淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論

吳雪瑞

江蘇周瑞昌律師事務所，江蘇太倉215400

摘要：近年來對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，法院司法審判時仍然以無效論作為主流觀點，即法院判決時，認定雙方簽訂的買賣合同無效。筆者通過分析“合同無效論”的判決依據(jù)和來源，對“合同無效論”從法律價值和社會價值上進行分析，得出“合同無效論”不符合當前社會發(fā)展趨勢的結(jié)論，希望為當下的審判思路提供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣；合同效力；合同無效

中圖分類號：D923.6

作者簡介：吳雪瑞(1985-)，女，四川珙縣人，江蘇周瑞昌律師事務所，研究方向：合同法、勞動法。

近年來，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象越來越多，由此產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛也越來越多。司法實踐部門長期以來主要適用“合同無效論”的觀點處理此類房屋買賣合同，這種做法往往保護了因高房價利益驅(qū)動而提起訴訟的售房者，因此不僅難以解決買賣雙方的矛盾反而導致矛盾愈演愈烈。司法實踐過程中，司法部門已經(jīng)意識到針對此類買賣合同完全適用無效論不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定性，適當在采用一些折中方案。事實上，合同無效論之所以不能解決現(xiàn)實矛盾，主要在于其存在重大的理論缺陷，也不符合當前的社會價值。

一、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論司法觀點綜述

對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，法院以認定合同無效為準則，但是在認定合同無效后實際處理方案上存在較大的差異，并沒有嚴格按照合同法第五十八條的規(guī)定判決雙方相互返還。

(一)絕對無效論，退房退款

絕對無效論仍然是法院在審理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋所產(chǎn)生的合同糾紛中的主流觀點。近年審判實踐中，近70%的審判結(jié)果適用合同無效論。法院通常認為，其一，農(nóng)村房屋的買賣涉及到相應宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟組織成員的特定身份相聯(lián)系，故宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到了國家法律、行政法規(guī)的嚴格限制。城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋時不具有集體經(jīng)濟組織成員的身份，不具備取得相應宅基地使用權(quán)的主體資格，因此應當認定雙方簽訂的買賣合同無效。其二，宅基地分配是我國早期為了保障農(nóng)民生存、生活的保障性住房，政策的制定實施具有明顯的保障性，如果允許流轉(zhuǎn)，一方面必然會違反國家政策，另一方會導致部分農(nóng)民流離失所，失去賴以生存的房屋。其三，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動實行公示公信原則，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，一般無法進行房屋變更登記，也就無法取得法律意義上的所有權(quán)。其四，我國雖然暫時沒有明文正式法律規(guī)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但是國務院和地方政府出具的一些政策性文件，都嚴格禁止此類現(xiàn)象的發(fā)生。我國《民法通則》第6條：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”。

(二)相對無效論，不予退房退款

相對無效論亦成為折中論，折中論是現(xiàn)在部分法院為解決當前法律與社會實踐的沖突而通過審判意見的方式作出的統(tǒng)一裁判規(guī)則。如上海高級人民法院規(guī)定：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。”相對無效論的出發(fā)點主要在于對誠實信用基本原則和維持穩(wěn)定經(jīng)濟秩序的考量。司法實踐中，起訴要求確認合同無效的大多是賣方，而賣方要求確認合同無效的原因多出于近年來房價高漲的利益驅(qū)動。在此情況下，如果判決退房退款，無疑是維護了不遵守誠實信用原則的賣方利益。同時，大多數(shù)案件中買賣行為已經(jīng)過去很多年，買方對房屋的控制權(quán)和居住權(quán)也處于長期穩(wěn)定的狀態(tài)中，如果判決退房必然導致買方無房可住，不利于經(jīng)濟穩(wěn)定。但鑒于現(xiàn)行法律明文規(guī)定宅基地不得向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員轉(zhuǎn)讓，認定合同有效明顯違反現(xiàn)行法律規(guī)定，故法院一般仍然認定合同無效或直接回避合同效力，對于賣方要求退房退款的訴訟請求不予支持。

二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論的理論缺陷

合同無效論看似遵循了國家政策和地方性法規(guī)，其實這種理論具有天然的缺陷，其不僅沒有正式法律條文的依據(jù)，更加違背了民法誠實信用原則。

(一)合同無效論違背了無效合同的認定原則

結(jié)合《合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋一》可以確定無效合同的認定原則，即只有法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同違反某強制性規(guī)定無效，合同才能被認定為無效，否則，一概不應當認定為無效。合同無效應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。

縱觀我國現(xiàn)行法律，僅以全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律為準，并無明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對于嚴禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅的問題，國務院辦公廳于1999年首次作出禁止性規(guī)定。2004年11月，國土資源部又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。2007年12月30日，國務院辦公廳再次發(fā)文，指出“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。2008年12月3日，最高人民法院首次發(fā)文，指出“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，促進宅基地制度的嚴格管理與完善。宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋的社會功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要內(nèi)容。對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應依法確認無效?！?/p>

由上述規(guī)定可見，國務院辦公廳和國土資源部的文件其效力僅能認定為部門規(guī)章，不應當成為認定合同無效的依據(jù)。因此，以國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同無效完全違背了無效合同的認定原則。

(二)合同無效論侵犯了公民對財產(chǎn)的自主處分權(quán)

我國《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)村居民“一戶一宅”，但此規(guī)定是限制的是宅基地的分配權(quán)，即已經(jīng)申請過宅基地的農(nóng)村居民，除了法律規(guī)定的例外情況，不得再次申請宅基地，而農(nóng)民出賣房屋實質(zhì)上是處理宅基地的使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，用益物權(quán)屬于財產(chǎn)性權(quán)力。公民經(jīng)過國家分配取得這種權(quán)利，理應獲得合法私有財產(chǎn)的處分權(quán)。如果認定合同無效，即是認為公民對于合法自有財產(chǎn)享有的是一種不完全，有缺陷的權(quán)利，侵犯了公民基于意思自治自愿處分財產(chǎn)的權(quán)利，顯然這不符合物權(quán)法的立法精神。

(三)合同無效論違背了民法關(guān)于誠實信用的基本原則

法院處理的此類糾紛多是數(shù)年前就已經(jīng)完成的交易，多數(shù)買受人已經(jīng)占有使用房屋，并對房屋進行了一定程度的裝修，改建，而出賣人即農(nóng)村居民由于農(nóng)村土地增值，國家政策征收后的補償款更高的緣故，受經(jīng)濟利益的趨勢便一紙訴狀將買受人告上法院，企圖獲得高額的財政補償。顯而易見，如果認定合同無效，會進一步助長這種違背民法的誠實信用原則、危害市場交易穩(wěn)定的行為。在國際通行把誠實信用原則作為民法的帝王條款的前提下，這種合同無效的判決，會嚴重損害我國的司法公正公平，甚至會影響我國的正常國際貿(mào)易。

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論價值評析

顯然，支持合同無效的觀點缺陷明顯，但在學界和實務界均有人指出，如果法院判決此類合同有效則必然損害國家和農(nóng)村集體的利益，進而影響到其它農(nóng)民的利益。需要指出的是，這種看法有一定的合理性，但根本上是不正確的，合同無效論從社會價值上來看，是弊大于利的。

首先，農(nóng)村居民出賣農(nóng)村房屋給城鎮(zhèn)居民并未損害到國家利益，農(nóng)村居民通過出售房屋獲得一定的資金即可以在農(nóng)村投資一些非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，從而帶動農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，完全符合黨和國家要大力發(fā)展新農(nóng)村，帶動農(nóng)民走上富裕的相關(guān)政策，即城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋是符合國家利益的。有學者擔心，“農(nóng)民出賣在宅基地之上農(nóng)村房屋會有損我國的耕地面積，影響我國糧食供應”，這種觀點有失偏頗。宅基地之上的農(nóng)村住房本就是建筑用地，不會影響到耕地。況且我國糧食供應已形成產(chǎn)業(yè)化，并多由央企管理控制，再加之我國糧食進口，很大程度上已經(jīng)不依賴單純由農(nóng)民種地所供應的糧食。

農(nóng)村房屋的自由買賣也不會影響到集體利益。宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，可是經(jīng)農(nóng)民申請，農(nóng)村集體將宅基地的使用權(quán)賦予農(nóng)民后，農(nóng)民在宅基地之上興建房屋，農(nóng)民理應取得房屋的所有權(quán)。法律沒有規(guī)定在農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)后，農(nóng)村集體有權(quán)對農(nóng)民建于宅基地的房屋有權(quán)過多的干涉。既然如此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，對于農(nóng)村集體來說，只不過換房屋所有權(quán)人而已，本質(zhì)上并無任何改變，也即沒有損害到農(nóng)村集體的利益。

農(nóng)村房屋的出售更沒有危害社會公共利益。社會公共利益往往是一個虛無縹緲的概念，它可以涵蓋太多的東西，往往成為立法者和統(tǒng)治者的兜底條款?？墒?，如果社會公共利益被賦予過多的定義，必然意味著公民個人利益縮減。因此，我們必須限定社會公共利益的范圍，以免它成為統(tǒng)治者肆無忌憚的壓縮公民個人利益的工具。筆者認為，危害社會公共利益的行為應該具有嚴重的社會破壞性和公眾的普遍抵制的特點，顯然，農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)購買者這一合同行為不具有這些特點。

四、結(jié)語

合同無效論等同于肯定了受利益趨勢的農(nóng)民不誠信的行為，犧牲了城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)利，這種觀點忽視了我國公民對于自身財產(chǎn)享受完全自由處分的權(quán)能，使得農(nóng)民的房屋價值無法體現(xiàn)在市場溝通環(huán)節(jié)，不論從理論角度還是社會大眾的認可程度上來說，都是不可取的。希望審判人員在司法審判中能把握正確的價值導向，能緊跟社會發(fā)展的現(xiàn)實狀況，作出更為公正有力的判決，從而建立起一個制度完善，良性健康發(fā)展的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓市場。

[參考文獻]

[1]曹云清等.試論農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)[J].江西公安專科學校學報，2003(5).

[2]崔建遠.合同法[M].北京：北京大學出版社，2012.

[3]江平.民法學[M].北京：中國政法大學出版社，2011.

[4]劉俊.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度研究[J].西南民族大學學報(人文社科版)，2007(3).

[5]孟勤國.中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究[M].北京：法律出版社，2008.

[6]龐標.特殊房屋買賣疑難對策——小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房，公有住房，央產(chǎn)房[M].北京：中國法制出版社，2010.

[7]王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2009.

[8]魏振癩.民法[M].北京：北京大學出版社，2010.

[9]喻文莉.轉(zhuǎn)型期宅基地使用權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，2011.

[10]喻文莉，陳利根.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度嬗變的歷史考察[J].中國土地科學，2009(8).