染景區(qū)環(huán)境

貴州旅游地產(chǎn)開發(fā)也存在“千城一面”的現(xiàn)象，沒有很好的深入挖掘貴州本土文化特色，開發(fā)出獨具貴州特色的項目。有些開發(fā)者借此機會大面積圈地，資源利用率不高，一方面造成土地資源的浪費，另一方面則使景區(qū)靈感度和美感度下降，生態(tài)系統(tǒng)被破壞；加之在景區(qū)形成商業(yè)化、人工化、城市化，嚴重污染了景區(qū)環(huán)境。如前些年張家界的過度開發(fā)釀成的苦果。

5.2.3 法律法規(guī)的相對滯后

旅游地產(chǎn)還需要相關法律規(guī)范的支持。例如分時度假產(chǎn)權酒店等物業(yè)就是一個較為敏感的問題。

5.2.4 開發(fā)投入不足

貴州是一個欠開發(fā)，欠發(fā)達的落后內(nèi)陸省份，然而旅游地產(chǎn)的開發(fā)是一項投入大，回收較慢的產(chǎn)業(yè)，再加上開發(fā)的形式比較粗放，產(chǎn)品形式單一，配套設施不健全，營銷手段落后等，導致了貴州旅游地產(chǎn)投資回收更漫長，可見貴州旅游地產(chǎn)總體投入不足。

6 貴州旅游地產(chǎn)開發(fā)建議

基于區(qū)域資源優(yōu)勢的視覺來促進貴州旅游地產(chǎn)的開發(fā)，就是要充分認識的貴州由哪些區(qū)域資源優(yōu)勢可以帶動旅游地產(chǎn)健康快速發(fā)展，同時也要認識到現(xiàn)階段制約旅游地產(chǎn)發(fā)展的因素，盡可能利用利用本區(qū)域資源優(yōu)勢來驅(qū)動旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

6.1 全面做好科學規(guī)劃，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈

旅游地產(chǎn)開發(fā)成功與否，很大程度上規(guī)劃是否科學可行是關鍵，需要把握好旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)或者地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相輔相成的共生特征，要充分考慮到產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動關系，利用好旅游產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性較強的特點，通過對旅游業(yè)包裝，提升其人氣和知名度，不斷延伸旅游地產(chǎn)業(yè)鏈，帶動交通、商業(yè)、餐飲、金融等協(xié)調(diào)發(fā)展，最終實現(xiàn)旅游地產(chǎn)持續(xù)升值的目標。

6.2 旅游地產(chǎn)開發(fā)與本土文化相融合

貴州有著豐富的自然旅游資源和人文旅游資源，旅游地產(chǎn)的開發(fā)要融入貴州本土文化特有元素，形成特色鮮明，有別于其他?。ㄊ校┑莫毺芈糜蔚禺a(chǎn)。尤其是要在設計、開發(fā)中整合貴州世居少數(shù)民族特色民族文化、民風民俗、生態(tài)文化等要素，以此來增強旅游地產(chǎn)吸引力，提供旅游地產(chǎn)品質(zhì)，推動旅游地產(chǎn)發(fā)展。

6.3 因地制宜，促進旅游地產(chǎn)多樣化發(fā)展

伴隨著消費者群體需求的多樣化，以及即將要開發(fā)的旅游地產(chǎn)所在的區(qū)域旅游資源不同，在開發(fā)的過程中應該具體問題具體分析，依照具體資源來情況來確定產(chǎn)品類型，避免形成同質(zhì)化的產(chǎn)品。如都是建立在以溫泉為主體的旅游地產(chǎn)開發(fā)，但由于溫泉所在區(qū)域可能是民風民俗較突出，或者是自然風景比較迷人等，這兩種不同的情況，在制定開發(fā)模式的時候必須要突出相應的特色，選擇相應的開發(fā)模式。

6.4 準確把握政策，充分利用政策為利用地產(chǎn)開發(fā)服務

當前，貴州正在實施工業(yè)強省戰(zhàn)略，2012國發(fā)2號文件專門對貴州旅游產(chǎn)業(yè)給予了“文化旅游發(fā)展創(chuàng)新區(qū)”的戰(zhàn)略定位，以及省委省政府制定通過的“貴州生態(tài)旅游發(fā)展規(guī)劃”等重要文件精神，充分表明了貴州省委政府將把旅游產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)來精心打造。只有準確把握相關政策，才能正確選擇旅游地產(chǎn)投資項目，并獲得政府、金融、旅游產(chǎn)業(yè)主管部門等機構(gòu)大力支持，實現(xiàn)投資風險最小化，提高旅游地產(chǎn)投資項目的效益。

6.5 培養(yǎng)提高旅游地產(chǎn)專業(yè)人才素質(zhì)

旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個復雜的綜合性新興的產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)要求專業(yè)人才知識面較廣，而貴州高等教育目前還沒有開設相應專業(yè)，市場上成熟的人才比較少。因此，從事旅游地產(chǎn)開發(fā)的公司必須提前安排員工進行專業(yè)知識培訓，組織相關人員外出考察成功的案例。積極與高校聯(lián)合培養(yǎng)旅游地產(chǎn)營銷、管理、規(guī)劃等專業(yè)人才，為旅游地產(chǎn)開發(fā)儲備專業(yè)人才。出臺優(yōu)惠政策，吸引有經(jīng)驗的旅游地產(chǎn)專業(yè)人才到貴州就業(yè)。

6.6 借鑒成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游地產(chǎn)是包括了普通地產(chǎn)、生活、休閑、度假、娛樂等各方面的經(jīng)濟綜合體，貴州旅游地產(chǎn)目前還處于起步階段，存在著設計理念不夠先進，配套設施不夠完善等問題，在開發(fā)和經(jīng)營模式上還需要進一步摸索。在這種現(xiàn)實背景下，可以考慮到生活形態(tài)和區(qū)域與我們相式的周邊成功省份學習，借鑒成功經(jīng)驗。如云南麗江的束河古鎮(zhèn)、大理通感別墅、昆明華僑城、楚雄的彝人古鎮(zhèn)等經(jīng)典旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合貴州實際，快速提升貴州旅游地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)。

7 結(jié)論

目前貴州正在實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略，正在著力打造旅游強省，這將為貴州旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來前所未有的機遇，但同時也存在諸多挑戰(zhàn)。要實現(xiàn)貴州旅游地產(chǎn)的快速健康有序發(fā)展，因從以下幾個方面入手：一是積極完善旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)快速增值；二是要處理好開發(fā)與資源保護工作；三是要彰顯貴州本土特有文化元素，增強項目吸引力；四是各級政府要高度重視，進一步理順關系，建立健全體制機制，為旅游地產(chǎn)開發(fā)營造良好的政策環(huán)境；五是要多渠道、多形式培訓培養(yǎng)一支高素質(zhì)的旅游地產(chǎn)專業(yè)人才隊伍。

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基金項目：

2013年河南省政府決策招標課題“河南省糧食消費結(jié)構(gòu)的變動情況和趨勢分析”（項目編號：2013B241）。

作者簡介：

郭立珍，女，河南社旗人，洛陽師范學院副教授，研究方向：消費經(jīng)濟史。