劉偉麗 孟慶昇 付雪輝

摘要：居民生活水平的一個重要衡量指標是住房質(zhì)量。本文通過梳理國內(nèi)外住房質(zhì)量的相關(guān)研究文獻，收集三個房地產(chǎn)最發(fā)達的城市住房質(zhì)量相關(guān)指標數(shù)據(jù)，構(gòu)建我國城鎮(zhèn)住房質(zhì)量指標體系，該體系包含居住質(zhì)量、住房市場、住房保障和住房金融四個方面，每個方面都建立了一級、二級和三級指標，該體系不僅能夠體現(xiàn)“住有所居”、“住有所安”的短期住房質(zhì)量目標，而且能夠反映“居有所宜”、“居有所樂”的長期住房質(zhì)量的發(fā)展方向。最后，本文對比研究了中國一線城市北京、上海和深圳的住房質(zhì)量相關(guān)指標，得到相關(guān)政策性結(jié)論。

關(guān)鍵詞：住房質(zhì)量；居住質(zhì)量；住房市場；住房保障；住房金融

中圖分類號：F293346文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2014）08005907

一、引言

居民生活質(zhì)量一個重要的衡量指標就是住房質(zhì)量，住房問題不應(yīng)該僅僅包含住房建設(shè)的質(zhì)量問題，還應(yīng)該包括裝潢質(zhì)量、安全質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等多種因素，建立一個合理和可行的衡量住房質(zhì)量的評價指標體系非常必要。構(gòu)建國內(nèi)住房質(zhì)量指標體系既要符合中國國內(nèi)住房發(fā)展的現(xiàn)實情況，又要反映居住數(shù)量和質(zhì)量動態(tài)變化的各種指標，既要能夠運用已有的住房數(shù)據(jù)進行區(qū)域間的比較研究，又能夠為下一步住房指標的發(fā)展預(yù)留空間，合理的住房質(zhì)量指標體系能為居民住房的規(guī)劃與建設(shè)提供一個科學(xué)依據(jù)。

住房質(zhì)量的提升需要經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定和居民收入等多種因素的支撐，在居民的收入結(jié)構(gòu)中，住房消費占有很大的比重，解決住房問題可以縮小城鄉(xiāng)居民之間的收入差距，促進經(jīng)濟社會更加公平、有效和可持續(xù)發(fā)展，政府對于低收入者的住房保障干預(yù)，可以完善市場機制。本文通過梳理國內(nèi)外住房質(zhì)量的研究文獻，構(gòu)建了國內(nèi)城鎮(zhèn)住房質(zhì)量指標體系，該體系包括居住質(zhì)量、住房市場、住房保障和住房金融四個部分，并根據(jù)中國一線城市北京、上海和深圳的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，橫向和縱向比較研究了三個城市的住房質(zhì)量現(xiàn)狀。

二、文獻綜述

國內(nèi)研究住房質(zhì)量的專家周運清定義了居住質(zhì)量和居住質(zhì)量指標體系的概念，居住質(zhì)量是指居民對現(xiàn)有居住狀況的客觀認知和以此為基礎(chǔ)的主觀感受；居住質(zhì)量指標體系是指對人們居住質(zhì)量進行衡量的一套客觀和主觀指標群，是對居住質(zhì)量進行衡量和測評的標準[1]。

1國內(nèi)住房質(zhì)量相關(guān)研究綜述

國內(nèi)對于住宅方面的研究最先大都聚焦在住房商品化、住房政策選擇和住房金融市場等經(jīng)濟問題上。近年來，隨著人們對于居住條件、居住環(huán)境等指標的關(guān)注，研究居住狀況與住房質(zhì)量的文獻指標逐漸增多。

叢吉增在《對商品住宅質(zhì)量的經(jīng)濟評價》中將住宅視為商品，從商品住宅生產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的經(jīng)濟收益角度出發(fā)，對住房質(zhì)量進行經(jīng)濟評價，認為住房不僅要保障好的質(zhì)量，還要保障低成本與低消耗、合理工期以及低使用維護費用等[2]。對住房質(zhì)量的評估，通常都是建立一個完整的指標體系，定性或定量地評估住房質(zhì)量，必須按照以人為本、科學(xué)性、動態(tài)性和可操作性原則，根據(jù)研究分析，采用層次分析法從物質(zhì)與社會環(huán)境方面構(gòu)建了一個評價我國小城鎮(zhèn)居住環(huán)境質(zhì)量的指標體系，以指導(dǎo)小城鎮(zhèn)居住環(huán)境的合理建設(shè)[3]。朱永林等將目光鎖定在住宅工程質(zhì)量上，通過定性分析影響住宅工程項目的多個因素，用層次分析法建立了住宅工程項目質(zhì)量因素的層次結(jié)構(gòu)，包括工程實體質(zhì)量、室內(nèi)環(huán)境、使用功能等，再結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)理論進行定量分析，較為科學(xué)地評價了住宅工程項目的質(zhì)量[4]。通過人們對于住房質(zhì)量的要求研究，從功能指標和實物指標兩個方面劃分，建立了我國小康住宅指標體系，住宅功能指標包括了品位、安全、耐久、健康、便捷、生態(tài)環(huán)保、社交與發(fā)展和居住功能等，實物指標項下則更細致地包括了人均居住面積、住房成套率、住宅結(jié)構(gòu)的合理性、住宅設(shè)施的配套水平、建筑密度、住宅建筑布局合理度、容積率、人均景觀綠地面積、停車場面積、物業(yè)管理專業(yè)化程度、環(huán)境優(yōu)雅度、住宅市場化水平指數(shù)、社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施和小區(qū)設(shè)計的質(zhì)量與水平[5]。開始催生現(xiàn)代住房質(zhì)量要求的文獻是將住宅質(zhì)量放在一個人、自然與社會相互融合的復(fù)合系統(tǒng)中來分析，認為現(xiàn)代住房質(zhì)量涵蓋的內(nèi)容豐富，應(yīng)當包括住房的舒適性、健康安全性、交通與配套方便性、幽雅性、經(jīng)濟性、生態(tài)環(huán)保性、人文傳承性、抗災(zāi)性及合法合規(guī)性等特性，這些特性進一步拓寬了住房質(zhì)量的指標體系[6]。嚴梭杰等從湖南農(nóng)民的角度進行研究，結(jié)論表明農(nóng)民住房存在的質(zhì)量問題主要是我國目前住房市場發(fā)展的水平滿足不了農(nóng)民對住房舒適性、安全性與實用性的需求，提出需要政府加大農(nóng)民住房安全系數(shù)的監(jiān)管、促進農(nóng)民住房觀念的更新、以更加科學(xué)合理的設(shè)計提高農(nóng)民住房舒適性要求等[7]。保障性住房方面的研究比較新穎的觀點是，保障性住房質(zhì)量是上級政府、基層政府和建筑商三方博弈的結(jié)果，通過研究發(fā)現(xiàn)，對于保障性住房質(zhì)量的保障，上級政府應(yīng)當在監(jiān)管機制的基礎(chǔ)上建立激勵與懲罰機制，擴大對基層政府的激勵作用，使基層政府嚴格監(jiān)管保障住房建筑成本，同時加大對建筑商的獎懲力度，嚴懲偷工減料行為，從而使保障性住房質(zhì)量得到有效保證[8]。

2國外住房質(zhì)量相關(guān)綜述研究

國外對于住房質(zhì)量的研究可追溯到19世紀中葉，那時的城市住宅嚴重短缺、居住條件極端惡劣，居住質(zhì)量迅速下降，引發(fā)了一系列社會問題，也引導(dǎo)更多的學(xué)者對居住質(zhì)量問題進行研究。Enosh等通過一個概念模型和實證檢驗來評估住宅質(zhì)量，得出人們對于住房質(zhì)量的評估是建立在對鄰居評價基礎(chǔ)上的，并把這一標準細分為質(zhì)量、資源和特定資源的質(zhì)量，將“品質(zhì)為標準”這一概念與矩陣框架聯(lián)系起來，創(chuàng)新地提出通過尋找替代資源，來彌補缺乏素質(zhì)的社區(qū)環(huán)境以保證住房質(zhì)量的觀點[9]。Kurian和Ashalatha在對住房質(zhì)量的評估中顯示，住房質(zhì)量早已成為綜合指標，上升到各種涵蓋面上，住房除了有基本的建筑質(zhì)量外，還需要足夠自由與隱私的空間、足夠多單獨設(shè)立的房間、好的氣候條件、足夠的陽光、空氣和自由傳遞、附近水的可用性和良好的排水和衛(wèi)生設(shè)施等[10]。相對于普通的居民住房區(qū)，高級住房質(zhì)量水平測量系統(tǒng)主要包括當?shù)胤?wù)、建筑與庭院、單間公寓以及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)四大因素，高級住房的房地產(chǎn)開發(fā)商更需要在建筑住房的設(shè)計中關(guān)注老年人，即最終用戶的估計與需求，除此之外還需注意確保住房的便利性、建筑設(shè)計與公寓風格的整體和諧性，以此來突出住房的高質(zhì)量[11]。總而言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住房質(zhì)量要求也在不斷提升，納入評估住房質(zhì)量的指標涵蓋內(nèi)容也日益豐富，主要從自然、經(jīng)濟和社會各方面進行拓展，不斷拓寬住房質(zhì)量的指標體系的內(nèi)涵。endprint

三、國內(nèi)城鎮(zhèn)住房質(zhì)量指標體系的構(gòu)建

根據(jù)國內(nèi)外住房質(zhì)量指標的相關(guān)研究和目前可獲得的住房指標數(shù)據(jù)，本文構(gòu)建了國內(nèi)城鎮(zhèn)住房質(zhì)量指標體系，因為城鎮(zhèn)和農(nóng)村的住房問題區(qū)別很大，所以，僅以城鎮(zhèn)住房為研究對象，構(gòu)建相應(yīng)的指標體系。本文希望通過理論和實踐的研究，建立符合具有科學(xué)性、實踐性和有效性，又可量化和可操作的綜合評價指標體系。在構(gòu)建指標體系的過程中，不僅僅參照了國內(nèi)外與住房質(zhì)量相關(guān)的指標體系研究，而且確定了指標體系建立的原則。在指標選取的過程中，首先，遵循理論來源于實踐，并高于實踐，才能夠指導(dǎo)實踐的原則，不局限于目前能搜集到的公開數(shù)據(jù)進行指標體系的構(gòu)建；其次，遵循以人為本的基本原則，根據(jù)人類對于住房質(zhì)量應(yīng)該具有哪些指標體系進行理論上的探討，從居民的居住需求出發(fā)開始構(gòu)建指標體系；最后，指標的選取，遵循可操作性和可量化性的原則，指標來源于實踐又高于實踐，有些指標體系雖不能從公開的數(shù)據(jù)中直接提取，但是很多指標目前在國內(nèi)住房發(fā)達的地區(qū)已經(jīng)開始研究，并具有一定的抽樣樣本數(shù)據(jù)，為實踐部門的未來發(fā)展預(yù)留了可以繼續(xù)完善住房質(zhì)量數(shù)據(jù)提取的空間。

住房質(zhì)量的問題本身，不僅僅是一個建筑質(zhì)量的增長問題，還包含住房發(fā)展和住房保障問題，所以，本文的住房質(zhì)量指標體系的建立不同于國內(nèi)外其它學(xué)者的構(gòu)建體系，本文構(gòu)建的指標體系包括四個方面：居住質(zhì)量、住房市場、住房保障和住房金融。其中，居住質(zhì)量主要反映住宅質(zhì)量的高低。質(zhì)量很難衡量，所以居住質(zhì)量的指標包括安全、生態(tài)、便捷、衛(wèi)生、人文、舒適、經(jīng)濟和福利等不可直接觀測的因素；住房市場主要按照供給、需求和交易進行分類；住房保障主要包括經(jīng)濟適用房、廉租房、棚戶區(qū)改造等在內(nèi)的針對中等收入水平和低收入水平居民的保障性住房；住房金融主要反映住房貸款和借貸主體的內(nèi)容。

在國內(nèi)城鎮(zhèn)住房指標體系中包括以下四類：第一類是居住質(zhì)量，它反映住房品質(zhì)，不僅反映了居住安全、功能、配套和服務(wù)等質(zhì)量，還反映了居住質(zhì)量對居民的滿足程度。其下設(shè)的一級、二級和三級指標較多，包括：居住空間水平（住房成套率、社區(qū)規(guī)模、人均住宅建筑面積、人均居住面積、套戶比和套均面積）；居住住宅水平（每常規(guī)住宅單位可居住房間的平均數(shù)、維修周期、住宅使用時間、安保時間、采光系數(shù)、通風開口面積、噪聲級別、日照間距系數(shù)、建筑密度、容積率）；居住片區(qū)水平（人均公共活動空間）；居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境——綠地率、綠化面積；地面變形案發(fā)率——含地面沉降、地裂縫、流體抽取等）；人文環(huán)境（鄰里關(guān)系、家庭關(guān)系）；居住基礎(chǔ)配套設(shè)施——住房成套率、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套（輪椅通道面積、停車場所、地下停車面積占比、地上停車面積占比、為高齡者對應(yīng)的設(shè)施項目、為殘障者服務(wù)項目、停車數(shù)量與居住戶數(shù)的比率）；居住公共配套設(shè)施（距商業(yè)街區(qū)的距離、休閑設(shè)施數(shù)量、生活市場、醫(yī)療、學(xué)校、交通和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)覆蓋率）；居住服務(wù)與安全（安防配套、保安數(shù)與住戶數(shù)配比、犯罪事故、安全事故和破壞事故）；對基本居住的滿意度（對居住性能的滿意度、對住房建筑質(zhì)量的滿意度、對戶型與布局設(shè)計的滿意度、對住房基本配套設(shè)施的滿意度）；對公共配套的滿意度（對居住區(qū)交通便捷程度的滿意度、對居住區(qū)餐飲便捷程度的滿意度、對住宅區(qū)治安狀況的滿意度、對物業(yè)管理水平的滿意度、對文體設(shè)施的滿意度、對教育資源的滿意度、對醫(yī)療服務(wù)的滿意度）；對居住環(huán)境的滿意度（人文環(huán)境和綠化環(huán)境）；對居住變化的滿意度（住房搜索成本、變化改善的滿意度）；物業(yè)管理水平；綜合評價。

第二類為住房市場，一級指標包括：住宅需求、住宅供給和市場交易。住宅需求的二級和三級指標包括：住房需求、住房市場化（商品房面積/總住房面積）、住房自有率、保障房比率、城鎮(zhèn)人口數(shù)、戶居人口增長率、住房購買力評價（城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入、房價收入比、購房收入比、租房收入比）和舊房改造人口數(shù)。住宅供給的二級和三級指標包括：住房總面積（商品房總面積、保障房總面積、其他住房總面積）、住房總套數(shù)（商品房總面積、保障房總面積、其他住房總面積）、存量（搬遷住戶數(shù)、住戶數(shù)）、增量（新增商品房面積、新增商品房套數(shù)、新增保障房面積、新增保障房套數(shù)、新增其他住房面積、新增其他住房套數(shù)）、減量（當年拆除合法住宅建筑面積數(shù)、當年拆除非法住宅建筑面積數(shù)、住宅折舊率）；市場交易的二級和三級指標包括：空置面積、住房閑置率、吸納周期、市場吸納率、住房交易周轉(zhuǎn)次數(shù)、租售比、商品房銷售價格與居民可支配收入比率、房價收入比（結(jié)果）、住宅供需比、二手住宅交易率。

第三類為住房保障，有些學(xué)者將住房保障歸類為住房金融中，但是由于中國人口眾多，住房問題嚴峻而重要，國家對于房地產(chǎn)相關(guān)的政策更多地傾向于住房保障，所以，將住房保障單獨列示出來。住房保障的一級和二級指標包括：政府住房保障投入占政府財政收入比重；住房困難戶數(shù)；保障性住房便捷程度；住房補貼戶數(shù)；房屋補助發(fā)放輪候時間；保障房輪候時間；住房保障戶數(shù)（廉租住房數(shù)、經(jīng)濟適用房數(shù)、棚戶區(qū)改造安置住房數(shù)、公共租賃房數(shù)）；住房保障戶數(shù)（廉租住房數(shù)、經(jīng)濟適用房數(shù)、棚戶區(qū)改造安置住房數(shù)、公共租賃房數(shù)）；各類保障性住房對象占城鎮(zhèn)低收入家庭的比重（廉租住房人數(shù)占城鎮(zhèn)低收入家庭的比重、經(jīng)濟適用房人數(shù)占城鎮(zhèn)低收入家庭的比重、棚戶區(qū)改造安置住房人數(shù)占城鎮(zhèn)低收入家庭的比重、限價商品房人數(shù)占城鎮(zhèn)低收入家庭的比重、公共租賃房人數(shù)占城鎮(zhèn)低收入家庭的比重）；住房保障覆蓋人群；保障性住房覆蓋率；城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房建筑面積；住房保障戶數(shù)增長率；住房保障額占GDP比率；保障性住房要素投入總額（資金、土地、其他投入）；土地出讓凈收益占廉租住房保障的比例；市場保障房平均價格；家庭人均住房保障面積；住房保障資金籌集額。

第四類為住房金融，其設(shè)定的一級指標包括住房金融和住房財稅兩個方面。住房金融下設(shè)的二級和三級指標包括：貨幣總量（M2）；境外貨幣流入量；房貸總余額（開發(fā)商貸款額、個人貸款額）；房貸利率；房貸不良貸款率；個人存款余額；首付成數(shù)；商業(yè)性住房金融（公積金額度、公積金歸集率、公積金使用率）。住房財稅下設(shè)的二級和三級指標包括：房地產(chǎn)稅收（土地增值稅、個人所得稅、營業(yè)稅）；土地出讓金。endprint

四、北京、上海和深圳住房質(zhì)量指標體系的比較研究

根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的資料，按照住房交易量對全國城市進行劃分，可以把我國城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州和深圳，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和房地產(chǎn)最發(fā)達的城市。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的分類方法與住房研究較為密切，本文一線城市是按此方法進行選擇的，本文比較研究了北京、上海和深圳三個一線城市的住房質(zhì)量現(xiàn)狀。

1居住質(zhì)量的比較研究

在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，有關(guān)居住質(zhì)量的指標非常稀缺，可以查到官方公布的數(shù)據(jù)只有人均住房建筑面積一個指標。自2008年以來，北京的人居住房建筑面積呈現(xiàn)下降趨勢，上海和深圳則呈現(xiàn)上升趨勢，其中深圳人均住房建筑面積最高，2010年達到28平方米。

在深圳房地產(chǎn)評估發(fā)展中心2013年關(guān)于居民居住滿意度調(diào)查中，通過針對深圳各片區(qū)的社會治安、公共交通、教育資源、醫(yī)療服務(wù)、公共文體、綠化環(huán)境、住房、購物便利性、餐飲便利性和娛樂10個指標，進行問卷調(diào)查，詢問居民針對這些指標的滿意度（分為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”五個層次），然后對每個層次的回答分別賦值1—5分，測量居民對居住片區(qū)環(huán)境的主觀感受，以評估片區(qū)公共和商業(yè)供給是否有效。調(diào)查顯示，深圳六片區(qū)居民對所列10個項目的滿意度都不高，最高項目總體均分得分僅為346，這意味著六片區(qū)居民對最認可項目的滿意態(tài)度在“一般”到“比較滿意”之間，且偏向“一般”。其中，公共文體設(shè)施、綠化環(huán)境和住房條件的滿意度總體均分滑落至3分以下，這意味著居民對這三項內(nèi)容較為不滿意，居住體驗較差。

2住房市場的比較研究

有學(xué)者根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，北京居民在選擇住房時，收入高和購買經(jīng)濟適用房的家庭愿意支付更高的房價，中等收入和購買商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。

根據(jù)三個城市能夠收集到的指標數(shù)據(jù)，能反映住房需求的指標主要是：城市年末戶籍人口戶數(shù)（萬戶）、年末常住人口數(shù)（萬人）、人均GDP（元）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）和房價收入比，其中直接衡量居住質(zhì)量的指標是“房價收入比”，“房價收入比”是年平均上市住房價格和城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入的比值，能夠衡量家庭購買商品房能力。比較三個城市的“房價收入比”，根據(jù)表1所示，2010年之前呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2010年達到頂峰，房價占收入的比值為1550左右，2011年受國家住房調(diào)控政策的影響，“房價收入比”呈現(xiàn)趨同或者快速下降的趨勢。endprint

四、北京、上海和深圳住房質(zhì)量指標體系的比較研究

根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的資料，按照住房交易量對全國城市進行劃分，可以把我國城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州和深圳，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和房地產(chǎn)最發(fā)達的城市。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的分類方法與住房研究較為密切，本文一線城市是按此方法進行選擇的，本文比較研究了北京、上海和深圳三個一線城市的住房質(zhì)量現(xiàn)狀。

1居住質(zhì)量的比較研究

在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，有關(guān)居住質(zhì)量的指標非常稀缺，可以查到官方公布的數(shù)據(jù)只有人均住房建筑面積一個指標。自2008年以來，北京的人居住房建筑面積呈現(xiàn)下降趨勢，上海和深圳則呈現(xiàn)上升趨勢，其中深圳人均住房建筑面積最高，2010年達到28平方米。

在深圳房地產(chǎn)評估發(fā)展中心2013年關(guān)于居民居住滿意度調(diào)查中，通過針對深圳各片區(qū)的社會治安、公共交通、教育資源、醫(yī)療服務(wù)、公共文體、綠化環(huán)境、住房、購物便利性、餐飲便利性和娛樂10個指標，進行問卷調(diào)查，詢問居民針對這些指標的滿意度（分為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”五個層次），然后對每個層次的回答分別賦值1—5分，測量居民對居住片區(qū)環(huán)境的主觀感受，以評估片區(qū)公共和商業(yè)供給是否有效。調(diào)查顯示，深圳六片區(qū)居民對所列10個項目的滿意度都不高，最高項目總體均分得分僅為346，這意味著六片區(qū)居民對最認可項目的滿意態(tài)度在“一般”到“比較滿意”之間，且偏向“一般”。其中，公共文體設(shè)施、綠化環(huán)境和住房條件的滿意度總體均分滑落至3分以下，這意味著居民對這三項內(nèi)容較為不滿意，居住體驗較差。

2住房市場的比較研究

有學(xué)者根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，北京居民在選擇住房時，收入高和購買經(jīng)濟適用房的家庭愿意支付更高的房價，中等收入和購買商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。

根據(jù)三個城市能夠收集到的指標數(shù)據(jù)，能反映住房需求的指標主要是：城市年末戶籍人口戶數(shù)（萬戶）、年末常住人口數(shù)（萬人）、人均GDP（元）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）和房價收入比，其中直接衡量居住質(zhì)量的指標是“房價收入比”，“房價收入比”是年平均上市住房價格和城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入的比值，能夠衡量家庭購買商品房能力。比較三個城市的“房價收入比”，根據(jù)表1所示，2010年之前呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2010年達到頂峰，房價占收入的比值為1550左右，2011年受國家住房調(diào)控政策的影響，“房價收入比”呈現(xiàn)趨同或者快速下降的趨勢。endprint

四、北京、上海和深圳住房質(zhì)量指標體系的比較研究

根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的資料，按照住房交易量對全國城市進行劃分，可以把我國城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州和深圳，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和房地產(chǎn)最發(fā)達的城市。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的分類方法與住房研究較為密切，本文一線城市是按此方法進行選擇的，本文比較研究了北京、上海和深圳三個一線城市的住房質(zhì)量現(xiàn)狀。

1居住質(zhì)量的比較研究

在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，有關(guān)居住質(zhì)量的指標非常稀缺，可以查到官方公布的數(shù)據(jù)只有人均住房建筑面積一個指標。自2008年以來，北京的人居住房建筑面積呈現(xiàn)下降趨勢，上海和深圳則呈現(xiàn)上升趨勢，其中深圳人均住房建筑面積最高，2010年達到28平方米。

在深圳房地產(chǎn)評估發(fā)展中心2013年關(guān)于居民居住滿意度調(diào)查中，通過針對深圳各片區(qū)的社會治安、公共交通、教育資源、醫(yī)療服務(wù)、公共文體、綠化環(huán)境、住房、購物便利性、餐飲便利性和娛樂10個指標，進行問卷調(diào)查，詢問居民針對這些指標的滿意度（分為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”五個層次），然后對每個層次的回答分別賦值1—5分，測量居民對居住片區(qū)環(huán)境的主觀感受，以評估片區(qū)公共和商業(yè)供給是否有效。調(diào)查顯示，深圳六片區(qū)居民對所列10個項目的滿意度都不高，最高項目總體均分得分僅為346，這意味著六片區(qū)居民對最認可項目的滿意態(tài)度在“一般”到“比較滿意”之間，且偏向“一般”。其中，公共文體設(shè)施、綠化環(huán)境和住房條件的滿意度總體均分滑落至3分以下，這意味著居民對這三項內(nèi)容較為不滿意，居住體驗較差。

2住房市場的比較研究

有學(xué)者根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，北京居民在選擇住房時，收入高和購買經(jīng)濟適用房的家庭愿意支付更高的房價，中等收入和購買商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。

根據(jù)三個城市能夠收集到的指標數(shù)據(jù)，能反映住房需求的指標主要是：城市年末戶籍人口戶數(shù)（萬戶）、年末常住人口數(shù)（萬人）、人均GDP（元）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）和房價收入比，其中直接衡量居住質(zhì)量的指標是“房價收入比”，“房價收入比”是年平均上市住房價格和城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入的比值，能夠衡量家庭購買商品房能力。比較三個城市的“房價收入比”，根據(jù)表1所示，2010年之前呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2010年達到頂峰，房價占收入的比值為1550左右，2011年受國家住房調(diào)控政策的影響，“房價收入比”呈現(xiàn)趨同或者快速下降的趨勢。endprint