王瑋

摘要：新國五條頒布，進(jìn)一步提升了我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。進(jìn)一步促進(jìn)了我國理性的房地產(chǎn)投資；另一方面，隨著調(diào)控手段的嚴(yán)厲，我國的中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難。房地產(chǎn)行業(yè)的資本屬性是資本密集型，需要資金的大力支持。過去房地產(chǎn)商單一的融資方式已經(jīng)不適用我國目前的調(diào)控政策。因此，多樣化的房地產(chǎn)融資是我國房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資

1.引言

房地產(chǎn)企業(yè)對我國GDP的增長有重大的貢獻(xiàn)的，已經(jīng)達(dá)到了2%。由于我國一系列的調(diào)控政策，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)原本資金充裕的境況突然變得資金匱乏。目前，我國一些中小房企已經(jīng)由于資金問題開始面臨破產(chǎn)倒閉的危險(xiǎn)，對我國社會(huì)的發(fā)展帶來了消極的影響，也對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的沖擊。

2.我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀

近幾年，我國采取的房地產(chǎn)調(diào)控政策手段和措施越來越嚴(yán)厲，因此，活躍的房地產(chǎn)行業(yè)增速開始變慢，最關(guān)鍵的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，甚至有些中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)斷裂，已經(jīng)破產(chǎn)或者倒閉了。一個(gè)資本密集型行業(yè)，一定要有充足的資金進(jìn)行保障，因此，對我國目前的房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題進(jìn)行闡釋，對于我國實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資多樣化有著積極的意義。

2.1房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入巨額資金對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行支撐。因此，融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)首要進(jìn)行的事情。房地產(chǎn)融資就是用信用的方式，利用外來資金滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需要來完成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售等活動(dòng)。對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)有著積極的意義。

2.2融資規(guī)模

中國指數(shù)研究院早在2012年就指出，房地產(chǎn)行業(yè)對我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻(xiàn)在10%，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的最重要的組成部分。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年開始，各個(gè)地區(qū)、各個(gè)城市的房價(jià)開始出現(xiàn)上漲，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，然后房價(jià)經(jīng)歷了快速上漲時(shí)期，在8年的時(shí)間內(nèi)，房價(jià)上漲翻了3翻。全國商品房成交價(jià)在2006年其均價(jià)是3000元左右；全國商品房成交價(jià)到了2012年，已經(jīng)漲到了6000元左右；到了2014年全國商品成交價(jià)已經(jīng)漲到了13000元左右。隨著房價(jià)急劇上漲的同時(shí)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模越來越大。

2.3融資困難

融資問題已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的急需解決的問題。尤其是近兩年，我國政府出臺的一系列的調(diào)控手段，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難，資金緊張，與此同時(shí)，我國的金融市場開始警惕房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模等進(jìn)行了限制，加速了房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的局面。在我國從事房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量有幾十萬個(gè)，然而只有100多家的房地產(chǎn)企業(yè)能夠上市，充分證明了我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不是很大。由于體制限制，我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有限，資金規(guī)模較小，在加上信譽(yù)的影響的內(nèi)容，使得金融行業(yè)對中小房地產(chǎn)企業(yè)放貸非常嚴(yán)格。還有我國的金融市場并沒有處于完全開放的狀態(tài)，金融市場制度不健全，融資缺乏保障措施。

2.4融資渠道缺少多樣化

在我國現(xiàn)有的金融體制下，作為資本密集型企業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于資金有重要的依賴作用，需要銀行給其提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)不斷的資金來源。在房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段：開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)都離不開資金 的支持，尤其是以銀行信貸。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國在2005年到2012年房地產(chǎn)資金來源平均有20%是國內(nèi)銀行貸款，有25%屬于個(gè)人按揭貸款，因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源有45%來源于銀行。這種單一的依靠銀行信貸的融資模式使得房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)迅速上升，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之迅速增加，這不僅僅對房地產(chǎn)行業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，也提高了銀行的不穩(wěn)定性。在2012年，對全國上市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，全國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)超過70%。隨著我國宏觀政策對房地產(chǎn)的調(diào)控，這種單一的融資模式受到了嚴(yán)重的打擊。早在2011年，隨著我國央行對存款準(zhǔn)備金利率進(jìn)行了六次調(diào)整，對我國銀行的存款利率進(jìn)行了三次調(diào)整，已經(jīng)導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)融資出現(xiàn)重大困難。

2.5長期的債務(wù)壓力較大

通常認(rèn)為房地產(chǎn)具有60%的負(fù)債率是比較合理的。我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)超過甚至有些企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一范圍。我國房地產(chǎn)企業(yè)的普遍負(fù)債率一般在70%，有些企業(yè)已經(jīng)達(dá)到90%左右。我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率在2009年維持在65%左右；在2010年我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到了70%；在2011年，負(fù)債率進(jìn)一步上升到73%。由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性較差的問題，我國房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力明顯降低[8]。過去，房地產(chǎn)企業(yè)憑借高交易量、高房價(jià)、融資方式可以對其長期的償債壓力有所緩解。然而，盡量年，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施越來越嚴(yán)厲，知識房地產(chǎn)行業(yè)的資金出現(xiàn)重大問題，企業(yè)運(yùn)營出現(xiàn)困難，在企業(yè)有限的融資方式下，融資出現(xiàn)困難，已經(jīng)有報(bào)道某些房地企業(yè)已經(jīng)由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)破產(chǎn)、倒閉。在高負(fù)債率、資產(chǎn)流動(dòng)性低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力也是逐漸加大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響因素

近兩年，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷最為嚴(yán)厲的地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)目前銷售狀況不佳，融資困難，資金出現(xiàn)嚴(yán)重的短缺。本文對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的原因進(jìn)行了分析，為研究房地產(chǎn)融資的學(xué)者提供參考。

3.1外部環(huán)境

3.1.1國家政策

我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控手段在2011年實(shí)現(xiàn)了多管齊下的效果，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控達(dá)到了最嚴(yán)厲的階段，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資有重要的打擊作用。在2013年，新的調(diào)控文件“國五條”出臺，進(jìn)一步對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。第一，在信貸政策方面，2011年初，國務(wù)院頒布了新國八條——《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，該文件對購買第二套住房貸款進(jìn)行了規(guī)定，其首付要大于60%，貸款利率要高于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)銀行上調(diào)了三次銀行存款利率，對存款準(zhǔn)備金率上調(diào)了六次。在2013年，我國國務(wù)院又對差別化住房信貸政策進(jìn)行了落實(shí)規(guī)定，尤其是要嚴(yán)格控制二套住房的信貸。第二，在稅收方面，新國八條規(guī)定將交易住房不足5年的再次專賣的要按照銷售額進(jìn)行征稅。新國五條又強(qiáng)調(diào)了稅收的政策杠桿的作用。對非唯一物業(yè)，銷售個(gè)人住房的要征收20%的個(gè)人所得稅，對于房屋的價(jià)值要嚴(yán)格的按照第三方等進(jìn)行估值。對實(shí)行的住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市進(jìn)行總結(jié)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候要推廣房產(chǎn)稅的擴(kuò)大工作，有利于住房的理性交易。此文件還指出，對于存量房要嘉慶住房價(jià)格的估值，加強(qiáng)稅收的征管。第三，在行政方面，新國八條指出，各個(gè)地區(qū)要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平合理的確定房價(jià)。國家改革發(fā)展委員會(huì)也指出，商品房要嚴(yán)格執(zhí)行一房一個(gè)價(jià)格等。

3.1.2金融體系

由于我國金融市場起步較晚，金融市場的發(fā)展有待于完善，對資本不能起到很好的調(diào)節(jié)配置作用，使得房地產(chǎn)行業(yè)在金融市場融資出現(xiàn)困難[16]。近年來，為了滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的需求，我國也出現(xiàn)了一些新的融資方式，例如：住房金融債券、房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等。然而我國沒有對房地產(chǎn)融資頒布或者出臺保護(hù)性措施，房地產(chǎn)在金融市場融資依舊非常困難。這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金出現(xiàn)嚴(yán)重的缺口，為了彌補(bǔ)缺口，房地產(chǎn)行業(yè)不得不加大從銀行貸款，這種單一的以銀行為主的貸款模式引起了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率迅速升高，超出安全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的范圍。房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，加大了銀行體系的不穩(wěn)定性，使得銀行的金融體系風(fēng)險(xiǎn)性增加，從而又進(jìn)一步加速了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題。

3.2內(nèi)部環(huán)境

3.2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)較多，管理體制有缺陷目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)多達(dá)幾十萬家，這些房企當(dāng)中進(jìn)入資本市場上市的只有130多家。充分說明我國的房地產(chǎn)企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)居多。由于受到企業(yè)規(guī)模的限制，人力資源往往管理不到位，缺乏相關(guān)的專業(yè)的財(cái)務(wù)部門對企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行相關(guān)的管理。這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的效果，進(jìn)一步影響了融資方式的發(fā)展。由于缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)人員管理，加上產(chǎn)品缺乏多樣化的，市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，這也對企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，使得銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件和門檻升高。

3.2.2融資的創(chuàng)新意識淡薄

我國金融體系發(fā)展較晚，因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于金融融資創(chuàng)新不敢觸碰。我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式都是順大流，照抄別的企業(yè)的融資方式，對于創(chuàng)新意識缺乏。我國的銀行貸款由50%以上是針對房地產(chǎn)貸款，這種單一的融資方式使得企業(yè)的融資創(chuàng)新性缺失，制約了企業(yè)融資創(chuàng)新模式的發(fā)展。

4.房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

4.1加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

加快房地產(chǎn)公司債券盡快擺脫過度依賴銀行貸款的這種融資方式。房地產(chǎn)公司債券的發(fā)行，可以對房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)的作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款時(shí)間較短，因此，發(fā)行中長期債券可以提供穩(wěn)定的資金結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

4.2擴(kuò)大股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，融資金額較大，沒有利息等的負(fù)擔(dān)，融資成本相對較低。上市公司可以通過整合自己的良好資產(chǎn)進(jìn)行收購等業(yè)務(wù)，提高企業(yè)的綜合運(yùn)營能力，此外，上市企業(yè)還可以將圓銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在股市進(jìn)行分散。

4.3融資創(chuàng)新我國的房地產(chǎn)融資渠道比較單一，因此，我國的房地產(chǎn)融資方式可以借鑒國外的融資方式結(jié)合自己的實(shí)際情況，進(jìn)行創(chuàng)新性融資的良性發(fā)展。

5.結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)對我國GDP的增長有重大的貢獻(xiàn)的，已經(jīng)達(dá)到了2%。由于我國一系列的調(diào)控政策，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)原本資金充裕的境況突然變得資金匱乏。目前，我國一些中小房企已經(jīng)由于資金問題開始面臨破產(chǎn)倒閉的危險(xiǎn)，對我國社會(huì)的發(fā)展帶來了消極的影響，也對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的沖擊。我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行新的融資途徑進(jìn)行了探索，對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，縮減融資成本，對我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困難問題起到實(shí)際的指導(dǎo)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良性的加快我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。（作者單位：航天科工資產(chǎn)管理有限公司）

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