石海均 SHI Hai-jun；柳揚(yáng) LIU Yang；張杰 ZHANG Jie；陳雨瞳 CHEN Yu-tong

（遼寧城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院，沈陽(yáng)110122）

0 引言

人們?nèi)粘Ｉ钪?，總是感覺(jué)房?jī)r(jià)的漲跌狀況與統(tǒng)計(jì)局公布的CPI漲跌幅度，二者之間沒(méi)有關(guān)系，甚至相左，所以對(duì)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)產(chǎn)生懷疑。有一部分市民可以容忍CPI漲幅較大，但強(qiáng)烈希望房?jī)r(jià)下降。而一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則抱怨“房?jī)r(jià)沒(méi)有物價(jià)長(zhǎng)得快”。學(xué)者們則一直探討“房?jī)r(jià)與CPI到底是啥關(guān)系”。這些都與“房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅的關(guān)系”相關(guān)聯(lián)。

1 房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅的定義

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的主要體現(xiàn)在新建商品房售價(jià)上面，也基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前每月編制的CPI有兩個(gè)口徑：一個(gè)是以上年同月為100的指數(shù)，一個(gè)是以上年同期為100的指數(shù)。房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅的定義如下：

房?jī)r(jià)漲幅用以說(shuō)明一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)年度變化情況，CPI漲幅用以說(shuō)明居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)年度變化情況，房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅的比較，用以說(shuō)明二者之間的關(guān)系。

2 房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅的關(guān)系分析

2.1 從CPI計(jì)算上看，CPI漲幅與房?jī)r(jià)漲幅無(wú)關(guān) 目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制CPI確定的8個(gè)大類(lèi)包括食品、煙酒、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通信、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住。其中，居住類(lèi)主要包括：建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料。而建房及裝修材料主要包括木材、磚、水泥、涂料、玻璃等修建和裝修房屋的材料；租房包括公有房屋、私有房屋租用費(fèi)等；自有住房包括住房估算租金、物業(yè)管理費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)等；水電和燃料包括水、電、液化氣、管道天然氣或煤氣等。雖然有居住要素，但無(wú)房?jī)r(jià)，更無(wú)房?jī)r(jià)漲幅。所以，從CPI計(jì)算上看，CPI漲幅與房?jī)r(jià)漲幅無(wú)關(guān)。

關(guān)于“為什么我國(guó)目前CPI沒(méi)包括房?jī)r(jià)”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出了三點(diǎn)理由：一是我國(guó)CPI統(tǒng)計(jì)的方法和規(guī)則符合國(guó)際慣例，聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)局向各個(gè)成員國(guó)推薦的方法，一般把住房列入固定資本形成范疇，不計(jì)算在CPI中；二是統(tǒng)計(jì)時(shí)限不同步，居民購(gòu)買(mǎi)的商品房是逐年逐月使用的，而購(gòu)房的花費(fèi)是一次性投入的；三是不可能編制一個(gè)萬(wàn)能的價(jià)格指數(shù)，把所有各類(lèi)商品價(jià)格反映出來(lái)。

2.2 從CPI構(gòu)成上看，CPI漲幅與房?jī)r(jià)漲幅有關(guān) CPI在統(tǒng)計(jì)計(jì)算上雖然沒(méi)包括房?jī)r(jià)，但并不意味著房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅在實(shí)質(zhì)內(nèi)容上也無(wú)關(guān)。由于CPI確定的8大類(lèi)中有居住要素，而居住要素的多項(xiàng)內(nèi)容（建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料）都與房?jī)r(jià)有關(guān)，所以，從CPI構(gòu)成上看，CPI漲幅與房?jī)r(jià)漲幅有關(guān)。

2.2.1 CPI上漲與房?jī)r(jià)上漲，通過(guò)居住要素相互促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增大，從而帶動(dòng)建筑材料和裝修材料的需求增大，結(jié)果導(dǎo)致建筑材料和裝修材料的價(jià)格上漲；房?jī)r(jià)上漲，會(huì)帶來(lái)?yè)碛蟹康禺a(chǎn)的成本增大，從而推動(dòng)房主在出租住房時(shí)提高租金要求；房?jī)r(jià)上漲，會(huì)帶來(lái)每套住房的總價(jià)增大，從而使住房估算租金上漲；房?jī)r(jià)上漲，會(huì)要求住房的物業(yè)管理和維護(hù)修理水準(zhǔn)隨之提高，從而帶動(dòng)住房的物業(yè)管理費(fèi)和維護(hù)修理費(fèi)上漲；伴隨著房?jī)r(jià)上漲，作為住房配套設(shè)施的水電氣安裝工程的功能和質(zhì)量也“水漲船高”，與之相應(yīng)，水電氣安裝工程費(fèi)用增加，水電氣費(fèi)支出增加。建筑材料和裝修材料、住房租金、住房估算租金、物業(yè)管理費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)、水電燃料費(fèi)這6項(xiàng)內(nèi)容都是CPI構(gòu)成要素中的居住要素的組成部分，所以，房?jī)r(jià)上漲會(huì)促進(jìn)CPI上漲。

CPI上漲，意味著建筑材料和裝修材料價(jià)格、水電氣安裝工程費(fèi)用都在上漲，也就意味著商品住房的建造成本在上漲。CPI上漲，影響著全社會(huì)物價(jià)水平的動(dòng)態(tài)調(diào)整，作為全社會(huì)物價(jià)組成部分的房?jī)r(jià)和地價(jià)當(dāng)然也在做著爭(zhēng)取最大利益的調(diào)整。所以，CPI上漲會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 CPI漲幅與房?jī)r(jià)漲幅，通過(guò)“抑制通貨膨脹”和“防范金融危機(jī)”相互制約 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，從而引發(fā)金融危機(jī)。而金融危機(jī)會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的悲觀(guān)預(yù)期，企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率提高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)蕭條，甚至伴隨著社會(huì)動(dòng)蕩或國(guó)家政治層面的動(dòng)蕩。這時(shí)的CPI具有很強(qiáng)的不確定性。為了防止金融危機(jī)的發(fā)生和蔓延，各國(guó)政府都會(huì)及時(shí)采取包括控制CPI上漲在內(nèi)的宏觀(guān)調(diào)控措施，來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，甚至打壓房?jī)r(jià)。所以，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)受到“包括控制CPI在內(nèi)的防范金融危機(jī)措施”的制約。

CPI連續(xù)大幅上漲，容易引發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹。而嚴(yán)重的通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩或人們對(duì)社會(huì)動(dòng)蕩的心理預(yù)期。在社會(huì)動(dòng)蕩或社會(huì)動(dòng)蕩預(yù)期的背影下，不動(dòng)產(chǎn)投資最受影響，房?jī)r(jià)必然回落。為了防止嚴(yán)重通貨膨脹的發(fā)生和蔓延，各國(guó)政府都會(huì)及時(shí)采取貨幣緊縮政策來(lái)控制物價(jià)過(guò)快上漲，有時(shí)會(huì)動(dòng)用國(guó)家儲(chǔ)備來(lái)平抑物價(jià)。所以，CPI漲幅會(huì)受到“房?jī)r(jià)回落”和“抑制通貨膨脹措施”的制約。

3 結(jié)論與建議

通過(guò)上述分析，可以得出如下結(jié)論：

①人們感覺(jué)房?jī)r(jià)漲跌與CPI漲跌幅度不一致的主要原因，是CPI計(jì)算過(guò)程中沒(méi)有直接包括房?jī)r(jià)因素。

②房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅之間既相互促進(jìn)又相互制約。房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅之間的相互促進(jìn)，通過(guò)建筑材料和裝修材料、住房租金、住房估算租金、物業(yè)管理費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)、水電燃料費(fèi)的價(jià)格變動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅之間的相互制約，通過(guò)政府采取的“抑制通貨膨脹”和“防范金融危機(jī)”措施來(lái)實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)分析過(guò)程和結(jié)論，結(jié)合實(shí)際情況，提出以下建議：

①調(diào)整CPI計(jì)算方案。大調(diào)整的話(huà)，可以設(shè)立一個(gè)居民生活物價(jià)指數(shù)，包括一切與居民生活相關(guān)的消費(fèi)支出；也可以將首套90平方米以下普通住宅房?jī)r(jià)納入CPI計(jì)算之中。小調(diào)整的話(huà)，可以增大居住類(lèi)項(xiàng)目的權(quán)重值，也可以增加“外出居住支出”、“虛擬租金”之類(lèi)的新項(xiàng)目。

②建立房?jī)r(jià)漲幅與CPI漲幅的組合控制標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，CPI漲幅與房?jī)r(jià)漲幅，可以按下列數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。

房?jī)r(jià)漲幅＜10%，CPI漲幅＜3%時(shí)，觀(guān)測(cè)性控制。

10%≤房?jī)r(jià)漲幅≤20%，3%≤CPI漲幅≤5%時(shí)，選擇性控制。

房?jī)r(jià)漲幅＞20%，CPI漲幅＞5%時(shí)，嚴(yán)厲性控制。

[1]高艷云.CPI編制及公布的國(guó)際比較[J].統(tǒng)計(jì)研究，2009，26（9）：16.

[2]王志文.詮釋 CPI與通貨膨脹[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2010，26（3）：37.

[3]記者康子冉.CPI漲幅回落通脹預(yù)期或見(jiàn)頂[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2011-09-14.