喻君　劉紅梅

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對于商品房建設(shè)工程來說，施工的周期長、占用資金大、施工難度大、技術(shù)要求高，要想加強其質(zhì)量建設(shè)，必須采取有效科學的造價管理辦法，從而得到經(jīng)濟、安全、可靠的造價目標。文章簡要分析了商品房的造價與銷售，以供參考。

關(guān)鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式

一、商品房的造價控制

1.設(shè)計階段的工程造價控制

（1）初步設(shè)計概算：把住項目規(guī)模內(nèi)容關(guān)，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規(guī)模、內(nèi)容進行審查，嚴禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標準關(guān)，按照技術(shù)可靠、適度的原則對項目建設(shè)水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設(shè)備引進關(guān)，國產(chǎn)設(shè)備能夠滿足要求的，盡可能采用國產(chǎn)設(shè)備，在保證設(shè)計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關(guān)，重點是工程量能否反映工程內(nèi)容，設(shè)備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；

（2）施工圖設(shè)計預算：施工圖設(shè)計階段是將設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)換成實際施工任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；在工程招標前期，建設(shè)單位必須委托設(shè)計單位或者專門的造價咨詢機構(gòu)編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。

2.工程施工階段的工程造價控制

（1）工程變更和現(xiàn)場簽證的控制：工程變更和現(xiàn)場簽證在工程建設(shè)項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，一定要在審核時嚴格把關(guān)，把甲、乙雙方的圖紙會審在設(shè)計院的技術(shù)咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設(shè)計變更時，變更的時間越提前相應(yīng)的損失就越小，反之則越大。

（2）嚴格控制材料、設(shè)備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制

3.結(jié)算階段的工程造價控制.

（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設(shè)方要依據(jù)合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應(yīng)，而非消極回避。

（2）嚴控竣工結(jié)算審查關(guān)：竣工結(jié)算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關(guān)系到建設(shè)方與施工方之間的利益關(guān)系，也關(guān)系到項目工程造價的實際結(jié)果。在這一階段，要求有關(guān)審查人員必須認真、仔細，決不能出現(xiàn)放松心理。

二、商品房的銷售

1.商品房預售

商品房預售又名房屋預售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)；

2.商品房銷售的購買流程

3.商品房銷售的計價方式

（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，則應(yīng)當注意以下幾點：

①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔違約責任。

（2）按套內(nèi)建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現(xiàn)的差異、誤差等處理方法應(yīng)按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6<差異值≤±0.3%）時：購銷雙方應(yīng)按照購銷合同中所約定的房屋單價進行多退少補；③（差異值>±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發(fā)商應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。

三、結(jié)語

為了提高商品房建設(shè)工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關(guān)參與方的工作重點。在對商品房建設(shè)工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設(shè)工程造價是進行建設(shè)工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]閆冬梅.試論建設(shè)工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.

[2]饒佳威.建設(shè)工程項目實施階段工程造價的有效控制與管理分析探討[J].廣東建材，2009（05）.

[3]張騫.建筑工程造價有效控制的途徑淺析[J].改革與開放，2010（20）.endprint

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對于商品房建設(shè)工程來說，施工的周期長、占用資金大、施工難度大、技術(shù)要求高，要想加強其質(zhì)量建設(shè)，必須采取有效科學的造價管理辦法，從而得到經(jīng)濟、安全、可靠的造價目標。文章簡要分析了商品房的造價與銷售，以供參考。

關(guān)鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式

一、商品房的造價控制

1.設(shè)計階段的工程造價控制

（1）初步設(shè)計概算：把住項目規(guī)模內(nèi)容關(guān)，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規(guī)模、內(nèi)容進行審查，嚴禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標準關(guān)，按照技術(shù)可靠、適度的原則對項目建設(shè)水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設(shè)備引進關(guān)，國產(chǎn)設(shè)備能夠滿足要求的，盡可能采用國產(chǎn)設(shè)備，在保證設(shè)計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關(guān)，重點是工程量能否反映工程內(nèi)容，設(shè)備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；

（2）施工圖設(shè)計預算：施工圖設(shè)計階段是將設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)換成實際施工任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；在工程招標前期，建設(shè)單位必須委托設(shè)計單位或者專門的造價咨詢機構(gòu)編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。

2.工程施工階段的工程造價控制

（1）工程變更和現(xiàn)場簽證的控制：工程變更和現(xiàn)場簽證在工程建設(shè)項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，一定要在審核時嚴格把關(guān)，把甲、乙雙方的圖紙會審在設(shè)計院的技術(shù)咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設(shè)計變更時，變更的時間越提前相應(yīng)的損失就越小，反之則越大。

（2）嚴格控制材料、設(shè)備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制

3.結(jié)算階段的工程造價控制.

（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設(shè)方要依據(jù)合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應(yīng)，而非消極回避。

（2）嚴控竣工結(jié)算審查關(guān)：竣工結(jié)算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關(guān)系到建設(shè)方與施工方之間的利益關(guān)系，也關(guān)系到項目工程造價的實際結(jié)果。在這一階段，要求有關(guān)審查人員必須認真、仔細，決不能出現(xiàn)放松心理。

二、商品房的銷售

1.商品房預售

商品房預售又名房屋預售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)；

2.商品房銷售的購買流程

3.商品房銷售的計價方式

（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，則應(yīng)當注意以下幾點：

①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔違約責任。

（2）按套內(nèi)建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現(xiàn)的差異、誤差等處理方法應(yīng)按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6<差異值≤±0.3%）時：購銷雙方應(yīng)按照購銷合同中所約定的房屋單價進行多退少補；③（差異值>±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發(fā)商應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。

三、結(jié)語

為了提高商品房建設(shè)工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關(guān)參與方的工作重點。在對商品房建設(shè)工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設(shè)工程造價是進行建設(shè)工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]閆冬梅.試論建設(shè)工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.

[2]饒佳威.建設(shè)工程項目實施階段工程造價的有效控制與管理分析探討[J].廣東建材，2009（05）.

[3]張騫.建筑工程造價有效控制的途徑淺析[J].改革與開放，2010（20）.endprint

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對于商品房建設(shè)工程來說，施工的周期長、占用資金大、施工難度大、技術(shù)要求高，要想加強其質(zhì)量建設(shè)，必須采取有效科學的造價管理辦法，從而得到經(jīng)濟、安全、可靠的造價目標。文章簡要分析了商品房的造價與銷售，以供參考。

關(guān)鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式

一、商品房的造價控制

1.設(shè)計階段的工程造價控制

（1）初步設(shè)計概算：把住項目規(guī)模內(nèi)容關(guān)，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規(guī)模、內(nèi)容進行審查，嚴禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標準關(guān)，按照技術(shù)可靠、適度的原則對項目建設(shè)水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設(shè)備引進關(guān)，國產(chǎn)設(shè)備能夠滿足要求的，盡可能采用國產(chǎn)設(shè)備，在保證設(shè)計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關(guān)，重點是工程量能否反映工程內(nèi)容，設(shè)備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；

（2）施工圖設(shè)計預算：施工圖設(shè)計階段是將設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)換成實際施工任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；在工程招標前期，建設(shè)單位必須委托設(shè)計單位或者專門的造價咨詢機構(gòu)編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。

2.工程施工階段的工程造價控制

（1）工程變更和現(xiàn)場簽證的控制：工程變更和現(xiàn)場簽證在工程建設(shè)項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，一定要在審核時嚴格把關(guān)，把甲、乙雙方的圖紙會審在設(shè)計院的技術(shù)咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設(shè)計變更時，變更的時間越提前相應(yīng)的損失就越小，反之則越大。

（2）嚴格控制材料、設(shè)備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制

3.結(jié)算階段的工程造價控制.

（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設(shè)方要依據(jù)合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應(yīng)，而非消極回避。

（2）嚴控竣工結(jié)算審查關(guān)：竣工結(jié)算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關(guān)系到建設(shè)方與施工方之間的利益關(guān)系，也關(guān)系到項目工程造價的實際結(jié)果。在這一階段，要求有關(guān)審查人員必須認真、仔細，決不能出現(xiàn)放松心理。

二、商品房的銷售

1.商品房預售

商品房預售又名房屋預售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)；

2.商品房銷售的購買流程

3.商品房銷售的計價方式

（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，則應(yīng)當注意以下幾點：

①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔違約責任。

（2）按套內(nèi)建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現(xiàn)的差異、誤差等處理方法應(yīng)按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6<差異值≤±0.3%）時：購銷雙方應(yīng)按照購銷合同中所約定的房屋單價進行多退少補；③（差異值>±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發(fā)商應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。

三、結(jié)語

為了提高商品房建設(shè)工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關(guān)參與方的工作重點。在對商品房建設(shè)工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設(shè)工程造價是進行建設(shè)工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]閆冬梅.試論建設(shè)工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.

[2]饒佳威.建設(shè)工程項目實施階段工程造價的有效控制與管理分析探討[J].廣東建材，2009（05）.

[3]張騫.建筑工程造價有效控制的途徑淺析[J].改革與開放，2010（20）.endprint