張 騰

（國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊，上海 200003）

本次調(diào)查，剔除非上海地區(qū)IP地址等因素后，共獲得有效問卷559份。其中，40歲以下受訪者占74.2%，本市戶籍占75.8%；家庭年收入10萬元以下的占27.9%，10-20萬元的占39.4%，20萬元以上的占32.7%（見表1）。受訪者構(gòu)成顯示（表1），此次網(wǎng)上調(diào)查的參與面廣，涉及上海市各層次居民，調(diào)查結(jié)果基本反映出上海市市民購房意愿。

表1 調(diào)查對象基本分布

一、市民對房價預(yù)期回調(diào)，看漲面同比縮小10.2個百分點

據(jù)2011年、2013年和今年市民購房意愿的跟蹤調(diào)查顯示，2014年市民對房價預(yù)期看漲面首次出現(xiàn)縮小。調(diào)查顯示，認(rèn)為今后1-2年內(nèi)上海市商品房價格將上漲的受訪者占68%，與2013年調(diào)查結(jié)果相比下降10.2個百分點。其中，認(rèn)為將“大幅上漲”的受訪者比重從18.7%下降至6.6%，認(rèn)為將“小幅上漲”的比重為61.4%，與2013年基本持平。13.9%的受訪者認(rèn)為今后1-2年內(nèi)上海市商品房價格將下降，比2013年增加6.3個百分點。另有10.7%的受訪者認(rèn)為房價將基本不變。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年6月以來，上海市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。今年一季度，上海市新建商品住宅銷售面積418.5萬平方米，同比增長6.1%，增幅同比回落37.2個百分點；存量房網(wǎng)簽面積428.31萬平方米，比去年同期下降54.4%。盡管預(yù)期看漲面縮小，但認(rèn)為將出現(xiàn)大幅波動（大幅上漲或大幅下降）者不到10%?？傮w來看，市民對房價預(yù)期依然以小幅波動為主。

二、購房意愿有所下降

1.市民購房意愿明顯回落。上海市民三年內(nèi)購房意愿大幅回落，一年內(nèi)購房意愿降至歷次調(diào)查最低。調(diào)查顯示，有27.6%的受訪者計劃近三年購房。與2013年開展的購房意愿調(diào)查結(jié)果相比，該比重下降13.1個百分點。短期內(nèi)購房意愿同樣出現(xiàn)下降，僅9.7%的受訪者計劃一年內(nèi)購房，比2013年下降9.2個百分點。25.4%的受訪者無購房計劃，比2013年增加14.4個百分點。

2.40歲以下年輕群體購房意愿下降明顯。從年齡看，2013年調(diào)查中，40歲以下青年群體購房意愿最強，而本次調(diào)查中，該群體僅28.2%計劃三年內(nèi)購房，比重下降15個百分點（圖1）。

圖1 各年齡段受訪者計劃三年內(nèi)購房的比重

3.兩類群體購房意愿相對較高。年齡分組顯示，50-59歲群體購房意愿最強，33.3%的該年齡段受訪者計劃三年內(nèi)購房。

從家庭結(jié)構(gòu)來看，父母與已婚子女同住的家庭購房需求較為迫切。調(diào)查顯示，父母與已婚子女同住的家庭計劃近三年購房的比重為37.1%，其他結(jié)構(gòu)的家庭購房意愿差別不大（圖2）。

圖2 不同結(jié)構(gòu)家庭的購房意愿

此外，收入較高者購房意愿較高。收入水平分組顯示，購房意愿基本與家庭收入呈正相關(guān)。家庭年收入10萬元以下的受訪者計劃近三年購房的比重為19.2%，年收入10-20萬元的受訪者計劃近三年購房的比重為29.1%，年收入20萬元以上的受訪者計劃近三年購房的比重為32.8%。

三、改善型需求持續(xù)旺盛，比重超過半數(shù)

1.改善現(xiàn)有居住條件為本市居民購房的首要目的。調(diào)查顯示，有購房計劃的受訪者中，51.6%是為了改善現(xiàn)有居住條件，比2013年上升3.7個百分點。由年齡分組來看，中老年人改善型需求旺盛，40-49歲、50-59歲和60歲及以上的有購房計劃的受訪者中，分別有62.5%、73.3%和84.6%是為了改善現(xiàn)有居住條件。由家庭人員構(gòu)成來看，家庭結(jié)構(gòu)為“父母與未成年子女同住”、“父母與已婚子女同住”和“三代同堂”的改善型需求較強，需求占比分別達到70%、60.7%和57.8%。

2.成家安置型需求有所下降。調(diào)查顯示，有購房計劃的受訪者中，15.1%是為了在上海置業(yè)，11%是為子女購房，9.8%是為了購置婚房，成家安置型需求共35.9%，比2013年下降8個百分點，其中主要是購置婚房的比例下降10.4個百分點。這與青年群體購房意愿下降的結(jié)果相一致。

四、市民購房的主要選擇因素

1.近六成受訪者購房預(yù)算不超過200萬元，購房預(yù)算有所提高。目前市民購房需求仍然以總價較低的普通商品房為主。調(diào)查顯示，57.3%的受訪者購房預(yù)算在200萬元以內(nèi)。其中購房預(yù)算在100萬以內(nèi)的受訪者占16.3%，100-200萬之間的占41%。購房預(yù)算在200-300萬的受訪者比重達到25.2%，比去年增加6.8個百分點；預(yù)算超過300萬者比重達17.5%，比去年增加7.5個百分點。

2.購房區(qū)域外推，逾六成選擇中環(huán)外區(qū)域。上海市民對購房的區(qū)域選擇由原來的內(nèi)外環(huán)之間外推至中環(huán)以外。調(diào)查顯示，對于區(qū)域選擇，10.3%的受訪者選擇內(nèi)環(huán)以內(nèi)，26.1%的受訪者選擇內(nèi)中環(huán)之間，36.5%的受訪者選擇中外環(huán)之間，27.1%的受訪者選擇外環(huán)以外。其中，選擇中環(huán)以外的受訪者比重達到63.6%，比2013年增加8.1個百分點。一方面受購房成本限制，另一方面隨著上海公共交通的建設(shè)以及郊區(qū)縣的發(fā)展，越來越多的市民選擇在外環(huán)以外購房。

五、影響市民購房意愿的主要因素

1.房價過高，難以承受首付是市民無購房意愿的首要原因。經(jīng)濟壓力是影響市民購房意愿的最主要因素，53.6%的受訪者因經(jīng)濟原因無力購房。其中40.2%的受訪者近期無購房意愿的主要原因是房價過高，難以承受首付，大大高于其他因素，比2013年增加7.5個百分點。這一問題對于年輕人影響更大，分別有45.2%和43.1%的20-29歲和30-39歲受訪者因此而無購房意愿。還有13.4%的受訪者近期無購房意愿的主要原因是貸款壓力大，影響正常生活。而對于有能力購房卻無計劃者，“目前居住條件較好、購房需求不迫切”和“受調(diào)控政策限制，不具備購房條件”是主要原因（圖3）。

圖3 市民無購房意愿的最主要原因

2.現(xiàn)行調(diào)控政策中，首付比重提高和限購政策實施對市民購房意愿影響最大。對于目前各項調(diào)控政策，21.3%的受訪者認(rèn)為首付比重提高對其影響最大，19.0%認(rèn)為針對多套房限購政策對其影響最大。過半數(shù)受訪者購房目的是為了改善現(xiàn)有居住條件，這部分人群多是已有住房，想改善住房條件，而這兩項政策主要針對已持有住房的購房者，因而影響較為明顯。

對于“居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于70%”的政策，從年齡看，26.1%的30-39歲受訪者受此政策影響最大；從家庭收入情況看，家庭年收入5-10萬元和10-20萬元的受訪者中分別有21.7%和25%受此政策影響最大；從受訪者家庭人員構(gòu)成看，父母與已婚子女同住的家庭中，34.3%受此政策影響最大，三代同堂家庭中這一比例為29.6%。上述類型家庭改善型需求較為集中，因而受首付比例提高影響較大。

對于多套房限購政策，從家庭收入情況看，家庭年收入20萬元以上的受訪者受此政策影響最大，家庭收入20-30萬元和30-50萬元受訪者中認(rèn)為多套房限購政策對其影響最大的比重分別達到22.8%和27.8%。從家庭人均居住面積看，人均居住面積30-60m2和60m2以上的受訪者認(rèn)為多套房限購政策對其影響最大的比重分別達到25.6%和32.6%。收入越高、人均居住面積越大的家庭持有多套住房的比例越大，也就越受到多套房限購政策的影響。

另外，今年開始，各大商業(yè)銀行對首套房房貸利率優(yōu)惠取消，對此，8.8%的受訪者認(rèn)為受影響較大。