黃歡+袁寶華+薛鵬飛

一、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記之風(fēng)險(xiǎn)分析

雖然預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記會(huì)給銀行開展期房按揭貸款業(yè)務(wù)帶來良好的風(fēng)險(xiǎn)防范作用，但在現(xiàn)行相關(guān)法律體系內(nèi)，若借款人違約，當(dāng)貸款銀行主張抵押權(quán)或債權(quán)時(shí)，仍可能存在如下兩大主要風(fēng)險(xiǎn)。

1.預(yù)告登記失效風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的時(shí)效應(yīng)為開發(fā)商完成房屋所有權(quán)初始登記事項(xiàng)記載于登記簿的時(shí)點(diǎn)起三個(gè)月內(nèi)，貸款銀行最不愿意看到開發(fā)商疏于及時(shí)在此時(shí)限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至預(yù)購(gòu)人名下，無法合并辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，導(dǎo)致預(yù)告登記失效和抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)喪失。加上開發(fā)商認(rèn)為已交房可能拒絕繼續(xù)實(shí)行階段性連帶責(zé)任擔(dān)保和預(yù)購(gòu)人不配合貸款銀行重新補(bǔ)辦現(xiàn)房抵押登記，就會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)落空。在實(shí)踐過程中，各地房屋登記機(jī)構(gòu)必須遵循預(yù)告登記依申請(qǐng)而啟動(dòng)的原則，即使法定的失效時(shí)點(diǎn)將至，若開發(fā)商和抵押人仍未前來申請(qǐng)辦理正式登記，房屋登記機(jī)構(gòu)也無任何法律依據(jù)依職權(quán)啟動(dòng)相應(yīng)正式登記。

2.預(yù)告登記漏辦風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商、貸款銀行、房屋登記機(jī)構(gòu)三方之間存在信息不對(duì)稱的情形：假設(shè)某樓盤購(gòu)房人甲某在乙銀行辦理了一套期房按揭貸款并與乙銀行約定申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，開發(fā)商實(shí)行階段性連帶責(zé)任擔(dān)保。該筆貸款發(fā)放之后，如果甲某按規(guī)定單方至房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，但并沒有通知乙銀行共同申請(qǐng)合并辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，在甲某尚未辦理房屋所有權(quán)正式登記期間，因債務(wù)糾紛被債權(quán)人丙某提請(qǐng)法院辦理對(duì)該套期房的預(yù)查封登記，乙銀行因未辦理該套期房的抵押權(quán)預(yù)告登記而可能導(dǎo)致喪失優(yōu)先受償權(quán)或抵押權(quán)落空。

二、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記之風(fēng)險(xiǎn)控制

1.房屋測(cè)繪樓盤表控制

開發(fā)商、貸款銀行、房屋登記機(jī)構(gòu)之間信息不對(duì)稱情形的原因主要在于各方信息沒有實(shí)時(shí)交流共享，三方之間的溝通聯(lián)系也不通暢。為此，應(yīng)采取以下措施。（1）房屋登記機(jī)構(gòu)在上線網(wǎng)站設(shè)定一些查詢條件，賦予銀行查詢按揭貸款客戶辦理預(yù)告登記的權(quán)限。（2）銀行負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)約定辦理期房預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)人是否約定申請(qǐng)抵押權(quán)預(yù)告登記，并及時(shí)反饋給開發(fā)商。（3）開發(fā)商將應(yīng)辦理預(yù)告登記的按揭樓盤信息用清單告知房屋登記機(jī)構(gòu)留存?zhèn)洳?。這樣就可有效控制和降低一房多賣、虛假抵押、重復(fù)抵押等風(fēng)險(xiǎn)。

更有針對(duì)性的措施是房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋測(cè)繪樓盤表中進(jìn)行源頭防范，實(shí)現(xiàn)抵押標(biāo)的的狀態(tài)標(biāo)識(shí)自動(dòng)識(shí)別和轉(zhuǎn)換，即在辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，以房屋測(cè)繪樓盤表為基礎(chǔ)，建立預(yù)告抵押標(biāo)的的物理實(shí)物邏輯化，同時(shí)在房屋竣工測(cè)繪后，將相關(guān)預(yù)告抵押信息進(jìn)行提醒處理，及時(shí)通知相關(guān)權(quán)利人。即房屋登記機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)一種樓盤表即時(shí)通知系統(tǒng)，在受理商品房初始登記業(yè)務(wù)時(shí)進(jìn)行醒目提示，便于房屋登記機(jī)構(gòu)立即告知當(dāng)事人在法定期限內(nèi)辦理正式登記。這樣便可有效控制和降低預(yù)告登記失效風(fēng)險(xiǎn)。

2.網(wǎng)上預(yù)售合同備案控制

銀行辦理期房按揭貸款的流程一般為借款人憑預(yù)售備案合同提出申請(qǐng)→銀行受理后調(diào)查→銀行審批同意→開發(fā)商落實(shí)階段性擔(dān)?！y行發(fā)放貸款→借款人待開發(fā)商交房后落實(shí)抵押登記→銀行把房屋他項(xiàng)權(quán)利證書原件存檔→銀行開撤銷擔(dān)保函給開發(fā)商。由此可見，期房抵押權(quán)預(yù)告登記就是在銀行發(fā)放貸款→借款人待開發(fā)商交房后落實(shí)抵押登記期間，貸款銀行為進(jìn)一步保障自身的合法權(quán)益把將來要取得的抵押權(quán)加以登記的行為，這也正是預(yù)告登記的重要意義之所在。為有效控制和降低貸款銀行漏辦預(yù)告登記的風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行應(yīng)與開發(fā)商及房屋登記機(jī)構(gòu)密切配合，在商品房網(wǎng)上預(yù)售備案信息系統(tǒng)中進(jìn)行源頭防范，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同備案是預(yù)購(gòu)商品房及其抵押權(quán)預(yù)告登記的前置必辦手續(xù)。具體操作步驟：（1）貸款銀行依據(jù)草簽的商品房預(yù)售合同審批發(fā)放貸款。（2）貸款銀行責(zé)成開發(fā)商與預(yù)購(gòu)人網(wǎng)上簽訂正式商品房預(yù)售合同時(shí)必須在統(tǒng)一電子合同模板中的付款方式欄里錄入：“向XXX銀行按揭貸款XXX萬(wàn)元后已全額付清購(gòu)房款且有申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房及其抵押權(quán)預(yù)告登記的約定”的醒目粗體字。（3）開發(fā)商確認(rèn)電子合同內(nèi)容錄入無誤后提交房地產(chǎn)管理部門審核備案。（4）開發(fā)商將審核通過的預(yù)售合同備案號(hào)反饋給貸款銀行載入期房抵押合同。這樣就便于房屋登記機(jī)構(gòu)在受理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)時(shí)，查驗(yàn)商品房預(yù)售備案合同中付款方式欄里如有上述醒目記錄的，就立即告知申請(qǐng)人與貸款銀行共同申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房及其抵押權(quán)預(yù)告登記的合并登記。

馬志剛/責(zé)任編輯