季峰+徐松紅+王云云

一、瑞士的政治架構(gòu)及房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

（一）瑞士聯(lián)邦制的政體

瑞士是一個(gè)多黨聯(lián)邦議會(huì)民主共和體。瑞士聯(lián)邦委員會(huì)是主管聯(lián)邦的最高政府機(jī)構(gòu)，由聯(lián)邦議會(huì)選舉產(chǎn)生，任期4年，作為聯(lián)合內(nèi)閣和集體領(lǐng)導(dǎo)運(yùn)作。它實(shí)行委員會(huì)制，7名委員分別擔(dān)任外交、內(nèi)政、司法與警察、軍事、財(cái)政、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和交通運(yùn)輸部長(zhǎng)，國(guó)家元首也由他們輪流擔(dān)任。自1848年以來(lái)，瑞士行政架構(gòu)從未同時(shí)更換過(guò)，保持了長(zhǎng)期的延續(xù)性。

（二）瑞士的立法司法體系

瑞士的聯(lián)邦立法權(quán)最初被賦予聯(lián)邦議會(huì)，政府沒(méi)有立法權(quán)。19世紀(jì)末以來(lái)，隨著政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的加強(qiáng)以及依法行政的需要，政府獲得了授權(quán)立法的權(quán)力。政府立法主要是通過(guò)向議會(huì)提出議案以及制定行政法規(guī)、行政規(guī)章的方式實(shí)現(xiàn)，在議會(huì)立法的法案中，70%-80%為政府提出的議案。各州也有其議會(huì)，享有聯(lián)邦憲法和州憲法規(guī)定的立法權(quán)限。

瑞士設(shè)有一個(gè)聯(lián)邦最高法院，法官由議會(huì)選舉產(chǎn)生，任期6年，該法院的職能是審理對(duì)州法院判決或聯(lián)邦行政機(jī)構(gòu)行政裁決的上訴。瑞士的26個(gè)州均有自己的憲法、行政機(jī)構(gòu)、議會(huì)、法院，在本州的立法決策上有相當(dāng)大的自主權(quán)。

（三）瑞士房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

瑞士為發(fā)達(dá)國(guó)家，人口約750萬(wàn)人，其中20%為外籍人士。瑞士是個(gè)高離婚率的國(guó)家，目前約有126.83萬(wàn)戶單身家庭，而有孩子的家庭總數(shù)為108.43萬(wàn)戶。其房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，人均居住面積達(dá)到44平方米，供需總體平衡，呈現(xiàn)“四多、四少”的特點(diǎn)。1.住房市場(chǎng)存量多，增量少。2.租房者多，購(gòu)房者少。目前瑞士住房自有率為40%左右，明顯低于挪威（83%）、法國(guó)（53%）等其他發(fā)達(dá)國(guó)家。3.購(gòu)房貸款的多，還本金的少。由于銀行可提供八成房貸，且貸款利率很低，瑞士人買(mǎi)房一般不會(huì)全款購(gòu)房，而選擇歸還利息而不還本金，盡量延長(zhǎng)債務(wù)期。另外，貸款利率可沖抵納稅基數(shù)，合理避稅。房屋出售時(shí)一般都附帶抵押貸款，由買(mǎi)受人繼續(xù)還款。4.入住率高，炒房者少。瑞士針對(duì)“炒房”行為制定了嚴(yán)厲的稅收政策，令“炒房者”望而卻步。對(duì)外籍人士購(gòu)房，審核非常嚴(yán)格，甚至需要當(dāng)?shù)孛癖姳頉Q通過(guò)方可。據(jù)介紹，瑞士的住房空置率僅為1.5%。

二、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記的特點(diǎn)

（一）完善的法律體系

1.瑞士民法典。瑞士于1848年組成聯(lián)邦，制定了聯(lián)邦憲法。根據(jù)聯(lián)邦憲法，私法的立法權(quán)屬于各州。由于各州之間商業(yè)往來(lái)的需要與各州法律不同造成的不便，統(tǒng)一私法的要求日益迫切，1874年瑞士修改憲法，聯(lián)邦取得在自然人的能力、婚姻、債法、匯票、破產(chǎn)等方面的立法權(quán)。1907年12月10日，聯(lián)邦議會(huì)一致通過(guò)《瑞士民法典》，于1912年1月1日起施行。其中第四編為《物權(quán)法》，包括所有權(quán)、限制物權(quán)（役權(quán)及土地負(fù)擔(dān)、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保、動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保）、占有及不動(dòng)產(chǎn)登記簿等三章。

2.各州的土地注冊(cè)條例等不動(dòng)產(chǎn)立法。瑞士許多州的土地登記歷史悠久，如日內(nèi)瓦土地登記已有200多年， 2011年對(duì)《土地注冊(cè)條例》又進(jìn)行了修訂。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程。瑞士的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各州進(jìn)行，體制、管轄各不相同，2012年聯(lián)邦制訂出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程，推行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，并從聯(lián)邦的角度對(duì)各類數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范。

（二）科學(xué)的程序安排

1.實(shí)行公證前置。《瑞士民法典》第650條規(guī)定：“共有關(guān)系，依合意，最多得在30年內(nèi)不終止。合意須采用公證形式，并在不動(dòng)產(chǎn)登記后，始生效?！钡?57條規(guī)定：“轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約，不經(jīng)公證，無(wú)約束力。”第779條規(guī)定：“（一）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記后始得成立。但法定的例外情況除外。（二）設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的契約，須采用公證，始生效力”。瑞士的公證人為經(jīng)過(guò)培訓(xùn)考核的專業(yè)人員，從中間人的角度，對(duì)交易的不動(dòng)產(chǎn)以及雙方的誠(chéng)信度（如犯罪記錄、銀行貸款等）進(jìn)行全面調(diào)查，并由公證人負(fù)責(zé)起草契約、遞交登記申請(qǐng)、代收登記費(fèi)用。公證人對(duì)公證文書(shū)承擔(dān)責(zé)任，造成當(dāng)事人損失的須進(jìn)行賠償，公證協(xié)會(huì)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的兜底賠償責(zé)任。

2.多方合作。瑞士的土地測(cè)量機(jī)構(gòu)隸屬于政府，獨(dú)立從事測(cè)量工作；建筑物、道路、橋梁、管線等的測(cè)量一般由具備職業(yè)資格的測(cè)量師進(jìn)行，測(cè)量數(shù)據(jù)由政府各部門(mén)共享。近年來(lái)，瑞士也在推行登記信息與稅務(wù)部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)共享工作。

3.明確分工。公證人出具不動(dòng)產(chǎn)交易公證文書(shū)，提交登記申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)填寫(xiě)受理日志，法律事務(wù)人員先進(jìn)行全面審查，審查確認(rèn)無(wú)誤后，由受理人員進(jìn)行錄入，登記官再次進(jìn)行審查并決定是否記載于登記簿。

（三）穩(wěn)定的隊(duì)伍構(gòu)成

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記工作人員屬于公務(wù)員序列，錄入須通過(guò)統(tǒng)一的公務(wù)員考試，人員根據(jù)需要配備。隊(duì)伍比較穩(wěn)定，工資水平比一般的工作人員略高，隨著年齡、級(jí)別的增加，工資有一套增長(zhǎng)機(jī)制。除了出現(xiàn)大的工作失誤或登記不當(dāng)被開(kāi)除外，登記人員基本上實(shí)行終身制，按公務(wù)員管理的規(guī)定以退休方式退出。

負(fù)責(zé)人由州政府任命，每年須向政府進(jìn)行一次述職。登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部一般不設(shè)科室，登記官獨(dú)立審查登記并承擔(dān)責(zé)任，不受行政干預(yù)。

工作人員一般分登記專業(yè)人員和普通文職人員，如日內(nèi)瓦州登記處中分兩類人員，一類是受理人員，一類是法律審核人員，其中法律審核人員必須有法律專業(yè)的大學(xué)文憑，還需通過(guò)登記師的資格考試。盧塞恩州登記處中也分兩類人員：一類是一般文職人員，一類是不動(dòng)產(chǎn)登記師，其中不動(dòng)產(chǎn)登記師必須受過(guò)大學(xué)法律教育，要求有律師資格證，通過(guò)登記師資格考試，經(jīng)州法院資格審核后方能擔(dān)任。

（四）先進(jìn)的信息系統(tǒng)

1.地理信息系統(tǒng)應(yīng)用普及。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量普遍采用GIS空間技術(shù)，一個(gè)地方只有一個(gè)官方土地測(cè)量機(jī)構(gòu)，采集數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，野外測(cè)量車(chē)可自動(dòng)采集界址點(diǎn)的數(shù)據(jù)，測(cè)量的結(jié)果各部門(mén)共享。

2.登記軟件先進(jìn)。軟件界面清晰，操作方便，運(yùn)行穩(wěn)定，能順利實(shí)現(xiàn)圖文相互轉(zhuǎn)化。endprint

3.全國(guó)聯(lián)網(wǎng)即將實(shí)現(xiàn)。部分州的登記信息已經(jīng)實(shí)行了聯(lián)網(wǎng)，由聯(lián)邦土地注冊(cè)處負(fù)責(zé)維護(hù)。

4.查詢方式簡(jiǎn)便多樣。瑞士實(shí)行“登記不發(fā)證”制度，權(quán)利人并不持有權(quán)屬證書(shū)。當(dāng)事人可以自行到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行查詢，也可以委托律師、公證人進(jìn)行查詢。2004年以后的數(shù)據(jù)已經(jīng)基本錄入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，當(dāng)事人可以登錄登記機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站，錄入查詢者身份后，可以實(shí)現(xiàn)按條件查詢。查詢方式可以通過(guò)建筑物的編號(hào)查詢，也可以通過(guò)街道地址進(jìn)行查詢，一般不能以人查房，涉及當(dāng)事人隱私的貸款等信息只能是特殊的部門(mén)才可以查詢。

（五）準(zhǔn)確的工作定位

1.登記機(jī)構(gòu)的職能定位。瑞士大部分州的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于政府行政機(jī)構(gòu)，但其定位僅局限于登記和公示。登記機(jī)構(gòu)一般沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的職能，依照法律規(guī)定辦理登記，對(duì)外提供查詢服務(wù)，正常情況下上級(jí)行政機(jī)關(guān)不干預(yù)其具體事務(wù)，也沒(méi)有給其他部門(mén)把關(guān)的行政指令。登記人員一般不與登記申請(qǐng)人直接接觸，登記材料由公證人負(fù)責(zé)遞送，收費(fèi)也由公證人代收，沒(méi)有多部門(mén)集中的服務(wù)大廳，窗口壓力相對(duì)較小。

2.效率與安全的選擇。在交易安全與登記效率的選擇上，由于不動(dòng)產(chǎn)交易的價(jià)值大、環(huán)節(jié)多、法律性強(qiáng)，瑞士首選交易安全，將登記效率放到到次要位置。公證前置審查、登記機(jī)構(gòu)的法律人員審查、受理人員錄入后，登記官再次審查，多道審查環(huán)節(jié)，保證了交易的安全。一件登記在公證人提交到登記機(jī)構(gòu)后，往往需要3-5個(gè)月的時(shí)間方能完成。

3.測(cè)繪成果的選用。登記機(jī)構(gòu)不對(duì)測(cè)繪成果內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，如有差錯(cuò)，由測(cè)量機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。

4.登記的自然狀況要素簡(jiǎn)潔。瑞士沒(méi)有“建筑面積”的登記要素，涉及區(qū)分所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)按價(jià)值的百分?jǐn)?shù)、千分?jǐn)?shù)登記。對(duì)于自然狀況，登記的主要為坐落和測(cè)繪圖紙。對(duì)于權(quán)利狀況，由于瑞士的土地私有，利用他人土地建房、合作建房、在他人土地房屋上設(shè)定權(quán)利較為普遍，登記的權(quán)利種類和內(nèi)容相當(dāng)多。

（六）良好的歷史延續(xù)

1.政策的連貫性與穩(wěn)定性。瑞士的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有較大的連續(xù)性和穩(wěn)定性，瑞士民法典確定的不動(dòng)產(chǎn)登記原則從1907年延續(xù)至今，登記的內(nèi)容、登記簿的式樣基本上沒(méi)有大的改變。

2.歷史的登記簿保存良好。因?yàn)橥恋貨](méi)有期限，需要永久保存，如日內(nèi)瓦200多年的登記簿冊(cè)一直保存完好。

三、啟示與思考

（一）完善的法律制度，為不動(dòng)產(chǎn)登記的順利實(shí)施奠定了基礎(chǔ)

瑞士聯(lián)邦成立之前，各州大多已有了自己的民法。瑞士民法典吸收了德國(guó)和法國(guó)民法的許多理念與原則，并且其內(nèi)容之豐富，遠(yuǎn)超過(guò)法國(guó)、德國(guó)的民法典與商法典之和。同時(shí)，瑞士的各州都擁有自己的憲法、法律，有自己的政府、議會(huì)、法院等權(quán)力機(jī)構(gòu)，享有很大的自治權(quán)和自主權(quán)，形成了不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的多層級(jí)相互補(bǔ)充的狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利和類型豐富，登記的權(quán)利除了所有權(quán)和抵押權(quán)外，還有地役權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)、建筑權(quán)、買(mǎi)受權(quán)、買(mǎi)回權(quán)等，登記的類型有所有權(quán)登記、預(yù)登記（包括暫時(shí)登記）、注銷(xiāo)登記、更正登記等。近年來(lái)，瑞士聯(lián)邦政府及聯(lián)邦土地注冊(cè)處力推登記辦法與規(guī)程的統(tǒng)一、登記數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)等工作，將傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記功能的發(fā)揮推向了一個(gè)新的階段。

（二）歐洲長(zhǎng)久形成的契約精神，形成了人們根深蒂固的自律意識(shí)

契約精神本質(zhì)上就是一種誠(chéng)信精神，經(jīng)過(guò)口頭或書(shū)面合同約定的事項(xiàng)，只要是符合當(dāng)時(shí)法律的，締約雙方就必須履行義務(wù)。契約精神要求不但個(gè)人之間要遵守契約，公共權(quán)力除非個(gè)別例外的法定理由不能介入個(gè)人之間的契約，而且要通過(guò)法律手段保證契約的履行。這種精神貫穿于人們的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及日常生活，履行契約的自律意識(shí)較強(qiáng)。瑞士因不動(dòng)產(chǎn)登記引發(fā)的爭(zhēng)議很少甚至幾乎沒(méi)有，國(guó)內(nèi)登記過(guò)程中常見(jiàn)的隱瞞事實(shí)真相、合同欺詐等在瑞士鮮有見(jiàn)聞。即使有契約方面的爭(zhēng)議，也是作為民事?tīng)?zhēng)議通過(guò)律師、法院自行解決，與登記機(jī)構(gòu)無(wú)涉。

（三）民主自治、和諧有序的政治經(jīng)濟(jì)體制，為登記工作創(chuàng)造了良好的社會(huì)環(huán)境

瑞士各州、市（鎮(zhèn)）的自治化程度較高，奉行“有限政府”理念，政府自身在規(guī)模、職能、權(quán)力和行為方式上受到法律和社會(huì)的嚴(yán)格限制和有效制約，職責(zé)以外的事交給社會(huì)中介組織、民間組織，經(jīng)濟(jì)的事情交給市場(chǎng)，法律的事務(wù)交給律師、法院。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要做的就是依法將需要登記的事項(xiàng)依申請(qǐng)記載于登記簿，同時(shí)做好公示工作。登記機(jī)構(gòu)所從事的工作屬于事務(wù)性的工作，一般不受上級(jí)機(jī)關(guān)或其他部門(mén)的干預(yù)。登記工作人員也比較穩(wěn)定，能夠獨(dú)立履行職責(zé)，避免了登記工作受到不當(dāng)因素的干涉。

（四）公證、測(cè)繪等行業(yè)職業(yè)化的成熟發(fā)展，減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查壓力

瑞士公證機(jī)構(gòu)和工作人員的主要職責(zé)為“給各方意見(jiàn)并解釋他們的法律狀況以及其行動(dòng)的后果，同時(shí)提供必要的法律服務(wù)”，如資信調(diào)查、起草契約、代為辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。瑞士的公證人在德語(yǔ)地區(qū)一般為政府公務(wù)人員，在法語(yǔ)地區(qū)一般以個(gè)人名義執(zhí)業(yè)。公證人須經(jīng)過(guò)專業(yè)考試取得相應(yīng)資格，聯(lián)邦及各州均有公證人協(xié)會(huì)，負(fù)責(zé)公證人的行業(yè)自律。瑞士民法典關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)契約公證生效的規(guī)定，使得公證人前置審查成為登記必經(jīng)環(huán)節(jié)，從而有效地預(yù)防了糾紛的發(fā)生，減輕了登記審查的壓力。

測(cè)繪的原則由聯(lián)邦委員會(huì)統(tǒng)一制定，官方測(cè)繪的地圖作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的依據(jù)。登記機(jī)構(gòu)不對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，由測(cè)繪機(jī)構(gòu)和測(cè)量師對(duì)于測(cè)繪成果承擔(dān)責(zé)任。測(cè)量師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)測(cè)量師的行業(yè)管理，并對(duì)測(cè)量過(guò)錯(cuò)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

（五）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的模式，保證了信息的完整準(zhǔn)確，查詢方便

瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記的標(biāo)的物包括不動(dòng)產(chǎn)、土地上獨(dú)立且持續(xù)的權(quán)利、礦山、共同土地所有權(quán)的應(yīng)得部分，土地所有權(quán)及于地上和地下，包括全部建筑物、植物及泉水。有的州如日內(nèi)瓦還負(fù)責(zé)船舶的登記工作。在劃定的登記區(qū)域內(nèi)，只有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。除公共交通的鐵路設(shè)置特別的不動(dòng)產(chǎn)登記簿外，均在同一個(gè)登記簿上記載。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行屬地管理，不動(dòng)產(chǎn)依其地理位置，登記于所在區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。某塊土地跨區(qū)域時(shí)，則分別在所在區(qū)域登記，相關(guān)權(quán)利登記則在大部分土地所在區(qū)域登記，該登記機(jī)構(gòu)須通知其他登記機(jī)構(gòu)。統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)以及登記簿，保證了登記信息的唯一性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性，也方便了權(quán)利人及利害關(guān)系人的查詢。（待續(xù)）

馬志剛/責(zé)任編輯endprint