周建國

摘要：本文從房產(chǎn)置業(yè)投資決策角度出發(fā)，先分析了房產(chǎn)置業(yè)投資決策，然后闡述了綜合評價法用于房產(chǎn)置業(yè)投資決策的過程，最后探討了應(yīng)用效果。

關(guān)鍵詞：綜合評價法；投資決策；房地產(chǎn)

綜合評價法，英文全稱為“Comprehensive Evaluation

Method”，它主要是將定量分析和定性分析有機結(jié)合起來，用于多目標(biāo)決策的一種評價方法。就目前的應(yīng)用情況來看，主要以經(jīng)濟領(lǐng)域為主。在房地產(chǎn)業(yè)中，人們在做置業(yè)投資決策時，也會應(yīng)用這種綜合評價法。本文主要探討用這種方法來選擇最優(yōu)方案的具體過程，從而保障投資者受到最大的投資效益。

一、房產(chǎn)置業(yè)投資決策概述

放房產(chǎn)置業(yè)投資，具有四個方面的特性，即增值、收益、消費和保值。房產(chǎn)置業(yè)投資涉及的方向主要有土地、住宅、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等。在房產(chǎn)置業(yè)投資活動中，決定其效益高低的關(guān)鍵就是房產(chǎn)置業(yè)投資決策是否得當(dāng)。一般來講，房產(chǎn)置業(yè)投資決策的過程如下。

第一，做好市場研究工作。需要根據(jù)置業(yè)投資的方向，綜合調(diào)查宏觀因素和微觀因素兩個方面的內(nèi)容，逐步確定房產(chǎn)置業(yè)投資項目的市場定位、投資機會等。第二，提出決策目標(biāo)。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，明確提出投資目標(biāo)。在這個過程中，需要考慮的因素主要有：需要解決的問題、解決問題中所需要付出的實際代價等。明確決策目標(biāo)是保證決策合理性的基礎(chǔ)。因此，這里需要分析投資的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等方面的內(nèi)容。第三，根據(jù)投資目標(biāo)，綜合考慮多種影響因素，制定出多種可能的決策方案，從而供后期的選擇。第四，分析多種方案，最終選出一份最優(yōu)方案。這就需要研究目標(biāo)的可行性，然后擬定出多種方案，最終經(jīng)過分析、比較等工作，從中選擇最優(yōu)方案。第五，選出具體方案后，就要精心組織，確定實施步驟，對方案進(jìn)行執(zhí)行。

在房產(chǎn)置業(yè)投資決策過程中，第四個步驟，即選出最優(yōu)方案是整個決策過程的關(guān)鍵。因此，這里就需要運用綜合評價法，對房產(chǎn)置業(yè)投資決策方案進(jìn)行定量分析，從而有效保證方案的最優(yōu)性。

二、綜合評價法用于房產(chǎn)置業(yè)投資決策的過程

在房產(chǎn)置業(yè)投資決策中，運用綜合評價法來分析，需要考慮的因素非常之多。比如評價某套樓房，在充分遵循完整性、代表性、導(dǎo)向性、獨立性這四個方面的原則的基礎(chǔ)上，再結(jié)合投資者的實際情況，合理選擇評價指標(biāo)。

一般來講，將綜合分析法應(yīng)用于房產(chǎn)置業(yè)投資決策中，需要遵循三個步驟：首先，運用層次分析法，對所選取的評價指標(biāo)進(jìn)行分析，最終確定它們的權(quán)重系數(shù)；其次，利用統(tǒng)計分析法，對各個評價指標(biāo)的得分情況進(jìn)行分析，初次得出各個評價指標(biāo)的分?jǐn)?shù)；最后，運用加權(quán)平均計算，確定投資項目決策的綜合評分。具體過程如下。

（一）確定評價指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。所謂權(quán)重系數(shù)，英文稱之為“Weight Coefficient”，它指的是用來描述所選定的那些評價指標(biāo)（比如投資利潤、凈現(xiàn)值等）在決策投資分析中的重要程度。影響權(quán)重系數(shù)的大小主要有兩個：其一，評價指標(biāo)自身的地位，即它在多個評價指標(biāo)中所占據(jù)的位置；其二，投資者自身的投資動機，或者是其主觀因素的影響。一般來講，確定權(quán)重系數(shù)都是運用層次分析法。先分析每個層次的單權(quán)重系數(shù)，然后再分析得出各個層次間的指標(biāo)的組合權(quán)重系數(shù)，確保權(quán)重系數(shù)的準(zhǔn)確。這里的組合權(quán)重系數(shù)，綜合兩層間的各個指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)之后，經(jīng)過分析處理工作，又得出相對于更上一層的權(quán)重指標(biāo)系數(shù)。比如某個項目的決策層數(shù)有三層，分別設(shè)為A層、B層和C層，運用判斷矩陣，先得出B層各個指標(biāo)的但權(quán)重系數(shù)，結(jié)果表示為bi，C層的結(jié)果則為cij，然后將C層的組合權(quán)重系數(shù)設(shè)為BCj，其中的運算過程如下：BCj= bc（j=1，2……n）。

因此，求得組合權(quán)重系數(shù)結(jié)果之后，就可以將C層各指標(biāo)與A層進(jìn)行對比，了解C層各指標(biāo)的優(yōu)先順序。當(dāng)然，對于不同的項目來講，其決策層也會有所不同，比如某項目的決策層數(shù)為四層，即還有D層，那么就可以將其單權(quán)重系數(shù)則為dij，那么，它相對于A層的優(yōu)先順序則可以表示為BCDj，它的運算過程如下所示：BCDj=（BC）d （j=1，2…… n）。以此類推，最終就可以求出層次結(jié)構(gòu)模型中，處于最下層的決策指標(biāo)的組合權(quán)重系數(shù)的大小。

（二）各個投資評價指標(biāo)的評分。在房產(chǎn)置業(yè)投資決策中，組合權(quán)重系數(shù)只是分析了所選擇的評價指標(biāo)在決策中的重要程度。所以，還需要采用記分的方式，分析評價指標(biāo)進(jìn)行單相評價。一般來講，不考慮這個評價過程是定性還是定量，都是按照四種層次來進(jìn)行評價，即優(yōu)、良、中、差。但對于不同的評價者來講，由于受到個人經(jīng)驗、觀念等因素的影響，對于同一個決策條件，最終會對其做出不一樣的評價。因此，在評價的過程中，為了保障其客觀性，需要綜合考慮所有評級者的評價，比如對于j指標(biāo)來講，可以按照以下公式進(jìn)行計算：Vj=4rj1+3rj2+2rj3+rj4

在這個公式中，Vj代表的是某決策指標(biāo)Xj的最終評分分?jǐn)?shù)，rj1、rj2、rj3、rj4則表示的各個評價者，認(rèn)為j指標(biāo)為優(yōu)的評價者，經(jīng)過最終分析，其在全部評價者中所占據(jù)的百分比。根據(jù)計算，最終得出的分值處于1至4之間。如果分?jǐn)?shù)越高，那么就表示該指標(biāo)的優(yōu)越性越大。

（三）置業(yè)投資決策的綜合評分。在這個部分的分析中，需要結(jié)合上述各評價指標(biāo)中得出的結(jié)果，即經(jīng)過層次分析法，得出的組合權(quán)重系數(shù)BCDj，還有運用統(tǒng)計分析法，最終得出的評價分值Vj，為了房產(chǎn)置業(yè)投資決策的綜合評分，需要將這兩個結(jié)果代入下列公式中：G= BCD·Vj，在這個公式中，G代表的是綜合評分的分值，BCDj則表示的是房產(chǎn)置業(yè)投資決策中，第j個決策指標(biāo)的組合權(quán)重系數(shù)，Vj指的是決策指標(biāo)的評價分值，n表示的是評價指標(biāo)的個數(shù)。經(jīng)過計算，最終得出的分值處于1至4之間。如果分?jǐn)?shù)越高，那么就表示評價越好。

三、綜合評價法用于房產(chǎn)置業(yè)投資決策的效果分析

（一）提高投資效益。在房產(chǎn)置業(yè)投資決策過程中，運用綜合評價法，得出最終的綜合評價分?jǐn)?shù)，從而能在眾多的方案中，選擇最優(yōu)的方案。將最優(yōu)方案投入實施，可以有效提高投資項目的效益，其中包括經(jīng)濟效益、社會效益等，保障投資者從中獲取最大的投資利益。

（二）降低投資風(fēng)險。人們運用綜合評價法，對所投資的項目進(jìn)行分析處理，其中還涉及到風(fēng)險分析，可以綜合分析方案中的經(jīng)濟因素社會因素、項目自身的因素等多個方面進(jìn)行評價，采取有效的手段來控制風(fēng)險，從而最大程度上降低投資方案的風(fēng)險問題，保障方案的合理可行。

（三）提高方案的客觀性。在房產(chǎn)置業(yè)投資決策中，如果緊靠投資者的主觀經(jīng)驗，由于受各方面因素的影響，比如認(rèn)識上的偏差、經(jīng)驗不足等，可能會造成后期嚴(yán)重的后果。人們運用綜合評價法之后，綜合考慮多方面的因素，運用相關(guān)的公式進(jìn)行運算，得出的結(jié)果比較客觀，從而大大提高了方案的客觀性。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國的房產(chǎn)投資行業(yè)逐漸發(fā)展起來，人們在房產(chǎn)項目投資決策中，為了取得最大的投資效益、降低風(fēng)險、保障決策活動的客觀性，需要運用綜合評價法的優(yōu)勢，在方案的選擇方面，根據(jù)考慮權(quán)重系數(shù)、單項評價，最終得出綜合評價分?jǐn)?shù)，從而從中選擇出最優(yōu)勢的方案，保障我國房產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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