毋會萍

（河津市住房制度改革辦公室,山西 河津 043300）

房地產(chǎn)測量結(jié)果是房地產(chǎn)交易活動的重要依據(jù)，例如契稅征收、租賃、價格評估等。房地產(chǎn)項目開展面積兩算過程中，對精確度要求較高，因此屬于一項集技術(shù)和知識為一體的工作。面積兩算、計算分攤面積等工作比較復(fù)雜，易出現(xiàn)各類問題。近幾年，我國產(chǎn)權(quán)糾紛逐漸增多，且集中出現(xiàn)在面積分攤上，針對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)測量現(xiàn)狀來說，認定產(chǎn)權(quán)歸屬對房地產(chǎn)面積測量具有較大影響。本文根據(jù)典型案例，對這種現(xiàn)狀進行分析和探討。

1 主要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛

現(xiàn)階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)測量出現(xiàn)嚴重糾紛的主要原因包括兩方面因素，一是人為因素，二是制度因素。其中，人為因素主要是指作為普通消費者，很多人根本不知道公攤面積的組成和計算方法，而開發(fā)商則利用這種現(xiàn)狀，將不該由消費者來承擔(dān)的部分面積強加給消費者，因而常常引起糾紛；而針對制度因素而言，則相對比較復(fù)雜，根據(jù)多年實踐經(jīng)驗，筆者認為主要原因是目前房地產(chǎn)面積測量原則、測量方法很難滿足實際產(chǎn)權(quán)歸屬劃分需求。

（1）在實際操作過程中，往往會導(dǎo)致實測原則和合法原則存在巨大矛盾，這是由于實測原則規(guī)定，所有面積測量數(shù)據(jù)均要以反映客觀實際為原則，而合法原則則更重視面積測量客體的真實性和合法性，且以合同約定為根據(jù)。實際工作中，很多人為不良因素會導(dǎo)致實測面積與合法面積測量合法性出現(xiàn)較大差異，導(dǎo)致兩個實踐過程中必須遵守的原則出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾，進而容易出現(xiàn)測量糾紛。

（2）現(xiàn)階段我國“房地產(chǎn)測量規(guī)范”（下稱“規(guī)范”）比較重視原則性，忽視可操作性需求。國際上對房地產(chǎn)公攤面積測量的相關(guān)規(guī)定為遵循一個原則，且對很多具體問題沒有明確規(guī)定和限制。但是，要想準確計算公攤面積，則需要以劃定產(chǎn)權(quán)歸屬為前提。在部分比較復(fù)雜的公攤面積關(guān)系中，均存在某種程度的多解性，也就是說不確定性，這成為公攤面積測量糾紛的主要因素。特別是針對很多現(xiàn)代化結(jié)構(gòu)、布局和功能的建筑物，由于其內(nèi)部關(guān)聯(lián)過于繁瑣，導(dǎo)致很多公攤面積無法準確判斷用途，進而發(fā)生測量糾紛。

2 產(chǎn)權(quán)狀況對房地產(chǎn)測量的主要影響

2.1 特定使用權(quán)對公攤面積測量的影響

以陽臺為例，可分為封閉式陽臺和未封閉式陽臺，按照“規(guī)范”中相關(guān)要求，完全封閉的陽臺應(yīng)按照自身外圍水平的投影面積進行計算，而未封閉式陽臺則根據(jù)外圍結(jié)構(gòu)投影面積的50%計算。也就是說，兩種類型陽臺面積差了一半，使得開發(fā)商和業(yè)主在對陽臺公攤面積問題上出現(xiàn)了不同的態(tài)度。而很多業(yè)主為了方便自身使用，常會將陽臺進行改造。由于相關(guān)文件并未對此種情況進行特殊說明，因此應(yīng)在強調(diào)實際測量的基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)計圖紙變更中的相關(guān)規(guī)定，明確陽臺的性質(zhì)，為公攤面積計算提供準確依據(jù)。

2.2 使用功能對公攤面積測量的影響

房產(chǎn)面積測量中規(guī)定，針對公攤面積，應(yīng)遵循“Who use，who assessed”的原則，即“誰使用，誰分攤”。但是，在實踐工作中，很多建筑物公攤面積使用情況復(fù)雜多變，需要根據(jù)具體情況進行詳細分析。例如，針對結(jié)構(gòu)使用方面，通常在高層建筑中會出現(xiàn)獨立承重結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)設(shè)計是為了整個建筑物承重，并不是某一個住戶專用的，若將其劃入該用戶的公攤面積中，則會損害該用戶的切身利益。因此，建議將承重結(jié)構(gòu)的相關(guān)面積由整棟房屋住戶共同分攤的面積。再如，針對功能方面的使用，問題容易出現(xiàn)在很多商場室內(nèi)樓梯中，針對這部分面積的分攤，多數(shù)人認為應(yīng)該按照“規(guī)范”中相關(guān)規(guī)定，可根據(jù)自然層對樓梯間的面積進行計算，并將每層樓梯劃分到每層面積中進行計算。但在實際工作發(fā)現(xiàn)，很多商場會將一層步梯下的有限空間也當作店面進行出租，給公攤面積劃分帶來了新問題。

2.3 建筑物所有權(quán)對公攤面積測量的影響

我國頒布出臺《物權(quán)法》后，很多人開始關(guān)注到建筑物所有權(quán)的區(qū)分問題，這是由于建筑物所有權(quán)會對房地產(chǎn)公攤面積測量相關(guān)規(guī)定的實際運用產(chǎn)生直接影響。

2.3.1 消防通道的面積分攤

針對消防通道的面積分攤問題，在“規(guī)范”中并沒有明確規(guī)定，而傳統(tǒng)意義上的劃分則是將其作為“套內(nèi)面積”進行劃分和面積分攤。但是，由于通常情況下消防通道面積比較大，這種劃分方式難免會增加分攤系數(shù)，導(dǎo)致分攤面積過大。實際上，應(yīng)將消防通道的產(chǎn)權(quán)劃分給業(yè)主委員會，且只進行面積計算，而不進行面積公攤。

2.3.2 地下車位的公攤面積計算

關(guān)于地下車位的公攤面積計算，由于現(xiàn)行“規(guī)范”并未對其是否進行單獨面積計算，常常會造成理解上的差異。很多專業(yè)人士的觀點認為，地下車庫和車位雖然在地下層，但它依然是由固有面積構(gòu)成的，只要對其具體位置進行明確，地下車位是可以作為面積進行出售的，因此應(yīng)該參與到面積分攤中，且應(yīng)為其辦理獨立的產(chǎn)權(quán)。但是也有人認為，地下車位周圍無維護結(jié)構(gòu)，很容易發(fā)生錯位現(xiàn)象，進而出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，因此不應(yīng)為其辦理獨立產(chǎn)權(quán)并參與到面積分攤中。根據(jù)實際工作經(jīng)驗，認為在測量、計算地下車位面積時，應(yīng)首先對產(chǎn)權(quán)問題進行有效區(qū)分，若地下車庫設(shè)計兼具人防工程，則不應(yīng)進行面積計算和出售，應(yīng)參與公攤。

3 結(jié)語

我國“房地產(chǎn)測量規(guī)范”中的相關(guān)要求和規(guī)定，對房地產(chǎn)測量工作具有重要指導(dǎo)作用。但隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和進步，固定規(guī)范必然會存在一定缺陷，導(dǎo)致其不能更好地與不同類型建筑物測量工作相適應(yīng)。因此，應(yīng)不斷對“規(guī)范”進行完善，使其能夠在操作上滿足技術(shù)性需求。同時，重點分析產(chǎn)權(quán)狀況對房地產(chǎn)測量的影響，找出固有矛盾，并進行對癥處理，為逐漸規(guī)范房地產(chǎn)測量工作夯實基礎(chǔ)。

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