賴德華

有著50多年歷史的戶籍制度，日前終于揭開了新的一頁。國發(fā)〔2014〕25號《國務院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》（下稱《意見》）指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分。

這次改革將對新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)帶來哪些利好呢？

一、農(nóng)民進城，形成大遷徙潮

任何改革都是一次利益分配格局的調(diào)整。這次戶籍制度改革，對于農(nóng)民來說，是繼1980年耕地聯(lián)產(chǎn)承包責任制（俗稱分田到戶）之后的又一次重大改革，其作用決不會遜色于前一次改革。改革給農(nóng)民進城帶來的利益至少有以下幾方面：

第一，進城落戶農(nóng)民可完全納入城鎮(zhèn)社會保障體系。社會保障等級提升了，增加了進城農(nóng)民的利益。

第二，進城落戶農(nóng)民可完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。采取多種方式保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口基本住房需求。農(nóng)民申請公租房等保障性住房從此不再受身份限制。在我國一般區(qū)域，居住在城市和農(nóng)村待遇有很大差別。

第三，農(nóng)民在城市落戶不再受是否擁有自有住房的條件限制，租房也可以落戶。并不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)作為農(nóng)民進城落戶的條件。改革采取為農(nóng)民上“雙保險”的辦法解除農(nóng)民的后顧之憂，鼓勵他們進城。

第四，設區(qū)市建立居住證制度。居住證持有人享有與當?shù)貞艏丝谕鹊膭趧泳蜆I(yè)、基本公共教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生服務、計劃生育服務、公共文化服務、證照辦理服務等權(quán)利；以連續(xù)居住年限和參加社會保險年限等為條件，居住證持有人將逐步享有與當?shù)貞艏丝谕鹊闹械嚷殬I(yè)教育資助、就業(yè)扶持、養(yǎng)老服務、社會福利、社會救助等權(quán)利，同時結(jié)合隨遷子女在當?shù)剡B續(xù)就學年限等情況，逐步享有隨遷子女在當?shù)貐⒓又锌己透呖嫉馁Y格。

第五，同命同價。之前農(nóng)民在獲取各種賠償方面，比城市居民低，差別較大，今后此情況將得到改善。

綜上，戶籍制度改革將形成農(nóng)民的大遷徙潮，新型城鎮(zhèn)化步伐得以加快。

二、農(nóng)民遷徙潮將主要涌向三四線城市，給房地產(chǎn)帶來巨大利好

《意見》指出，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，到2020年，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。具體內(nèi)容如下：

第一，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。對建制鎮(zhèn)和小城市全面放開，基本沒有門檻。只要群眾有意愿，有合法穩(wěn)定住所，即使是租房子也可以落戶。

第二，有序放開中等城市落戶限制。對中等城市是基本放開，門檻較低。只要具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）等條件，按照先后順序排隊，有落戶意愿的，一般都可以落戶。

第三，合理確定大城市落戶條件。對大城市，是能放開的盡量放開。城區(qū)人口100萬至300萬的，只要合法穩(wěn)定，就業(yè)達到一定年限并有合法穩(wěn)定住所（含租賃），并按國家規(guī)定參加城鎮(zhèn)社會保險達到一定年限的就可落戶；城區(qū)人口達300萬至500萬的，要適度控制落戶規(guī)模和節(jié)奏，防止人口增長速度過快。

第四，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。對500萬人口以上的特大城市，嚴格控制人口規(guī)模，通過建立積分制度，建立公開透明的落戶通道。首先，要嚴格戶口遷移政策；其次，特大城市要科學定位城市功能，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，適當疏散經(jīng)濟功能和其他功能；再次，要因城施策、一城一策。

這次對戶籍政策的總體調(diào)整，意在合理布局大中小城市和小城鎮(zhèn)人口分布情況，其目的和中央原有的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃是一致的。

由于大城市和特大城市的落戶是有條件限制的，而中小城市基本無條件約束，因此，遷徙潮主要會涌向三四線城市。

三、三四線城市房地產(chǎn)市場需求將發(fā)生變化

總的來說，市場需求有序較快增加。具體情況如下：

第一，房屋租賃需求增加。重視教育，望子成龍是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)。一部分暫時不具備購房條件的農(nóng)民，為了小孩能得到更好的教育資源，會選擇以租房方式到三四線城市落戶。三四線城市住房和低價位街鋪的租賃需求將增加。

第二，二手房市場需求增加。由于二手房價格一般低于新商品房，且一般具備基本居住條件。購買二手房可節(jié)約購買期房及裝修的等候時間，也將成為一部分農(nóng)民的選擇。

第三，新建商品房需求增加。加速新建商品房去庫存。有利于房地產(chǎn)市場走出低谷，逐步回暖。

第四，農(nóng)民和城市居民的消費方式和消費水準差別較大。由于大量農(nóng)民進城，將帶來消費總量大幅攀升，給商業(yè)地產(chǎn)（包括購物中心、街鋪、專業(yè)市場、超市、旅游休閑、兒童游樂及早期智力開發(fā)等）和其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了新的需求。

李美婷/責任編輯endprint