趙 松，李 超

（中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院，北京 100035）

工業(yè)用地市場(chǎng)及工業(yè)與居住用地比價(jià)研究綜述

趙 松，李 超

（中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院，北京 100035）

研究目的：以工業(yè)地價(jià)與居住地價(jià)的比較關(guān)系為核心，梳理總結(jié)已有研究成果，為落實(shí)“十八大”關(guān)于建立“比價(jià)機(jī)制”的要求提供研究參考。研究方法：文獻(xiàn)資料法，對(duì)比分析法。研究結(jié)果：匯總并比較了國(guó)內(nèi)外在工業(yè)用地市場(chǎng)、供應(yīng)、價(jià)格等領(lǐng)域的研究重點(diǎn)和代表性觀點(diǎn)，總結(jié)了在“比價(jià)”領(lǐng)域的測(cè)算方法與實(shí)證思路。研究結(jié)論：建立“比價(jià)機(jī)制”關(guān)鍵在于建立科學(xué)合理的市場(chǎng)配置資源和價(jià)格形成機(jī)制，盲目確定“比價(jià)掛鉤關(guān)系”或?qū)⑾萑胝深A(yù)市場(chǎng)的困境。

土地經(jīng)濟(jì)；工業(yè)地價(jià)；比價(jià)機(jī)制；土地供應(yīng)；政府干預(yù)

自《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，工業(yè)用地通過(guò)“招拍掛”方式供應(yīng)成為法定要求，從而加快了中國(guó)工業(yè)用地配置的市場(chǎng)化進(jìn)程。與相對(duì)成熟的商業(yè)、住宅用地市場(chǎng)相比，工業(yè)用地市場(chǎng)仍存在諸多特殊性和不完善之處。近年來(lái)工業(yè)用地低成本擴(kuò)張與建設(shè)用地前期取得成本（以征地費(fèi)用為主）快速上漲的矛盾日益突出，地方政府以一次性高價(jià)出讓商、住用地彌補(bǔ)工業(yè)用地低價(jià)招商引資“虧空”的“經(jīng)營(yíng)模式”引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。在此背景下，黨的十八屆三中全會(huì)提出了“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格”[1]的具體要求。工業(yè)與居住用地之間是否存在理論上的比價(jià)關(guān)系？基于現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)條件，如何建立合理比價(jià)？本文圍繞“工業(yè)、居住地價(jià)”以及與之密切相關(guān)的工業(yè)用地“市場(chǎng)”、“政策”等內(nèi)容，對(duì)國(guó)內(nèi)外研究成果、觀點(diǎn)進(jìn)行收集分析，旨在啟發(fā)思路、提供借鑒，以利于開展深入研究。

1 工業(yè)用地市場(chǎng)一般現(xiàn)狀及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

1.1 工業(yè)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀梳理

（1）工業(yè)園區(qū)位置偏遠(yuǎn)、價(jià)格相對(duì)較低是各國(guó)的普遍規(guī)律，雖然與經(jīng)典理論描述的分布模型有所不同，但符合現(xiàn)代社會(huì)、人文、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征。按照阿隆索的單中心城市土地利用模式，各業(yè)用地在空間上的分布從中心到外圍依次為金融業(yè)、商業(yè)、工業(yè)、住宅、郊區(qū)農(nóng)業(yè)；工業(yè)所能支付的地租能力高于住宅，其位置分布與住宅相比，也更接近城市中心[2-3]?，F(xiàn)代土地利用中，國(guó)內(nèi)外多數(shù)地區(qū)均表現(xiàn)為工業(yè)用地的價(jià)格低于城市住宅，分布遠(yuǎn)離城市中心，這與規(guī)劃導(dǎo)向（如“退二進(jìn)三”）、污染控制、道路通達(dá)以及企業(yè)對(duì)集聚效應(yīng)和居民對(duì)生活服務(wù)設(shè)施便利度的追求相關(guān)，有其客觀合理性[4-7]。以地租理論、收益理論[8]解釋市場(chǎng)現(xiàn)狀，工業(yè)用地給業(yè)主帶來(lái)的直接獲利能力普遍低于商品住宅，因此地價(jià)較低；若以工業(yè)地價(jià)橫向比較，中國(guó)較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)更顯偏低[9-11]。

（2）中國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)量占比遠(yuǎn)高于多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。 與國(guó)外工業(yè)用地“量?jī)r(jià)雙低”（相對(duì)于住宅用地而言）相比[12-13]，中國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)“量高價(jià)低”是普遍認(rèn)可的現(xiàn)狀[14-15]。蔡軍等對(duì)中國(guó)近20 年來(lái)城市居住與工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模比例進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)面積比呈“倒V”型，出讓制度改革、政績(jī)考核及現(xiàn)有的稅收體制導(dǎo)致地方政府2002 年之后的供地偏好轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生了低價(jià)、超量供應(yīng)工業(yè)用地與高價(jià)、縮量供應(yīng)居住用地的傾向[16]。此外，多位學(xué)者均提及國(guó)外工業(yè)用地平均占比一般為城市用地的5%—15%，住宅和服務(wù)業(yè)用地占比為60%—70%，而中國(guó)在城市化過(guò)程中工業(yè)用地達(dá)30%—40%，住宅用地僅占20%—30%，工業(yè)用地超量供應(yīng)明顯[17-19]。

1.2 對(duì)工業(yè)用地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用認(rèn)知

在此領(lǐng)域國(guó)內(nèi)外研究觀點(diǎn)頗為相似，普遍認(rèn)為工業(yè)用地上承載的工業(yè)生產(chǎn)對(duì)稅收、就業(yè)貢獻(xiàn)明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)服務(wù)業(yè)及人民生活的正向溢出效應(yīng)顯著，是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展不可或缺的重要因素[4-7，20-27]。

（1）后工業(yè)化城市對(duì)工業(yè)用地的重視有所提升。Phillips Preiss Shapiro公司等為哥倫比亞規(guī)劃辦公室提供的咨詢報(bào)告[12]中認(rèn)為占土地總面積5%的工業(yè)用地,在數(shù)量上明顯不足，提出后工業(yè)化城市在規(guī)劃及相關(guān)政策上應(yīng)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,為工業(yè)用地保留必要的空間。洛杉磯城市規(guī)劃和社區(qū)重建辦公室在報(bào)告[21]中引用了該市總體規(guī)劃的要求，即必須“積極地為現(xiàn)有、新興及遷入重建的企業(yè)提供充足的適用土地”，并測(cè)算了滿足公民居住需求所需的政府花費(fèi)（基礎(chǔ)配套、生活服務(wù)等）占政府支出的65%—75%，但其給政府帶來(lái)的稅收等收入僅占總收入的25%，而工商業(yè)給政府帶來(lái)的財(cái)政收入則遠(yuǎn)高于其所需的政府投入，提出政府必須在供應(yīng)工業(yè)和居住用地方面做好平衡。Ploegmakersa.H等[20]基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角，采用結(jié)構(gòu)化訪談、問(wèn)卷調(diào)查等方法，分析了荷蘭城市一級(jí)政府在工業(yè)用地供給中的行為模式，結(jié)論顯示，在工業(yè)用地市場(chǎng)上，刺激或引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是影響政府決策的主要因素。此外，如前所述，多數(shù)國(guó)外發(fā)達(dá)城市工業(yè)用地規(guī)模占比遠(yuǎn)低于中國(guó)，但來(lái)自這些城市的研究紛紛表達(dá)了必須重視工業(yè)，通過(guò)規(guī)劃調(diào)整等為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展保留（或增加）必要規(guī)模的工業(yè)用地，控制工業(yè)向居住等其他用途轉(zhuǎn)變的觀點(diǎn)[4-6，12-13，20-25]。其中，洛杉磯城市規(guī)劃和社區(qū)重建辦公室撰寫的報(bào)告[21]附件中還就美國(guó)15個(gè)城市的工業(yè)用地利用及規(guī)劃、政策特點(diǎn)與要旨等進(jìn)行了梳理比較，為進(jìn)一步開展國(guó)際比較研究提供了詳細(xì)線索。Barrie Needham等[4]則通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，在企業(yè)層面研究了土地和其他生產(chǎn)要素間的可替代性，認(rèn)為對(duì)制造業(yè)而言，生產(chǎn)工藝對(duì)空間的特殊要求以及擴(kuò)大再生產(chǎn)對(duì)相鄰?fù)恋氐钠茫沟猛恋氐目商娲暂^低，企業(yè)為了在一個(gè)地方長(zhǎng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，保留一部分富余的土地具有經(jīng)濟(jì)效率性；作者以荷蘭某區(qū)域內(nèi)334家企業(yè)分別于1998、2000、2004、2007時(shí)點(diǎn)的數(shù)據(jù)分析證明了當(dāng)受限于土地空間預(yù)留不足、生產(chǎn)擴(kuò)張的成本不經(jīng)濟(jì)時(shí)，企業(yè)會(huì)選擇遷址。

（2）中國(guó)地方政府對(duì)工業(yè)用地供應(yīng)的偏好原因復(fù)雜。除看重工業(yè)對(duì)服務(wù)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)這一國(guó)內(nèi)外共性原因外[26-28]，長(zhǎng)期以來(lái)GDP導(dǎo)向的“政績(jī)驅(qū)動(dòng)”、“政府間競(jìng)爭(zhēng)”、“土地財(cái)政”等也是不可忽視的“客觀”原因[29-33]，此領(lǐng)域的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)表達(dá)多歸結(jié)于制度缺陷。例如，陶然[18]認(rèn)為，不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改革，難以實(shí)現(xiàn)十八大提出的調(diào)整工業(yè)與居住用地比價(jià)等目標(biāo)；萬(wàn)江[34]認(rèn)為造成工業(yè)用地市場(chǎng)諸多問(wèn)題的根源并非地方政府的謀利沖動(dòng)，也不是中央的管制不力，而在于土地制度設(shè)計(jì)不當(dāng)，以“配額式指標(biāo)”為手段的土地用途管制和城鄉(xiāng)二元所有制結(jié)構(gòu)，人為割裂了建設(shè)用地市場(chǎng)，在不同領(lǐng)域采取有區(qū)別的價(jià)格策略，且三者之間缺乏自由流動(dòng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。

2 工業(yè)地價(jià)的影響因素及形成機(jī)制

2.1 國(guó)外研究以市場(chǎng)機(jī)制為背景，側(cè)重于傳統(tǒng)地價(jià)理論與技術(shù)范疇的定量化研究

工業(yè)用地市場(chǎng)化程度高，價(jià)格信號(hào)的形成和變動(dòng)現(xiàn)象更接近于傳統(tǒng)地價(jià)理論的解釋范疇，即使在工業(yè)用地政策改進(jìn)的建議方面，也僅包括規(guī)劃、稅收、金融支持等，罕有直接操縱地價(jià)的表述[6，20-25]。因此，國(guó)外研究在此領(lǐng)域少有獨(dú)特的視角，多集中于采用實(shí)證方法，分析或論證傳統(tǒng)價(jià)格影響因素對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響深度。

（1）在研究模型上，大多沿用特征價(jià)格模型和多元統(tǒng)計(jì)模型。Lock和Rutherford[35]選用多元線性結(jié)構(gòu)模型（LISREL）進(jìn)行研究，通過(guò)聯(lián)立方程式分析工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與其假設(shè)決定變量的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)在1987—1991年達(dá)拉斯—沃斯堡地區(qū)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格主要與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)潛力、不動(dòng)產(chǎn)本身屬性和區(qū)位有關(guān)。Thompson和Tsolacos[36]的研究表明工業(yè)用地價(jià)格是決定工業(yè)租金的重要因素，認(rèn)為工業(yè)地價(jià)受土地供需市場(chǎng)的影響明顯，而嚴(yán)格的規(guī)劃控制也是導(dǎo)致區(qū)域工業(yè)地價(jià)變化的原因，在產(chǎn)業(yè)的土地成本中，開發(fā)成本和租金都占有較大比例。William與Ronald[37]采用多元格蘭杰因果方法建立了模型，通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性基礎(chǔ)和工業(yè)投資在工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格中的格蘭杰因果關(guān)系，并分析了工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格前后變化，認(rèn)為市場(chǎng)未必能夠及時(shí)反映貨幣政策變化，因此工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)未必都是效率的。P.Aragones-Beltran等[38]將基于MCDA的網(wǎng)絡(luò)層次分析法（ANP）引入工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究上有所應(yīng)用。

（2）在數(shù)據(jù)選擇方面，除使用實(shí)際交易數(shù)據(jù)外，也有學(xué)者用工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的詢問(wèn)價(jià)格代替實(shí)際交易價(jià)格。Ambrose[39]采用特征價(jià)格模型檢驗(yàn)土地本身的物理特性和區(qū)位特點(diǎn)對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響，指出做出這種替代的原因在于獲取真實(shí)交易數(shù)據(jù)較為困難，且這種替代在以前的研究中有先例，并用樣本數(shù)據(jù)回歸方法證明了詢問(wèn)價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格相關(guān)性較強(qiáng)。

2.2 國(guó)內(nèi)研究以政府干預(yù)為背景,側(cè)重于博弈論和行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的綜合分析

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)工業(yè)用地市場(chǎng)的復(fù)雜和“異象”引起了廣大學(xué)者的關(guān)注，這種“中國(guó)式特殊”觸發(fā)了該領(lǐng)域研究思想的活躍，從傳統(tǒng)的地價(jià)影響因素分析轉(zhuǎn)向政府競(jìng)爭(zhēng)中的行為模式和機(jī)制運(yùn)行分析,其中涉及定量化分析的大多以博弈論模型和成本—效益模型為工具。

（1）博弈模型較好解釋了地區(qū)間的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。秦興龍[31]利用博弈模型分析了長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市間的工業(yè)用地出讓競(jìng)價(jià)模式，認(rèn)為即使在理智決策的情況下，納什均衡模型的博弈結(jié)果也與決策者特別是率先降價(jià)者的初衷相背離，獲取投資的競(jìng)爭(zhēng)使該區(qū)各城市均有理由選擇降低土地出讓價(jià)格。吳宇哲[40]證明了低地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)是政府的個(gè)體理性，但會(huì)導(dǎo)致集體非理性,提出地方政府應(yīng)承擔(dān)因低地價(jià)而引發(fā)的所有社會(huì)成本。王賀嘉等[30]構(gòu)建了策略版和競(jìng)次版兩類地方政府的競(jìng)爭(zhēng)模型，并以2003—2006年地市級(jí)土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明，地方政府存在競(jìng)次到底的占優(yōu)策略，并無(wú)激勵(lì)去改變策略，從而導(dǎo)致工業(yè)地價(jià)長(zhǎng)期保持在較低水平上。張清勇[41]將投資環(huán)境信號(hào)引入地方政府競(jìng)爭(zhēng)的博弈模型中,提出了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)雖然可能帶來(lái)正向收益，但同時(shí)會(huì)向外界釋放出“投資環(huán)境惡劣“的負(fù)面信號(hào)，信號(hào)的強(qiáng)度可用競(jìng)爭(zhēng)中提出的最高地價(jià)補(bǔ)貼額與本地所能提供的補(bǔ)貼額之差度量；同時(shí)，作者基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤并、統(tǒng)一管轄后原鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)明顯降低、工業(yè)地價(jià)水平回升的實(shí)證分析，提出了工業(yè)地價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)背后的產(chǎn)權(quán)邏輯值得深入研究。同時(shí)，也有其他學(xué)者采用博弈分析方法從政府與政府、政府與企業(yè)兩個(gè)方面揭示工業(yè)地價(jià)出現(xiàn)零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)的原因[50]。

（2）成本—效益方法定量化揭示了工業(yè)用地綜合收益的真實(shí)水平。徐躍紅等[42]以北京市工業(yè)園區(qū)為例,除了建立博弈模型外，增加了成本—效益分析方法，分別分析了政府作為土地所有者（所有者代表）和社會(huì)管理者不同角色時(shí), 其收益和成本的不同構(gòu)成，政府采取何種傾向取決于其在兩個(gè)角色收益函數(shù)中的權(quán)衡選擇，認(rèn)為對(duì)普通工業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō),園區(qū)間博弈是低價(jià)的主要原因,而對(duì)于國(guó)家級(jí)園區(qū)而言，成本—效益分析更宜解讀其地價(jià)形成機(jī)制。劉揚(yáng)[43]采同了與前者相同的成本—效益分析框架，利用2008年度上海市南匯區(qū)5幅工業(yè)用地進(jìn)行了實(shí)證測(cè)算，結(jié)果顯示，考慮遠(yuǎn)期收益，在較短的時(shí)間里（不超過(guò)5年）工業(yè)用地帶來(lái)的總收入至少與總成本是持平的，有些項(xiàng)目在短期內(nèi)就能給政府帶來(lái)相當(dāng)高的凈收益。

3 工業(yè)地價(jià)合理水平及各業(yè)用地比價(jià)關(guān)系初步探索

雖然十八大首次從國(guó)家層面明確提出了工業(yè)與居住用地的“比價(jià)”問(wèn)題，但對(duì)工業(yè)用地的合理定價(jià)，特別是工業(yè)與住宅用地的比價(jià)關(guān)系，在之前已有不少研究涉及，十八大之后，也有研究進(jìn)一步跟進(jìn)。

3.1 關(guān)于工業(yè)與商住用途地價(jià)的比價(jià)研究多停留在現(xiàn)象描述，缺少合理性判斷標(biāo)準(zhǔn)

除內(nèi)涵各異的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)外，中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于同質(zhì)可比的模型持續(xù)監(jiān)測(cè)了全國(guó)主要城市各業(yè)用地的價(jià)格變化，為此類研究提供了較好的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利用上述數(shù)據(jù)分析中國(guó)商、住、工各業(yè)用地價(jià)格水平與增長(zhǎng)率變化的文章較多，但均未給出具有一定共識(shí)的判斷其合理比價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)[7，44，51]，其中曹清鋒等[44]雖然測(cè)算了工業(yè)用地“均衡價(jià)格”，并以其與住宅用地交易價(jià)格相比作為判定“合理比價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)，但因未考慮現(xiàn)行市場(chǎng)中住宅用地交易價(jià)格是否“合理”，而存在方法上的缺陷。薛白[45]證明了不同類型土地在價(jià)格及其增長(zhǎng)上的結(jié)構(gòu)性偏離并不能從市場(chǎng)基本面角度得到充分解釋，并提出在工業(yè)地價(jià)負(fù)向偏離其理論水平的同時(shí)，商業(yè)和居住地價(jià)存在正向偏離其理論地價(jià)的可能。也有研究利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，檢驗(yàn)工業(yè)地價(jià)走勢(shì)與傳統(tǒng)范式中重要影響因素的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)彈性系數(shù)、相關(guān)性等指標(biāo)總體呈現(xiàn)矛盾、混亂的特征，以此佐證中國(guó)工業(yè)地價(jià)違背傳統(tǒng)理論與客觀規(guī)律性[46-47]。

3.2 關(guān)于工業(yè)地價(jià)理論水平的測(cè)算方法，從成本核算到基于收益理論的實(shí)證探索不斷深入

工業(yè)用地價(jià)格不應(yīng)低于土地取得成本、開發(fā)成本及相關(guān)稅費(fèi)之和是基于成本核算的最樸素的觀點(diǎn)[2]，也是中國(guó)現(xiàn)行工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算思路[48]。此外，通過(guò)生產(chǎn)函數(shù)模型或其他綜合核定方法測(cè)算土地收益進(jìn)而還原為價(jià)格，也是傳統(tǒng)地價(jià)理論中最能反映地價(jià)本質(zhì)意義的測(cè)算方法。近年來(lái)，多位學(xué)者利用上述思路開展了測(cè)算中國(guó)工業(yè)用地在特定區(qū)域內(nèi)“理論價(jià)格”的實(shí)證研究[47，49]。林堅(jiān)等[49]利用2007年國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)，以10%的還原利率貼現(xiàn)得到工業(yè)用地要素價(jià)格，并證明土地交易價(jià)格普遍低于要素價(jià)格，高于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。曹清鋒[44]等通過(guò)類似方法，基于2003—2012 年35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，測(cè)算了工業(yè)用地“年均衡價(jià)格”。楚建群等[14]以北京、成都2011年的數(shù)據(jù)為例，核算工業(yè)、住宅用地帶來(lái)的長(zhǎng)期綜合收益，將其按5%的折舊率貼現(xiàn)，再與出讓價(jià)款相加，分別測(cè)算工業(yè)、住宅用地出讓給城市帶來(lái)的整體收益，結(jié)論顯示，工業(yè)用地的綜合收益是工業(yè)用地出讓價(jià)格的20余倍，是居住用地綜合收益的兩倍之多。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

國(guó)內(nèi)外學(xué)者、管理者在工業(yè)用地供應(yīng)領(lǐng)域所持觀點(diǎn)頗有相似之處，但在價(jià)格領(lǐng)域的關(guān)注重點(diǎn)有所不同，其原因主要在于經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的發(fā)育階段不同，運(yùn)行機(jī)制和面臨的問(wèn)題均存較大差異?？傮w而言，可得到以下初步結(jié)論：（1）工業(yè)用地價(jià)格相較于商住用地偏低既有可溯源于地價(jià)理論上的一般規(guī)律性，內(nèi)生于社會(huì)經(jīng)濟(jì)階段特征的發(fā)展性，又有制度機(jī)制作用下的變異性。除其地租支付能力較低外，在中國(guó)，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡也是低地價(jià)的重要形成因素。（2）對(duì)于工業(yè)用地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位的認(rèn)知，國(guó)內(nèi)外觀點(diǎn)基本一致；地方政府為吸引或留住企業(yè)而極盡努力開展區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)并非中國(guó)獨(dú)有，但在競(jìng)爭(zhēng)手段上有所不同；低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下不具可操作性，故僅在中國(guó)這種政府可直接操縱價(jià)格的機(jī)制下成為“個(gè)體理性”的重要表達(dá)方式。（3）合理確定工業(yè)用地和居住用地的比價(jià)關(guān)系，前提是作為比較基礎(chǔ)的一方其市場(chǎng)價(jià)格理性，而就中國(guó)現(xiàn)狀而言，制度層面的缺陷導(dǎo)致工業(yè)和住宅用地市場(chǎng)均存在一定失范，致使價(jià)格信號(hào)偏離，確定量化判別標(biāo)準(zhǔn)尚需謹(jǐn)慎。

4.2 討論

筆者的輔助調(diào)研還表明，不同背景下的研究者，其視角、側(cè)重、傾向性觀點(diǎn)有所不同，這種差異不僅表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)與國(guó)外的區(qū)域差異上，還表現(xiàn)在學(xué)者與管理者①除上述公開發(fā)表的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)外，課題組還通過(guò)座談形式了解來(lái)自于各級(jí)國(guó)土管理部門部分管理人員的觀點(diǎn)，在此不作逐一列述。兩類群體的立場(chǎng)差異上。特別是關(guān)于“建立比價(jià)機(jī)制”，本次雖未收集到國(guó)外研究成果，但國(guó)內(nèi)已有學(xué)者在此方面進(jìn)行了積極探索。與之相較，在國(guó)內(nèi)土地管理者群體中，對(duì)此多持謹(jǐn)慎態(tài)度，罕有積極實(shí)踐的意愿。究其原因，一是土地市場(chǎng)領(lǐng)域的兩對(duì)“低—高” 現(xiàn)象（即低價(jià)征地VS高價(jià)賣地，低價(jià)供應(yīng)工業(yè)用地VS高價(jià)拍賣住宅用地）長(zhǎng)期存在，引起了學(xué)者從學(xué)術(shù)角度深入探究的興趣；二是基層管理者結(jié)合自身的管理或政策執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，更多地顧忌于改變現(xiàn)狀的現(xiàn)實(shí)可操作性[52]。

筆者認(rèn)為，中國(guó)工業(yè)與住宅用地的價(jià)格差異更多源于行政干預(yù)與非市場(chǎng)機(jī)制結(jié)合下的變異性，開展比價(jià)機(jī)制研究，關(guān)鍵在于促進(jìn)正常、理性市場(chǎng)機(jī)制的形成，設(shè)計(jì)與市場(chǎng)配置資源的決定性作用相吻合、與全球化競(jìng)爭(zhēng)背景下發(fā)展中國(guó)家參與再分工目標(biāo)相協(xié)調(diào)的土地管理秩序框架。否則，簡(jiǎn)單測(cè)算和建立工業(yè)與住宅地價(jià)之間的“比價(jià)掛鉤關(guān)系”，可能再次陷入行政干預(yù)市場(chǎng)的困境。當(dāng)然，通過(guò)實(shí)證和系統(tǒng)研究，比較不同發(fā)展階段、不同制度機(jī)制下的國(guó)家、地區(qū)或城市間的工業(yè)與住宅比價(jià)水平，探尋理論上的“合理”比價(jià)關(guān)系，具有重要意義。

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（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Review on Studies of the Industrial Land Market and the Comparison of Industrial and Residential Land Price

ZHAO Song, LI Chao
（China Land Surveying and Planning Institue, Beijing 100035, China）

The purpose of this study is to summarize the main viewpoints on industrial land market and the relationship between industrial and residential land price so as to provide a reference for establishing the “Price comparison mechanism”, which is required in the 18th CPC National Congress Report. Methods of literature review and comparative analysis are employed. The results include the collection of research focus and representative points in the related fields and the summarization on the calculating methods and the empirical research on the “Price comparison mechanism”. The paper concludes that establishing the “Price comparison mechanism” depends on the land resource allocation mechanism and pricing mechanism. Otherwise, linking the industrial and residential land value regardless of legal basis will direct to a dilemma of “government intervention with the market”.

land economy; industrial land value; price comparison mechanism; land supply; government intervention

F301.3

A

1001-8158（2015）06-0004-07

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.06.001

2015-01-04

2015-04-16

國(guó)土資源部軟科學(xué)研究“土地管理制度改革綜合研究”（201406）。

趙松（1972-）， 女，北京人，研究員。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)、土地政策 。E-mail: zsnoni@sohu.com