胡廣洋

摘 要：隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮的不斷蔓延，各種房?jī)r(jià)跳水威脅論甚囂塵上，似乎房?jī)r(jià)跳水中國(guó)經(jīng)濟(jì)就要陷入崩潰的深淵。房?jī)r(jià)跳水短期內(nèi)固然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)巨大的沖擊，但就長(zhǎng)期而言，它對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)效益的提高，乃至社會(huì)利益格局的優(yōu)化都會(huì)起到非常積極的促進(jìn)作用，因此建議，除了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，適度放松限購(gòu)，并積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅建設(shè)外，一切順其自然，切忌橫加干預(yù)，肆意阻撓，以免延緩市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)程，加劇市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的痛苦。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；跳水；利弊；應(yīng)對(duì)；舉措

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）25-0179-05

2014年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮的不斷蔓延，各種房?jī)r(jià)跳水威脅論甚囂塵上，似乎房?jī)r(jià)跳水中國(guó)經(jīng)濟(jì)就要陷入崩潰的深淵。事實(shí)究竟如何？事物總是一分為二的，正確回答這一問(wèn)題，不妨先就房?jī)r(jià)跳水的利弊得失作一全面分析。

一、房?jī)r(jià)跳水對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的沖擊和危害

首先，我們必須承認(rèn)，房?jī)r(jià)跳水短時(shí)期內(nèi)肯定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成一定的沖擊，為直觀起見(jiàn)，將其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要影響及其作用機(jī)制，繪圖表示如下：

從上圖可以看出，房?jī)r(jià)跳水短期內(nèi)會(huì)通過(guò)各種途徑減緩經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，其消極影響可以概括為以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍濃厚、成效萎縮，并引發(fā)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)蕭條。買(mǎi)漲不買(mǎi)落是一種普遍的市場(chǎng)現(xiàn)象，出于抄底的心理，隨著房?jī)r(jià)回落，市場(chǎng)上肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)觀望期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，開(kāi)發(fā)商資金緊張，迫使開(kāi)發(fā)商不得不縮減開(kāi)發(fā)規(guī)模，進(jìn)而引發(fā)鋼鐵、建材、裝飾裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求下降，甚至出現(xiàn)大面積蕭條，許多企業(yè)為應(yīng)對(duì)危機(jī)，不得不減薪裁員，一些企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致下崗失業(yè)人員增加，職工收入下降。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程延緩、三角債增多、經(jīng)濟(jì)糾紛增加。成交量萎縮，開(kāi)發(fā)商資金緊張，首先造成的影響就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程延緩，交房時(shí)間延遲，與此同時(shí)還會(huì)引發(fā)拖欠建筑工程款現(xiàn)象增多，并由此進(jìn)一步引發(fā)建筑商拖欠工人工資和建筑材料款的現(xiàn)象增加，使企業(yè)相互之間出現(xiàn)大量的三角債，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，經(jīng)濟(jì)糾紛增多，運(yùn)行成本上升。部分開(kāi)發(fā)商甚至資金鏈斷裂，倒閉關(guān)門(mén)，導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)，使購(gòu)房百姓的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。

3.資產(chǎn)縮水、購(gòu)房人斷供、銀行壞賬增加。房?jī)r(jià)下跌，必然導(dǎo)致以房產(chǎn)形式出現(xiàn)的資產(chǎn)縮水，致使房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)收益下降，甚至虧損，一些炒房囤房者被長(zhǎng)期套牢。房?jī)r(jià)深度跳水，一些以抵押貸款形式購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，如果出現(xiàn)須償還的銀行貸款剩余金額，高于市場(chǎng)上同類房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的情況，購(gòu)房者有可能就棄房斷供，從而致使銀行壞賬增加，出現(xiàn)“惜貸”現(xiàn)象，導(dǎo)致信貸收縮，進(jìn)一步加劇企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難度。出現(xiàn)大規(guī)模斷供，還有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.悲觀氛圍漸濃，市場(chǎng)需求下降。隨著企業(yè)裁員減薪和破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象增加，市場(chǎng)上悲觀預(yù)期氛圍會(huì)逐漸增強(qiáng)，出于對(duì)未來(lái)不確定性的憂慮，消費(fèi)者會(huì)進(jìn)一步捂緊自己的錢(qián)袋子，持幣惜購(gòu)，投資者也會(huì)變得更加謹(jǐn)慎，減少或暫緩?fù)顿Y活動(dòng)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)需求全面下降，嚴(yán)重地還可能引發(fā)通貨緊縮。

5.地方政府財(cái)政減收。房地產(chǎn)價(jià)格跳水，成交量萎縮，必然導(dǎo)致通過(guò)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅等稅收的減少，同時(shí)隨著開(kāi)發(fā)商的資金緊張和對(duì)未來(lái)預(yù)期的悲觀，還會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌，使政府的土地出讓金收入大幅下降，這對(duì)目前以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要收入來(lái)源的地方政府財(cái)政收入將會(huì)造成嚴(yán)重的沖擊，使地方政府出現(xiàn)資金緊張、運(yùn)轉(zhuǎn)困難的局面。

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)跳水對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成的沖擊是不容低估的，但這種沖擊是暫時(shí)的，就長(zhǎng)期而言，其積極影響要遠(yuǎn)勝于短期沖擊帶來(lái)的陣痛。

二、房?jī)r(jià)跳水對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的積極影響

長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)跳水對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響結(jié)果和影響機(jī)制（如下圖所示）：

從上圖可以看出，房?jī)r(jià)跳水對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)效益的提高，乃至社會(huì)利益格局的優(yōu)化都具有非常重要的意義，一旦探底企穩(wěn)之后，整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)以一種嶄新的姿態(tài)蓬勃發(fā)展。其具體影響如下：

1.打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房?jī)r(jià)不斷走高，房地產(chǎn)暴利日盛，辛辛苦苦辦廠不如舒舒服服炒房，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)①造成的傷害是巨大的，它不僅嚴(yán)重打擊了企業(yè)家從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的積極性，而且也大量汲取了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)供血不足、發(fā)展緩慢。房?jī)r(jià)跳水，則可嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促使企業(yè)家耐下心來(lái)扎扎實(shí)實(shí)抓管理、謀改革、求創(chuàng)新、促轉(zhuǎn)型，并使大量資金退出炒房囤房的投機(jī)領(lǐng)域，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，從而為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的人力支撐和資金支持。

2.盤(pán)活資產(chǎn)，減少資源的無(wú)效占用和浪費(fèi)。房?jī)r(jià)連年看漲，炒房囤房之風(fēng)日盛，必然導(dǎo)致大量房源空置閑置，由此會(huì)占用和浪費(fèi)巨大的資源。房?jī)r(jià)跳水，炒房囤房無(wú)利可圖乃至虧損，則可以打破捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的心態(tài)，讓大量閑置房源以合理的價(jià)格投向市場(chǎng)，讓閑置的資產(chǎn)發(fā)揮應(yīng)有的功用，由此進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)發(fā)展。

3.放大房地產(chǎn)市場(chǎng)成交，拉動(dòng)內(nèi)需，改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。一般商品的需求都存在著一個(gè)價(jià)格彈性問(wèn)題，即價(jià)格越高需求越低，價(jià)格越低需求越高，房地產(chǎn)也不例外，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到一定程度，市場(chǎng)相對(duì)企穩(wěn)之后，消費(fèi)者被高房?jī)r(jià)壓抑的需求就會(huì)大量釋放出來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)成交量放大、需求旺盛的欣欣向榮的局面，并拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)在一個(gè)新的階段上實(shí)現(xiàn)再平衡。通過(guò)這種再平衡，不僅可以大大減緩廣大居民的購(gòu)房壓力，使廣大中低收入人群的住房需求得到滿足，民生得以改善，而且還可以將廣大居民用于購(gòu)房的資金，節(jié)省一部分下來(lái)，用于日常消費(fèi)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多地建立在內(nèi)需拉動(dòng)的基礎(chǔ)之上，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更健康穩(wěn)定地發(fā)展。

4.促進(jìn)舊城改造，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展。房?jī)r(jià)高，舊城改造拆遷安置的成本就高，房?jī)r(jià)低，舊城改造拆遷安置的成本就低；房?jī)r(jià)高，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房安家的壓力就大，人數(shù)就少，房?jī)r(jià)低，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房安家的壓力就小，人數(shù)就多。所以房?jī)r(jià)跳水，對(duì)于舊城改造和城鎮(zhèn)化發(fā)展絕對(duì)是一件好事，有利于舊城改造和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，拉動(dòng)房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的需求，并促進(jìn)全社會(huì)的協(xié)調(diào)進(jìn)步。endprint

5.縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。由于富人占據(jù)了中國(guó)城市的絕大多數(shù)空置房源，且不斷把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，哄搶房源，拉高房?jī)r(jià)，因此，正如中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚所言，房地產(chǎn)泡沫已成了中國(guó)貧富分化的罪魁禍?zhǔn)譡1]。房?jī)r(jià)攀升，普通百姓辛辛苦苦、省吃儉用攢下的錢(qián)，還趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度，富人就這樣通過(guò)炒房，推高房?jī)r(jià)，無(wú)形之中就把普通百姓一年又一年的血汗錢(qián)據(jù)為了己有，不僅讓買(mǎi)房者掏空了父母終身的積蓄，還要背上奮斗一輩子才能還清的債務(wù)。更為可恨的是，富人通過(guò)這種卑鄙手段掠奪財(cái)富之后，相當(dāng)多的都是想方設(shè)法移民國(guó)外，不僅造成了嚴(yán)重的貧富分化，而且還造成了國(guó)民財(cái)富的嚴(yán)重外流?？梢哉f(shuō)在房?jī)r(jià)泡沫不斷吹大情況下的貧富分化，富人之所以為富，相當(dāng)多的不是靠辛勤勞動(dòng)、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)新發(fā)展，而是靠推高房?jī)r(jià)，從平民百姓手中攫取財(cái)富。房?jī)r(jià)跳水，平民百姓手中不多的資金可以換來(lái)更多的住房，而富人手中的房產(chǎn)卻只能換得較少的資金，所以，從推進(jìn)共同富裕的角度而言，房?jī)r(jià)跳水著實(shí)是一件大快人心的好事，它可以一種人們看不見(jiàn)的手對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行一次再分配，縮小貧富之間的差距，促進(jìn)社會(huì)公平。

正是由于房?jī)r(jià)跳水具有以上一系列積極意義，因此，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，我們大可不必驚慌失措。其實(shí)早在2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》就強(qiáng)調(diào)：要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，保持住房?jī)r(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。溫家寶同志在擔(dān)任國(guó)務(wù)院總理期間，就曾多次表示要讓房?jī)r(jià)合理回歸，強(qiáng)調(diào)：“我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”[2]，可見(jiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)一直是黨和政府施政的一個(gè)重要目標(biāo)。而今的房?jī)r(jià)比之當(dāng)年已不可同日而語(yǔ)，一些地方已上漲了不知多少倍，能夠回調(diào)，應(yīng)該說(shuō)是天從人愿，它不僅順應(yīng)了黨和政府多年的追求，也順應(yīng)了廣大老百姓的長(zhǎng)久期盼，因此，我們不僅不應(yīng)大驚小怪、驚慌失措，相反倒須樂(lè)見(jiàn)其成，順其自然。

三、妥善應(yīng)對(duì)，減緩陣痛，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展

強(qiáng)調(diào)樂(lè)見(jiàn)其成、順其自然，并不是說(shuō)在房?jī)r(jià)跳水面前我們就可以無(wú)所事事。盡管就長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)跳水是一件利遠(yuǎn)大于弊的大好事，但由于其短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展巨大沖擊的存在，如何防范這些沖擊，把房?jī)r(jià)跳水的危害降到最低，盡快度過(guò)房?jī)r(jià)跳水的陣痛階段，還需要我們及時(shí)采取以下一些措施，妥善加以應(yīng)對(duì)：

1.加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防止不良開(kāi)發(fā)商卷資潛逃，確保購(gòu)房者利益。房?jī)r(jià)跳水，成交量萎縮，最大的危險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，卷走大量的商品房預(yù)售資金潛逃，從而使廣大購(gòu)房者利益受到損害，并引發(fā)群體性事件，因此，面對(duì)房?jī)r(jià)跳水，保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定，首先必須對(duì)這一問(wèn)題嚴(yán)加防范。前幾年一些重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市為加強(qiáng)這一方面管理，已經(jīng)出臺(tái)了一些商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，但面廣量大的三四線城市大都缺乏這方面的制度保障，已經(jīng)出臺(tái)監(jiān)管辦法的地方，監(jiān)管措施的落實(shí)也不夠到位，所以，面對(duì)全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，有必要由中央牽頭，在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一出臺(tái)更加嚴(yán)謹(jǐn)有效的監(jiān)管辦法，確保商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ茫瑖?yán)格按工程進(jìn)度支付，嚴(yán)防老百姓購(gòu)房的血汗錢(qián)被無(wú)良開(kāi)發(fā)商挪用或卷走。

2.堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)，適當(dāng)放松限購(gòu)。讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，推動(dòng)資源配置依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化，是黨的十八屆三中全會(huì)作出的重要決定，也應(yīng)是應(yīng)對(duì)這次房?jī)r(jià)調(diào)整，挺過(guò)房?jī)r(jià)跳水陣痛的根本遵循。

房?jī)r(jià)跳水由對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大沖擊，轉(zhuǎn)化為對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展強(qiáng)大動(dòng)力的關(guān)鍵何在？就在于房?jī)r(jià)探底企穩(wěn)。底在何處？顯然只有市場(chǎng)自己清楚，只有讓市場(chǎng)自行調(diào)整，然后才能找到這個(gè)“底”，只有探底之后，市場(chǎng)才能轉(zhuǎn)暖，成交才能放大，從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水的各種積極影響。所以，房?jī)r(jià)跳水越快，探底過(guò)程越短，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就越能得以盡快地實(shí)現(xiàn)正常循環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就越能得以盡快地再度平衡，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害就越輕；相反，房?jī)r(jià)跳水越慢，盤(pán)整時(shí)間越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就會(huì)繃得越緊，甚至導(dǎo)致大面積破產(chǎn)倒閉，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的危害也就越大。因此，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)整，最大的問(wèn)題就是驚慌失措，對(duì)市場(chǎng)調(diào)整活動(dòng)橫加干預(yù)，肆意阻撓，那樣只會(huì)延長(zhǎng)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間，增加市場(chǎng)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞。

目前一些城市為了防止房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，出臺(tái)了限制商品房降價(jià)幅度的“限降令”，其初衷可能是想打破房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)預(yù)期，以此來(lái)托市救市。殊不知市場(chǎng)價(jià)格最終還是由供求關(guān)系決定的，這些城市房?jī)r(jià)下跌的根本原因是供求失衡。如杭州，目前商品房庫(kù)存已達(dá)22萬(wàn)套，其中新房12萬(wàn)套，二手房10萬(wàn)套，2013年出讓土地可建成商品房2 156.7萬(wàn)平方米[3]，約合又是22萬(wàn)套。而2012年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2011年末杭州八城區(qū)的居民總戶數(shù)130.14萬(wàn)戶，要消化如此巨大的庫(kù)存，意味著短期內(nèi)杭州八城區(qū)須有約1/3以上的家庭都將購(gòu)買(mǎi)一套住房，目前杭州商品房均價(jià)約為20 000元/平方米，2013年杭州市城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入為43 868元，以一套住房總價(jià)200萬(wàn)元計(jì)，房?jī)r(jià)收入比約在15左右，在如此高昂的價(jià)格下，短期內(nèi)要消化掉天量的庫(kù)存，顯然是天方夜譚，唯一可行的辦法就是降價(jià)，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的支撐，指望通過(guò)“限降令”來(lái)打破市場(chǎng)預(yù)期，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，只會(huì)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整形成無(wú)效的干擾，延長(zhǎng)市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)程，加大市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的沖擊。加之這一政策違反國(guó)家法律，粗暴地干預(yù)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，因此必須立即無(wú)條件取消。不知道出臺(tái)這樣政策的地方政府有沒(méi)有想過(guò)，如果由于“限降令”的干擾，引起開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉，他們是不是膽敢并能夠承擔(dān)由此引起的一切后果，如果不能也不敢承擔(dān)這樣的后果，那還是以盡早取消“限降”這樣的糊涂令為上。

當(dāng)然，遵循市場(chǎng)規(guī)律，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，并不是說(shuō)政府在這次房?jī)r(jià)調(diào)整中就一點(diǎn)都無(wú)能為力，逐步取消限購(gòu)就是目前一個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。不可否定，過(guò)去幾年來(lái)，限購(gòu)政策在限制市場(chǎng)投機(jī)、保障居住性需求方面的確發(fā)揮了不小的作用，但這一政策畢竟就如不許外地酒、外地?zé)熶N售一樣，有違自由開(kāi)放的市場(chǎng)原則，屬于典型的地方保護(hù)主義，加之一些城市在制定這一政策時(shí)居然對(duì)本市郊縣的居民也限購(gòu)，這就不僅阻礙了統(tǒng)一開(kāi)放大市場(chǎng)的建設(shè)，也阻礙了城市化的正常推進(jìn)，因此有必要適時(shí)加以調(diào)整。除了一線城市為防止城市規(guī)模過(guò)度膨脹而加劇城市病外，原則上要允許任何公民在任何城市都可以不受限制地購(gòu)得一套住房，以保障居民的遷徙自由和居住自由，一些重點(diǎn)城市如果有困難，至少應(yīng)先讓郊縣居民享有與市區(qū)居民同樣的購(gòu)房權(quán)，這樣不僅可以釋放一部分市場(chǎng)需求，減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的幅度，也可以使城鎮(zhèn)化進(jìn)程得以順利推進(jìn)，從另一方面彌補(bǔ)因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整而給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的壓力。endprint

3.加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅建設(shè)。眾所周知，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入和土地出讓金收入，是目前地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，其所占比例之高已到了令人詐舌的程度。財(cái)政部《關(guān)于2013年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2014年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》指出，2013年全國(guó)公共財(cái)政收入129 143億元，地方本級(jí)收入68 969.13億元。國(guó)土資源部《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》則指出，2013年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地36.70萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款4.20萬(wàn)億元。此外，2013年全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域還征收了房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5 411億元、契稅3 844億元、土地增值稅3 294億元、耕地占用稅1 808億元，各項(xiàng)稅收合計(jì)14 357億元[4]。以上稅收連同土地出讓金共56 357億元，占到地方各級(jí)政府財(cái)政收入的81.7%，占全國(guó)財(cái)政收入的43.7%。

所以，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整給地方政府財(cái)政收入造成斷崖式下跌，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮而造成的巨大虧空，必須另辟蹊徑增加地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅的征收，一是可以拓寬地方政府財(cái)源，使地方政府在房地產(chǎn)方面獲取財(cái)政收入的范圍從單純的增量領(lǐng)域，擴(kuò)展到存量領(lǐng)域；二是可以抑制投機(jī)需求，特別是高額累進(jìn)稅率的實(shí)施，可以使炒房囤房者付出高昂的擁有成本，從而擠出投機(jī)投資需求，恢復(fù)房屋的居住功能，讓大量被囤積的住房發(fā)揮應(yīng)有的效用。因此，必須按照十八屆三中全會(huì)提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的政策主張，和國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見(jiàn)》，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，建立健全房地產(chǎn)稅收體系。

當(dāng)然，除此之外還可以采取一些其他措施，如強(qiáng)化司法管理，加快房地產(chǎn)糾紛案件審理，防止三角債久拖不決；房?jī)r(jià)深度下跌，政府參與濫尾樓拍賣競(jìng)購(gòu)，將所購(gòu)濫尾樓改造完善，作為保障房以盤(pán)活資產(chǎn)和改善民生等。

總之，房?jī)r(jià)跳水總體上來(lái)說(shuō)是一件利國(guó)利民的大好事，不能因?yàn)橐恍W(xué)者房產(chǎn)較多，房?jī)r(jià)跳水觸動(dòng)了其自身利益，不負(fù)責(zé)任地渲染房?jī)r(jià)跳水的危害，我們就迷失了方向；也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)跳水，影響了政府財(cái)政收入，就不顧市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)之橫加干預(yù)。房?jī)r(jià)跳水說(shuō)到底是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速攀升，脫離了人民群眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的必然結(jié)果，是市場(chǎng)重新平衡過(guò)程中不可避免的陣痛。在供求失衡且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐的條件下，任何妄圖阻撓房?jī)r(jià)跳水，干擾市場(chǎng)調(diào)整的行為，只會(huì)讓市場(chǎng)盤(pán)整的時(shí)間越拖越長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于蕭條狀態(tài)，并最終拖累全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，面對(duì)房?jī)r(jià)跳水，最理性的辦法就是順其自然，同時(shí)適當(dāng)采取一些諸如加強(qiáng)預(yù)售資金管理、適度放松限購(gòu)和開(kāi)征房地產(chǎn)稅等辦法，來(lái)減緩房?jī)r(jià)跳水的沖擊和陣痛，只有這樣，我們才能盡快渡過(guò)房?jī)r(jià)跳水的陣痛期，迎來(lái)更加健康發(fā)展的新一輪曙光。

參考文獻(xiàn)：

[1] 農(nóng)行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：中國(guó)貧富分化罪魁禍?zhǔn)资菢鞘信菽璠EB/OL].鳳凰房產(chǎn)，2014-05-12.

[2] 溫家寶兩會(huì)記者會(huì)：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸合理[N].京華時(shí)報(bào)，2012-03-15.

[3] 杭州房?jī)r(jià)下跌因有22萬(wàn)庫(kù)存房 或成下一個(gè)溫州[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2014-02-25.

[4] 2013財(cái)政收入增速六年最低 土地出讓金為主[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2014-01-24.

[責(zé)任編輯 安世友]endprint

3.加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅建設(shè)。眾所周知，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入和土地出讓金收入，是目前地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，其所占比例之高已到了令人詐舌的程度。財(cái)政部《關(guān)于2013年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2014年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》指出，2013年全國(guó)公共財(cái)政收入129 143億元，地方本級(jí)收入68 969.13億元。國(guó)土資源部《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》則指出，2013年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地36.70萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款4.20萬(wàn)億元。此外，2013年全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域還征收了房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5 411億元、契稅3 844億元、土地增值稅3 294億元、耕地占用稅1 808億元，各項(xiàng)稅收合計(jì)14 357億元[4]。以上稅收連同土地出讓金共56 357億元，占到地方各級(jí)政府財(cái)政收入的81.7%，占全國(guó)財(cái)政收入的43.7%。

所以，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整給地方政府財(cái)政收入造成斷崖式下跌，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮而造成的巨大虧空，必須另辟蹊徑增加地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅的征收，一是可以拓寬地方政府財(cái)源，使地方政府在房地產(chǎn)方面獲取財(cái)政收入的范圍從單純的增量領(lǐng)域，擴(kuò)展到存量領(lǐng)域；二是可以抑制投機(jī)需求，特別是高額累進(jìn)稅率的實(shí)施，可以使炒房囤房者付出高昂的擁有成本，從而擠出投機(jī)投資需求，恢復(fù)房屋的居住功能，讓大量被囤積的住房發(fā)揮應(yīng)有的效用。因此，必須按照十八屆三中全會(huì)提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的政策主張，和國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見(jiàn)》，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，建立健全房地產(chǎn)稅收體系。

當(dāng)然，除此之外還可以采取一些其他措施，如強(qiáng)化司法管理，加快房地產(chǎn)糾紛案件審理，防止三角債久拖不決；房?jī)r(jià)深度下跌，政府參與濫尾樓拍賣競(jìng)購(gòu)，將所購(gòu)濫尾樓改造完善，作為保障房以盤(pán)活資產(chǎn)和改善民生等。

總之，房?jī)r(jià)跳水總體上來(lái)說(shuō)是一件利國(guó)利民的大好事，不能因?yàn)橐恍W(xué)者房產(chǎn)較多，房?jī)r(jià)跳水觸動(dòng)了其自身利益，不負(fù)責(zé)任地渲染房?jī)r(jià)跳水的危害，我們就迷失了方向；也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)跳水，影響了政府財(cái)政收入，就不顧市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)之橫加干預(yù)。房?jī)r(jià)跳水說(shuō)到底是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速攀升，脫離了人民群眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的必然結(jié)果，是市場(chǎng)重新平衡過(guò)程中不可避免的陣痛。在供求失衡且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐的條件下，任何妄圖阻撓房?jī)r(jià)跳水，干擾市場(chǎng)調(diào)整的行為，只會(huì)讓市場(chǎng)盤(pán)整的時(shí)間越拖越長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于蕭條狀態(tài)，并最終拖累全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，面對(duì)房?jī)r(jià)跳水，最理性的辦法就是順其自然，同時(shí)適當(dāng)采取一些諸如加強(qiáng)預(yù)售資金管理、適度放松限購(gòu)和開(kāi)征房地產(chǎn)稅等辦法，來(lái)減緩房?jī)r(jià)跳水的沖擊和陣痛，只有這樣，我們才能盡快渡過(guò)房?jī)r(jià)跳水的陣痛期，迎來(lái)更加健康發(fā)展的新一輪曙光。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 溫家寶兩會(huì)記者會(huì)：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸合理[N].京華時(shí)報(bào)，2012-03-15.

[3] 杭州房?jī)r(jià)下跌因有22萬(wàn)庫(kù)存房 或成下一個(gè)溫州[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2014-02-25.

[4] 2013財(cái)政收入增速六年最低 土地出讓金為主[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2014-01-24.

[責(zé)任編輯 安世友]endprint

3.加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅建設(shè)。眾所周知，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入和土地出讓金收入，是目前地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，其所占比例之高已到了令人詐舌的程度。財(cái)政部《關(guān)于2013年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2014年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》指出，2013年全國(guó)公共財(cái)政收入129 143億元，地方本級(jí)收入68 969.13億元。國(guó)土資源部《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》則指出，2013年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地36.70萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款4.20萬(wàn)億元。此外，2013年全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域還征收了房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5 411億元、契稅3 844億元、土地增值稅3 294億元、耕地占用稅1 808億元，各項(xiàng)稅收合計(jì)14 357億元[4]。以上稅收連同土地出讓金共56 357億元，占到地方各級(jí)政府財(cái)政收入的81.7%，占全國(guó)財(cái)政收入的43.7%。

所以，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整給地方政府財(cái)政收入造成斷崖式下跌，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮而造成的巨大虧空，必須另辟蹊徑增加地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅的征收，一是可以拓寬地方政府財(cái)源，使地方政府在房地產(chǎn)方面獲取財(cái)政收入的范圍從單純的增量領(lǐng)域，擴(kuò)展到存量領(lǐng)域；二是可以抑制投機(jī)需求，特別是高額累進(jìn)稅率的實(shí)施，可以使炒房囤房者付出高昂的擁有成本，從而擠出投機(jī)投資需求，恢復(fù)房屋的居住功能，讓大量被囤積的住房發(fā)揮應(yīng)有的效用。因此，必須按照十八屆三中全會(huì)提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的政策主張，和國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見(jiàn)》，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，建立健全房地產(chǎn)稅收體系。

當(dāng)然，除此之外還可以采取一些其他措施，如強(qiáng)化司法管理，加快房地產(chǎn)糾紛案件審理，防止三角債久拖不決；房?jī)r(jià)深度下跌，政府參與濫尾樓拍賣競(jìng)購(gòu)，將所購(gòu)濫尾樓改造完善，作為保障房以盤(pán)活資產(chǎn)和改善民生等。

總之，房?jī)r(jià)跳水總體上來(lái)說(shuō)是一件利國(guó)利民的大好事，不能因?yàn)橐恍W(xué)者房產(chǎn)較多，房?jī)r(jià)跳水觸動(dòng)了其自身利益，不負(fù)責(zé)任地渲染房?jī)r(jià)跳水的危害，我們就迷失了方向；也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)跳水，影響了政府財(cái)政收入，就不顧市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)之橫加干預(yù)。房?jī)r(jià)跳水說(shuō)到底是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速攀升，脫離了人民群眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的必然結(jié)果，是市場(chǎng)重新平衡過(guò)程中不可避免的陣痛。在供求失衡且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐的條件下，任何妄圖阻撓房?jī)r(jià)跳水，干擾市場(chǎng)調(diào)整的行為，只會(huì)讓市場(chǎng)盤(pán)整的時(shí)間越拖越長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于蕭條狀態(tài)，并最終拖累全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，面對(duì)房?jī)r(jià)跳水，最理性的辦法就是順其自然，同時(shí)適當(dāng)采取一些諸如加強(qiáng)預(yù)售資金管理、適度放松限購(gòu)和開(kāi)征房地產(chǎn)稅等辦法，來(lái)減緩房?jī)r(jià)跳水的沖擊和陣痛，只有這樣，我們才能盡快渡過(guò)房?jī)r(jià)跳水的陣痛期，迎來(lái)更加健康發(fā)展的新一輪曙光。

參考文獻(xiàn)：

[1] 農(nóng)行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：中國(guó)貧富分化罪魁禍?zhǔn)资菢鞘信菽璠EB/OL].鳳凰房產(chǎn)，2014-05-12.

[2] 溫家寶兩會(huì)記者會(huì)：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸合理[N].京華時(shí)報(bào)，2012-03-15.

[3] 杭州房?jī)r(jià)下跌因有22萬(wàn)庫(kù)存房 或成下一個(gè)溫州[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2014-02-25.

[4] 2013財(cái)政收入增速六年最低 土地出讓金為主[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2014-01-24.

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