太原師范學(xué)院 李 博

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，世界各國(guó)政府最關(guān)注的問(wèn)題是什么?無(wú)外“民生”二字。在改革開(kāi)放30多年之后，在基本解決溫飽問(wèn)題的今天，中國(guó)最大的民生問(wèn)題是什么?無(wú)非“住房問(wèn)題”。房?jī)r(jià)的不斷飛漲與百姓渴望改善居住條件的現(xiàn)實(shí)是當(dāng)前最尖銳的社會(huì)矛盾之一，關(guān)注居民住房問(wèn)題，不僅是關(guān)注民生，是改善城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，增加地區(qū)居民收入的重要途徑。

一、山西省城鄉(xiāng)居民住房現(xiàn)狀分析

(一)山西省城鄉(xiāng)居民住房狀況和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程。

1.發(fā)展緩慢的三十年(1949～1978)。從新中國(guó)成立到實(shí)行改革開(kāi)放政策之前的30年，山西省社會(huì)經(jīng)濟(jì)雖然有一定程度的發(fā)展，但是城鄉(xiāng)居民生活水平整體上處于貧困落后的狀態(tài)，城鄉(xiāng)居民的溫飽問(wèn)題并沒(méi)有得到徹底解決，改善住房條件只能放在城鄉(xiāng)居民生活的次要位置。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，新中國(guó)成立初期的1954年，山西城鄉(xiāng)居民人均擁有住宅面積僅7.3平方米，直到1978年才增加到10.2平方米。這一期間，城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量沒(méi)有明顯變化，城市居民以磚木結(jié)構(gòu)，農(nóng)村居民以窯洞土屋為主，城鄉(xiāng)居民住房條件未發(fā)生根本性改觀。由于是完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，也沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)在這三十年處于空白期。

2.居住條件發(fā)生轉(zhuǎn)折和房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇階段(1979～1992)。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制解放了山西省農(nóng)村生產(chǎn)力，增加了廣大農(nóng)村居民收入。伴隨著收入增加，農(nóng)民逐漸開(kāi)始擯棄舊式的窯洞土屋，興建磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋，居住條件開(kāi)始發(fā)生質(zhì)的改變。同期，由于我國(guó)城市土地使用制度改革的起步，為了解決長(zhǎng)期積累的城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題，山西省各級(jí)政府開(kāi)始重視城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)問(wèn)題，一方面鼓勵(lì)企事業(yè)單位自籌資金建設(shè)住宅，另一方面成立住宅建設(shè)辦公室或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，劃撥籌集資金建設(shè)城市住宅，改善城鎮(zhèn)居民生活條件，山西省城鎮(zhèn)居民住宅條件也發(fā)生了質(zhì)的改觀。伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司的出現(xiàn)，受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)禁錮的房地產(chǎn)業(yè)逐漸從停滯萎縮走向復(fù)蘇。

3.居住條件日漸改善和房地產(chǎn)業(yè)摸索發(fā)展階段(1993～2003)。伴隨土地使用制度改革的深入，山西省城鄉(xiāng)居民的居住條件日益改善，山西省房地產(chǎn)業(yè)也隨之日益發(fā)展壯大。這個(gè)階段，山西省農(nóng)村居民基本實(shí)現(xiàn)了“住有所居”的目標(biāo)，全省農(nóng)村居民擁有住宅的戶數(shù)達(dá)到90%以上，農(nóng)戶人均擁有住宅面積30.69平方米，住房條件明顯改善。隨著住房制度改革的深化，山西省多數(shù)城鎮(zhèn)居民由租房向買房過(guò)渡，擁有了屬于自己的住房，人均擁有住宅建筑面積也由80年代中期的5.8平方米增加到1995年的14.24平方米，住房條件大有改觀。住宅條件的改善必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，一方面公有住房和商品房大量出售，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，1991年到1993年間就出售商品房187萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元;另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量猛增，商品房投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。不過(guò)由于這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于探索時(shí)期，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不穩(wěn)定，經(jīng)歷了繁榮、低迷、停滯、再恢復(fù)發(fā)展的一個(gè)過(guò)程。

4.居住條件進(jìn)入小康，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段(2004年至今)。這一階段中央政府實(shí)施了一系列惠農(nóng)政策，山西省農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)顯著。收入的增加使農(nóng)民有更多的財(cái)力改善住房條件，農(nóng)村居民住房開(kāi)始追求質(zhì)量，一方面住房由平房變成樓房，人均居住住宅面積達(dá)到32.39平方米;另一方面住房結(jié)構(gòu)向堅(jiān)固耐用轉(zhuǎn)變，農(nóng)村住宅開(kāi)始講求結(jié)構(gòu)，講究功能，住房質(zhì)量得到顯著提高。這一階段隨著住房分配貨幣化改革的實(shí)施，一方面終止了實(shí)物福利分房的政策，樹(shù)立了城鎮(zhèn)居民改善住房條件靠市場(chǎng)的觀念;另一方面住房貨幣化補(bǔ)貼的實(shí)施和二手房市場(chǎng)的完善，使城鎮(zhèn)居民有能力購(gòu)買質(zhì)量更好，面積更大的商品房。截至2012年年底，全省城鎮(zhèn)居民擁有住宅的戶數(shù)已經(jīng)超過(guò)91.7%，人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)30.64平方米，全省城鎮(zhèn)居民住房情況已經(jīng)步入小康。由于住房需求形成熱潮，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)基礎(chǔ)牢固扎實(shí)，全省房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，新增商品房數(shù)量巨大，房地產(chǎn)業(yè)步入高速發(fā)展階段。

(二)山西城鄉(xiāng)居民住房狀況和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。

1.山西城鎮(zhèn)居民住房條件實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)住宅建設(shè)速度加快，山西省城鎮(zhèn)居民住房條件，無(wú)論是住房面積，住房自有率，住房結(jié)構(gòu)還是住房配套措施等的建設(shè)都發(fā)生了顯著的變化。2011年年底山西省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積突破30平方米，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住房條件質(zhì)的飛躍。

表1 2004～2012年山西省城鎮(zhèn)居民住房指標(biāo)數(shù)據(jù)

分析表1相關(guān)數(shù)據(jù)，可以得到如下結(jié)論:(1)人均住房建筑面積在2004年之后快速增加，2006年突破人均面積25平方米，2011年突破人均面積30平方米，反映出山西省城市住宅建設(shè)速度逐漸加快，山西城鎮(zhèn)居民住房面積實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。(2)城市居民住房自有率持續(xù)上升，2012年突破90%，城市居民住房消費(fèi)支出比重一直維持在12%左右波動(dòng)，說(shuō)明山西省城鎮(zhèn)居民對(duì)于住宅的需求一直比較旺盛，促進(jìn)了山西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也提高了山西省城鎮(zhèn)居民的住宅自有率。(3)兩居以上住宅比重維持在80%左右波動(dòng)，一方面說(shuō)明山西省城鎮(zhèn)居民住房結(jié)構(gòu)有了相當(dāng)程度的改善，另一方面也說(shuō)明政府和房地產(chǎn)企業(yè)為了讓更多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的住宅，建造了一批一居室的小戶型住宅，滿足城鎮(zhèn)居民中不同收入群體對(duì)于住宅的不同需求。(4)自來(lái)水的住宅獨(dú)自擁有率基本達(dá)到100%，暖氣使用率超過(guò)80%，這一方面說(shuō)明山西省城鎮(zhèn)居民住宅基本配套設(shè)施基本普及;另一方面也說(shuō)明，山西省城鎮(zhèn)中依然存在絕對(duì)數(shù)量不少的老式住宅，這部分住宅的居住條件需要在以后的城市改造中不斷完善和提升。(5)管道煤氣(天然氣)的擁有比率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明當(dāng)前與城鎮(zhèn)居民息息相關(guān)的一些配套設(shè)施的建設(shè)滯后于住宅的建設(shè)速度，影響了城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的提高。

綜上所述，山西省城鎮(zhèn)住宅的建設(shè)實(shí)踐實(shí)現(xiàn)了山西省城鎮(zhèn)居民住房條件質(zhì)的飛躍，但是還存在基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上住房建設(shè)步伐的問(wèn)題。

2.居住條件改善已經(jīng)成為山西省新農(nóng)村建設(shè)的標(biāo)志。山西省農(nóng)村居住條件的改善，對(duì)于山西省農(nóng)村居民生活質(zhì)量的提高，對(duì)于山西省社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的全局發(fā)展具有重要意義。山西省農(nóng)村居民居住條件的提升，已經(jīng)成為衡量山西省新農(nóng)村建設(shè)的重要指標(biāo)之一。

分析表2，可以發(fā)現(xiàn):(1)山西省農(nóng)村居民在住宅上的支出呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而且在消費(fèi)中所占的比重超過(guò)城市居民。隨著住宅建設(shè)支出的增加，農(nóng)村居民新建房屋面積呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，正是不斷增加的新增住宅面積，導(dǎo)致山西省農(nóng)村居民的住房面積超過(guò)城鎮(zhèn)居民。(2)農(nóng)村居民住房質(zhì)量也呈現(xiàn)不斷提高的趨勢(shì)，住宅中鋼筋混凝土面積比重已經(jīng)超過(guò)住房總面積的1/4，這一方面說(shuō)明農(nóng)村居民收入有了顯著提高，已經(jīng)有財(cái)力注重住房質(zhì)量，另一方面也說(shuō)明農(nóng)村居民的居住觀念有了顯著變化，更加看重居住質(zhì)量和居住環(huán)境。

3.山西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。分析表3，可以發(fā)現(xiàn):(1)山西省房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，不到十年時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加了1倍多，房地產(chǎn)投資基本維持在25%左右，2012年房地產(chǎn)年投資額是2004年的8倍，這說(shuō)明2004年以來(lái)的這段時(shí)期，是山西省房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的黃金階段，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為山西重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。(2)年竣工面積呈現(xiàn)出跳躍式上升趨勢(shì)，2012年山西省年竣工面積是2004年的3倍多，說(shuō)明山西省房地產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力有了顯著提高。(3)年房屋竣工率基本維持在25%左右波動(dòng)，2012年只有14.8%，說(shuō)明山西省房地產(chǎn)業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，發(fā)展依然存在制約因素。(4)2012年山西省住宅銷售面積是2004年的3倍多，說(shuō)明山西省城鄉(xiāng)居民具有旺盛的改善居住條件的剛性需求。山西省經(jīng)適房的銷售狀況呈現(xiàn)一個(gè)先增后降的發(fā)展趨勢(shì)，一方面說(shuō)明山西省城鄉(xiāng)居民收入的顯著提高，使居民傾向選擇更舒適的商品房居住環(huán)境;另一方面也反映了山西省各級(jí)政府對(duì)于低收入居民的關(guān)注度下降，政府的財(cái)政支出更多地傾向于城市基礎(chǔ)建設(shè)，在改善低收入群體居住條件方面投入不足。

表2 2004～2012年山西省農(nóng)村居民住房基本指標(biāo)數(shù)據(jù)

表3 2004～2012年山西省房地產(chǎn)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)

二、山西省城鄉(xiāng)居民住房條件改善和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

(一)城鄉(xiāng)居民住房條件的改善和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于全國(guó)發(fā)展水平。

改革開(kāi)放以來(lái)，山西省城鄉(xiāng)居民居住條件發(fā)生了顯著的變化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也取得了巨大的成績(jī)。但是與全國(guó)、周邊和中部省份相比，山西省房地產(chǎn)業(yè)投資總量偏小，占全社會(huì)固定投資資產(chǎn)比重不足，對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率低。(1)就房地產(chǎn)業(yè)投資狀況來(lái)看，雖然山西省房地產(chǎn)投資額連年遞增，但是投資額只占全國(guó)投資的1.3%，不但無(wú)法與東部發(fā)達(dá)地區(qū)相比，在中部六省也是倒數(shù)第一。(2)從城鄉(xiāng)居民住房人均面積看，山西省城鄉(xiāng)居民的人均住房面積都低于全國(guó)水平，在中部六省中又是倒數(shù)第一。(3)從住房質(zhì)量來(lái)分析，以農(nóng)村住房鋼筋混凝土比重這個(gè)指標(biāo)比較，山西省農(nóng)村居民的住房質(zhì)量還是居于全國(guó)倒數(shù)，不僅無(wú)法與發(fā)達(dá)地區(qū)比，就是在中部六省中依然是倒數(shù)第一。綜上所述，可以知道山西省住房條件和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然較快，但是發(fā)展速度明顯滯后于全國(guó)平均發(fā)展水平，從全國(guó)整體發(fā)展水平上看，還是處于下游水平，這與山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后于全國(guó)發(fā)展水平是息息相關(guān)的，正是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的滯后，導(dǎo)致作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展一份子的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，也使山西省改善城鄉(xiāng)居民住房條件的步伐滯后于全國(guó)平均發(fā)展水平。

表4 2011年山西省與全國(guó)住房狀況及房地產(chǎn)指標(biāo)對(duì)比

(二)住房理念落后，建設(shè)規(guī)劃滯后，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。

無(wú)論是山西省城鄉(xiāng)住宅的使用者，建設(shè)者還是管理者，在住宅建設(shè)、管理和使用中都存在住房理念滯后于時(shí)代潮流的現(xiàn)象。政府管理部門(mén)觀念落后，用過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的習(xí)慣性管理思維管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)程度較高的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致山西省投資環(huán)境相對(duì)落后，房地產(chǎn)投資額明顯滯后于全國(guó)平均水平。建筑管理部門(mén)住宅建筑規(guī)劃落后，導(dǎo)致住宅建設(shè)規(guī)劃不體系，布局不合理，市場(chǎng)規(guī)劃不統(tǒng)一、不透明，城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)配套設(shè)施不完善，住宅建設(shè)監(jiān)管不到位，多數(shù)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和單位自籌資金住宅建設(shè)項(xiàng)目存在違規(guī)行為。這些行為導(dǎo)致城鎮(zhèn)不能形成錯(cuò)落有序，配套設(shè)施完整的住宅小區(qū)，農(nóng)村不能形成整體規(guī)劃，方便居民生活的中心村。農(nóng)村住宅規(guī)劃不合理，還會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民自建庭院超標(biāo)嚴(yán)重，侵占耕地，浪費(fèi)土地。

(三)城鎮(zhèn)保障性住宅建設(shè)不足，中小型住房供應(yīng)短缺。

2012年山西省開(kāi)工建設(shè)保障性房屋34.4萬(wàn)套，竣工12.2萬(wàn)套，投資完成436.8億元，各項(xiàng)指標(biāo)均超額完成國(guó)家下達(dá)的任務(wù)。但是，從保障性住宅占整個(gè)住宅銷售和開(kāi)工比重來(lái)看，山西省保障性住宅建設(shè)情況還是滯后于全國(guó)平均水平。2006年山西省經(jīng)適房的建設(shè)比重低于全國(guó)水平近30個(gè)百分點(diǎn)，從2008年開(kāi)始山西省經(jīng)適房開(kāi)工數(shù)量又開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2012年開(kāi)工數(shù)量雖有回升，但是增加數(shù)量有限，經(jīng)適房的供應(yīng)根本無(wú)法滿足山西省城鎮(zhèn)居民中低收入群體改變居住條件的需求，也不利于山西省城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的提高。從2010年起，山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主力軍已經(jīng)是民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)為了更多的追逐利潤(rùn)，在商品房建設(shè)中偏重大戶型，適宜一般中等收入人群的中小戶型的商品房建設(shè)數(shù)量相對(duì)缺少，2012年商品房開(kāi)工項(xiàng)目中，90平方米及以下小戶型住房新開(kāi)工面積只有356.9萬(wàn)平方米，同比下降63.8%，當(dāng)年小戶型占住宅竣工面積的比重也由上年的52.2%下降到24.9%，導(dǎo)致中小戶型商品房供應(yīng)短缺，抑制了山西省城鎮(zhèn)商品房的銷售，導(dǎo)致供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，不利于商品房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。不僅商品房供給中存在中小戶型供給不足的問(wèn)題，就是經(jīng)適房供給中也存在中小型戶型供應(yīng)不足的問(wèn)題，2008年之前山西省經(jīng)適房建設(shè)中超過(guò)50%以上的套型是100平方米以上的，即使2008年山西省2號(hào)文件中明確指出經(jīng)適房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格控制在60平方米左右，之后每年經(jīng)適房建設(shè)中依然有超過(guò)20%的套型是100平方米以上的。這種現(xiàn)象一方面使經(jīng)適房服務(wù)于中低收入者的初衷扭曲變形，另一方面也使真正渴望改善居住條件的城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體無(wú)力購(gòu)買經(jīng)適房，使經(jīng)適房的政策效應(yīng)大打折扣，不利于山西省城鄉(xiāng)居民住房條件的改善。

(四)資金投入相對(duì)不足，房屋竣工率創(chuàng)歷史新低，區(qū)域發(fā)展不均衡。

由于國(guó)家房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種宏觀調(diào)控政策的影響，一方面雖然2012年山西省房地產(chǎn)領(lǐng)域投資額有了大幅增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金保障度不斷下降，融資難、融資成本高現(xiàn)象進(jìn)一步顯現(xiàn);另一方面受限貸、限購(gòu)政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，前期大量上市項(xiàng)目難以消化。2012年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1033.7億元，同比增長(zhǎng)21.6%，增幅比同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低6.3個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致山西省房屋竣工率進(jìn)一步下滑，房屋竣工率僅為14.8%，比全國(guó)平均水平低2.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。此外，全省房地產(chǎn)投資總量在增加，但是投資增長(zhǎng)率分布極不均衡，晉中市增速達(dá)到118.2%，而陽(yáng)泉市下降3.3%，全年完成投資超過(guò)100億元的市僅有太原和大同2市，2市房地產(chǎn)投資額是全省投資額的一半以上，這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡對(duì)于實(shí)現(xiàn)山西省城鄉(xiāng)居民住宅條件的共同改善有一定程度的負(fù)面影響。

(五)房地產(chǎn)缺少龍頭企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率偏低。

截至2012年年底，山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2221家，具有一級(jí)資質(zhì)的只有9家，二級(jí)資質(zhì)的有121家，二級(jí)以上資質(zhì)的企業(yè)只占全部企業(yè)的5.85%，低于全國(guó)平均水平5.25個(gè)百分點(diǎn);具有投資規(guī)模上億元項(xiàng)目的企業(yè)只有203家，不到整個(gè)企業(yè)數(shù)量的10%;每個(gè)企業(yè)的平均銷售收入1534萬(wàn)元，只有全國(guó)平均水平的1/3，企業(yè)平均資產(chǎn)1.3億元，不到全國(guó)平均水平的一半，沒(méi)有一家企業(yè)是具有全國(guó)影響的知名房地產(chǎn)企業(yè)。由此可知，山西省房地產(chǎn)企業(yè)目前數(shù)量雖然不少，但是企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，負(fù)債率較高，沒(méi)有行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，無(wú)法引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展。2008年以來(lái)，山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)GDP的比重不斷下降，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率同全國(guó)相比，明顯偏低。相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中支柱產(chǎn)業(yè)的地位，山西省房地產(chǎn)業(yè)在山西省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位明顯偏弱，一方面不利于拉動(dòng)山西省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另一方面也不利于山西省城鄉(xiāng)居民住宅條件的改善，生活質(zhì)量的提高。

三、改善山西城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境與促進(jìn)山西房地產(chǎn)業(yè)健康高速發(fā)展的建議

(一)推動(dòng)山西經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，為城鄉(xiāng)居民住房條件的改善奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面可以持續(xù)有效的增加城鄉(xiāng)居民的實(shí)際收入，使他們有能力購(gòu)買、修建住宅，滿足其改善居住條件的需求;另一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)旺盛的購(gòu)房需求，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)物質(zhì)基礎(chǔ)。山西城鄉(xiāng)居民收入長(zhǎng)期偏低，在全國(guó)居于下游水平，山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期畸形，過(guò)分倚重煤炭，能源等重工業(yè)，這種歷史原因形成的經(jīng)濟(jì)格局嚴(yán)重制約山西經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，也不利于山西省房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速增長(zhǎng)。一方面應(yīng)該走“以煤為基，多元發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型道路，促進(jìn)山西省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，奠定山西省經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基石;另一方面，要改變當(dāng)前的不合理的分配體制，讓利于民，調(diào)整地區(qū)GDP的構(gòu)成比例，適度增加勞動(dòng)者報(bào)酬在地區(qū)生產(chǎn)總值中所占的比重，保證居民收入增加幅度不低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。只有城鎮(zhèn)居民的可支配收入和農(nóng)村居民的純收入普遍提高，才能增加居民的消費(fèi)能力，才能提升居民的商品房購(gòu)買能力，才能改善城鄉(xiāng)居民住房條件，進(jìn)而拉動(dòng)山西經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而推動(dòng)山西省房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步高速發(fā)展。

(二)改善山西房地產(chǎn)投資環(huán)境，破解房地產(chǎn)業(yè)融資困境。

資金是企業(yè)賴以生存的命脈，而“融資難、融資貴”的問(wèn)題，一直是困擾著山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和壯大的瓶頸。山西省房地產(chǎn)業(yè)基本屬于二三線中小房地產(chǎn)商，本身實(shí)力就不強(qiáng)，資金騰挪余地較小，受政府貨幣政策影響極大，而山西省金融市場(chǎng)發(fā)展滯后，不利于房地產(chǎn)商籌措資金，進(jìn)一步擠壓了房地產(chǎn)業(yè)的融資空間，不利于山西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變政府的理念和職能，切實(shí)改善山西省的房地產(chǎn)投資環(huán)境，完善山西金融市場(chǎng)，積極推進(jìn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，改變山西資本市場(chǎng)“外面進(jìn)不來(lái)，自己的留不住”的被動(dòng)局面;其次是房地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)提高自身融資能力，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，樹(shù)立現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理念，重視自身的資本積累，增強(qiáng)內(nèi)源融資能力，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)股票和債券等現(xiàn)代融資渠道籌措資金，降低房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外源性資本的依賴程度。再次是建立融資平臺(tái)，引導(dǎo)本省房地產(chǎn)企業(yè)和省外、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的交流，洽談、完成更多的合作項(xiàng)目。鼓勵(lì)、規(guī)范民間資本和外來(lái)資本流入本省房地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索民間資金的創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資方式，把民間資金與房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)接多元化。最后是各級(jí)政府職能管理部門(mén)要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并重組或借鑒國(guó)外、省外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，走集團(tuán)化道路，做大企業(yè)規(guī)模，做強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，盡早實(shí)現(xiàn)山西房地產(chǎn)業(yè)的蛻變，出現(xiàn)若干在全國(guó)有影響力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

(三)調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，切實(shí)提高百姓生活質(zhì)量。

住房需求的總量決定住房供應(yīng)總量，因此無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是政府職能部門(mén)都要根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)整供給。一是開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握山西省城鄉(xiāng)居民住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件和消費(fèi)特征等信息，合理科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃，確保城市新審批、新開(kāi)工住房項(xiàng)目房屋結(jié)構(gòu)與城鄉(xiāng)居民實(shí)際需求相吻合，特別重視城鄉(xiāng)居民中低價(jià)位和中小套型的消費(fèi)需求;二是從需求結(jié)構(gòu)實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持“抓兩頭、促中間”的建設(shè)原則，既要成規(guī)模、高品位地開(kāi)發(fā)建設(shè)精品工程，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境，引導(dǎo)和滿足市場(chǎng)需求，又要充分考慮能更利于人口集聚的小戶型商住房的開(kāi)發(fā)建設(shè);三是有步驟的解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加公共租賃住房的供應(yīng)比例，積極發(fā)展、規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，切實(shí)解決低收入家庭、新進(jìn)入城市群體和外來(lái)務(wù)工人員等住房難的問(wèn)題。

(四)加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化步伐，促進(jìn)全省各市區(qū)房地產(chǎn)均衡發(fā)展。

2013年全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”的方針，為進(jìn)一步改善山西省城鄉(xiāng)居民的住房條件和房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)重大契機(jī)。從全省來(lái)看，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快城中村改造步伐，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，帶動(dòng)城鎮(zhèn)購(gòu)房需求。首先要擴(kuò)大城市規(guī)模和設(shè)施容量、提高城市運(yùn)營(yíng)和管理水平，增強(qiáng)城市綜合承載能力，特別是公共設(shè)施的完善應(yīng)該放在首位;其次是要加快推進(jìn)城鎮(zhèn)群建設(shè)，調(diào)整和完善空間開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，吸引人口、產(chǎn)業(yè)集中，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展;再次是積極推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合帶城鄉(xiāng)居民的融合，發(fā)展節(jié)地型、節(jié)能型住宅，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。最后是統(tǒng)籌規(guī)劃管理全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合理安排各地市的房地產(chǎn)投資額，加大對(duì)落后地區(qū)的投資力度，鼓勵(lì)、引導(dǎo)房地產(chǎn)分期投資，關(guān)注后續(xù)項(xiàng)目的潛在收益。

(五)做好村鎮(zhèn)改造規(guī)劃，改善農(nóng)村人居環(huán)境。

山西農(nóng)村各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、自然地理?xiàng)l件、風(fēng)俗民情、建房傳統(tǒng)等差異較大，村鎮(zhèn)改造、農(nóng)宅建設(shè)必須因地制宜，不可能一個(gè)模式。要針對(duì)不同的村鎮(zhèn)改造，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，以村鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和人口數(shù)量等要素為編制依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化為目標(biāo)，科學(xué)合理的編制村鎮(zhèn)改造規(guī)劃。首先要將長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與當(dāng)前建設(shè)需求結(jié)合起來(lái)，既要考慮當(dāng)前的生產(chǎn)、生活，也要考慮未來(lái)的發(fā)展遠(yuǎn)景，在發(fā)展當(dāng)前農(nóng)村生產(chǎn)力的前提下，以最終提升農(nóng)村居民的生活質(zhì)量為編制根本。其次是處理好村莊分散與集中問(wèn)題。對(duì)于農(nóng)村居民而言，建房是大事，住宅凝聚著農(nóng)村居民的心血和財(cái)富。編制規(guī)劃要處理好當(dāng)前集中和長(zhǎng)遠(yuǎn)集中的問(wèn)題，合理布局區(qū)域內(nèi)村莊居民點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展中心村是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，就近集聚，適度集中，搞好舊村改造是當(dāng)前重點(diǎn)。再次是農(nóng)村環(huán)境綜合整治。改善農(nóng)村居民生活環(huán)境也是規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容。村鎮(zhèn)改造規(guī)劃不僅僅要關(guān)注農(nóng)村居民住宅布局合理的問(wèn)題，也要重視村莊環(huán)衛(wèi)設(shè)施和公共綠化的規(guī)劃。逐步實(shí)現(xiàn)村莊的硬化、綠化、亮化和美化，改善公共環(huán)境，加快村莊公共設(shè)施建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，提升農(nóng)村居住環(huán)境的必要環(huán)節(jié)。最后，村鎮(zhèn)改造規(guī)劃要落到實(shí)處。一方面要加大農(nóng)村公共事業(yè)投入，特別是教育和衛(wèi)生事業(yè)的投資力度，要設(shè)立公益型的公共服務(wù)設(shè)施，切實(shí)改善農(nóng)村居民的生活質(zhì)量。另一方面要加大農(nóng)村住宅建設(shè)扶持資助力度，增加政府對(duì)于貧困鄉(xiāng)村的轉(zhuǎn)移支付;鼓勵(lì)企業(yè)、社會(huì)和個(gè)人的幫扶;增加對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)，鼓勵(lì)農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工經(jīng)商，著力提高農(nóng)村居民的收入;對(duì)村莊建設(shè)中涉及的各種行政性規(guī)費(fèi)要酌情減免，降低農(nóng)村居民住房建設(shè)成本;引導(dǎo)、鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展農(nóng)戶住房貸款，對(duì)其住房建設(shè)給予貸款支持。最終建立具有新氣象、新風(fēng)貌、新風(fēng)尚的適合人類居住的新農(nóng)村。

［1］范翰章，端然:《房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)》，大連理工大學(xué)出版社1998年版。

［2］劉康:《關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度改革的思考》，載于《財(cái)經(jīng)管理》2009年第5期。

［3］荊樹(shù)偉，閆俊愛(ài)等:《山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異及其影響因素分析》，載于《物流工程與管理》2011年第8期。