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登記時(shí)收取處置權(quán)證明的必要性

2014-09-27 03:14:50李煒
中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2014年9期
關(guān)鍵詞:申請(qǐng)人房屋行政

李煒

2014年5月,某市房屋登記中心下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步精簡(jiǎn)房屋登記辦事材料的通告》,通告明確,屬行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),不再提供同級(jí)人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或上級(jí)主管部門(mén)同意房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的批文或備案證明。央屬企業(yè)、省部級(jí)以上國(guó)有單位在我省設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),或軍產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉偬峁┥霞?jí)主管部門(mén)批復(fù)文件。凡申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記(含在建工程抵押登記),抵押人為法人或其他組織的,不再提供簽約前應(yīng)履行的內(nèi)部審批材料,如股東會(huì)決議、董事會(huì)決議、職代會(huì)決議、國(guó)有資產(chǎn)上級(jí)主管部門(mén)批文或國(guó)資委批文等共11條規(guī)定,對(duì)登記過(guò)程中的收件內(nèi)容進(jìn)一步簡(jiǎn)化。雖然在此之前也有部分登記機(jī)構(gòu)對(duì)收件內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)化,如在抵押登記時(shí),不收取董事會(huì)決議,但像這樣集中、大范圍的一次性簡(jiǎn)化,在業(yè)界引起了巨大震動(dòng)。

在登記實(shí)務(wù)中,各地的房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)時(shí),通常都會(huì)要求轉(zhuǎn)讓方提供其已經(jīng)完成內(nèi)部審批或者許可處置的要件,例如:有限公司的股東會(huì)、董事會(huì)決議、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的國(guó)資批復(fù)、集體企業(yè)或者組織的集體成員大會(huì)、村民大會(huì)決議,有時(shí)還要求提供企業(yè)章程、股東身份證明等。對(duì)這些處置權(quán)證明文件,登記時(shí)如果不予收取,會(huì)不會(huì)給登記部門(mén)帶來(lái)不利影響?本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

一、從房屋登記部門(mén)的行政行為方面分析

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《房屋登記辦法》第2條規(guī)定,本辦法所稱(chēng)房屋登記,是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

首先,從以上的法條我們可以得出,房屋登記是一種行政行為,既然是行政行為,則自然會(huì)有如何落實(shí)行政法也就是依法行政的問(wèn)題。那什么才是依法行政呢,舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,工商部門(mén)不能給房屋發(fā)放所有權(quán)證,因?yàn)檫@個(gè)權(quán)利是法律授權(quán)給房屋登記部門(mén)了,而不是工商部門(mén),行政行為必須在法律授予范圍內(nèi)進(jìn)行,工商部門(mén)出具這個(gè)證明就違法了,所以才有那句經(jīng)典的名言:法無(wú)明文授權(quán)不可為。

其次,是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律依據(jù)中,轉(zhuǎn)移類(lèi)的業(yè)務(wù),除了企業(yè)自主清算的有要求提供股東大會(huì)、職代會(huì)決議,其他的我們都找不到可以收取相關(guān)申請(qǐng)人證明其有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋的材料的明確依據(jù)。業(yè)內(nèi)通常收取依據(jù)的解釋是根據(jù)《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個(gè)兜底性條款。筆者認(rèn)為,登記機(jī)構(gòu)不能濫用兜底條款,其使用時(shí)需要有其他法律法規(guī)的依據(jù)和授權(quán),不能盲目擴(kuò)大。如在轉(zhuǎn)移登記中,通常都會(huì)收取契稅完稅證明,雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取,但是其法律依據(jù)在于《契稅暫行條例》第11條,納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料,依法向土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的,土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。這就是兜底性條款應(yīng)用的典型例子,因?yàn)榉煞ㄒ?guī)另外賦予了登記部門(mén)權(quán)限。

而如果沒(méi)有類(lèi)似《契稅暫行條例》這樣授權(quán)性條款的,無(wú)論是從行政法的原則還是從法律法規(guī)的具體性規(guī)定來(lái)看,登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)提供其有權(quán)處置的證明材料就有超越法律權(quán)限的問(wèn)題。

二、從申請(qǐng)人方面分析

簡(jiǎn)化手續(xù)后,許多人認(rèn)為沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)辦理的登記,可能導(dǎo)致登記無(wú)效。

首先,分析一下申請(qǐng)人無(wú)授權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為的效力。沒(méi)有經(jīng)過(guò)授權(quán)許可的轉(zhuǎn)讓行為,是否必然無(wú)效呢?從《合同法》第52條關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定來(lái)看,前面四款主要是侵害國(guó)家和公共利益的才無(wú)效,在這里著重分析第5款違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在法律體系中,“強(qiáng)制性規(guī)定”分兩種,一種是效力性強(qiáng)制性規(guī)定,一種是管理性強(qiáng)制規(guī)定。效力性規(guī)范指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或者合同不成立的規(guī)范;或者是法律及行政法規(guī)雖然沒(méi)有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立,但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。其一般都會(huì)涉及到標(biāo)的物的違法或者限制流通,比如毒品買(mǎi)賣(mài)、軍火買(mǎi)賣(mài)、企業(yè)資金拆借、居民購(gòu)買(mǎi)集體土地上房屋等。管理性規(guī)范或取締性規(guī)范,指法律及行政法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定違反此類(lèi)規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立,而且違反此類(lèi)規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國(guó)家或者社會(huì)公共利益,而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)范?!逗贤ㄋ痉ń忉尪返?4條和《合同法》第52條規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,都是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

以公司為例分析,《公司法》中未對(duì)企業(yè)處置房屋的權(quán)限做具體規(guī)定,實(shí)踐中,一般會(huì)要求提供公司章程來(lái)判斷應(yīng)當(dāng)提供董事會(huì)或者股東會(huì)決議,如果章程沒(méi)有具體規(guī)定時(shí),都會(huì)引用《公司法》67條和105條的重大事項(xiàng)審批和表決原則來(lái)要求提供國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)或者股東會(huì)決議。《關(guān)于國(guó)有企業(yè)辦理抵押貸款若干問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定:“企業(yè)以財(cái)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)借款屬于法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的自主行為,國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)不應(yīng)越權(quán)干預(yù),也無(wú)法逐一審查具體融資決策的正誤得失,更不能承擔(dān)任何連帶責(zé)任”??梢钥闯觯髽I(yè)的自主行為國(guó)資部門(mén)基本不干預(yù),這也與目前我國(guó)對(duì)國(guó)企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關(guān)法律中,皆沒(méi)有規(guī)定如果沒(méi)有提交該審批或者決議,合同會(huì)歸于無(wú)效。由此我們可以初步判斷即使沒(méi)有獲得許可,申請(qǐng)人提供處置房屋的行為也不一定無(wú)效。

其次,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條,當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)為由,對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議,民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi);已經(jīng)受理的,裁定中止訴訟。由此可見(jiàn),民事法律關(guān)系的效力問(wèn)題不是行政訴訟的事由,只是民事法律關(guān)系的無(wú)效不能導(dǎo)致登記違法。也就是說(shuō),即使需要相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的,未經(jīng)批準(zhǔn)也并不一定導(dǎo)致合同無(wú)效。

而且,所謂的合同無(wú)效也并不必然導(dǎo)致登記行為的無(wú)效?!段餀?quán)法》第106條規(guī)定,無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。對(duì)于處置房屋的企業(yè)來(lái)說(shuō),只要其申請(qǐng)的形式合法,要件齊全如申請(qǐng)表、買(mǎi)賣(mài)合同上公章都齊全,對(duì)于登記部門(mén)和房屋所有權(quán)的承受方來(lái)說(shuō),都會(huì)認(rèn)為其是合法轉(zhuǎn)讓的。而且從以上規(guī)定也可以看出,對(duì)于善意取得所有權(quán)的只要是符合法律規(guī)定的,即是合法有效的,且賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)。

從以上分析可以看出,申請(qǐng)人處置此類(lèi)房產(chǎn)有無(wú)權(quán)限,主要由申請(qǐng)人自己把握,而不是登記部門(mén)進(jìn)行審核。

三、從法律后果和救濟(jì)途徑方面分析

首先,從申請(qǐng)人內(nèi)部審批的責(zé)任來(lái)分析,《公司法》第20條規(guī)定,公司股東應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程,依法行使股東權(quán)利,不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益;不得濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益。公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其他股東造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任,逃避債務(wù),嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的,應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任?!镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》也規(guī)定造成國(guó)有資產(chǎn)損失的由做出具體決定的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等承擔(dān)責(zé)任。

因此,公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字,對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的,是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,出現(xiàn)其他問(wèn)題,其責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)由作出具體行為的人向被侵害人承擔(dān),與房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

其次,從登記部門(mén)自身承擔(dān)的責(zé)任來(lái)分析:《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條規(guī)定,申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記,給原告造成損害,房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。且最高院在其解讀中明確指出該條第2款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤,這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé),具體說(shuō)就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第12條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此可以得出,登記部門(mén)只對(duì)要件進(jìn)行形式審查,而對(duì)于其真?zhèn)渭笆欠穹蟽?nèi)部審批規(guī)定等是沒(méi)有必要進(jìn)行審查的。

最后,從登記錯(cuò)誤的處理方式來(lái)分析,對(duì)于房屋登記錯(cuò)誤,無(wú)論這個(gè)錯(cuò)誤是登記機(jī)構(gòu)還是申請(qǐng)人的原因造成的,都有救濟(jì)的途徑和方法,《房屋登記辦法》對(duì)房屋登記中的錯(cuò)誤處理也做了明確規(guī)定。

《物權(quán)法》第12條規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料。只要申請(qǐng)人提供的身份證明和登記簿記載一致,我們就實(shí)現(xiàn)了法律賦予的職能職責(zé)了,至于所有權(quán)人在房屋處置時(shí)是否需要其他審批,登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有必要也無(wú)權(quán)對(duì)此進(jìn)行要求。

馬志剛/責(zé)任編輯

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