程 嘯

一、 事實(shí)概要與判決要旨* 詳細(xì)案情與判決要旨參見，“重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，最高人民法院(2008)民一終字第122號民事判決書，《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2009年第4期。

(一)事實(shí)概要

被上訴人(原審原告、反訴被告)重慶索特鹽化股份有限公司(以下簡稱“索特公司”)在重慶市萬州區(qū)觀音巖1號擁有四塊商服用地使用權(quán)，并將上述土地抵押給相關(guān)銀行用于貸款擔(dān)保，抵押期限自2005年至2011年。2005年12月1日，上訴人(原審被告、反訴原告)重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱新萬基公司)與索特公司簽訂了《金三峽花園聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》(以下簡稱《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》)，在上述土地上聯(lián)合開發(fā)金三峽花園。該協(xié)議約定：①索特公司現(xiàn)已將上述土地抵押給某銀行融資貸款，同意在約定時(shí)間內(nèi)將該土地的抵押權(quán)解除，并保證不存在其他權(quán)利瑕疵；②以新萬基公司出資、索特公司出土地使用權(quán)，共同投資、共享利潤的方式，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2005年12月1日，新萬基公司與索特公司又簽訂了《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議(一)》(以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》)。2007年12月20日索特公司以新萬基公司并未按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)為由，向法院起訴，要求解除雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》。同時(shí)，請求判令新萬基公司支付違約金 1000萬元。新萬基公司提起反訴，請求法院判令索特公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金6000萬元。

(二)判決要旨

1.一審判決要旨

重慶市高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：首先，雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即索特公司是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人，新萬基公司是受讓人。其次，當(dāng)事人之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為違反了《擔(dān)保法》第49條第1款——即索特公司在轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)未通知抵押權(quán)人——而歸于無效。此外，由于新萬基公司受讓的標(biāo)的物上存在抵押權(quán)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》)第67條第1款，新萬基公司可以通過行使滌除權(quán)消滅該抵押權(quán)，從而對轉(zhuǎn)讓行為的效力予以補(bǔ)正。但新萬基公司并未行使滌除權(quán)，該轉(zhuǎn)讓行為的效力未能得到補(bǔ)正。故此，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》屬于無效合同，索特公司與新萬基公司要求對方支付違約金的請求均不能成立。最后，本案合同無效是因?yàn)榈盅喝宋磳⑼恋剞D(zhuǎn)讓的情況通知抵押權(quán)人，系索特公司單方的過錯(cuò)導(dǎo)致了合同無效，對新萬基公司因此遭受的損失應(yīng)由索特公司承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第67條第1款，也可由受讓人行使滌除權(quán)消滅抵押權(quán)，從而使轉(zhuǎn)讓行為生效，但對受讓人而言，該規(guī)定系賦予權(quán)利，權(quán)利人不行使權(quán)利并不構(gòu)成法律上的過錯(cuò)。

新萬基公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴稱：根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第67條、《物權(quán)法》第191條，在未告知抵押權(quán)人的情況下，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為并不當(dāng)然無效。本案中，雙方約定由索特公司履行先行解除轉(zhuǎn)讓土地上的抵押，能夠保護(hù)抵押權(quán)人的利益，該約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為有效合同。索特公司應(yīng)為此承擔(dān)違約責(zé)任。索特公司答辯稱：本案所涉合同因違反《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。索特公司并沒有違約，而是新萬基公司違約。

2.二審判決要旨

最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。首先，依據(jù)《擔(dān)保法》第49條，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效；《物權(quán)法》第191條亦規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意。其立法目的是為了確保抵押權(quán)人的利益不受侵害。但《擔(dān)保法解釋》第67條和《物權(quán)法》第191條也規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓人通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。本案雙方當(dāng)事人在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定由索特公司在不影響開發(fā)進(jìn)度的前提下辦理解除抵押的相關(guān)手續(xù)，即以約定的方式將先行解除本案所涉土地上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的義務(wù)賦予了索特公司。該約定既保障了抵押權(quán)人的利益，也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益，與《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法司法解釋》保障各方當(dāng)事人利益平衡的立法精神并不相悖，不違反法律規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效，雙方應(yīng)按照合同誠信履行，索特公司有義務(wù)根據(jù)雙方商定的開發(fā)進(jìn)度清償銀行債務(wù)，從而解除該轉(zhuǎn)讓土地上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。其次，《物權(quán)法》第15條確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效。雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》作為訟爭土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為是債權(quán)形成行為，并非該塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)行為。相關(guān)法律關(guān)于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效的規(guī)定，其效力不應(yīng)及于屬于物權(quán)變動(dòng)行為的原因行為。因?yàn)楫?dāng)事人可以在合同約定中完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，使其轉(zhuǎn)讓行為符合法律規(guī)定。本案即屬此種情形。

綜上所述，雙方當(dāng)事人簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。索特公司未履行合同義務(wù)的行為，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。二審法院撤銷了一審法院判決，改判索特公司向新萬基公司支付違約金4038萬元。

二、 評 釋

(一)問題的提出

本案中，索特公司與新萬基公司之間表面上成立的是“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”，而實(shí)際上為“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。本案最關(guān)鍵的問題即，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓已抵押的土地使用權(quán)時(shí)，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力如何？在這個(gè)問題上，一審與二審法院有著不同的認(rèn)識(shí)。這種認(rèn)識(shí)上的分歧具體表現(xiàn)在兩處。其一，應(yīng)當(dāng)適用哪些法律規(guī)范？一審法院認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋。二審法院則認(rèn)為，本案除適用《擔(dān)保法》及其司法解釋外，還可以適用《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定。這些法律和司法解釋的規(guī)定的立法精神是一致的，它們的指導(dǎo)思想是“要在抵押權(quán)人和抵押人、受讓抵押標(biāo)的物的第三人之間實(shí)現(xiàn)利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益”。其二，轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效還是無效？一審法院認(rèn)為，依據(jù)《擔(dān)保法》第49條第1款與《擔(dān)保法解釋》第67條第1款，抵押人索特公司轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)須通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。因索特公司未通知抵押權(quán)人(建設(shè)銀行與工商銀行)，且受讓人新萬基公司并未行使滌除權(quán)來補(bǔ)正該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力，故此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為，本案中，雖然抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)并未通知抵押權(quán)人，但鑒于《物權(quán)法》第15條明確區(qū)分了負(fù)擔(dān)行為與處分行為，本案中“雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》作為訟爭土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為是債權(quán)形成行為，并非該塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)行為”。該合同的效力不因抵押人未通知抵押權(quán)人而無效。只是作為物權(quán)變動(dòng)行為的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為因未通知抵押權(quán)人且受讓人沒有行使滌除權(quán)而歸于無效。“相關(guān)法律關(guān)于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效的規(guī)定，其效力不應(yīng)及于屬于物權(quán)變動(dòng)行為的原因行為”，因此作為債權(quán)行為的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》的效力不受影響。索特公司與新萬基公司之間的協(xié)議合法有效?，F(xiàn)索特公司未履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

盡管相對于一審法院，二審法院的說理更為詳細(xì)，但仍有不少問題值得思考。首先，從案情來看，抵押協(xié)議成立于《物權(quán)法》施行前，基于法不溯及既往的原則，能同時(shí)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋與《物權(quán)法》的規(guī)定嗎？退一步說，即便從時(shí)間上說，可以同時(shí)適用上述法律和司法解釋，《物權(quán)法》第191條的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則與《擔(dān)保法》第49條、《擔(dān)保法解釋》第67條確立的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，真的是一致而不沖突的嗎？二審法院以《物權(quán)法》第15條已經(jīng)區(qū)分了處分行為(物權(quán)行為)與負(fù)擔(dān)行為(債權(quán)行為)為基礎(chǔ)，認(rèn)定本案當(dāng)事人簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。問題是，《物權(quán)法》第15條真的意味著我國承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性嗎？有鑒于此，本文將結(jié)合本案判決討論這些問題及與之相關(guān)的問題，以期有助于增進(jìn)理論界與實(shí)務(wù)界對現(xiàn)行法中抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的理解與認(rèn)識(shí)。

(二)《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》適用上的時(shí)間效力

在重大的新法頒行或舊法做出大規(guī)模修訂后，對人民法院而言，如何解決新法與舊法在適用上的銜接是一個(gè)非常重要的問題。司法實(shí)踐中，通常采取的方法是由最高人民法院頒布專門的司法解釋來解決法律銜接的問題。例如，在1999年3月15日《中華人民共和國合同法》頒布后，最高人民法院很快頒布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》。該司法解釋對《合同法》與之前的三個(gè)合同法，即《經(jīng)濟(jì)合同法》、《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》與《技術(shù)合同法》的適用關(guān)系作了詳細(xì)的規(guī)定。再如，2005年10月27日十屆全國人大常委會(huì)第十八次會(huì)議對《公司法》做出了大規(guī)模修訂，為此，最高人民法院頒布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定(一)》，對新舊《公司法》適用上的銜接問題等作出了規(guī)定。

令人奇怪的是，《物權(quán)法》這樣一部極為重要的民事基本法律頒布后，最高院竟沒有對其與《民法通則》、《擔(dān)保法》、《合同法》等民事法律的適用關(guān)系問題做出任何規(guī)定。事實(shí)上，這種規(guī)定是完全必要的。僅就擔(dān)保物權(quán)而言，《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》這兩部法律都對擔(dān)保物權(quán)作了詳細(xì)的規(guī)定，且二法之間有不少規(guī)定并不一致。盡管《物權(quán)法》第178條明文規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！比欢?，對于那些擔(dān)保物權(quán)法律關(guān)系成立于《物權(quán)法》施行之前，糾紛發(fā)生于《物權(quán)法》實(shí)施之后的案件，究竟適用《擔(dān)保法》及其司法解釋，還是《物權(quán)法》，抑或皆可適用，仍應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)定方為妥當(dāng)。

就人們對為何不就《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法律的銜接做出規(guī)定的問題，最高人民法院有關(guān)人士給出的理由是：

物權(quán)法與合同法、公司法、破產(chǎn)法不同，合同法等法律在新法施行后，舊法即告廢止，不再適用。而物權(quán)法施行后，原來規(guī)定有擔(dān)保制度規(guī)則的諸如民法通則、擔(dān)保法、合同法、房地產(chǎn)管理法、海商法、民用航空器法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等并未被廢止。因此物權(quán)法施行后，在擔(dān)保法律制度規(guī)則方面呈現(xiàn)出“諸法并行”的局面。因此，所謂的“銜接”問題其實(shí)就是如何貫徹“法不溯及既往”原則的問題。*宋曉明：“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題——在物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國際研討會(huì)上的講話”，載奚曉明主編：《民商事審判指導(dǎo)》(2008年第2輯)，人民法院出版社2008年版。

筆者認(rèn)為，這個(gè)理由并不成立。所謂法律適用上的銜接問題，并非只是出現(xiàn)在新法頒布而舊法廢除的場合，完全可以出現(xiàn)在新法與舊法并存的情形。例如，我國《侵權(quán)責(zé)任法》頒布后，原先規(guī)范侵權(quán)責(zé)任的諸多法律及其司法解釋如《民法通則》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《道路交通安全法》、《鐵路法》等并未廢止，可為了解決法律適用的銜接問題，最高人民法院同樣頒布了專門的司法解釋——《關(guān)于適用〈中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法〉若干問題的通知》。該《通知》第1、2條分別規(guī)定：“侵權(quán)責(zé)任法施行后發(fā)生的侵權(quán)行為引起的民事糾紛案件，適用侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定。侵權(quán)責(zé)任法施行前發(fā)生的侵權(quán)行為引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定”；“侵權(quán)行為發(fā)生在侵權(quán)責(zé)任法施行前，但損害后果出現(xiàn)在侵權(quán)責(zé)任法施行后的民事糾紛案件，適用侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定”。

或許最高人民法院希望通過相應(yīng)的司法解釋對《物權(quán)法》與之前法律之間相互沖突的規(guī)則作出整合，而無暇頒布這樣的司法解釋。但是，由于《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等之前的法律存在適用上的銜接問題，并不能回避。*奚曉明：“充分發(fā)揮民商事審判職能作用 為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供司法保障——在全國民商事審判工作會(huì)議上的講話”，載奚曉明主編：《民商事審判指導(dǎo)》(2007年第1輯)，人民法院出版社2007年版。故此，最高人民法院的有關(guān)負(fù)責(zé)人在全國性的審判工作座談會(huì)上提出了具體的法律適用上的指導(dǎo)意見。例如，在2007年的全國民商審判工作會(huì)議上，最高人民法院副院長奚曉明就專門談到了如何處理《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的適用關(guān)系的問題。他說：

在處理擔(dān)保法等法律與物權(quán)法銜接問題時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“法不溯及既往”的法律原則，凡是發(fā)生在物權(quán)法施行之前的擔(dān)保物權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保法及其司法解釋的規(guī)定。其次，物權(quán)法實(shí)施后，在處理擔(dān)保法等法律與物權(quán)法的沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照立法法第83條與物權(quán)法第178條規(guī)定的原則和精神，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”的原則解決法律沖突問題。民法通則與物權(quán)法雖為同位法，但物權(quán)法是新法；擔(dān)保法與物權(quán)法雖皆規(guī)定有擔(dān)保物權(quán)，但物權(quán)法是上位法；物權(quán)法與海商法、民用航空法雖都規(guī)定有船舶、航空器抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，但海商法、民用航空法是特別法。最后，在抵押權(quán)登記效力、抵押登記的公信力、獨(dú)立擔(dān)保的適用依據(jù)、抵押權(quán)的重復(fù)設(shè)定、抵押權(quán)的存續(xù)期限、擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的處分、抵押權(quán)的從屬性規(guī)則、擔(dān)保物權(quán)競合規(guī)則等方面，擔(dān)保法及其司法解釋與物權(quán)法第四編的規(guī)定差距較大，必須重點(diǎn)加以關(guān)注。*已有一些學(xué)者注意到了《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的適用時(shí)間效力問題，參見陳龍業(yè)：“試論物權(quán)法實(shí)施后擔(dān)保法相關(guān)條文的效力——由物權(quán)法第178條的規(guī)定而展開”，楊立新、劉德權(quán)主編：《物權(quán)法實(shí)施疑難問題司法對策》，人民法院出版社2008年版，頁548以下；高圣平：《物權(quán)擔(dān)保新制度新問題理解與適用》，人民法院出版社2013年版，頁12-20。

顯然，上述關(guān)于《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》適用關(guān)系的指導(dǎo)意見是正確的，值得肯定。如果將上述適用標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用于本案可知：由于一審法院是在《物權(quán)法》施行之后受理該案的，而抵押人索特公司將土地使用權(quán)抵押給銀行以及將之轉(zhuǎn)讓給新萬基公司的行為均發(fā)生在《物權(quán)法》實(shí)行之前，所以本案應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》第49條與《擔(dān)保法解釋》第67條，而不能適用《物權(quán)法》第191條。*有人認(rèn)為，由于本案提起訴訟時(shí)，《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施，故此依據(jù)該法第178條，本案應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第191條而非《擔(dān)保法》第49條、《擔(dān)保法解釋》第67條。參見蔣文軍：“論抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及其適用——基于一起公報(bào)判例展開的思考”，中華全國律師協(xié)會(huì)、浙江省律師協(xié)會(huì)：《中國合同法論壇論文匯編》，2010年印刷，頁87。筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，依據(jù)“法不溯及既往”的基本原則，本案糾紛應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保物權(quán)設(shè)立行為以及當(dāng)事人之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為發(fā)生時(shí)的法律，而非提起訴訟時(shí)的法律。

然而，本案二審法院卻在未詳細(xì)說明理由的情形下，不僅適用了《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法解釋》，還適用了《物權(quán)法》。特別需要注意的是，二審判決用以支持當(dāng)事人之間的協(xié)議合法有效的最關(guān)鍵依據(jù)正是《物權(quán)法》第15條。顯然，本案二審法院的法官似乎完全違背了最高人民法院提出的上述《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的適用規(guī)則。明明是發(fā)生在《物權(quán)法》施行之前的擔(dān)保物權(quán)行為，本應(yīng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，二審法院卻同時(shí)適用了《物權(quán)法》的規(guī)定，并以之作為主要法律依據(jù)，顯非妥當(dāng)。

(三)《擔(dān)保法》及其司法解釋中的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則

如上文所述，本案應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定。既然如此，依據(jù)《擔(dān)保法》第49條、《擔(dān)保法解釋》第67條，本案中的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力當(dāng)如何認(rèn)定呢？在解決這個(gè)問題之前，不妨就我國《物權(quán)法》頒布之前，法律和司法解釋中抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的演變過程做一個(gè)簡單介紹，然后再分析《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，確定本案抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法律效力。

1.從《民法通則意見》*該司法解釋全稱為“《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》”。第115條到《擔(dān)保法》第49條的變化

《民法通則》對抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓未作規(guī)定，《民法通則意見》第115條第1款規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效?！?由于與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相沖突，《民法通則意見》第115條已被《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批)的決定》(2008年12月24日起施行)廢止。所謂無效，即轉(zhuǎn)讓抵押物的合同或抵押合同自始無效、絕對無效。*參見《最高人民法院關(guān)于如何認(rèn)定中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行國際業(yè)務(wù)部申請宣告武漢貨柜有限公司破產(chǎn)一案中兩份抵押合同效力問題的復(fù)函》(法函[1995]33號)。由此可知，《民法通則意見》對于抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)作了非常嚴(yán)格的限制，即原則上抵押人在未獲得抵押權(quán)人同意的情況下不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或再次抵押。

1995年10月1日起施行的《擔(dān)保法》是專門規(guī)范各類債權(quán)擔(dān)保制度的民事法律，該法第49條對抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定。*參見鄒海林、常敏：《債權(quán)擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，頁152?？紤]到“抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人并不因抵押權(quán)的設(shè)定而失去對物的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓。但為了保護(hù)抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制”。*全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《中華人民共和國擔(dān)保法釋義》，法律出版社1995年版，頁66-67。故此，與《民法通則意見》第115條不同的是，《擔(dān)保法》第49條對抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的限制有了很大的松動(dòng)。《擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”從該款可知，《擔(dān)保法》只是對于已經(jīng)登記的抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有一定的限制，沒有限制未登記的抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。此外，《擔(dān)保法》第49條第2、3款還規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物?！薄暗盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”

《擔(dān)保法》頒布后，對于該法第49條第1款是否認(rèn)可了抵押權(quán)的追及效力抑或只是將抵押物轉(zhuǎn)讓的價(jià)金作為代位物，該條第3款是否屬于對滌除權(quán)的規(guī)定等問題，一直有很大的爭議。有些人認(rèn)為，《擔(dān)保法》第49條第1款之所以僅規(guī)定“抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物”的情形，就是因?yàn)橐呀?jīng)辦理登記的抵押權(quán)具有物上追及效力。也正是基于此種追及效力的要求，抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)才需要告知抵押物的買受人，以免使其遭受不測。倘若立法者不承認(rèn)追及效力，要求抵押人告知受讓人標(biāo)的物已經(jīng)抵押就顯得毫無意義。*同上注。在此說的基礎(chǔ)上，有些學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，《擔(dān)保法》第49條不僅承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，還承認(rèn)了買賣價(jià)金的物上代位性，即采取的是抵押權(quán)的物上代位權(quán)與追及共容的立法體例。*參見溫世揚(yáng)、廖煥國：“論抵押權(quán)物上代位性與物上追及效力之共容”，《法學(xué)》2001年第6期。然而，有些學(xué)者則認(rèn)為，《擔(dān)保法》第49條恰恰否定了抵押權(quán)的追及效力。因?yàn)橐罁?jù)該條，抵押物一旦轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)就不復(fù)存在，自然也不存在抵押權(quán)人追及抵押物之所在而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的問題。此時(shí)，只是發(fā)生轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)所得買賣價(jià)金的物上代位。故此，《擔(dān)保法》第49條第3款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓抵押物所得之價(jià)款須提前清償債務(wù)或者提存。如果承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，顯然無須作此規(guī)定。*參見劉保玉、呂文江主編：《債權(quán)擔(dān)保制度研究》，中國民主法制出版社2000年版，頁370；董開軍主編：《中華人民共和國擔(dān)保法原理與條文釋義》，中國計(jì)劃出版社1995年版，頁161；鄒海林等，見前注〔9〕，頁153；孔祥俊主編：《擔(dān)保法例解與適用》(新編本)，人民法院出版社2001年版，頁427；徐武生：《擔(dān)保法理論與實(shí)踐》，工商出版社1999年版，頁290；葉金強(qiáng)：《擔(dān)保法原理》，科學(xué)出版社2005年版，頁138?！稉?dān)保法》要求抵押物轉(zhuǎn)讓的價(jià)金應(yīng)當(dāng)用于提前清償債務(wù)或提存的做法類似于日本的價(jià)金物上代位制度，與傳統(tǒng)以追及效力為中心的立法不同。*參見梁上上、貝金欣：“抵押物轉(zhuǎn)讓中的利益衡量與制度設(shè)計(jì)”，《法學(xué)研究》2005年第4期。還有少數(shù)學(xué)者不贊同上述觀點(diǎn)，別出心裁地認(rèn)為《擔(dān)保法》第49條采取了滌除主義。在這些人看來，第49條之所以要求抵押人通知抵押權(quán)人，是為了便于抵押權(quán)人行使滌除權(quán)。如果抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款高于抵押物的價(jià)值，則抵押權(quán)人的利益不會(huì)遭受損害，其不會(huì)禁止抵押物轉(zhuǎn)讓。反之，當(dāng)?shù)盅何镛D(zhuǎn)讓的價(jià)款明顯低于該物的價(jià)值時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)拒絕滌除，即禁止抵押物的轉(zhuǎn)讓。《擔(dān)保法》第49條規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)應(yīng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)抵押，主要是為了令受讓人有機(jī)會(huì)決定是否愿意購買一個(gè)有負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。*參見肖峋、皇甫景山：《〈中華人民共和國擔(dān)保法〉講話》，中國社會(huì)出版社1995年版，頁150以下。

在筆者看來，上述任何一種學(xué)說都難以合乎邏輯地解釋《擔(dān)保法》第49條。首先，該條第1款第1句要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)必須告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情形，表面上看，該規(guī)定似乎意味著立法者認(rèn)可了抵押權(quán)的追及效力。然而，果真如此的話，有兩點(diǎn)難以解釋：其一，為何《擔(dān)保法》第49條第1款第1句要求抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人？*就《擔(dān)保法》第49條的立法本意，筆者曾咨詢過曾擔(dān)任全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室副主任一職的孫禮海先生。據(jù)他介紹，該條的本意是要確定抵押權(quán)的追及效力。至于為什么規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)負(fù)有通知抵押權(quán)人與告知受讓人的義務(wù)，主要是考慮到當(dāng)時(shí)的登記制度不完善，無法查詢，且實(shí)踐中許多受讓人也不去查詢登記記錄。畢竟在承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的情況下，即便不告知，對抵押權(quán)人的利益也并無損害，更沒有必要規(guī)定不通知抵押權(quán)人將使轉(zhuǎn)讓行為無效。其二，如果說《擔(dān)保法》第49條真是對抵押權(quán)追及效力的承認(rèn)，則抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)格是否與抵押物的價(jià)值相稱，無關(guān)緊要。因?yàn)榧幢戕D(zhuǎn)讓價(jià)款很低，對于抵押權(quán)人的利益也不發(fā)生影響。當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)將(無論轉(zhuǎn)讓到何人手上的)抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?！稉?dān)保法》第49條第2款大可不必規(guī)定“轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)?！?，進(jìn)而規(guī)定“抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物”。

其次，如果說《擔(dān)保法》第49條采取了價(jià)金物上代位說，則難以解釋以下兩個(gè)問題：第一，為何《擔(dān)保法》第49條第3款要求抵押人向抵押權(quán)人“提前”清償所擔(dān)保的債權(quán)？第二，依據(jù)物上代位性理論，抵押權(quán)物上代位效力指向的是價(jià)金的給付請求權(quán)而非價(jià)金本身。價(jià)金屬于金錢，而金錢是具有高度流通性的可替代物，一旦為抵押人收取，即融入其一般財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人無法繼續(xù)行使物上代位權(quán)。正因如此，凡將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后所得價(jià)金作為代位物的國家，其法律要么規(guī)定應(yīng)由抵押權(quán)人于支付或交付前實(shí)行扣押(如《日本民法典》第304條第1款)，要么規(guī)定在抵押人的價(jià)金請求權(quán)上產(chǎn)生法定債權(quán)質(zhì)權(quán)(如《德國民法典》第1128條)?？墒?，依據(jù)我國《擔(dān)保法》第49條第3款，價(jià)金的受領(lǐng)權(quán)人為出賣人即抵押人，出賣人在獲得了該價(jià)金后，以之提前清償?shù)盅簷?quán)擔(dān)保的債權(quán)或者進(jìn)行提存。這樣一來，如果出賣人既不以轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，也不進(jìn)行提存，此時(shí)當(dāng)如何處理？

最后，將《擔(dān)保法》第49條解釋為對滌除權(quán)的規(guī)定，更加不妥。因?yàn)闇斐龣?quán)產(chǎn)生的前提就是抵押權(quán)具有追及效力，否則不可能也沒有必要規(guī)定滌除權(quán)。既然無法證明《擔(dān)保法》承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，如何能夠認(rèn)為《擔(dān)保法》承認(rèn)了滌除權(quán)？此外，即便在承認(rèn)滌除權(quán)制度的瑞士、法國與日本，滌除權(quán)也只是作為抵押物第三取得人的權(quán)利，并且法律上對于滌除權(quán)的行使程序有詳細(xì)的規(guī)定，如滌除權(quán)人可以在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)前提出滌除金額據(jù)以消滅抵押權(quán)，如果抵押權(quán)人不接受，則必須以高于滌除金額的底價(jià)進(jìn)行拍賣等。*參見張?。骸叭毡镜牡盅簷?quán)滌除制度”，載梁慧星主編：《民商法論叢(第24卷)》，法律出版社2001年版，頁521以下。但這些內(nèi)容在《擔(dān)保法》中沒有任何規(guī)定。

綜上所述，《擔(dān)保法》第49條既沒有承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，也沒有承認(rèn)抵押物價(jià)金的物上代位性，更未規(guī)定所謂的滌除權(quán)。該條是混亂而令人難以琢磨的條款。*對此，學(xué)者有很多精彩的評論，參見朱慶育：“抵押物轉(zhuǎn)讓效力之比較研究——兼評我國擔(dān)保法第49條”，《政法論壇》2000年第2期；費(fèi)安玲：《比較擔(dān)保法——以德國、法國、瑞士、意大利、英國和中國擔(dān)保法為研究對象》，中國政法大學(xué)出版社2004年版，頁202-203。

2.《擔(dān)保法解釋》第67條的規(guī)定

《擔(dān)保法解釋》第67條也對抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定，該條共分兩款。第1款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。”第2款規(guī)定：“如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！睆纳鲜鲆?guī)定可知，司法解釋區(qū)分規(guī)定了登記的抵押權(quán)與未經(jīng)登記的抵押權(quán)的不同效力。首先，《擔(dān)保法解釋》第67條第1款明確承認(rèn)了登記的抵押權(quán)具有追及效力，不因抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，且抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議也不會(huì)因?yàn)槲赐ㄖ盅簷?quán)人或者未告知受讓人而無效。*刊登于2006年第3期《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》的“百花公司訴浩鑫公司買賣合同糾紛案”判決寫道，依據(jù)《擔(dān)保法》第47條與《擔(dān)保法解釋》第67條第1款，“可以認(rèn)為，在未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的情形下，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，該轉(zhuǎn)讓行為并非絕對無效。如果受讓人代替抵押人向抵押權(quán)人清償了全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，那么轉(zhuǎn)讓行為可以有效。在抵押權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)后，即喪失了擔(dān)保法第49條第1款的適用前提”?！暗盅簷?quán)是以確保債務(wù)清償為目的設(shè)立的物權(quán)，是依附于主債權(quán)而存在的從權(quán)利。主債權(quán)消滅，抵押權(quán)亦消滅。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人對抵押物的所有權(quán)并未喪失，而所有權(quán)中就包括了對物的處分權(quán)。抵押人并非不能向他人轉(zhuǎn)讓抵押物，只是應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓時(shí)履行通知抵押權(quán)人和告知受讓人的義務(wù)。抵押人不履行通知、告知義務(wù)就轉(zhuǎn)讓抵押物，只要在轉(zhuǎn)讓后抵押人向抵押權(quán)人清償債務(wù)，或者受讓人在得知受讓物上有抵押權(quán)后代抵押人清償債務(wù)，使物上設(shè)定的抵押權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓仍可以有效”。易言之，無論抵押財(cái)產(chǎn)到何人之手，一旦債務(wù)人到期不履行債務(wù)，則抵押權(quán)人皆可將抵押財(cái)產(chǎn)加以變價(jià)，從而滿足債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！稉?dān)保法解釋》之所以規(guī)定只有登記的抵押權(quán)才有追及效力，是因?yàn)槠湟淹ㄟ^登記加以公示，外界能夠通過查詢登記簿而得知抵押權(quán)的存在，故此賦予該抵押權(quán)以追及效力不會(huì)危及交易安全。*從《擔(dān)保法解釋(送審稿)》到正式頒布的司法解釋，強(qiáng)調(diào)的都是抵押權(quán)的物上追及性。如《擔(dān)保法解釋(送審稿)》(139條版本)第73條規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人可以追及行使抵押權(quán)，如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。抵押物轉(zhuǎn)讓后，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，受讓人因此造成的損失，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”通過登記的抵押權(quán)以賦予追及效力，抵押權(quán)人的利益得到保護(hù)。同時(shí)，因登記具有公示作用，第三人在明知所受讓的財(cái)產(chǎn)被抵押的情形下，依然愿意受讓，法律應(yīng)尊重其意愿。此外，由于《擔(dān)保法解釋》第67條第1款還允許抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人根據(jù)需要自行決定是否通過代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，以便得到?jīng)]有負(fù)擔(dān)的、干凈的財(cái)產(chǎn)。所以，維持抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效性，無論是對抵押物受讓人還是對抵押人而言，都是非常有必要的一件事。應(yīng)當(dāng)說，司法解釋這一規(guī)定，顯然非常好地協(xié)調(diào)了抵押人、抵押權(quán)人與抵押財(cái)產(chǎn)受讓人之間的利益。

其次，《擔(dān)保法解釋》第67條第2款顯然是針對那些不以登記為生效要件的抵押權(quán)，如動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)(《擔(dān)保法》第43條第1款)。這些抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)就產(chǎn)生了，其以登記為對抗要件而非生效要件，不登記也不影響抵押權(quán)的產(chǎn)生，只是不得對抗第三人(《擔(dān)保法》第43條第2款第1句)。*該“第三人”并非所有的第三人，而限于“善意第三人”。由于這些抵押權(quán)未經(jīng)登記，因此轉(zhuǎn)讓其上有此類抵押權(quán)負(fù)擔(dān)之財(cái)產(chǎn)時(shí)，除非抵押人主動(dòng)告知受讓人，否則受讓人無法通過查詢登記來知悉所受讓的財(cái)產(chǎn)上有無抵押權(quán)。有鑒于此，《擔(dān)保法解釋》第67條第2款沒有賦予這些未經(jīng)登記而成立的抵押權(quán)以追及效力。申言之，沒有登記的抵押權(quán)不具有追及效力，一旦抵押財(cái)產(chǎn)由抵押人轉(zhuǎn)讓給第三人，則無論抵押人是否通知抵押權(quán)人，也無論抵押人是否告知受讓人，抵押權(quán)皆無追及效力，不得對抗受讓人，受讓人取得的是沒有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)歸于消滅。如果因?yàn)榈盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，進(jìn)而給債權(quán)人造成損失的，依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第67條第2款，應(yīng)由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。所謂“抵押權(quán)人因此遭受損失”，是指因抵押物被轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致抵押權(quán)消滅以致被擔(dān)保的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)或無法全部獲得實(shí)現(xiàn)而給抵押權(quán)人造成的損失。

將《擔(dān)保法解釋》第67條與《擔(dān)保法》第49條比較可知，《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定之所以更科學(xué)合理，因?yàn)椤稉?dān)保法解釋》第67條第2款對于那些負(fù)有無須登記即可成立的抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)在被轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的問題，作出了符合登記對抗要件立法本意的規(guī)定。

3.依據(jù)《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效

在本案中，索特公司在抵押期間(抵押期限自2005年至2011年)，將抵押財(cái)產(chǎn)(其在重慶市萬州區(qū)觀音巖1號擁有的四塊商服用地使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給新萬基公司。對此，新萬基公司非常清楚，因?yàn)樗魈毓疽呀?jīng)在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中告知了新萬基公司，其已將上述土地抵押給某銀行融資貸款，并且索特公司同意在約定時(shí)間內(nèi)將該土地的抵押權(quán)解除。然而，抵押人索特公司在轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)之前并未通知抵押權(quán)人(中國建設(shè)銀行重慶萬州分行)。此外，土地使用權(quán)的抵押必須登記，不登記則抵押權(quán)不產(chǎn)生。故此，本案應(yīng)適用《擔(dān)保法》第49條中的第1款與《擔(dān)保法解釋》第67條中的第1款，索特公司將抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給新萬基公司的行為是合法有效的，即《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》是合法有效的。同時(shí)，抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行重慶萬州分行的抵押權(quán)不受影響，如果債務(wù)人不履行到期債務(wù)，作為抵押權(quán)人的貸款銀行有權(quán)將土地使用權(quán)變價(jià)并優(yōu)先受償。由于索特公司與新萬基公司的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》中已經(jīng)約定，抵押人有義務(wù)人通過清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，抵押人索特公司不履行義務(wù)時(shí)，自然構(gòu)成違約。

本案一審法院雖然同時(shí)適用《擔(dān)保法》第49條第1款與《擔(dān)保法解釋》第67條第1款，卻得出了“該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效”的結(jié)論。這樣的結(jié)論顯然是錯(cuò)誤的。不僅如此，該判決一方面依據(jù)《擔(dān)保法》第49條第1款認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效，另一方面又依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第67條第1款認(rèn)定，“新萬基公司可以通過行使滌除權(quán)消滅該抵押權(quán)，從而對轉(zhuǎn)讓行為的效力予以補(bǔ)正，但新萬基公司并未行使滌除權(quán)，該轉(zhuǎn)讓行為的效力未能得到補(bǔ)正”。無論是我國《民法通則》、《合同法》的規(guī)定，還是民法學(xué)通說，都認(rèn)為合同無效是當(dāng)然無效、自始無效、絕對無效，不存在補(bǔ)正的問題。如果認(rèn)為當(dāng)事人可以通過行使所謂的滌除權(quán)來補(bǔ)正轉(zhuǎn)讓行為的效力，則法院顯然是認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓行為屬于效力待定而非無效。反之，如果認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為因違法而無效，則不存在補(bǔ)正的可能性。

4.“代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)”是受讓人的權(quán)利而非義務(wù)

本案中，新萬基公司是抵押財(cái)產(chǎn)(被抵押的土地使用權(quán))的受讓人，依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第67條第1款第2句，其可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，從而消滅抵押權(quán)。這個(gè)所謂“代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)”的行為，究竟是受讓人的權(quán)利還是義務(wù)，值得思考。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《擔(dān)保法解釋》上述規(guī)定賦予了取得抵押物所有權(quán)的受讓人一項(xiàng)新的權(quán)利——滌除權(quán)，即抵押物取得人為了取得沒有負(fù)擔(dān)的所有權(quán)時(shí)，可以行使代替清償?shù)臏斐龣?quán)，代抵押人履行債務(wù)或者清償債權(quán)而消滅抵押權(quán)。*參見李國光、奚曉明、曹士兵、金劍峰：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋理解與適用》，吉林人民出版社2000年版，頁257-258；潘曉璇：“抵押物第三取得人行使滌除權(quán)的要件”，《人民法院報(bào)》2004年10月13日。筆者以前也曾有此種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，參見拙著：《中國抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐》，法律出版社2002年版，頁354。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，代為清償債務(wù)是受讓人的義務(wù)，而非權(quán)利或前置程序，是否接受代償應(yīng)由抵押權(quán)人決定，抵押權(quán)人有權(quán)拒絕。例如，最高人民法院的一則判決認(rèn)為：“閩江公司為取得商貿(mào)大廈產(chǎn)權(quán)，可以申請代籌備處向佳盛公司償還欠款本息，但該義務(wù)僅為最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條規(guī)定的選擇情形，而非權(quán)利或前置程序的性質(zhì)。”“佳盛公司既可以選擇申請法院強(qiáng)制執(zhí)行抵押物以實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)，也可以選擇在閩江公司取得抵押物的產(chǎn)權(quán)之后，接受閩江公司的代償行為，使抵押權(quán)歸于消滅。在閩江公司沒有取得抵押物產(chǎn)權(quán)且未履行代償義務(wù)的情況下，其物權(quán)要求福建省高級人民法院停止執(zhí)行……裁定書項(xiàng)下的拍賣行為，佳盛公司對涉案抵押物享有的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。”*“福建省閩江房地產(chǎn)開發(fā)公司與福建佳盛投資發(fā)展有限公司、原審第三人福州商貿(mào)大廈籌備處案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，中華人民共和國最高人民法院(2012)民二終字第138號民事裁定書，載奚曉明主編：《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例(2012)：合同與借貸擔(dān)保》，中國民主法制出版社2013年版，頁548-549。筆者不贊同上述任何一種觀點(diǎn)。因?yàn)椤稉?dān)保法解釋》第67條第1款第2句既非對滌除權(quán)的規(guī)定，更沒有規(guī)定抵押財(cái)產(chǎn)受讓人的代償義務(wù)，它規(guī)定的只是抵押財(cái)產(chǎn)受讓人享有的通過代為清償債務(wù)從而消滅抵押權(quán)的權(quán)利。

滌除權(quán)，也稱消滅抵押權(quán)的請求權(quán)，是指抵押物第三取得人有權(quán)向抵押權(quán)人提供抵押物的評價(jià)額，并支付或者提存其承諾的金額，使得抵押權(quán)消滅的制度。滌除權(quán)與抵押物第三取得人通過代位履行債務(wù)消滅抵押權(quán)的情形是不同的，二者的主要區(qū)別在于以下幾點(diǎn)：首先，抵押物第三取得人代位履行債務(wù)而消滅抵押權(quán)的情形通常發(fā)生在抵押物的價(jià)值大于抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)金額之時(shí)，而滌除權(quán)則發(fā)生在抵押物的價(jià)值低于抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)金額之時(shí)(參見《瑞士民法典》第828條第1款)；其次，抵押物第三取得人代位履行債務(wù)而消滅抵押權(quán)是一項(xiàng)權(quán)利，抵押權(quán)人原則上不能阻止抵押物第三取得人行使此項(xiàng)權(quán)利而消滅抵押權(quán)。而滌除權(quán)的行使則要獲得抵押權(quán)人的同意，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人同意時(shí)，抵押物第三取得人可以通過將向抵押權(quán)人支付或者提出該價(jià)格而消滅抵押權(quán)；如果抵押權(quán)人不同意，則其要預(yù)付費(fèi)用將抵押物進(jìn)行拍賣，如果拍賣所得的價(jià)格高于抵押物第三取得人給出的價(jià)格時(shí)，以該拍賣價(jià)格作為消滅抵押權(quán)的價(jià)格，此時(shí)抵押權(quán)人負(fù)擔(dān)拍賣費(fèi)用；反之，則以抵押物第三取得人給出的價(jià)格作為消滅抵押權(quán)的價(jià)格，此時(shí)抵押物第三取得人負(fù)擔(dān)拍賣費(fèi)用。第三，在日本法中，通過代位履行債務(wù)消滅抵押權(quán)的所謂抵押物第三取得人可以是取得抵押物的所有權(quán)的人，也可以是取得抵押物的地上權(quán)、典權(quán)的人，但是滌除權(quán)人只能是取得抵押物所有權(quán)的第三人(《日本民法典》第378條)。本案中的新萬基公司依法有權(quán)代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)而消滅土地使用權(quán)上的抵押權(quán)，但這并非是新萬基公司的義務(wù)。此外，這種通過代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)的權(quán)利，也不可能如一審法院判決認(rèn)為的那樣可以補(bǔ)正土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。因?yàn)橐罁?jù)《擔(dān)保法解釋》第67條第1款的規(guī)定，本案中的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》本身就是合法有效的，不存在對之效力進(jìn)行補(bǔ)正的問題。

(四)對《物權(quán)法》第191條的理解

《物權(quán)法》第191條共分兩款。第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！钡?款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”《物權(quán)法》頒行至今，理論界與實(shí)務(wù)界對該條的含義，眾說紛紜，爭議極大。正是因?yàn)閷Α段餀?quán)法》第191條有不同的理解，才使本案二審法院(以及實(shí)踐中一些法院和學(xué)者)認(rèn)為，《物權(quán)法》第191條與《擔(dān)保法》及其司法解釋關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的精神是一致的，二者并不矛盾，可以同時(shí)適用。*參見吳光榮：“論抵押物轉(zhuǎn)讓的效力——物權(quán)法第191條的理解與適用”，載王利明主編：《判解研究(總第59輯)》，人民法院出版社2012年版，頁43-47。在應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案件中，法院同時(shí)適用《物權(quán)法》不屬于實(shí)質(zhì)性錯(cuò)誤，并不影響實(shí)體判決結(jié)果。*“侯小民、孫雪梅與王琳、王瑜、楊育新房屋買賣合同再審糾紛案”，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2013)新民一提字第00095號民事判決書。本文所引用案例與判決書，除特別說明外，均取自北大法寶數(shù)據(jù)庫：http://www.pkulaw.cn/cluster_call_form.aspx?menu_item=law&EncodingName=&key_word=。

為澄清《物權(quán)法》第191條上的“迷霧”，正確界定《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》及其司法解釋的關(guān)系，本部分主要圍繞著如何理解《物權(quán)法》第191條而產(chǎn)生的爭議性問題加以研究。

1.《物權(quán)法》第191條是否承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力

《物權(quán)法》是否承認(rèn)所謂抵押權(quán)追及效力的問題是理論界圍繞著該法第191條討論最多的問題之一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第191條很清楚地表明了立法者徹底否定抵押權(quán)追及效力的立場。*王利明、尹飛、程嘯：《中國物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年版，頁478；馬俊駒、陳本寒主編：《物權(quán)法》，復(fù)旦大學(xué)出版社2007年版，頁374。因?yàn)橐罁?jù)該條，在抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的情況下，抵押權(quán)只能通過價(jià)金物上代位得到保全。*鄔硯：“抵押人處分不動(dòng)產(chǎn)抵押物的自由與限制——評《物權(quán)法》第191條”，《法律適用》2011年第10期。如果說《物權(quán)法》真的承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，則抵押人完全可以自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，無須得到抵押權(quán)人的同意。*參見王利明等，見前注〔26〕，頁478；王利明：《物權(quán)法研究(第三版)》(下卷)，中國人民大學(xué)出版社2013年版，頁1221以下。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第191條并未否定抵押權(quán)的追及效力，而只是采取了價(jià)金的物上代位制度為主，并輔之以抵押權(quán)追及效力的模式，實(shí)現(xiàn)了制度上的最優(yōu)組合。*參見黃松有主編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，頁573；孫憲忠主編：《中國物權(quán)法：原理釋義和立法解讀》，經(jīng)濟(jì)管理出版社2008年版，頁463。雖然《物權(quán)法》并未如《擔(dān)保法解釋》那樣在條文中直接規(guī)定抵押權(quán)的追及效力，但從物權(quán)法的基本原理及《物權(quán)法》第188、189條關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)對抗效力的規(guī)定上，可以推導(dǎo)出抵押權(quán)具有追及效力。*參見趙振飛：“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題研究”，《山東審判》2013年第4期。此外，《物權(quán)法》第191條第2款但書規(guī)定“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”，如果沒有抵押權(quán)在已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的抵押物上繼續(xù)存在，亦即如果抵押權(quán)沒有追及效力的話，何須抵押物受讓人代為清償債務(wù)從而消滅抵押權(quán)？*參見高圣平、王琪：“不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的解釋論：《物權(quán)法》第191條及其周邊”，《法律科學(xué)》2011年第5期。

在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，討論所謂“抵押權(quán)的追及效力”有無，其實(shí)就是在討論抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后該抵押權(quán)是否繼續(xù)存在于該被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上。抵押權(quán)作為限制物權(quán)，構(gòu)成對所有權(quán)的正當(dāng)限制，而抵押權(quán)本質(zhì)上就是對標(biāo)的物的直接支配并排他的權(quán)利，只要該權(quán)利存在，不論所有權(quán)歸屬于何人，抵押權(quán)人均可以在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)事由成立時(shí)就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償。故此，追及效力原本就是抵押權(quán)作為“依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”的題中應(yīng)有之義，并非什么法律賦予的特別效力。對此，最高人民法院的一則判決曾有精辟之闡述：

抵押權(quán)系為確保債務(wù)清償為目的，債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人所有的特定財(cái)產(chǎn)所享有的直接支配和排他的權(quán)利。抵押權(quán)本質(zhì)上是“對物”的權(quán)利，而非“對人”的權(quán)利。因此，一旦抵押權(quán)依法設(shè)定，債權(quán)人即對抵押財(cái)產(chǎn)享有了排他的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只要抵押權(quán)人未表示同意放棄抵押權(quán)的，抵押財(cái)產(chǎn)不論是基于抵押人的自由轉(zhuǎn)讓行為，還是基于司法執(zhí)行行為等導(dǎo)致變動(dòng)，抵押權(quán)人均可基于有效的抵押權(quán)追及抵押財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利。*“新疆三山娛樂有限公司等與中國農(nóng)業(yè)銀行新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部等金融借款合同糾紛上訴案”，中華人民共和國最高人民法院(2012)民二終字第113號民事判決書。

由此可知，學(xué)界熱議的《物權(quán)法》第191條是否承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的問題，實(shí)際上就是抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)是否依然存在的問題。要解決這個(gè)問題，顯然既需要正確地解讀《物權(quán)法》第191條的文義與立法目的，還必須對《物權(quán)法》所確立的抵押權(quán)制度作整體性的考慮。

在我國，《物權(quán)法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍非常廣，既包括建筑物和其他土地附著物等不動(dòng)產(chǎn)，也包括建設(shè)用地使用權(quán)、“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，還包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品以及交通運(yùn)輸工具等動(dòng)產(chǎn)(第180條第1款)。此外，即便是正在建造的建筑物、船舶和航空器，也可以抵押(第180條第1款第5項(xiàng))。正是由于抵押財(cái)產(chǎn)的范圍非常廣泛，因此《物權(quán)法》對抵押權(quán)的設(shè)立采取了兩種不同的立法模式：一是對不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上抵押權(quán)的設(shè)立采取了登記生效要件主義，即不登記抵押權(quán)不產(chǎn)生(第187條)；一是對動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)的設(shè)立采取了登記對抗要件主義，即不登記抵押權(quán)也產(chǎn)生，但不能對抗善意第三人(第188、189條)。在考慮抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)有無追及效力的問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分采取登記生效要件主義的抵押權(quán)和登記對抗要件主義的抵押權(quán)這兩類不同的抵押權(quán)，分別討論之。

對于以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)而言，不登記抵押權(quán)不產(chǎn)生，不登記抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)也不轉(zhuǎn)移。抵押人要將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人，即便簽訂了抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，但如果沒有得到抵押權(quán)人的書面同意，無法辦理抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，自然實(shí)現(xiàn)不了當(dāng)事人期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果。*對此，轉(zhuǎn)讓人和受讓人都是非常清楚的。因?yàn)槭茏屓送耆梢酝ㄟ^查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿而知悉受讓財(cái)產(chǎn)上存在抵押權(quán)這一權(quán)利負(fù)擔(dān)。依據(jù)《房屋登記辦法》第34條、《土地登記辦法》第43條第1款，*第34條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第33條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書?！钡?3條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記?！比绻盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)而未能提交抵押權(quán)人同意抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的書面文件的，房屋或土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或土地使用權(quán)變更登記。此時(shí)，抵押人與受讓人只是債權(quán)關(guān)系，抵押財(cái)產(chǎn)依舊屬于抵押人，當(dāng)債權(quán)屆期未受清償或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人自然可以就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，不發(fā)生抵押權(quán)有無追及效力的問題。反之，倘若抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)并提交了書面同意文件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人辦理抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

需要討論的是，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，是否意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)？換言之，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)先辦理完畢抵押權(quán)注銷登記，然后才能辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記？對此，有不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)就意味著其放棄了抵押權(quán)，故此應(yīng)先辦理抵押權(quán)的注銷登記，才能辦理房屋或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。*參見住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室編：《房屋登記辦法釋義》，人民出版社2008年版，頁144。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋并不等于抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)。只要抵押權(quán)人沒有明確的放棄抵押權(quán)的意思表示，登記機(jī)構(gòu)就不能僅僅因?yàn)榈盅簷?quán)人提交了同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的書面文件而辦理抵押權(quán)的注銷登記。*參見劉守君：“轉(zhuǎn)讓抵押房屋申請登記時(shí)應(yīng)提交同意注銷抵押權(quán)證明——兼及《房屋登記辦法》第34條修改建議及理由”，《中國房地產(chǎn)》2013年第7期。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)是正確的。首先，依據(jù)《物權(quán)法》第191條，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)后，抵押人就應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。也就是說，此時(shí)抵押權(quán)的效力只是體現(xiàn)為就轉(zhuǎn)讓后所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。這就意味著抵押權(quán)已經(jīng)歸于消滅了。倘不作此理解，就意味著《物權(quán)法》的立法者既規(guī)定債權(quán)人可以提前獲得債務(wù)的清償，又允許債權(quán)人繼續(xù)享有抵押權(quán)。這樣的規(guī)定對于抵押人而言是極為不公的，立法者恐怕不會(huì)做出如此顯著失衡的利益考量。

其次，從《物權(quán)法》第191條的立法目的來看，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)就意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)?！段餀?quán)法》頒行后，全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)出版了多部內(nèi)容基本相同的物權(quán)法釋義書，這些著作均明確指出，抵押物一經(jīng)轉(zhuǎn)讓，交換價(jià)值就已實(shí)現(xiàn)，而以交換所得的價(jià)款來償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。*參見胡康生主編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，頁418；全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，頁349。

在《物權(quán)法》的起草者看來，既然財(cái)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定了抵押，則該財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值交給了抵押權(quán)人控制，抵押人就不能再享有抵押財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值了。抵押人只能對抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有和使用，即獲得使用價(jià)值。如果法律上依然允許抵押人在抵押期間將抵押財(cái)產(chǎn)任意轉(zhuǎn)讓，豈不是鼓勵(lì)“一物二賣”？*參見王勝明：“物權(quán)法制定過程中的幾個(gè)重要問題”，《法學(xué)雜志》2006年第1期。事實(shí)上，就保護(hù)抵押權(quán)人而言，禁止抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是一種預(yù)先防范措施，即“防患于未然”。而允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)但承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，對抵押權(quán)人而言，只是一種“亡羊補(bǔ)牢”或者說“力挽狂瀾”的事后救濟(jì)。相比較而言，預(yù)先防范不僅對抵押權(quán)人更為有利，而且還能夠避免破壞抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之后形成的新的財(cái)產(chǎn)秩序。*同上注。顯然，只有抵押權(quán)在轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)存在于被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上，才會(huì)出現(xiàn)因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而破壞一系列已經(jīng)形成的新的財(cái)產(chǎn)秩序的情形。故此，將抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)理解為放棄抵押權(quán)才最可能實(shí)現(xiàn)立法者維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序的目標(biāo)。

在我國現(xiàn)實(shí)生活中，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)如不使抵押權(quán)消滅則最可能影響財(cái)產(chǎn)秩序的情形就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已經(jīng)辦理在建工程抵押的商品房。正因如此，我國不少地方的建設(shè)行政主管部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售或現(xiàn)售時(shí)，如果存在在建工程抵押或土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)人(向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的銀行)必須出具同意抵押人(即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))向受讓人(購房業(yè)主)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的文件并辦理抵押權(quán)的注銷登記。

由此可見，《物權(quán)法》第191條旨在否定抵押權(quán)的追及效力，該條第1款規(guī)定的抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的意思表示應(yīng)當(dāng)理解為包含了抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)并辦理抵押權(quán)注銷登記的意思表示。*當(dāng)然，如果受讓抵押財(cái)產(chǎn)之人愿意繼續(xù)將該財(cái)產(chǎn)抵押給原抵押權(quán)人的，也完全可以，只是其需要與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押權(quán)并辦理新的抵押權(quán)設(shè)立登記。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，原抵押權(quán)注銷登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與新抵押權(quán)設(shè)立登記這三種登記可以合并辦理。例如，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于貫徹實(shí)施〈房屋登記辦法〉的通知》(建辦住房函〔2008〕249號)規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的房屋，受讓人申請?jiān)O(shè)立新的抵押的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以將原抵押權(quán)注銷登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和新的抵押權(quán)設(shè)立登記一并辦理?！碑?dāng)然，實(shí)踐中可能存在的一種情形是：抵押權(quán)人、抵押人與受讓人三方達(dá)成合意，抵押權(quán)人同意抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，而受讓人也同意受讓有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的標(biāo)的物。當(dāng)事人的此種約定合法有效，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為抵押人與受讓人辦理抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。*抵押權(quán)是一種物上負(fù)擔(dān)，故只要辦理抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記即可。

除了以登記作為生效要件的抵押權(quán)，我國《物權(quán)法》還規(guī)定了采取登記對抗要件主義的抵押權(quán)，即動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)。這兩類抵押權(quán)的客體均為動(dòng)產(chǎn)，而我國法上基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采取了交付生效要件主義(《物權(quán)法》第23條)，故此動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)中，抵押權(quán)人控制抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓難度較大。因?yàn)榧幢銢]有得到抵押權(quán)人的同意，抵押人也完全可以通過交付抵押財(cái)產(chǎn)將之轉(zhuǎn)讓給第三人，而動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)人無法如不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人那樣通過不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)現(xiàn)對抵押財(cái)產(chǎn)的控制。此外，如果沒有登記，受讓人也難以了解受讓財(cái)產(chǎn)上有無抵押權(quán)這一權(quán)利負(fù)擔(dān)。故此，《物權(quán)法》第188條與第189條對動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)采取了登記對抗要件主義，即動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。所謂“第三人”，是指抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利人，如買受人、抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人、承租人等物上權(quán)利人。“善意”意味著，該第三人不知道或雖應(yīng)知道卻非因重大過失而不知道財(cái)產(chǎn)上存在抵押權(quán)的情事。在動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)已經(jīng)辦理了登記的情況下，依據(jù)《物權(quán)法》第191條第1款，抵押人經(jīng)過抵押權(quán)人的同意而轉(zhuǎn)讓全部或部分抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)先辦理動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)的注銷登記或變更登記。抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存，而受讓人取得的財(cái)產(chǎn)上不再負(fù)有抵押權(quán)這一權(quán)利負(fù)擔(dān)。如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，因買受人可以通過登記知悉受讓財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，故此，抵押權(quán)依然存在于抵押財(cái)產(chǎn)之上并不消滅。

不過，這里有一個(gè)例外：依據(jù)《物權(quán)法》第189條第2款，即便是經(jīng)過登記的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)，也不得對抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。該規(guī)定的理由在于：抵押人為債權(quán)人設(shè)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)之后，其正常的經(jīng)營活動(dòng)不受到影響，抵押人依然可以處分抵押財(cái)產(chǎn)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。當(dāng)買受人支付了合理的價(jià)款并獲得了對這些抵押財(cái)產(chǎn)的占有之后，如果法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)只要辦理了登記，就能發(fā)生絕對的對抗第三人的效力，那就意味著抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)依然存在于被轉(zhuǎn)移的動(dòng)產(chǎn)之上并不消滅。當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由時(shí)，抵押權(quán)人依然有權(quán)將第三人已經(jīng)取得所有權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)加以拍賣或者變賣，買受人只能通過買賣合同追究出賣人(抵押人)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這樣一來，買受人的風(fēng)險(xiǎn)就被極大的增加了，其為了防范這種風(fēng)險(xiǎn)，要么支出大量的費(fèi)用去逐一查證標(biāo)的物是否被抵押了，要么就不與設(shè)定了浮動(dòng)抵押權(quán)的抵押人從事交易，該抵押人的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)事實(shí)上就無法開展，設(shè)立浮動(dòng)抵押權(quán)的立法目的之一，即“有利于提供浮動(dòng)抵押的民事主體從事正常的經(jīng)營管理活動(dòng)”也將落空。所以，《物權(quán)法》第189條第2款特別對辦理了登記的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)效力作出了進(jìn)一步的限制。

在動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)沒有辦理登記時(shí)，由于受讓人無法通過查詢登記簿而知悉動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，此時(shí)抵押權(quán)不得對抗善意第三人。如果抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)得到抵押權(quán)人的同意，則意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)，受讓人取得的財(cái)產(chǎn)上沒有抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)；當(dāng)?shù)盅喝宋唇?jīng)抵押權(quán)人同意就轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果受讓人是善意第三人，即其不知道或雖應(yīng)知道卻非因重大過失而不知道受讓財(cái)產(chǎn)上有抵押權(quán)的，依據(jù)《物權(quán)法》第188、189條，該抵押權(quán)不得對抗受讓人。對于買受人而言，所謂“不得對抗”就是指該抵押權(quán)消滅，受讓人取得沒有權(quán)利負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。*依據(jù)《物權(quán)法》第108條，動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，動(dòng)產(chǎn)上原有的權(quán)利消滅，除非善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利。抵押人雖然未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押的動(dòng)產(chǎn)，但不屬于無權(quán)處分。此種情形下受讓人的善意不是指其不知道或雖應(yīng)知道卻非因重大過失而不知道處分人為無權(quán)處分人的善意，而是指不知道或雖應(yīng)知道卻非因重大過失而不知道受讓財(cái)產(chǎn)上是否存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的善意。筆者認(rèn)為，這種情況下，可以參照適用第108條的規(guī)定，使得抵押權(quán)消滅。如果受讓人并非善意第三人，即其知道或者應(yīng)當(dāng)知道卻因重大過失不知道受讓的財(cái)產(chǎn)上有抵押權(quán)的，則抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)并不消滅，繼續(xù)存在。

2.抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的協(xié)議的效力

(1)學(xué)說上的爭議?！段餀?quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！痹摽顑H規(guī)定了抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，卻沒有規(guī)定抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的后果是什么，即轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效、無效抑或其他？《物權(quán)法》頒行后，就未經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，學(xué)界與實(shí)務(wù)界眾說紛紜，產(chǎn)生了無效說、有效說、效力待定說以及區(qū)分說等觀點(diǎn)。

無效說認(rèn)為，如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，該轉(zhuǎn)讓合同無效，*參見高圣平：《擔(dān)保法論》，法律出版社2009年版，頁352。相關(guān)判決參見，“袁安琨與黃秀桂、建行園湖支行、廣西桂嘉匯房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院(2013)興民一初字第1908號民事判決書。因?yàn)椤段餀?quán)法》第191條第2款屬于效力強(qiáng)制性規(guī)范。該條的立法目的就是要通過禁止轉(zhuǎn)讓使第三人不能獲得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，從而保障抵押權(quán)人的利益。如果將該條規(guī)定認(rèn)定為管理性規(guī)范，就意味著抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓其抵押財(cái)產(chǎn)的合同仍然有效，這會(huì)使得法律關(guān)于抵押權(quán)人同意的規(guī)定形同虛設(shè)，無法實(shí)現(xiàn)其立法目的。因此，違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無效。*參見王利明：《物權(quán)法研究(第三版)》(下卷)，中國人民大學(xué)出版社2013年版，頁1225；劉智慧主編：《中國物權(quán)法釋解與應(yīng)用》，人民法院出版社2007年版，頁556。持無效說的學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，由于該轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同僅僅損害了抵押權(quán)人的利益，所以主張?jiān)摵贤瑹o效的權(quán)利人僅限于抵押權(quán)人，它屬于僅能由特定人主張的無效合同。*同上注，頁1225。

有效說認(rèn)為，只要該抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，僅僅違反《物權(quán)法》第191條并不會(huì)導(dǎo)致合同無效，即抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同本身是合法有效的。*參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法(第二版)》，中國人民大學(xué)出版社2011年版，頁464。如果出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未能履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，則出賣人構(gòu)成違約，買受人可以請求解除合同。如果買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，則抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷登記，出賣人則應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。*參見最高人民法院民一庭：“房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行”，載奚曉明主編：《民事審判指導(dǎo)與參考》(2011年第1輯)，人民法院出版社2011年版，頁134。有效說的理由如下：首先，《物權(quán)法》第191條第2款是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，而非效力強(qiáng)制性規(guī)范。*該觀點(diǎn)為最高人民法院和一些地方法院的判決所接受。在“東莞市利成電子實(shí)業(yè)有限公司、河源市源城區(qū)寶源房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與東莞市晶隆實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、東莞市大嶺山鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市大嶺山鎮(zhèn)顏屋村村民委員會(huì)及麥贊新、蔡月紅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案”中，最高人民法院認(rèn)為，“雖然在長新公司與利成公司、寶源公司簽訂《轉(zhuǎn)讓合同書》時(shí)，其名下的2塊土地使用權(quán)尚處于抵押狀態(tài)，《物權(quán)法》第191條第二款規(guī)定……但相關(guān)抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意只是不能辦理轉(zhuǎn)讓登記，而并非針對抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方調(diào)解協(xié)議也有關(guān)于清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的約定，故《轉(zhuǎn)讓合同書》及《調(diào)解協(xié)議》中涉及轉(zhuǎn)讓長新公司名下的2塊土地使用權(quán)部分依法應(yīng)認(rèn)定為有效”。引自最高人民法院(2012)民提字第122號民事判決書。地方法院的判決，參見“蕭建強(qiáng)與王秀梅等案外人執(zhí)行異議之訴上訴案”，廣東省廣州市中級人民法院(2013)穗中法民五終字第1420號民事判決書；“裴黎明、江蘇新時(shí)代防火保安工程公司與連云港市晶都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、連云港市新明珠大酒店有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛”，江蘇省高級人民法院(2013)蘇民終字第0324號民事判決書；“蕭建強(qiáng)與王秀梅等案外人執(zhí)行異議之訴上訴案”，廣東省廣州市中級人民法院(2013)穗中法民五終字第1420號民事判決書。一方面，該條的立法目的在于保護(hù)抵押權(quán)人的利益，而轉(zhuǎn)讓合同主要涉及到抵押人與受讓人之間的利益，與保護(hù)抵押權(quán)人利益無直接關(guān)系，故此，使轉(zhuǎn)讓合同無效并不符合立法目的。另一方面，將《物權(quán)法》第191條作為管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，有利于保護(hù)交易安全。如果依據(jù)抵押權(quán)人的同意與否來決定抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的有效與否，不利于維護(hù)交易安全、保護(hù)誠實(shí)守信者的權(quán)益。*參見王利明：“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)制”，《法學(xué)》2014年第1期。王利明教授在該文中改變了其原來所持的無效說的觀點(diǎn)。其次，《物權(quán)法》第191條第2款的立法目的不在于否定未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的合同的效力，而是賦予抵押權(quán)人就為實(shí)現(xiàn)已經(jīng)登記的抵押權(quán)而額外增加的成本向抵押人請求損害賠償?shù)臋?quán)利，賦予抵押權(quán)人就抵押人未經(jīng)其同意而向善意第三人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押物后的損害賠償請求權(quán)，或者賦予抵押權(quán)人就抵押人未經(jīng)其同意而向惡意第三人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)生效但未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押物的追及權(quán)以及其為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而額外增加的成本向抵押人請求損害賠償?shù)臋?quán)利。簡言之，《物權(quán)法》第191條第2款是為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益而專門針對抵押人設(shè)定的義務(wù)。*參見蔡文軍：“論抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及其適用——基于一起公報(bào)案例展開的思考”，《判解研究》2009年第5期，頁129。最后，如果認(rèn)為轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同無效，則既不符合抵押權(quán)的本質(zhì)，也與善意取得制度相違背。*王利明等，見前注〔28〕，頁478。

效力待定說認(rèn)為，抵押人在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)，該處分行為屬于無權(quán)處分。*梁慧星教授認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)屬于“處分權(quán)受到限制的所有人出賣自己之物”，是《合同法》第132條的四種反面案型中的一種。參見梁慧星：“對買賣合同司法解釋(法釋〔2012〕8號)的解讀和評論”，中國法學(xué)網(wǎng)，訪問地址：http://www.iolaw.org.cn/showArticle.aspx?id=3660。既然是無權(quán)處分，則該轉(zhuǎn)讓合同屬于效力待定的合同，應(yīng)依據(jù)《合同法》第51條處理，即獲得該抵押物的第三人可以向抵押權(quán)人發(fā)出通知，要求抵押權(quán)人表示是否同意處分；如不同意，則處分行為自始不生效力，第三人不能取得該抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)。如果第三人希望獲得抵押物，也可以通過代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，為抵押人贖回抵押物的處分權(quán)，從而使得處分該財(cái)產(chǎn)的合同歸于有效，進(jìn)而取得該抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)。*江平主編：《中國物權(quán)法教程》，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2007年版，頁451；江平主編：《中華人民共和國物權(quán)法精解》，中國政法大學(xué)出版社2007年版，頁250。

區(qū)分說認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)區(qū)分處分行為與負(fù)擔(dān)行為而分別確定其效力。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的合同是負(fù)擔(dān)行為，而抵押物所有權(quán)的變動(dòng)是處分行為。《物權(quán)法》第191條規(guī)定抵押物不得轉(zhuǎn)讓指向的僅僅是處分行為，即不得處分某物的所有權(quán)，非指不得訂立旨在引起該物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的買賣合同。*吳光榮，見前注〔24〕，頁36。如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，該處分行為相對無效，但作為負(fù)擔(dān)行為的抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的效力是有效的。*參見陳永強(qiáng)、王建東：“論抵押物轉(zhuǎn)讓的法律效果——以對我國《物權(quán)法》第191條的解釋為中心”，《政治與法律》2009年第9期。“就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。”*最高人民法院民一庭：“未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力”，載奚曉明主編：《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第42集)，法律出版社2011年版，頁152-153；最高人民法院民一庭：“房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行”，載奚曉明主編《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第45集)，法律出版社2011年版，頁130以下。在本案中，二審法院采取的就是區(qū)分說，其認(rèn)為作為負(fù)擔(dān)行為的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》是有效的，而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于處分行為則無效，但其無效并不影響負(fù)擔(dān)行為的效力。區(qū)分說得到了最高人民法院相關(guān)業(yè)務(wù)庭的贊同，被相當(dāng)數(shù)量的地方法院的判決所接受。*相關(guān)判決參見“蔡永善與蔡清洽、何月英房屋買賣合同糾紛案”，福建省石獅市人民法院(2013)獅民初字第2647號民事判決書；“田文華與張正勇定金合同糾紛案”，山東省威海市中級人民法院(2013)威商終字第123號民事判決書；“忠毅(清遠(yuǎn))電子塑膠五金有限公司與清遠(yuǎn)市新世紀(jì)拍賣有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，廣東省清遠(yuǎn)市中級人民法院(2013)清中法民一終字第4號民事判決書；“江蘇金融租賃有限公司與江蘇日出化工有限公司、泰州良帥服飾有限公司融資租賃合同糾紛案”，江蘇省南京市中級人民法院(2012)寧商終字第680號民事判決書。

(2)本文贊同有效說。誠如崔建遠(yuǎn)教授所言，我國法上使用“不得轉(zhuǎn)讓”、“不得抵押”等表述的地方甚多，但這些“不得……”的涵義并不相同，有的是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，有的則是指轉(zhuǎn)讓合同本身無效等。*崔建遠(yuǎn)，見前注〔46〕，頁464。就《物權(quán)法》第191條第2款中“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”如何理解的問題，筆者認(rèn)為，既應(yīng)當(dāng)考慮立法本意，也應(yīng)當(dāng)考慮前文討論過的所謂抵押權(quán)追及效力的問題。

表面上看，無效說似乎能夠最直接起到禁止抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的作用，但此種方法簡單粗暴，并未考慮到我國法上不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)在是否以登記為生效要件上的差別。就不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)而言，由于采取的是登記生效要件主義，因此受讓人在與抵押人簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，可以通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿而知悉抵押權(quán)的存在。如果受讓人明知受讓的標(biāo)的物上有抵押權(quán)，仍然購買，此時(shí)令抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，也不為過。而對該合同之無效，抵押人與受讓人均有過錯(cuò)?？墒?，對于以登記為對抗要件的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)，情況就有所不同。這些抵押權(quán)存在于動(dòng)產(chǎn)之上，不登記抵押權(quán)也產(chǎn)生，但不能對抗善意第三人。故此，實(shí)踐中完全可能出現(xiàn)受讓人根本無法知悉標(biāo)的物上存在抵押權(quán)的情形，此時(shí)令合同無效，既與《物權(quán)法》第188條、第189條關(guān)于未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對抗善意第三人的規(guī)定的趣旨相悖，也違反了《物權(quán)法》第106條、第108條關(guān)于善意取得的規(guī)定。因?yàn)?，一方面，《物?quán)法》第188條與第189條明確規(guī)定了未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不得對抗善意第三人。既然如此，如果抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，則受讓人就必須將抵押財(cái)產(chǎn)返還給抵押人，此時(shí)原本并無對抗效力的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)豈不具有了對抗效力？另一方面，《物權(quán)法》第108條規(guī)定，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，除非善意受讓人在受讓時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利。既然善意受讓人取得的動(dòng)產(chǎn)上原有的抵押權(quán)都?xì)w于消滅，是否經(jīng)過抵押權(quán)人同意又有什么關(guān)系呢？未經(jīng)抵押權(quán)人同意，憑什么又會(huì)造成抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效呢？因此，無效說并不可取。

至于效力待定說，顯然是將抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而處分抵押物的行為看作是無權(quán)處分行為。然而，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意處分抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于無權(quán)處分，值得討論。所謂無權(quán)處分，可分為兩種情形：一是對財(cái)產(chǎn)并無所有權(quán)或處分權(quán)之人處分該財(cái)產(chǎn)，如承租人出賣租賃物、保管人將保管物出質(zhì)給他人；其二，對財(cái)產(chǎn)并無單獨(dú)的所有權(quán)或者處分權(quán)的人單獨(dú)處分該財(cái)產(chǎn)，如按份共有人中的一人單獨(dú)出賣共有物、共同共有人中的一人抵押共有物。抵押人將財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人之后，只是其所有權(quán)上產(chǎn)生了負(fù)擔(dān)，受到抵押權(quán)的限制。抵押人并未因此失去對抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)?！段餀?quán)法》第191條對抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)須得到抵押權(quán)人同意的規(guī)定，既不意味著立法者剝奪了抵押人的處分權(quán)(否則抵押人再次將同一財(cái)產(chǎn)抵押給其他債權(quán)人也需要得到抵押權(quán)人的同意)，也很難認(rèn)為是對抵押人處分權(quán)的限制。況且，即便將抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為認(rèn)定為無權(quán)處分，該抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同也是有效的，而非無效合同。對此，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第1款有明文規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”

至于區(qū)分說，筆者認(rèn)為，其最大的錯(cuò)誤就在于沒有正確地理解《物權(quán)法》第15條的涵義，將之誤解為對物權(quán)行為獨(dú)立性與無因性的承認(rèn)，并在這一誤解的基礎(chǔ)上認(rèn)定：在未得到抵押權(quán)人同意的情況下，抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓這一處分行為歸于無效，而作為負(fù)擔(dān)行為的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依然有效。因該觀點(diǎn)未在實(shí)務(wù)界影響甚大，又涉及到對《物權(quán)法》第15條的理解，下文專門對之加以批評。

綜上所述，筆者贊同有效說，即抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同既非無效合同，也非效力待定的合同，而是有效合同。申言之，如果抵押權(quán)是以登記為生效要件的，則抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效后，因標(biāo)的物上存在抵押權(quán)以致無法辦理抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵押人有義務(wù)通過清償債務(wù)消滅抵押權(quán)而完成登記，否則應(yīng)向受讓人承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，受讓人也可以通過代為履行債務(wù)而消滅抵押權(quán)，從而辦理財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。至于那些以登記為對抗要件的抵押權(quán)(如動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán))，如果該抵押權(quán)已登記的，可以對抗受讓人，即受讓人依據(jù)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同取得的財(cái)產(chǎn)上依然負(fù)抵押權(quán)，當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或發(fā)生其他抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)事由時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。如果被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)未辦理登記，抵押權(quán)不能對抗善意的受讓人，受讓人依抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同取得的財(cái)產(chǎn)上不負(fù)抵押權(quán)。如果抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道卻因重大過失而不知道受讓的動(dòng)產(chǎn)上負(fù)有抵押權(quán)的，則該抵押權(quán)存在于買受人所取得的財(cái)產(chǎn)之上，可以對抗該非善意的受讓人。

(3)《物權(quán)法》第15條與抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。負(fù)擔(dān)行為與處分行為是德國民法對法律行為的一種分類。其區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于法律效果與構(gòu)成要件的不同。負(fù)擔(dān)行為，也稱債權(quán)行為，主要包括債務(wù)合同，如買賣、贈(zèng)與、租賃等，其旨在產(chǎn)生一項(xiàng)或多項(xiàng)請求權(quán)，或者至少產(chǎn)生一項(xiàng)能夠保留給付的法律原因。而處分行為直接作用于某項(xiàng)既存的權(quán)利，使得物權(quán)產(chǎn)生、轉(zhuǎn)讓或消滅，例如轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)、讓與債權(quán)、拋棄抵押權(quán)等。*參見(德)迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2004年版，頁167-168。物權(quán)行為是最典型的處分行為。很長一段時(shí)間內(nèi)，我國民法學(xué)界就是否承認(rèn)物權(quán)行為與債權(quán)行為存在極大的爭議。

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”相當(dāng)多的人認(rèn)為，該條明確的表明立法者終于承認(rèn)了負(fù)擔(dān)行為與處分行為(即物權(quán)行為與債權(quán)行為)的區(qū)分。在這些人看來，《物權(quán)法》的“這一規(guī)定就是依據(jù)區(qū)分原則的要求，對債權(quán)關(guān)系發(fā)生變動(dòng)建立的規(guī)則。它糾正了《合同法》第51條等規(guī)定”。*孫憲忠：《中國物權(quán)法總論(第二版)》，法律出版社2009年版，頁250。《物權(quán)法》第15條“使我們看到了中國法律區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為的立法例”，“在區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為的前提下，負(fù)擔(dān)行為與處分行為相互獨(dú)立，無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)是處分行為效力待定，而負(fù)擔(dān)行為(合同)應(yīng)當(dāng)是有效的。無權(quán)處分人訂立的合同之效力不應(yīng)受到影響，無處分權(quán)僅僅涉及將來合同的履行問題”。*李永軍：《合同法》(第三版)，中國人民大學(xué)出版社2012年版，頁126。這種認(rèn)為《物權(quán)法》第15條區(qū)分了負(fù)擔(dān)行為與處分行為的觀點(diǎn)在最高人民法院似乎有很大的市場，不僅直接影響了案件的裁判，還影響了相關(guān)的司法解釋。本案二審的主審法官正是受這一理論的影響，才將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為解釋為處分行為，而將當(dāng)事人之間訂立的聯(lián)營協(xié)議解釋為負(fù)擔(dān)行為。

在司法解釋層面上，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》旗幟鮮明地采取了負(fù)擔(dān)行為與處分行為區(qū)分說。該解釋第3條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！彼痉ń忉尩钠鸩菡呓庾x該條時(shí)寫道，司法解釋該條：

旨在依據(jù)《物權(quán)法》第15條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果區(qū)分原則之規(guī)定精神，理順《合同法》第51條與第132條之間的關(guān)系。根據(jù)合同歸《合同法》調(diào)整，物權(quán)變動(dòng)歸《物權(quán)法》規(guī)制的原則，在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)屬于效力待定狀態(tài)。*奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，頁69。

因此，“在解釋《合同法》第132條與第51條的關(guān)系時(shí)要區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為、區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，區(qū)分合同的效力與合同的履行，區(qū)分買賣合同與無權(quán)處分”。*同上注，頁163。

理論界也有相當(dāng)數(shù)量的學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第15條與區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為毫無關(guān)系，它只是區(qū)分了合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。該規(guī)定與德國法上認(rèn)可的負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分原則是完全不同的。*王利明等，見前注〔28〕，頁97；崔建遠(yuǎn)，見前注〔46〕，頁43；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法(第五版)》，法律出版社2010年版，頁102。在這些學(xué)者看來，無論是基于文義解釋，還是歷史解釋，都無法得出《物權(quán)法》第15條承認(rèn)了物權(quán)行為與債權(quán)行為區(qū)分的結(jié)論。*楊明宇：“《物權(quán)法》第15條的涵義與負(fù)擔(dān)行為、處分行為的區(qū)分——兼評最高人民法院買賣合同司法解釋第3條”，《暨南學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2013年第9期?！段餀?quán)法》這一條只是對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記效力的區(qū)分，它糾正了以往我國民事立法和實(shí)踐中的一個(gè)錯(cuò)誤，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的生效要件。簡言之，其意義只是澄清了這樣一條規(guī)則：“買賣等債權(quán)行為僅發(fā)生債的效力，債的發(fā)生的效力可以與物權(quán)變動(dòng)的效力區(qū)分開來?！?劉家安：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2009年版，頁85。

筆者認(rèn)為，上述第二種觀點(diǎn)是正確的。首先，《物權(quán)法》第15條僅是為糾正以往立法中的錯(cuò)誤而做出的規(guī)定，屬于糾偏性的條文，而非區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為。由于對不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，我國有些法律錯(cuò)誤地將登記作為合同的生效要件，如《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！薄逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”有些法律則以強(qiáng)制性規(guī)范要求當(dāng)事人必須辦理登記，如《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！边@樣的一些法律規(guī)定造成了實(shí)踐中的一種誤解，即認(rèn)為未經(jīng)登記，合同無效或不生效力。早在1995年，最高人民法院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中就力圖糾正此種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。該《解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?999年最高人民法院頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條更是明確規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”2004年最高人民法院在《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持(第8條)”。顯然，《物權(quán)法》頒行前的這三個(gè)司法解釋都只是要澄清一點(diǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的生效要件，不登記不會(huì)使合同不生效，更不會(huì)造成合同無效?！段餀?quán)法》第15條正是在總結(jié)司法解釋上述規(guī)定的基礎(chǔ)上，以法律的形式對合同效力與登記效力所做的區(qū)分。

其次，《物權(quán)法》第15條區(qū)分的是登記所具有的物權(quán)變動(dòng)效力與合同所具有的“設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”的效力。這一區(qū)分顯然完全不同于德國法上對負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分。*王利明，見前注〔28〕，頁315。無論負(fù)擔(dān)行為還是處分行為皆屬于法律行為，既然是法律行為就必須有當(dāng)事人的合意，即當(dāng)事人的債權(quán)合意與物權(quán)合意。但從《物權(quán)法》第15條和其他條文(如第9條第1款、第14條中)都看不出對這兩種合意的區(qū)分。目前國內(nèi)法學(xué)界通說認(rèn)為，我國法上沒有區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為。例如，曾領(lǐng)導(dǎo)《物權(quán)法》起草工作的原全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王勝明先生就明確指出：“我國改革開放以來20多年的實(shí)踐和法律規(guī)定沒有區(qū)分過物權(quán)合同和債權(quán)合同?！?王勝明等，見前注〔38〕。全程參與過《合同法》、《物權(quán)法》起草的著名學(xué)者王利明、梁慧星、崔建遠(yuǎn)等教授也都一致認(rèn)為，無論是《合同法》還是《物權(quán)法》都沒有承認(rèn)物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分。*參見王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，頁164-166；梁慧星：《中國民事立法評說：民法典、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法》，法律出版社2010年版，頁62；崔建遠(yuǎn)：“從解釋論看物權(quán)行為與中國民法”，《比較法研究》2004年第2期；崔建遠(yuǎn)：“從立法論看物權(quán)行為與中國民法”，《政治與法律》2004年第2期。退一步說，就算是《物權(quán)法》第15條承認(rèn)了負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，也僅僅意味著我國法上承認(rèn)處分行為的獨(dú)立性，但是，沒有任何證據(jù)表明我國法上也承認(rèn)處分行為的無因性。處分行為獨(dú)立性與無因性是兩個(gè)層次的問題，認(rèn)可獨(dú)立性不等于認(rèn)可無因性。但不認(rèn)可獨(dú)立性，則無因性根本無從談起。*參見謝懷栻、程嘯：“物權(quán)行為理論辨析”，《法學(xué)研究》2002年第4期。

由此可見，最高人民法院在本案判決中以《物權(quán)法》第15條作為我國區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為的依據(jù)，進(jìn)而認(rèn)為我國法承認(rèn)了處分行為的獨(dú)立性與無因性，顯非妥當(dāng)。至于以負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分作為依據(jù)，來認(rèn)定本案中抵押財(cái)產(chǎn)(土地使用權(quán))轉(zhuǎn)讓合同的效力，得出當(dāng)事人之間的聯(lián)營協(xié)議有效而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為無效的結(jié)論，更是沒有道理。

(五)《物權(quán)法》第191條之評判

《物權(quán)法》頒行后，不少人對第191條痛加批判，認(rèn)為該條限制抵押人任意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，否定了抵押權(quán)的追及效力，有很大的弊端：一方面，由于不允許抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，違反了比較法上的通行做法，不利于抵押物的物盡其用，容易誘發(fā)抵押物交易中的不誠信行為；*參見孫鵬、王勤勞、范雪飛：《擔(dān)保物權(quán)法原理》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，頁174。另一方面，客觀上降低了債務(wù)人的融資能力和交易能力，最終導(dǎo)致其償還債務(wù)的能力下降，影響主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。*鄔硯，見前注〔27〕。

筆者不贊同上述觀點(diǎn)?！段餀?quán)法》第191條并非如批評的那樣糟糕，而批評者指出的那些弊端也并不存在。首先，《物權(quán)法》第191條體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)交易安全、重在穩(wěn)定交易秩序的立法價(jià)值取向，完全是符合我國國情的規(guī)定。誠如學(xué)者所言，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度應(yīng)符合該國的國情，不僅要充分權(quán)衡抵押人、抵押權(quán)人以及受讓人三者的利益沖突，更要結(jié)合物盡其用這一物權(quán)法基本價(jià)值目標(biāo)。*梁上上等，見前注〔14〕。在利益的權(quán)衡上，抵押權(quán)人與善意第三人的利益當(dāng)然要優(yōu)先于抵押人的利益。因?yàn)榈盅簷?quán)制度以擔(dān)保功能為其基本功能，如何確保抵押權(quán)人的債權(quán)能夠得到抵押權(quán)的有效擔(dān)保是抵押權(quán)制度設(shè)計(jì)時(shí)的基本目標(biāo)。由于抵押權(quán)的設(shè)立不以轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有為必要，故此抵押權(quán)設(shè)立后，法律上需要通過多種規(guī)則和制度安排來確保抵押權(quán)人對抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的控制，抵押權(quán)的物上代位性、抵押權(quán)的不可分性、抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等規(guī)則的產(chǎn)生無不是為了實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。由于當(dāng)前我國社會(huì)的整體信用狀況很差，法治不健全，威脅交易安全的各種欺詐行為較多，故此保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全、穩(wěn)定交易的秩序，相比于維護(hù)抵押權(quán)人的利益更為重要。如果允許抵押人可以不經(jīng)抵押權(quán)人的同意，隨意轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)，不僅會(huì)給抵押權(quán)人的利益造成損害，也會(huì)給交易中的第三人造成不測的風(fēng)險(xiǎn)。在抵押權(quán)人與善意第三人的利益發(fā)生沖突的時(shí)候，我國法律歷來是貫徹優(yōu)先保護(hù)善意第三人，以維護(hù)交易的安全并穩(wěn)定交易秩序的價(jià)值目標(biāo)。故此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與善意第三人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，抵押權(quán)的效力通常要弱于第三人的權(quán)利。*我國法上抵押權(quán)的整體效力比較弱，除了正文中所言外，還體現(xiàn)在強(qiáng)制執(zhí)行當(dāng)中。例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》就對于執(zhí)行抵押房屋作了很多限制，如給予六個(gè)月的寬限期；在強(qiáng)制遷出時(shí)，如果被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，還要由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房；如果被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出?！段餀?quán)法》第189條第2款最明顯的體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

此外，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定的“交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”的買受人的權(quán)利優(yōu)先于《合同法》第286條的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)(該權(quán)利又優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán))，也是這一思想的體現(xiàn)?！段餀?quán)法》的立法者正是考慮到交易安全的重要性，為了避免抵押權(quán)人因?qū)嵭械盅簷?quán)而摧毀圍繞著抵押財(cái)產(chǎn)已發(fā)生和正在發(fā)生的一系列交易，一方面對抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了限制，另一方面盡量使得抵押權(quán)在抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后不繼續(xù)存在于抵押財(cái)產(chǎn)之上。這種立法價(jià)值取向完全符合我國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際，無可厚非。*抵押人的抵押財(cái)產(chǎn)經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓后，就要涉及到諸多當(dāng)事人，如果因?yàn)榈盅簷?quán)人要行使抵押權(quán)而逐一擊破這一系列的交易，勢必對眾多當(dāng)事人的權(quán)益產(chǎn)生影響，嚴(yán)重危害交易安全，影響社會(huì)秩序。正因如此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條才將出賣人“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”作為欺詐行為予以制裁，規(guī)定買受人有權(quán)獲得懲罰賠償金(即請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任)。

其次，為實(shí)現(xiàn)物盡其用的立法目標(biāo)，我國《物權(quán)法》已極大地?cái)U(kuò)展了抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。除傳統(tǒng)法上可用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)外，還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、動(dòng)產(chǎn)以及正在建造的建筑物、船舶與航空器等只要是法律、行政法規(guī)不禁止抵押的財(cái)產(chǎn)，皆可抵押(第180條)。不僅如此，對于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品等動(dòng)產(chǎn)，不僅是現(xiàn)有的可以抵押，將有的也可以抵押(第181條)。這樣一來，我國法上抵押權(quán)的類型眾多，包括不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)、在建工程抵押、在建船舶抵押和在建航空器抵押。如此眾多類型的抵押權(quán)，它們各自的成立要件不同，對抗效力有異，倘若不做區(qū)分，只是一概承認(rèn)所謂追及效力，勢必對交易安全構(gòu)成嚴(yán)重的損害。正因如此，《物權(quán)法》第188條、第189條第1款明確規(guī)定未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)不得對抗善意第三人?！段餀?quán)法》第189條第2款甚至明確規(guī)定，即便是登記的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)也“不得對抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。

最后，有的學(xué)者提出的降低抵押人的融資能力與交易能力的弊端，筆者認(rèn)為，這種弊端并不存在。因?yàn)楫?dāng)?shù)盅喝思磦鶆?wù)人設(shè)立抵押時(shí)，其已經(jīng)通過將財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人獲得了融資，這種情況下，如果允許其任意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)再次獲得所謂的融資，不僅危害交易安全，也不利于維護(hù)抵押權(quán)人的利益。況且，不允許其任意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，也并不意味著其就完全喪失了融資的機(jī)會(huì)。因?yàn)橥坏盅何锷峡梢栽O(shè)立多個(gè)抵押權(quán)，抵押人完全可以通過再次抵押而獲得融資。當(dāng)?shù)盅喝耸莻鶆?wù)人之外的第三人時(shí)，其在為他人債務(wù)提供擔(dān)保時(shí)就應(yīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，既然其愿意承受抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須受限制的狀況，也難以認(rèn)定對其不公平。所以，禁止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并不意味著抵押人無法再融資，更不能將之作為導(dǎo)致抵押人償債能力下降的原因，二者沒有因果關(guān)系。

三、 結(jié) 語

從《民法通則意見》到《擔(dān)保法》，再到《擔(dān)保法解釋》，直至《物權(quán)法》，我國法上涉及抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則一直在發(fā)生著變化。這種變化是立法者或司法解釋起草者基于不同的利益衡量，在我國現(xiàn)行抵押權(quán)制度的整體背景下做出的規(guī)定。無視這些規(guī)定之間實(shí)質(zhì)上存在的差異而強(qiáng)行將之整合，顯然是不科學(xué)的做法。在本案中，最高人民法院未能正確地適用法律，而是簡單地認(rèn)定《擔(dān)保法》第49條、《擔(dān)保法解釋》第67條與《物權(quán)法》第191條的規(guī)定是一致的，從而錯(cuò)誤地同時(shí)適用了上述三個(gè)條文。本案應(yīng)當(dāng)適用的是《擔(dān)保法》第49條與《擔(dān)保法解釋》第67條。依據(jù)這兩條的規(guī)定，本案中索特公司與新萬基公司之間的名為聯(lián)合開發(fā)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法律關(guān)系是合法有效的，但是該土地使用權(quán)上的抵押權(quán)依然存續(xù)。如果債務(wù)人不履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人依然有權(quán)將土地使用權(quán)變價(jià)并優(yōu)先受償。抵押人索特公司依據(jù)其與新萬基公司之間的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》負(fù)有消滅抵押權(quán)的義務(wù)，其不履行該義務(wù)，則構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

退一步而言，即便本案應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第191條，二審法院對第191條的理解也是錯(cuò)誤的。一方面，《物權(quán)法》第191條第1款并不承認(rèn)所謂抵押權(quán)的追及效力。依據(jù)該款，只要抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，則抵押權(quán)歸于消滅，抵押人應(yīng)當(dāng)用轉(zhuǎn)讓價(jià)金清償債務(wù)或提存。另一方面，對《物權(quán)法》第191條第2款關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，最高人民法院雖然正確地認(rèn)定了轉(zhuǎn)讓合同是有效的，但是其支持轉(zhuǎn)讓合同有效的理由卻是錯(cuò)誤的。因?yàn)椤段餀?quán)法》第15條并未承認(rèn)處分行為與負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分，該條只是為了解決以往立法中錯(cuò)誤地將登記作為合同生效要件而做出的改正性規(guī)定。