○中共上海市委黨校第46期中青班第十課題組

為了全方位多角度地對(duì)上海住房市場(chǎng)存在的問題及其成因進(jìn)行分析總結(jié)，并提出針對(duì)性的對(duì)策和建議，我們的專題調(diào)研范圍涵蓋了住房市場(chǎng)各個(gè)參與主體：

——政府相關(guān)管理部門：上海市房管局市場(chǎng)處、楊浦區(qū)房產(chǎn)交易中心；

——房地產(chǎn)研究咨詢機(jī)構(gòu)：上海社科院房產(chǎn)研究中心、同策咨詢等；

——行業(yè)協(xié)會(huì)：上海市房產(chǎn)協(xié)會(huì)；

——房地產(chǎn)開發(fā)商：包括上實(shí)房產(chǎn)、華誼地產(chǎn)、復(fù)地房產(chǎn)、中華企業(yè)等上海知名房企；

我們還通過學(xué)員社區(qū)發(fā)帖、個(gè)別訪談等方式抽樣了解購(gòu)房需求方面的情況。根據(jù)調(diào)研座談的結(jié)果和搜集的數(shù)據(jù)材料，綜合分析如下：

一、突出問題

調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，不同的市場(chǎng)主體對(duì)于住房市場(chǎng)健康發(fā)展存在問題的意見多樣，程度不一，各有側(cè)重：有的直言房?jī)r(jià)太高，漲速太快；有的認(rèn)為調(diào)控政策沒有發(fā)揮作用；購(gòu)房者埋怨房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)太高，開發(fā)商利潤(rùn)太高；而開發(fā)商則抱怨土地價(jià)格高而且供應(yīng)不足等等。

我們認(rèn)為，住房市場(chǎng)雖有其特殊性，但也應(yīng)遵循供求決定價(jià)格的市場(chǎng)規(guī)律，因此我們按照市場(chǎng)的基本要素進(jìn)行了梳理和歸納，主要從三個(gè)方面來(lái)衡量住房市場(chǎng)健康與否：供應(yīng)、需求以及供應(yīng)需求之間的配比效率。

1.供應(yīng)方面存在的問題：

（1）商品住房供應(yīng)不足據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2006年上海商品住房土地儲(chǔ)備折合建筑面積合計(jì)為6800萬(wàn)平方米，2007年到2012年共新增商品住房的土地折合建筑面積為4200萬(wàn)平方米，而同期銷售商品住房7800萬(wàn)平方米，目前土地剩余儲(chǔ)備折合建筑面積已降為3200萬(wàn)平方米，去掉用于舊改需求的1200萬(wàn)平方米，只有2000萬(wàn)平方米，按近七年平均每年1000萬(wàn)平方米的銷售量，僅可滿足兩年左右的消化，與4-7年的合理儲(chǔ)備差距較大。

同時(shí)，“十一五”期間上海市新建商品住房銷售面積與同期新建商品住房竣工面積的比例為1.2:1,“十二五”規(guī)劃實(shí)施兩年半以來(lái)，該比例為1:1，雖有改善，但供求矛盾依然突出。

（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

2013年上半年上海市共出讓經(jīng)營(yíng)性土地400萬(wàn)平米，折合建筑面積773萬(wàn)平米，其中商品住房（含商?。┙ㄖ娣e為201萬(wàn)平米，占比僅為26%；動(dòng)遷配套房用地279萬(wàn)平米，占比為36%。其他均為商辦、商業(yè)等商服用地，占比為38%，住房用地比例較低。

同時(shí)，截止到2013年5月，上海市場(chǎng)可售面積中90平方米以下中小套型商品住房為110萬(wàn)平方米，占可售面積總量的11.4%，同期銷售面積中90平方米以下中小套型商品住房占比為24%，供求結(jié)構(gòu)不匹配。

（3）保障性住房建設(shè)配比不合理

“十二五”規(guī)劃的前兩年，上海市廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、公共租賃住房的實(shí)際分配低于預(yù)期需求，開工率都沒有超過40%,只有動(dòng)遷安置住房的需求與供應(yīng)基本符合預(yù)期。

2.需求問題

（1）人口導(dǎo)入等因素增加市場(chǎng)需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海常住人口已經(jīng)達(dá)到2500萬(wàn)以上，近年來(lái)每年新增50-60萬(wàn)人，相當(dāng)于每年增加20萬(wàn)個(gè)家庭，同時(shí)上海每年新結(jié)婚11-12萬(wàn)對(duì)，按照20%的購(gòu)房比例且按套均100平方米測(cè)算，即新增剛性需求6萬(wàn)套左右，大約600多萬(wàn)平方米。

（2）消費(fèi)觀念升級(jí)擴(kuò)大了需求范圍

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們住房消費(fèi)觀念升級(jí)，從數(shù)量上講，每戶兩套才能滿足兩代人的住房基本需求；從質(zhì)量上講，面積需求也有擴(kuò)大的趨勢(shì)，所謂的“剛性需求”概念的外延也在逐年擴(kuò)大，不再停留在過去“從無(wú)到有”而是進(jìn)入“從有到優(yōu)”的階段。上海目前現(xiàn)有800萬(wàn)戶家庭，按照一般0.5%的購(gòu)房比例且按套均100平方米測(cè)算，每年會(huì)新增4萬(wàn)套需求，大約400多萬(wàn)平方米，與前面2.1的測(cè)算合計(jì)每年新增需求超過1000萬(wàn)平方米。

（3）投機(jī)性投資性購(gòu)房需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海外來(lái)人口購(gòu)房比例達(dá)到20%以上，部分高端樓盤甚至達(dá)到50%以上，其中投資、投機(jī)購(gòu)房占比較高，如提供的個(gè)人所得稅單每月交稅僅3元，所購(gòu)住房總價(jià)卻超過1000萬(wàn)元；再如以個(gè)人注冊(cè)的公司的名義購(gòu)買住房，囤積投機(jī)。

3.調(diào)控政策的問題

調(diào)研中，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果不理想，調(diào)控缺乏長(zhǎng)期連續(xù)性和系統(tǒng)性，直觀看房?jī)r(jià)也在調(diào)控聲中一路上揚(yáng)，2013年10月份上海房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)達(dá)到了21.4%，居全國(guó)第一。

二、問題成因

1.供應(yīng)問題成因

（1）總體看住房用地指標(biāo)不足

在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的上海市2011-2020年用地規(guī)劃當(dāng)中，10年建設(shè)用地增量只有121平方公里，平均每年12.1平方公里，目前上海的建設(shè)用地比例已經(jīng)達(dá)到45%，增量空間很小。而新增建設(shè)用地，除去道路、市政等配套用地之后，能夠用于住房建設(shè)的用地比例占總量的不到20%，而且很難再有潛力可挖。

（2）土地收儲(chǔ)難度逐年加大

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海土地的收儲(chǔ)成本越來(lái)越高，同時(shí)，原來(lái)的土地使用者或者是在利益驅(qū)動(dòng)下，心理價(jià)位提高，或者由于重置成本水漲船高而迫使他們?nèi)胧性竿档?，土地供?yīng)愈發(fā)緊張。

（3）住房土地利用效率不高

目前上海住房用地容積率的限制在2.5以內(nèi)，未按不同地段不同性質(zhì)的住房（如保障房）分類控制；部分房產(chǎn)項(xiàng)目片面追求豪華和品質(zhì)，建設(shè)別墅豪宅而把容積率降低；同時(shí)部分區(qū)域土地供應(yīng)更注重商業(yè)和服務(wù)業(yè)而忽視現(xiàn)實(shí)需求；這些都制約了土地的利用效率，不太符合上海人多地少的特大城市的需求。

2.需求問題成因

（1）社會(huì)資源分布不均勻

限于我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，醫(yī)療文化教育商業(yè)等社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源集中在包括上海在內(nèi)的一線城市，必然造成人口的集聚效應(yīng)，同時(shí)上海區(qū)域范圍內(nèi)社會(huì)資源分布也集中在中心城區(qū)，人口聚集導(dǎo)致需求集中在中心城區(qū)，推動(dòng)房?jī)r(jià)攀高，形成需求的冷熱不均。

（2）居民消費(fèi)升級(jí)

上?！皠傂琛钡膬?nèi)涵隨著本市居民收入水平提高發(fā)生變化，改善型需求劃入剛需范圍。另外售后公房和舊區(qū)改造的動(dòng)遷用房進(jìn)入市場(chǎng)，形成梯級(jí)消費(fèi)，所產(chǎn)生的政策紅利使得居民購(gòu)買力大幅提升，增加了市場(chǎng)有效需求。

（3）居民投資渠道單一

在資金流動(dòng)性整體充裕而居民消費(fèi)指數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)的大背景下，社會(huì)資產(chǎn)有投資增值保值的迫切需求，而資本市場(chǎng)投資標(biāo)的稀缺且風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下，大批資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是必然的事情，房地產(chǎn)的資本屬性過于強(qiáng)化加大了需求壓力。

3.政策調(diào)控問題成因

（1）調(diào)控手段不夠協(xié)調(diào)

目前大部分的調(diào)控措施都是針對(duì)抑制需求方面，而在于增加供應(yīng)方面舉措不多，在供應(yīng)不足剛需旺盛的情況下，每一項(xiàng)調(diào)控政策無(wú)非是暫時(shí)降低了交易量，延后了交易，累積效應(yīng)對(duì)于房?jī)r(jià)的推升會(huì)變本加利。

（2）調(diào)控指向不夠準(zhǔn)確

目前在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，征收范圍限定在增量部分，包括重慶試點(diǎn)指向高端增量，恰恰忽視了剛性需求的不斷累積，存量房產(chǎn)難以入市，沒有起到增加持有成本，刺激存量上市的應(yīng)有效果。同時(shí)，調(diào)控對(duì)住房市場(chǎng)本身的供需變化的周期性矛盾認(rèn)識(shí)不夠，反而有可能單向加劇了這個(gè)矛盾。

（3）調(diào)控意志不夠堅(jiān)決

一方面政府離不開房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的支柱作用的依賴，另外一方面要承受“居者有其屋”的民生壓力，加上不同利益主體之間的博弈，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的起伏不定，造成調(diào)控方向搖擺不定，追求短期效應(yīng)，結(jié)果不盡人意甚至適得其反。

三、對(duì)策建議

黨的十八屆三中全會(huì)指出：要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。習(xí)近平同志強(qiáng)調(diào)，從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

針對(duì)上述問題及其成因，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本出路還是在于遵循市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律，關(guān)鍵是要解決供需平衡的問題，就目前上海的實(shí)際情況我們提出的原則建議是：市場(chǎng)導(dǎo)向，增加供應(yīng)，加強(qiáng)保障，優(yōu)化調(diào)控。具體如下：

1.創(chuàng)新機(jī)制，市場(chǎng)導(dǎo)向，加大住房用地供應(yīng)

住房用地供應(yīng)要堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，改變過去的指標(biāo)導(dǎo)向做法。在規(guī)劃建設(shè)用地時(shí)，要提高住房建設(shè)用地比例，適當(dāng)提高和分類規(guī)劃不同區(qū)域和項(xiàng)目的容積率，提高土地的利用效率。要?jiǎng)?chuàng)新政策激勵(lì)機(jī)制，積極引導(dǎo)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地釋放轉(zhuǎn)化進(jìn)入住房用地市場(chǎng)。目前上海外環(huán)以內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃為住房建設(shè)用途的工業(yè)用地的可建建筑面積在5000-6000萬(wàn)平方米，這些用地如果適當(dāng)釋放，即可緩解上海住房建設(shè)用地需要，進(jìn)而平抑地價(jià)上漲預(yù)期，達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。

2.拓寬渠道，科學(xué)規(guī)劃，有效推進(jìn)保障性住房建設(shè)

要加強(qiáng)對(duì)保障性住房需求的認(rèn)真研究和分析，科學(xué)規(guī)劃。創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，推動(dòng)保障性住房建設(shè)進(jìn)度。鼓勵(lì)企業(yè)、事業(yè)單位出臺(tái)公共租賃住房的配套支持政策。積極鼓勵(lì)大中型企事業(yè)單位、行業(yè)系統(tǒng)、開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等各種社會(huì)力量投資建設(shè)保障性住房。

要加大非產(chǎn)權(quán)的公租房的福利覆蓋范圍，逐步放寬準(zhǔn)入條件，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?，對(duì)大型居住社區(qū)內(nèi)的廉租實(shí)物房源實(shí)行“愿配盡配”。對(duì)于動(dòng)遷紅利產(chǎn)生的需求要有充分認(rèn)識(shí)，積極做好應(yīng)對(duì)措施，在住房建設(shè)用地投放時(shí)要充分考慮舊改所帶來(lái)的需求增量部分。

3.加大投入，優(yōu)化資源，平衡土地對(duì)人口的承載能力

加快軌道交通等市政設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源向郊區(qū)配置，消費(fèi)觀念

住房的屬性應(yīng)以居住功能為主，要加強(qiáng)正面輿論引導(dǎo)，回歸住房的居住屬性。鼓勵(lì)自主需求、允許租賃投資需求、抑制投機(jī)炒房的需求。引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費(fèi)觀念，積極推動(dòng)住房租賃消費(fèi)。

總之，要解決目前上海市住房市場(chǎng)的突出問題，需要加強(qiáng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的土地、稅收、金融等綜合性政策的研究和改革力度，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展。

（調(diào)研組成員：徐建華、徐有利、陳大勝、李軍）通過衛(wèi)星城的建設(shè)平衡人口分布，減輕中心城區(qū)土地壓力，在加強(qiáng)對(duì)外來(lái)人口導(dǎo)入統(tǒng)籌管理和控制的基礎(chǔ)上，提高城市周邊土地對(duì)人口導(dǎo)入的承載能力，均衡需求。

（責(zé)任編輯 譚 力）