劉杰鋒+朱沙+曾勝

摘要：“以房養(yǎng)老”以住房反向抵押貸款為基本模式，以明晰的房屋產(chǎn)權(quán)為前提，貸款金額取決于房產(chǎn)價(jià)值等因素，貸款領(lǐng)取方式靈活多樣。“以房養(yǎng)老”是養(yǎng)老體系的重要補(bǔ)充，但由于產(chǎn)權(quán)制度不完善、市場(chǎng)環(huán)境不匹配、法律支持不成熟以及傳統(tǒng)觀念的束縛，目前我國(guó)各地的試點(diǎn)進(jìn)展緩慢。根據(jù)國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，要使“以房養(yǎng)老”成功運(yùn)作和順利推廣，合理的、多層次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，政府擔(dān)保和監(jiān)管是關(guān)鍵，法律健全是保障。因此，我國(guó)“以房養(yǎng)老”體系的構(gòu)建應(yīng)從相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)、法律法規(guī)的探索與完善、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制等方面入手，推進(jìn)“以房養(yǎng)老”制度體系的建立和完善；當(dāng)前的試點(diǎn)，應(yīng)針對(duì)潛在的“以房養(yǎng)老”需求群體（如擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人）進(jìn)行適宜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款；倒按揭；房屋產(chǎn)權(quán)；養(yǎng)老體系；養(yǎng)老模式

中圖分類號(hào)：F063.4；F840.612文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：16748131（2014）03003208

一、引言

我國(guó)正逐步陷入一個(gè)“未富先老”的困境。根據(jù)民政部發(fā)布的《2012年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2012年底，我國(guó)老年人口數(shù)量已達(dá)到19 390萬(wàn)人，占我國(guó)人口總數(shù)的14.3%。當(dāng)前我國(guó) “四二一” 結(jié)構(gòu)的家庭急劇增加，這種家庭結(jié)構(gòu)模式的變化必然助推人口老齡化的趨勢(shì)；同時(shí)，伴隨著我國(guó)流動(dòng)人口的不斷增長(zhǎng)，將會(huì)產(chǎn)生大量老年人“空巢”家庭，在形成巨大養(yǎng)老需求的同時(shí)，也使得年輕人贍養(yǎng)老人的壓力增大。然而，我國(guó)養(yǎng)老的需求和供給卻并不匹配。目前我國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)只占全國(guó)老年人總數(shù)的1.77%，不但低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%~7%的比例，而且低于一些發(fā)展中國(guó)家2%~3%的水平相關(guān)資料源于新華網(wǎng)文章《養(yǎng)老，何時(shí)不再“一床難求”》（http://news.xinhuanet.com/fortune/201203/27/c_122888283. htm,2012337） ，許多城市均出現(xiàn)了養(yǎng)老院“一床難求”的現(xiàn)象。并且，由于人口的遷移以及傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的逐漸改變，“家庭養(yǎng)老”的模式正逐步改變。同時(shí)，我國(guó)人口平均壽命也逐漸提高，而目前退休職工的養(yǎng)老金水平又普遍偏低例如，審計(jì)署2012年8月發(fā)布的社保審計(jì)報(bào)告顯示：2011年企業(yè)養(yǎng)老金替代率僅為42.9%，低于國(guó)際警戒線（50%）。 ，現(xiàn)有的養(yǎng)老保障水平只能滿足老年人的日常生活開支，社會(huì)保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)無(wú)法從根本上解決養(yǎng)老問(wèn)題，很容易產(chǎn)生養(yǎng)老金不足而導(dǎo)致老年人生活質(zhì)量下降的現(xiàn)象。在上述多方面因素的共同作用下，使得我國(guó)的養(yǎng)老供給不但不充分，而且供給價(jià)格過(guò)高，這就需要另辟蹊徑，為老年人拓寬資金來(lái)源渠道，以保障其老年生活。其中，“以房養(yǎng)老”便是一種值得探索的新模式（相對(duì)于我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式而言）?！耙苑筐B(yǎng)老”可以減緩老齡化給社會(huì)養(yǎng)老金發(fā)放帶來(lái)的壓力，減輕家庭養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)，改善目前老年人的生活狀況，也能夠進(jìn)一步完善我國(guó)的社會(huì)保障體系。

2013年9月13日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。實(shí)際上，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實(shí)踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺(tái)過(guò)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。例如，2005年4月，南京湯山留園公寓在國(guó)內(nèi)率先推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)試點(diǎn)；2007年6月，上海公積金管理中心推出了一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型以房養(yǎng)老模式；2007年10月，北京建立了首家“養(yǎng)老房屋銀行”。但是，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時(shí)，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無(wú)論從中央到地方都還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實(shí)際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的實(shí)施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國(guó)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。

劉杰鋒，朱沙，曾勝:以房養(yǎng)老：理念、模式和經(jīng)驗(yàn)二、“以房養(yǎng)老”的理念

1．“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時(shí)，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施。

“以房養(yǎng)老”是通過(guò)銀行或保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物（沈曉凱，2010）?！耙苑筐B(yǎng)老”通過(guò)明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到了優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問(wèn)題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個(gè)人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國(guó)解決養(yǎng)老問(wèn)題提供了新思路。

2．“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來(lái)增值空間和折損情況等對(duì)該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人（趙嘉佳 等，2008），也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以彌補(bǔ)貸款本息；此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。從上面基本闡述可以看出住房反向抵押貸款具有如下幾個(gè)基本特點(diǎn)：

（1）開展住房反向抵押貸款的基本前提是“明晰的房屋產(chǎn)權(quán)”

進(jìn)行住房反向抵押貸款的借款人在貸款期間仍然是該住房的所有人，并不會(huì)因?yàn)樵撟》慨a(chǎn)權(quán)的抵押而放棄住房的產(chǎn)權(quán)。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的完備性是住房反向抵押貸款實(shí)施的首要條件。當(dāng)然，借款人也必須擔(dān)負(fù)房產(chǎn)所有人的義務(wù)，如依法納稅、房屋修繕等。待到借款人離世后，其子女可以選擇繼承房產(chǎn)，但前提是子女需要?dú)w還貸款本金和利息。借款人子女的另外一種選擇是放棄房屋所有權(quán)，將房產(chǎn)出售以歸還本金和利息。所以，住房反向抵押貸款的貸款人（通常為銀行、保險(xiǎn)公司或者其他養(yǎng)老基金等）發(fā)放貸款的目的是為了將來(lái)在該老年借款人永久搬離該住房或者去世時(shí)取得貸款本金和利息，而非擁有該住房。

（2）貸款金額取決于房產(chǎn)價(jià)值等因素

由于房產(chǎn)和持有人的不同，老年借款人能夠獲得的抵押貸款金額存在較大差異，這主要取決于三個(gè)因素：當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值、老年借款人年齡和當(dāng)前利率水平。通常而言，當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值越大，抵押貸款金額越高；老年借款人年齡越長(zhǎng)，抵押貸款金額越高；當(dāng)前利率水平越高，抵押貸款金額越低。所以，反向抵押貸款金額的大小既取決于房產(chǎn)本身，又取決于房產(chǎn)所有人的相關(guān)情況，也同樣受利率水平的影響。

（3）貸款領(lǐng)取方式靈活多樣

借款人可根據(jù)自己的情況選擇領(lǐng)取貸款的方式，主要包括如下幾種（王媛，2010）：一是一次性領(lǐng)取。即借款人在完成合約手續(xù)后，一次性領(lǐng)取全部貸款。其缺點(diǎn)在于，若對(duì)該款項(xiàng)管理不善則易加大養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)。二是信用限額。這種領(lǐng)取方式允許借款人控制貸款領(lǐng)取的時(shí)間和金額，且只需對(duì)已領(lǐng)取的部分支付利息。三是按月領(lǐng)取。這種領(lǐng)取方式是指借款人在規(guī)定的貸款期限內(nèi)，按月領(lǐng)取固定金額的貸款，在規(guī)定期限之外借款人將不能再領(lǐng)取任何金額的貸款。四是終身年金。在這種領(lǐng)取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房里，就可以按月領(lǐng)取一定金額抵押貸款；如果該住房被出售或者借款人永久搬出該住房，則停止領(lǐng)取貸款。三、我國(guó)以房養(yǎng)老的實(shí)踐和面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

1．我國(guó)各地的“以房養(yǎng)老”模式

目前，絕大多數(shù)老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”還處于觀望階段，而各地政府和市場(chǎng)相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的態(tài)度也較為謹(jǐn)慎。雖然我國(guó)自2005年以來(lái)就有部分城市在推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，但總體效果不理想，涉水以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老年人比較少見。但已有實(shí)踐也為我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的建立和完善提供了寶貴的樣本和經(jīng)驗(yàn)。目前，我國(guó)主要的“以房養(yǎng)老”模式包括以下幾種。

（1）南京的“租售換養(yǎng)”

這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請(qǐng)將其現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費(fèi)用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時(shí)歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無(wú)需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入老年人（劉楠楠，2013）。但這種模式有兩個(gè)限制性條件：擁有本市 60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過(guò)于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

（2）上海的“以房自助養(yǎng)老”

2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過(guò)上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，具體實(shí)施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，其租金與房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實(shí)是售后返租，主要是利用房子的價(jià)格與租金的差額來(lái)獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無(wú)需或者沒(méi)有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過(guò)戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

（3）北京的“養(yǎng)老房屋銀行”

2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，然后由中大恒基免費(fèi)代替該老年人將已交付的住房對(duì)外出租，以賺取租金。取得的租金用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)參見：中國(guó)新聞網(wǎng)，http://www.chinanews.com/sh/news/2007/1108/1072079.shtml. 。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過(guò)老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運(yùn)作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會(huì)使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。

（4）杭州的“多項(xiàng)選擇”模式

杭州的“以房養(yǎng)老”提出了四種可供選擇的方式（黃聰 等，2011）：一是“租房增收養(yǎng)老”方式，指將有住房產(chǎn)權(quán)且獨(dú)居的老年人安排到敬老院居住，將其原住房對(duì)外出租，租金用于增加老年人日常開支費(fèi)用；二是“售房預(yù)支養(yǎng)老”方式，該種方式將擁有住房產(chǎn)權(quán)且獨(dú)居老年人的成套住房出售，并將房屋出售收入全部用于老年人入住敬老院和日常開支費(fèi)用；三是“退房補(bǔ)貼養(yǎng)老”方式，是指將居住不成套直管公房老年人的房子退還給房管部門，然后房管部門按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)老年人給以補(bǔ)助，供老年人入住敬老院；四是“換房差價(jià)養(yǎng)老”方式，是指將處于較好地段的獨(dú)居老人的直管公房出租，另選地段略差的房屋租賃給老年人居住，由此帶來(lái)的房屋租金地段差價(jià)用來(lái)增加老年人日常生活收入。雖然杭州市的“以房養(yǎng)老”為老年人提供了更多選擇，但是人們出于傳統(tǒng)觀念的束縛以及對(duì)未知風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，申請(qǐng)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的老年人并不多。

不難看出，上述以房養(yǎng)老模式在實(shí)踐過(guò)程中都遇到了較大阻礙，其原因不但在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏層次性、對(duì)老年人的不同需求關(guān)注不足、商業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利性與養(yǎng)老服務(wù)的公益性缺乏有限銜接與協(xié)調(diào)、對(duì)老年人的權(quán)益保護(hù)不夠以及傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，而且在于受到我國(guó)國(guó)情以及國(guó)民傳統(tǒng)觀念的制約，接下來(lái)將進(jìn)行詳細(xì)分析。

2．我國(guó)“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)：地權(quán)制度的限制

國(guó)外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點(diǎn)就是在國(guó)外土地使用權(quán)沒(méi)有年限限制，并且也不會(huì)隨著年限的增長(zhǎng)而發(fā)生變化，但是在我國(guó)情況則大不相同。我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國(guó)城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)很難推行。

（2）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)波動(dòng)

房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)或者說(shuō)不穩(wěn)定性會(huì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而在我國(guó)這種因房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的，尤其是房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來(lái)諸多影響。近些年來(lái)，盡管我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲未發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)，但是政府對(duì)房?jī)r(jià)采取了信貸、稅收、限購(gòu)等綜合性的調(diào)控措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動(dòng)以及逆向選擇等因素的影響，在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)的不確定性勢(shì)必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

（3）技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)環(huán)境不成熟

住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期，而銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時(shí)間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個(gè)成熟的金融市場(chǎng)為支撐例如，在美國(guó)，“以房養(yǎng)老”模式的二級(jí)市場(chǎng)通常是由美國(guó)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)購(gòu)買所有合格的HECM貸款，并實(shí)現(xiàn)貸款資產(chǎn)證券化，由此保證了“以房養(yǎng)老”模式反向抵押貸款的資金來(lái)源（閻安，2007）。 ，而目前我國(guó)金融市場(chǎng)環(huán)境尚不完善。同時(shí)，目前我國(guó)的社會(huì)信用體系、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫(kù)等的發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實(shí)施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟(jì)沖突和社會(huì)糾紛來(lái)看，目前我國(guó)缺乏專門的應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)，而既有機(jī)構(gòu)的職能覆蓋也不完全一是社會(huì)公證機(jī)構(gòu)，二是糾紛仲裁機(jī)構(gòu)及其運(yùn)行機(jī)制，這是協(xié)調(diào)住房反向抵押貸款經(jīng)濟(jì)和社會(huì)糾紛的補(bǔ)充法律機(jī)構(gòu)。 。

（4）法律風(fēng)險(xiǎn)：有關(guān)法律缺失

“以房養(yǎng)老模式”在國(guó)外成功發(fā)展的一個(gè)重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護(hù)航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國(guó)內(nèi)尚未制定專門針對(duì)住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運(yùn)作與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)管制阻礙了保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對(duì)于居民購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒(méi)有明確的政策規(guī)定。

（5）傳統(tǒng)國(guó)民觀念束縛

受制于我國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的束縛，人們短期內(nèi)難以理解和接受“以房養(yǎng)老”模式，主要可分為三類（吳清 等，2011）：一是傳統(tǒng)思想的約束，包括主動(dòng)和被動(dòng)的遺產(chǎn)贈(zèng)予，許多老人希望將財(cái)富遺留給子女；二是部分具備基本養(yǎng)老收入保障的居民認(rèn)為沒(méi)有必要參加“以房養(yǎng)老”計(jì)劃，因?yàn)槠涠嗄昵耙呀?jīng)為自己的老年生活預(yù)備了儲(chǔ)蓄；三是老年人對(duì)金融市場(chǎng)的知識(shí)缺乏了解，對(duì)金融產(chǎn)品采取風(fēng)險(xiǎn)回避態(tài)度，使得“以房養(yǎng)老”模式難以進(jìn)行推廣。

（6）居民依賴政府建立的養(yǎng)老體系

根據(jù)聯(lián)合國(guó)關(guān)于世界人口有關(guān)方面的最新調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在選擇何種方式為退休后的養(yǎng)老問(wèn)題做準(zhǔn)備的調(diào)查中，大約34%的我國(guó)受訪者選擇“繳納社會(huì)養(yǎng)老金”作為解決以后養(yǎng)老問(wèn)題的方式。由此可以看出，盡管人們的養(yǎng)老意識(shí)逐步提高，主動(dòng)為以后的養(yǎng)老問(wèn)題做各種財(cái)務(wù)準(zhǔn)備，但是相當(dāng)比例的居民還是希望政府機(jī)構(gòu)能夠優(yōu)化資源配置，提高養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌層次（范君暉，2010），在養(yǎng)老方面發(fā)揮主要作用。

（7）潛在道德風(fēng)險(xiǎn)

在“以房養(yǎng)老”模式下，老年借款人住房的最終所有權(quán)歸銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)所有，而老年借款人基于實(shí)現(xiàn)自身效用最大化的效用導(dǎo)向，會(huì)傾向于減少對(duì)已抵押住房的維修保養(yǎng)支出，疏于水災(zāi)、火災(zāi)等災(zāi)難的防患，甚至私自將該住房用于有風(fēng)險(xiǎn)的抵押、擔(dān)保等。所有這些不道德的行為都會(huì)降低抵押貸款期內(nèi)該住房的價(jià)值，因而損害銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的利益（歐陽(yáng)淵，2008）。

四、國(guó)外“以房養(yǎng)老”模式與經(jīng)驗(yàn)

1．國(guó)外“以房養(yǎng)老”的主要模式

在西方國(guó)家，隨著人口老齡化現(xiàn)象的加劇，社會(huì)化養(yǎng)老模式舉步維艱，為化解社會(huì)化養(yǎng)老模式的壓力，“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)運(yùn)而生?！耙苑筐B(yǎng)老”在國(guó)外有較長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)踐歷史，它起源于荷蘭，目前最典型的、發(fā)展最成熟是美國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式。隨著以房養(yǎng)老模式的不斷發(fā)展，該種模式的理論體系逐步完善，住房反向抵押貸款產(chǎn)品也得到了不同程度的推廣。目前在許多發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的反向抵押貸款模式已是一種成熟的融資方式，并建立起了相應(yīng)的工作機(jī)制和制度，這都可以為我國(guó)“以房養(yǎng)老”體系的建立和推廣提供借鑒。

（1）美國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式

美國(guó)“以房養(yǎng)老”模式產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)美國(guó)社會(huì)涌現(xiàn)出大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象（閻安，2007）。當(dāng)前，房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃（HECM）、住房保留計(jì)劃（Home Keeper）和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom），共同構(gòu)成了美國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式。其中前兩種是由公營(yíng)機(jī)構(gòu)推出并由政府擔(dān)保的，最后一種是私營(yíng)機(jī)構(gòu)推出的；從適用對(duì)象上看，HECM計(jì)劃主要適用于擁有較低價(jià)值房產(chǎn)的借款者，Home Keeper計(jì)劃適用于擁有中等價(jià)值房產(chǎn)的借款者，而Financial Freedom計(jì)劃適用于高檔房產(chǎn)的持有人（李敏，2012）。

HECM是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部設(shè)立的，由美國(guó)聯(lián)邦政府提供擔(dān)保。申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目的老年人必須首先簽訂貸款協(xié)議，即可將他們所擁有的房產(chǎn)價(jià)值的一部分變現(xiàn)，并且該貸款協(xié)議獲得了聯(lián)邦政府的免稅核準(zhǔn)。由此，老年人通過(guò)該項(xiàng)目轉(zhuǎn)換住房資產(chǎn)并獲取養(yǎng)老金，而不用出售或搬離他們的住房，體現(xiàn)出較大的靈活性。正因?yàn)槿绱耍琀ECM是目前最受歡迎、規(guī)模最大的住房反向抵押貸款品種，在全美國(guó)的各個(gè)州都能獲得，約占全美住房反向抵押貸款市場(chǎng)的95%（蔡尚坤，2012）。

Home Keeper與HECM基本相似，但更為靈活。一是Home Keeper按照市場(chǎng)利率計(jì)算當(dāng)月利息，體現(xiàn)出很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性；二是Home Keeper的限制條件比HECM還要少。但Home Keeper的利率優(yōu)惠程度不如HECM，所以Home Keeper更適合具有較高房產(chǎn)價(jià)值的借款人。

Financial Freedom是一種更強(qiáng)調(diào)盈利性的住房反向抵押貸款項(xiàng)目，主要面向擁有高檔住房的老年人。簽訂借款合同后，借款人可以一次性得到一大筆資金；該項(xiàng)目的另一特色在于其“房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款”，即借款人可以保留最高可以達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值80%的房產(chǎn)，而且后代可以繼承該部分（蔡尚坤，2012）。但是，該項(xiàng)目缺乏聯(lián)邦政府的擔(dān)保支持，因此在公信力方面存在短板，曾有一段時(shí)間美國(guó)國(guó)內(nèi)暫停了該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。所以，選擇該項(xiàng)目的老年人并不多見。

（2）英國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式

英國(guó)曾于20世紀(jì)60年代推出過(guò)一種名為“房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制”（Equity Release Mechanism，ERM）的住房反向抵押貸款，借款人可將住房反向抵押所得款項(xiàng)投資養(yǎng)老基金來(lái)獲得收益。但由于缺乏政府擔(dān)保，以及當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)蕭條所引致的債券收益率降低，該項(xiàng)目一直少人問(wèn)津。到了20世紀(jì)末，英國(guó)政府開始加大對(duì)以房養(yǎng)老項(xiàng)目的財(cái)政投入，政府的強(qiáng)力介入使得“以房養(yǎng)老”逐漸發(fā)展起來(lái)。當(dāng)前，主要存在兩種住房反向抵押產(chǎn)品：

一是逆轉(zhuǎn)計(jì)劃（Home Reversion），老年人可選擇全部或部分地將住房產(chǎn)權(quán)抵押給貸款公司，以獲得一筆現(xiàn)金用于養(yǎng)老。根據(jù)合約，他可以免費(fèi)或象征性地交少量租金繼續(xù)住在原房屋內(nèi)，直到去世或自愿搬離該住房為止。在此期間，老人擁有房屋的居住權(quán)，并承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（李敏，2012）。

二是分享增值計(jì)劃（Shared Appreciation Mortgage），借款人以低于市場(chǎng)水平的利率借款，并可在住房反向抵押貸款期間分享一定比例的住房增值的價(jià)值；或者，借款人不支付利息，但其償還金額是25%的最初住房?jī)r(jià)值加上75%的房屋價(jià)值的增值部分（王媛，2010）。雖然分享增值型住房反向抵押貸款在英國(guó)受到老年人歡迎，但由于缺乏長(zhǎng)期投資者的支持和資金供給，該產(chǎn)品在短暫發(fā)行后被暫停。為防止違約信貸，英國(guó)政府還制定了相關(guān)法律以規(guī)范運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

（3）新加坡的“以房養(yǎng)老”模式

新加坡的職總英康保險(xiǎn)公司于1997年推出了住房反向抵押貸款產(chǎn)品，該產(chǎn)品的申請(qǐng)比較嚴(yán)格，除了對(duì)借款人年齡、社會(huì)保障等情況進(jìn)行約束外，還要求申請(qǐng)人是該保險(xiǎn)公司的保戶，必須購(gòu)買該保險(xiǎn)公司的壽險(xiǎn)、抵押貸款保險(xiǎn)和房屋保險(xiǎn)。值得注意的是，該產(chǎn)品不設(shè)立保證條款，這意味著貸款到期時(shí)如果貸款余額高于房產(chǎn)價(jià)值，借款人或者其后代必須歸還兩者之間的差額（Chin et al，2004）。上述條件使得該產(chǎn)品問(wèn)世以來(lái)需求不旺，并且，新加坡政府規(guī)定必須私人住房才能用于住房反向抵押，而由政府提供的保障性住房（即組屋，新加坡接近90%的居民都居住在組屋內(nèi)）不能用于該計(jì)劃。直到2006年，新加坡政府才允許組屋參與住房反向抵押，到目前為止，由于民眾擔(dān)心權(quán)益得不到保障，因此參與人數(shù)較少。

2．國(guó)外“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)與啟示

縱觀國(guó)外的“以房養(yǎng)老”模式各有特點(diǎn)，對(duì)我國(guó)的“以房養(yǎng)老”實(shí)踐也具有顯著的借鑒意義，總的說(shuō)來(lái)，在于以下幾點(diǎn)：

（1）合理的、多層次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)

不同群體在財(cái)富價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)承受、年齡、健康狀況等方面都存在著明顯差異，由此引致對(duì)“以房養(yǎng)老”的需求不盡相同。所以，針對(duì)不同群體設(shè)計(jì)專門化的住房反向抵押產(chǎn)品是非常必要的。例如，美國(guó)的HECM就主要針對(duì)財(cái)富水平一般的老年人，而Financial Freedom則面向擁有高檔住房的老年人。而在貸款金的發(fā)放上，各國(guó)的實(shí)踐更充分地尊重了老年人的意愿，存在按月發(fā)放、一次性發(fā)放等方式。同時(shí)，為了規(guī)避房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的沖擊，適當(dāng)?shù)匾胧袌?chǎng)實(shí)際利率來(lái)計(jì)息，提高了貸款機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款的積極性。另外，有無(wú)追索權(quán)對(duì)于住房反向抵押貸款能否推行至關(guān)重要，由于住房?jī)r(jià)值波動(dòng)，追索權(quán)的存在可能會(huì)對(duì)老年人及其子女造成額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我國(guó)各地如果能夠針對(duì)老年人的不同群體需求，推出不同的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，將有助于拓展市場(chǎng)規(guī)模。

（2）政府擔(dān)保和監(jiān)管是關(guān)鍵

商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)的盈利性往往與養(yǎng)老貸款的公益性存在利益沖突，這就需要第三方進(jìn)行協(xié)調(diào)。美國(guó)的HECM和Home Keeper之所以占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)份額，很大程度上在于政府對(duì)這兩類住房反向抵押產(chǎn)品提供了全額擔(dān)保，降低了老年人的顧慮，提升了老年人的安全保障。而Financial Freedom之所以推廣范圍不廣，也與其缺乏政府擔(dān)保有關(guān)。所以，政府擔(dān)保既是防范金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，又體現(xiàn)出政府在居民養(yǎng)老方面的公益性責(zé)任。我國(guó)正處于住房反向抵押貸款的發(fā)展初期，可以在適當(dāng)時(shí)機(jī)嘗試政府擔(dān)保介入，以保證各方面的利益。

國(guó)外“以房養(yǎng)老“實(shí)踐的有益啟示，還在于有專門的政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房反向抵押貸款中相關(guān)事務(wù)的監(jiān)督和管理。例如，美國(guó)的HECM之所以受到廣泛接受，是因?yàn)槊绹?guó)房屋及城市發(fā)展部在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制、程序設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行了全方面的參與；英國(guó)政府專門設(shè)立了FSA來(lái)監(jiān)管本國(guó)的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

（3）法律健全是保障

美國(guó)法律對(duì)能夠用于住房抵押貸款的房屋作了明確規(guī)定，新加坡對(duì)政府提供的保障性質(zhì)的組屋是否能用于抵押也有明確說(shuō)明，如此一來(lái)，有助于避免貸款過(guò)程中的違約行為。在保護(hù)老年人權(quán)益方面，各國(guó)都制定了相關(guān)的法律或進(jìn)行了特別的規(guī)定。美國(guó)在住房反向抵押貸款契約的信息公開以及對(duì)高齡老人的權(quán)益保護(hù)等方面都有詳細(xì)的司法解釋；英國(guó)國(guó)會(huì)還頒布了一些相關(guān)的法律法規(guī)用以規(guī)范反向抵押貸款的運(yùn)作環(huán)境，明確界定借款人收取的貸款費(fèi)用限額。我國(guó)相關(guān)法律（如《擔(dān)保法》等）對(duì)住房反向抵押貸款還缺乏明確的說(shuō)明，而對(duì)于廉租房、公租房等能否用于住房反向抵押也不明確，缺乏法律層面的界定。

五、結(jié)論和建議

“以房養(yǎng)老”以住房反向抵押貸款為基本模式，簡(jiǎn)要概括為“60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人”。作為我國(guó)居民養(yǎng)老的一種新嘗試，“以房養(yǎng)老”有助于豐富我國(guó)養(yǎng)老模式、促進(jìn)養(yǎng)老資源優(yōu)化配置，但目前試點(diǎn)進(jìn)展緩慢，從制度體系和環(huán)境看主要存在以下原因：一是制度層面。由國(guó)家強(qiáng)制實(shí)施的社會(huì)保險(xiǎn)是養(yǎng)老的基本制度保障，而“以房養(yǎng)老”又是市場(chǎng)環(huán)境下的相機(jī)選擇，由此容易混淆制度性安排和市場(chǎng)性做法的界限。二是政策層面。城市住宅用地使用權(quán)的年限以及農(nóng)村宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)，是限制“以房養(yǎng)老”擴(kuò)圍的重大政策風(fēng)險(xiǎn)。三是技術(shù)層面。市場(chǎng)環(huán)境的不成熟、不匹配，例如，與住房反向抵押相關(guān)的貸款咨詢機(jī)構(gòu)、貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、證券發(fā)行機(jī)構(gòu)、社會(huì)公證機(jī)構(gòu)、糾紛仲裁機(jī)構(gòu)等，都或多或少地存在著經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、認(rèn)可度低等問(wèn)題。四是法律層面。目前住房反向抵押貸款所涉及的法律細(xì)節(jié)問(wèn)題還存在較大的不確定性和不成熟性，包括金融證券類法律、房地產(chǎn)類法律、社會(huì)保障類法律、民法類法律等，尚不能實(shí)現(xiàn)與“以房養(yǎng)老”模式下的住房反向抵押貸款有機(jī)銜接。

因此，“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要一系列條件，其實(shí)施效果也取決于一系列的經(jīng)濟(jì)條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國(guó)具體國(guó)情實(shí)現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點(diǎn)，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高、服務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計(jì)中存在的主要問(wèn)題，明晰政策實(shí)施的主要障礙，可以對(duì)現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進(jìn)作用。本文基于國(guó)內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出以下建議：

第一，加強(qiáng)住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進(jìn)該項(xiàng)改革的頂層設(shè)計(jì)和制度準(zhǔn)備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場(chǎng)，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時(shí)“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能是一種險(xiǎn)種或是理財(cái)產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補(bǔ)充。同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實(shí)施。

第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)測(cè)，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。若房?jī)r(jià)上升，則對(duì)于選擇“以房養(yǎng)老”的人來(lái)說(shuō)，房屋未來(lái)增值的那部分是他們無(wú)法享受到的；若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，可適時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，以平緩這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面促進(jìn)貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老人對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融產(chǎn)品的認(rèn)知度還不高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)從準(zhǔn)入、自律、監(jiān)管等方面入手來(lái)健全市場(chǎng)機(jī)制。

第四，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合，以彌補(bǔ)法律監(jiān)管事實(shí)上存在的疏漏和盲區(qū)?！耙苑筐B(yǎng)老”的特殊性在于對(duì)老年人的保護(hù)，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)一起制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時(shí)也能夠起到加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對(duì)性的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。鑒于目前推廣實(shí)施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國(guó)養(yǎng)老保障體系的一個(gè)補(bǔ)充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人，是較大的潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點(diǎn)展開“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。

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Houseforpension Scheme: Concept, Pattern and Experience LIU Jiefeng1, ZHU Sha2, ZENG Sheng2

(1. Chongqing Municipal Federation of Industry and Business, Chongqing 400020, China; 2. School of Fiscal Affairs

and Finance, Chongqing Technology and Business University, Chongqing 400067, China)

Abstract: Houseforpension scheme, with reverse mortgage as the basic pattern, premises explicit home equity by letting loan amount depend upon the factors such as home value and so on and by taking flexible loan methods, is an important complementarity to pension system, currently, however, the pilot progress in all part of China is slow because of incomplete equity system, unmatched market environment, immature legal support and traditional notion constraint. According to the practical experience at home and abroad, in order to smoothly and successfully implement houseforpension scheme, reasonable and multilayer product design is the basis, government guarantee and supervision is the key, and law perfection is a guarantee. Thus, the construction of Chinas houseforpension scheme should be launched from the perspective of related market environment construction, the exploration and perfection of laws and regulations, the control of market risk and so on, so as to push forward the perfection of houseforpension scheme system, as a result, current experiment should be oriented by suitable product design according to potential demand group for houseforpension scheme such as the families, with their housing equity, which lost their children and which are composed of loners.

Key words: houseforpension scheme; housing reverse mortgage; reverse mortgage; housing equity; pension system; oldpeoplecare model

CLC number：F063.4；F840.612Document code：AArticle ID：16748131（2014）03003208

（編輯：夏冬，段文娟）