海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院 丁凌

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃體系的探究及對(duì)我國(guó)的啟示

海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院 丁凌

近年來(lái)，買不起房成為困擾中低層收入者的一大難題，盡管中央出臺(tái)了一系列調(diào)節(jié)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的政策，但效果甚微。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將成為繼銷售市場(chǎng)后一個(gè)值得關(guān)注的領(lǐng)域。本文通過(guò)對(duì)西方房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃體系的分析，為我國(guó)租賃體系的發(fā)展提供理論依據(jù)。

國(guó)外房地產(chǎn)租賃市場(chǎng) 運(yùn)行模式 共同特點(diǎn) 啟示

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)要在2020年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，就會(huì)有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的農(nóng)民涌入城市定居，與此同時(shí)，25～30歲的年輕人也將會(huì)成為城市發(fā)展的中堅(jiān)力量從而入住城市。如此一來(lái)，城市里人多地少的矛盾就會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)自然會(huì)水漲船高[1]。在這些人群中能夠買房的人畢竟是少數(shù)，租賃房屋必將成為大多數(shù)人的選擇。房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃體系的改革與監(jiān)管迫在眉睫。

然而，近年來(lái)我國(guó)出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策多用來(lái)控制上漲的房?jī)r(jià)，忽視了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)售租的總體把關(guān)，這些現(xiàn)狀與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差距。所以，也有必要從“租賃市場(chǎng)”、“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”、“市場(chǎng)政策”等方面，總結(jié)國(guó)外房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)做法，以“他山之石”為我國(guó)進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革提供參考。

1 國(guó)外房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的研究

1.1 德國(guó)模式

德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的是租售并舉，居住與投資兼容的市場(chǎng)制度。聯(lián)邦德國(guó)政府充分利用和發(fā)揮住宅市場(chǎng)的內(nèi)在力量，把國(guó)家財(cái)政援助與私人房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)融為一體，形成國(guó)家—私人房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)—住宅需求三角循環(huán)[2]。

1.1.1 租賃占比在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有突出地位

據(jù)有關(guān)資料顯示，德國(guó)住房自有率占40%左右。住房租賃市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售市場(chǎng)的比重，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有舉足輕重的地位。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展很大程度上是由于社會(huì)中低收入階層買不起房；另一方面，很多城市流動(dòng)人口由于工作的特殊性不愿意買房，需要在不同地區(qū)不定期地租房。

1.1.2 在租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，體現(xiàn)出房源來(lái)源廣、種類構(gòu)成多的特點(diǎn)

租賃市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)源和構(gòu)成是：98%左右為私房，2%左右為政府公房。在98%的私房中，自然人私人出租住房占66%，合作社出租住房占22%，資金或保險(xiǎn)公司出租住房占8%,專業(yè)建房公司出租住房占3%。

1.1.3 在租賃市場(chǎng)政策方面，制度完善而成熟

德國(guó)地方政府以法律、規(guī)定等手段或方式來(lái)保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定[3]。除此以外，政府以減免稅收和生產(chǎn)者補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造出租房，銀行則以無(wú)息或低息貸款的方式進(jìn)行扶持。德國(guó)還特別重視房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中的法制建設(shè)。法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益，對(duì)租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象[4]。

1.2 美國(guó)模式

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)定和支持住房抵押信貸為重點(diǎn)，是以私人住宅投資為主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)型住房市場(chǎng)。

(1)從租賃市場(chǎng)來(lái)看，大城市居民租賃住房比例較國(guó)家平均水平明顯偏高。例如，美國(guó)紐約住房自有率為35.6%，這與全國(guó)平均住房自有率69%相比存在較大偏差。由此看出，美國(guó)的大城市同樣存在大部分人買不起房，靠租賃解決居住問(wèn)題的現(xiàn)象。

(2)在租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，體現(xiàn)出以中低收入階層為主要服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)。如1974年美國(guó)出臺(tái)的《住房和社會(huì)發(fā)展法》的第八款就是著名的向低收入階層提供存量住房租金補(bǔ)貼的計(jì)劃，即租金證明計(jì)劃[1]。后來(lái)，該計(jì)劃調(diào)整為租金券計(jì)劃，即政府規(guī)定范圍內(nèi)的租金與承租者拿出家庭收入30%支付租金的差額由政府發(fā)放租金券來(lái)支付。

(3)在租賃市場(chǎng)政策方面，美國(guó)政府充分發(fā)揮有形的手的作用。除了上述所說(shuō)的立法約束以外，還對(duì)租金水平進(jìn)行嚴(yán)格管理。一方面，政府確定公平市場(chǎng)租金并定期向消費(fèi)者公開(kāi)，從而限制租金波動(dòng)。另一方面，直接建設(shè)廉租房和公共住房。美國(guó)還十分強(qiáng)調(diào)對(duì)居民租賃住房使用權(quán)的保障，租賃控制法嚴(yán)格規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的出租人或受讓人于租賃期滿時(shí)，除非為自身利益親自占有該不動(dòng)產(chǎn)，不得拒絕承租人續(xù)約的要求[3]。

1.3 英國(guó)模式

英國(guó)早在19世紀(jì)前期就開(kāi)始思考解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中暴露出來(lái)的問(wèn)題，大量財(cái)政性住宅投資和充分利用稅收杠桿是英國(guó)政府調(diào)節(jié)和干預(yù)市場(chǎng)的兩個(gè)突出特點(diǎn)[2]。

(1)從租賃市場(chǎng)來(lái)看，英國(guó)與美國(guó)有驚人的相似性。英國(guó)大城市的住房自有率仍然低于全國(guó)平均水平。大城市有一半的人買不起房子。

(2)從租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，1997～2009年英國(guó)租賃市場(chǎng)中私人租賃占比較社會(huì)租賃占比，呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不斷變化的特點(diǎn)。另一個(gè)顯著特點(diǎn)是呈現(xiàn)出明顯的年齡層次。例如，從1993年至2006年十多年時(shí)間內(nèi)按年齡劃分的英國(guó)租賃私人住房的比例中，35歲以下年輕人中，20～24歲組、25～29歲組及30～34歲組三個(gè)群體年齡越低租房率越高，而且相差的水平在幾倍之巨[5]。

(3)在租賃市場(chǎng)政策方面，英國(guó)政府充分考慮到中低階層租房人對(duì)于房租的可支付性。通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制，出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)抑制房屋租金的快速上漲。除此以外，英國(guó)注重發(fā)揮政府與市場(chǎng)的協(xié)同調(diào)節(jié)作用。英國(guó)以稅收減免為主，資金補(bǔ)貼為輔。稅收減免占住房政策費(fèi)用總額的61%左右。英國(guó)的資金補(bǔ)貼具有受益人數(shù)多、金額大的特點(diǎn)。

2 共同特點(diǎn)

2.1 具有完善的租賃體系

通過(guò)對(duì)德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家雖然也存在著中低階層買不起房的現(xiàn)象，但相比之下，西方國(guó)家出臺(tái)了完善的法律體系并制定完善的管理措施，以保證租賃住房穩(wěn)定，租住資金在租住者所負(fù)擔(dān)的范圍之內(nèi)。

2.2 體現(xiàn)“無(wú)形之手”與“有形之手”的共同作用

西方國(guó)家在政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的過(guò)程中各有千秋，都是在對(duì)本國(guó)社會(huì)發(fā)展水平、本國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展充分分析后才制定政策。然而，不盡相同的具體做法卻有完全相同的思路，就是找尋政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的平衡點(diǎn)與適宜點(diǎn)。除此以外，以上分析的三個(gè)西方國(guó)家都不以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成了鮮明對(duì)比。

3 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃體系對(duì)我國(guó)的啟示

3.1 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位

我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比重。許多地方政府的主管部門為了追求本地區(qū)GDP增長(zhǎng)而采取賣地行為。開(kāi)發(fā)商為了拿到招拍掛的土地，也只能頻頻舉牌高價(jià)買入，最后將其轉(zhuǎn)嫁給買房者。為了避免單純靠房地產(chǎn)市場(chǎng)增加地方收入的行為，就必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)的通訊、旅游、IT及與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，為我國(guó)加快工業(yè)化和城市化的步伐奠定了基礎(chǔ)。因此，政府應(yīng)該采取措施，加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從側(cè)面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良現(xiàn)象。

3.2 加快房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃體系建設(shè)

第一是要加強(qiáng)法制建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)制定詳細(xì)的法律規(guī)范。在房管部門的經(jīng)費(fèi)來(lái)源、運(yùn)用渠道、管理績(jī)效等方面，要從立法的層面上加以督促。對(duì)于空置房屋，通過(guò)出臺(tái)法律的方式，提高稅收，從而將其推入住房租賃市場(chǎng)。運(yùn)用法律規(guī)范承租者與出租者的市場(chǎng)行為，以保障中低收入階層對(duì)房屋的使用權(quán)。

第二是建立完整的財(cái)稅政策，從而保證租住者對(duì)房屋使用權(quán)的穩(wěn)定性和可負(fù)擔(dān)性。一方面，通過(guò)對(duì)出租人減少稅收、提高補(bǔ)助來(lái)激活房屋租賃市場(chǎng)。另一方面，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，在保證房屋需求量的同時(shí)，出臺(tái)切實(shí)可行的具體政策。例如，可以借鑒美國(guó)的租金券形式，也可以借鑒英國(guó)的租購(gòu)掛鉤模式，其目的就在于增強(qiáng)居民進(jìn)入租賃市場(chǎng)的積極性。

3.3 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管

我國(guó)目前的房地產(chǎn)管理呈現(xiàn)出多頭管理的特點(diǎn)，這就必然導(dǎo)致分工混亂、責(zé)任推諉。因此，我國(guó)可以建立專門的租房管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋的維修、合同的規(guī)范性、承租人與出租人的責(zé)任與義務(wù)等一系列租賃過(guò)程中可能存在糾紛隱患進(jìn)行全程監(jiān)管。與此同時(shí)，對(duì)于監(jiān)管不力的官員實(shí)行問(wèn)責(zé)。

3.4 積極引導(dǎo)群眾改變消費(fèi)觀念

一方面，向群眾宣傳房地產(chǎn)租賃體系實(shí)施的優(yōu)惠政策，打消群眾對(duì)于租房的種種憂慮及擔(dān)心。另一方面，通過(guò)媒體輿論，向群眾宣傳量力而行的住房觀念。通過(guò)有意識(shí)的引導(dǎo)，中低收入階層和年輕群體將會(huì)通過(guò)對(duì)自身實(shí)際情況的理性剖析，接受房屋租賃的觀念。

[1]陳北.從美國(guó)的“租控制(Rent Control System)”看我國(guó)的房地產(chǎn)租賃[J].北京房地產(chǎn),2005(12).

[2]李小榮.國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].中國(guó)房地產(chǎn),1996(03).

[3]紀(jì)盡善.加快中國(guó)住房制度創(chuàng)新步伐——德國(guó)住房制度考察啟示[J].經(jīng)濟(jì)界,2007(06).

[4]施繼元.國(guó)外住房租賃管理經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的啟示[J].軟科學(xué),2013(27).

[5]Julie Rugg,David Rhodes.The Private Rented Sector:Its Contributionand Potential[Z].Working Paper,2008.

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