顧書桂

1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，商品化已經(jīng)成為中國(guó)城鎮(zhèn)住房的主流，但商品化住宅產(chǎn)權(quán)衍生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)糾紛此起彼伏。典型的例子，小到陽(yáng)臺(tái)養(yǎng)鴿子、室內(nèi)養(yǎng)狗、小區(qū)占地種菜，大到與廣場(chǎng)舞大媽爆發(fā)肢體沖突，甚至集體抵制城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施（如垃圾中轉(zhuǎn)站和垃圾處理廠）和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)（如PX項(xiàng)目）的建設(shè)。本文擬從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)，指出城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，剖析中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛的原因，從而為中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛的解決、提升中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)管理水平提供一點(diǎn)借鑒意見(jiàn)。

一、集聚性是城鎮(zhèn)住宅的基本特征

城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)是在近現(xiàn)代工商業(yè)追求集聚經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果。延續(xù)數(shù)千年的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)受制于創(chuàng)新門檻較高的生物技術(shù)，勞動(dòng)生產(chǎn)率提高速度較慢，增加農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量基本依靠從人力到物力再到土地的外延型擴(kuò)張，地理上的分散性因此構(gòu)成傳統(tǒng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的基本特征。與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，近現(xiàn)代工商業(yè)主要依賴物理和化學(xué)技術(shù)，創(chuàng)新門檻大大降低，勞動(dòng)生產(chǎn)率提高速度較快，近現(xiàn)代工商業(yè)生產(chǎn)要素通過(guò)地理上的集中投入，不僅可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和勞務(wù)產(chǎn)量迅速擴(kuò)大，且可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和勞務(wù)的成本明顯降低，這種效益體現(xiàn)在單個(gè)廠商身上叫做規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)在多個(gè)廠商身上稱為聚集經(jīng)濟(jì)。當(dāng)聚集經(jīng)濟(jì)在地理上達(dá)到一定規(guī)模并形成一個(gè)相對(duì)完備的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系時(shí)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)就出現(xiàn)了。從這個(gè)意義上說(shuō)，近現(xiàn)代城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不同于傳統(tǒng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，它是與近現(xiàn)代工商業(yè)的崛起聯(lián)結(jié)在一起的，是近現(xiàn)代工商業(yè)內(nèi)在地要求生產(chǎn)要素投入地理上相對(duì)集中的結(jié)果，因而是近現(xiàn)代工商業(yè)追求集聚經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)物。

近現(xiàn)代工商業(yè)為了追求集聚經(jīng)濟(jì)效益需要生產(chǎn)要素投入在地理上的集中，意味著相對(duì)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)而言，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中的近現(xiàn)代工商業(yè)是一種土地集約型生產(chǎn)活動(dòng)，城鎮(zhèn)土地供應(yīng)總體上呈現(xiàn)價(jià)格高、數(shù)量少的特征。一方面，受集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響，城鎮(zhèn)土地價(jià)格居高不下，并且集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)越顯著，城鎮(zhèn)土地價(jià)格越高，即使是城鎮(zhèn)邊緣土地的價(jià)格也是以農(nóng)村土地價(jià)格為起點(diǎn)的，因?yàn)槌擎?zhèn)土地必須通過(guò)市場(chǎng)途徑由農(nóng)村土地轉(zhuǎn)換而來(lái)，農(nóng)村土地價(jià)格不僅包括農(nóng)村土地的級(jí)差地租，還包括農(nóng)村土地的絕對(duì)地租；另一方面，受規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的影響，城鎮(zhèn)土地的集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具有自我強(qiáng)化傾向，城鎮(zhèn)土地的增量供應(yīng)通常在存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并且隨著城建技術(shù)水平的提高，建設(shè)一個(gè)全新城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的門檻也越來(lái)越高，這就極大地限制了城鎮(zhèn)土地增加供應(yīng)的潛力，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展只能立足于城鎮(zhèn)土地的現(xiàn)有存量。作為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，城鎮(zhèn)住房同樣必須遵循土地集約利用的原則。與農(nóng)村住房的地理分散不同，城鎮(zhèn)住房不僅集中于城鎮(zhèn)的幾個(gè)地區(qū)，而且單位住宅用地上的人口密度可以數(shù)十、百倍于農(nóng)村，即剔除居住條件惡劣的貧民窟，城鎮(zhèn)住宅通常是以多層、高層甚至超高層摩天大樓的形式存在的。雖然城鎮(zhèn)住宅的等級(jí)首先取決于城鎮(zhèn)住宅周邊的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境，但城鎮(zhèn)住宅本身的質(zhì)量和居住密度也是不可忽視的重要一環(huán)，這是當(dāng)今社會(huì)優(yōu)質(zhì)住宅通常表現(xiàn)為別墅、獨(dú)立城堡等住房形式的基本原因。高昂的地價(jià)加上較低的居住密度，使得城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅往往成為極少數(shù)高收入人群的投資和消費(fèi)對(duì)象，而絕大多數(shù)城鎮(zhèn)中低收入人群只能居住在普通住宅里。這些普通住宅擁有共同的社區(qū)環(huán)境，附屬設(shè)施和墻體甚至都是共用的。城鎮(zhèn)居民的高密度集中居住是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮集聚效應(yīng)的基本要求，它增強(qiáng)了城鎮(zhèn)居民之間的相互聯(lián)系和相互作用，但這種聯(lián)系和作用超出必要的限度就會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)居民的日常生活形成嚴(yán)重干擾，影響城鎮(zhèn)勞動(dòng)力的順利再生產(chǎn)，從而誘發(fā)城鎮(zhèn)居民之間的糾紛和沖突。

二、外部性與城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性

城鎮(zhèn)居民集中居住帶來(lái)的相互干擾稱為外部性或外部負(fù)效應(yīng)，它通常源于城鎮(zhèn)居民先天因素和后天環(huán)境差異所帶來(lái)的生活需求和生活方式的差異，如性別、年齡、性格、健康狀況、文化水平、職業(yè)、宗教、經(jīng)濟(jì)地位甚至家庭結(jié)構(gòu)等的差異都會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)居民生活需求和生活方式的差異。當(dāng)城鎮(zhèn)居民生活需求和生活方式差異形成對(duì)立、需要協(xié)調(diào)并且協(xié)調(diào)成本較高時(shí)，城鎮(zhèn)居民之間的糾紛和沖突就會(huì)從潛在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。針對(duì)生活需求和生活方式的差異，城鎮(zhèn)居民當(dāng)然可采用鄰里選擇。美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿瑟·奧沙利文（2008）指出，“美國(guó)城市的居住區(qū)分隔程度很高，主要以收入、教育水平和種族來(lái)劃分”，說(shuō)的就是這種情況。然而，相對(duì)于有限的財(cái)力，鄰里選擇不僅成本高昂，實(shí)踐中也只能減少或弱化而不能從根本上避免現(xiàn)有的糾紛與沖突，于是遵循一定的規(guī)則處理和仲裁城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有生活方式的糾紛與沖突，降低不同生活需求的協(xié)調(diào)成本，就成為城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)實(shí)選擇。目前，城鎮(zhèn)居民能夠相互接受并且可以得到企業(yè)和政府認(rèn)可的基本原則大致有三條。一是尊重城鎮(zhèn)居民自主選擇生活需求和生活方式的權(quán)利。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是微觀經(jīng)濟(jì)主體分散決策、相互競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有微觀經(jīng)濟(jì)主體的自主決策，市場(chǎng)機(jī)制就談不上競(jìng)爭(zhēng)和效率。城鎮(zhèn)居民的生活需求和對(duì)生活方式的選擇，本質(zhì)上也是一種市場(chǎng)行為。城鎮(zhèn)居民無(wú)論是作為生產(chǎn)者還是作為消費(fèi)者，其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位都是舉足輕重的，維護(hù)城鎮(zhèn)居民的自主決策權(quán)利，實(shí)際上就是維護(hù)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)和效率，維護(hù)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。二是城鎮(zhèn)居民擁有自主選擇生活方式的權(quán)利是平等的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城鎮(zhèn)居民自主選擇生活方式，以自身的財(cái)力為基礎(chǔ)，輔之以公共財(cái)政的必要資助，即城鎮(zhèn)居民自主選擇生活方式的差異只能體現(xiàn)他們財(cái)力的量的差異，低收入消費(fèi)者財(cái)力再弱，他們自主選擇生活方式的權(quán)利也不能被剝奪；相反，公共財(cái)政有義務(wù)對(duì)這些低收入消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)助，確保其維持生活方式的最低限度自主選擇。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平等競(jìng)爭(zhēng)的真諦，也是公共財(cái)政存在的基本依據(jù)。三是城鎮(zhèn)居民生活方式的選擇必須有利于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。城鎮(zhèn)居民集中居住是近現(xiàn)代工商業(yè)追逐集聚經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，是社會(huì)化生產(chǎn)力發(fā)展的基本要求，因此城鎮(zhèn)居民之間的糾紛與沖突及其處理相對(duì)于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展而言，始終處于從屬地位。城鎮(zhèn)居民生活需求和生活方式的差異允許存在，也應(yīng)該存在；城鎮(zhèn)居民不同生活方式產(chǎn)生對(duì)立和沖突是正?，F(xiàn)象，當(dāng)然這種糾紛和沖突必須協(xié)調(diào)解決；但不管如何協(xié)調(diào)解決，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展不能受到損害，這是處理和仲裁城鎮(zhèn)居民糾紛與沖突的前提條件。

擁有商品化住房是城鎮(zhèn)消費(fèi)者財(cái)力多寡的重要表現(xiàn)形式，也是城鎮(zhèn)居民選擇生活方式的基本內(nèi)容。一般而言，商品化住宅價(jià)格的高低與城鎮(zhèn)居民自主選擇生活方式的能力成正比。商品化住宅影響城鎮(zhèn)居民自主選擇生活方式的能力，主要是通過(guò)商品化住宅賦予城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的途徑實(shí)現(xiàn)的。商品化住宅的財(cái)產(chǎn)權(quán)利主要包括住宅的所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)和處置權(quán)，城鎮(zhèn)居民正是通過(guò)住宅產(chǎn)權(quán)的行使來(lái)影響自己生活方式和生活質(zhì)量的。不過(guò)由于集中居住的原因，普通城鎮(zhèn)居民必須謹(jǐn)慎行使商品化住宅的財(cái)產(chǎn)權(quán)利：一是城鎮(zhèn)商品化住宅的財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須來(lái)自于城鎮(zhèn)商品化住宅所有權(quán)的清晰界定。商品化住宅的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容是由商品化住宅的所有權(quán)派生出來(lái)的，商品住宅的所有權(quán)越充分，越明晰，其產(chǎn)權(quán)內(nèi)容越全面，越確定。二是即使城鎮(zhèn)商品化住宅所有權(quán)是明晰的，它派生的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也可能是共享的，而不是絕對(duì)排他性的。姑且不論配套的娛樂(lè)休閑設(shè)施，集中居住就使得城鎮(zhèn)普通住宅的財(cái)產(chǎn)權(quán)利出現(xiàn)重疊，城鎮(zhèn)住宅墻體和附屬設(shè)施的財(cái)產(chǎn)權(quán)利有一部分必須被讓渡出去成為共有產(chǎn)權(quán)，甚至城鎮(zhèn)住宅的居住空間對(duì)于城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)也不是無(wú)條件使用的，除非它不產(chǎn)生外部負(fù)效應(yīng)。三是城鎮(zhèn)居民應(yīng)分別運(yùn)用正式規(guī)則和非正式規(guī)則維護(hù)商品化住宅的產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是建立在一定規(guī)則基礎(chǔ)之上的，與其它經(jīng)濟(jì)形態(tài)相比，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則應(yīng)該是最復(fù)雜、最完善的，但這絲毫也不意味著所有的產(chǎn)權(quán)都會(huì)得到規(guī)則的維護(hù)，更不意味著只有看得見(jiàn)、成文的正式規(guī)則，沒(méi)有看不見(jiàn)、約定俗成的非正式規(guī)則。規(guī)則有自己的產(chǎn)生和演進(jìn)過(guò)程，城鎮(zhèn)居民維護(hù)自己的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)充分發(fā)揮正式規(guī)則與非正式規(guī)則的互補(bǔ)作用。諾斯（1994）指出，“非正式規(guī)約與正式規(guī)約的差別只是一個(gè)程度上的問(wèn)題”，在經(jīng)濟(jì)秩序剛剛建立起來(lái)的國(guó)家和地區(qū)，非正式規(guī)則可能比正式規(guī)則更能發(fā)揮作用。

三、中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛的類型與原因分析

1.輕視城鎮(zhèn)生活方式的外部負(fù)效應(yīng)，將城鎮(zhèn)住宅使用權(quán)絕對(duì)化。例如有的城鎮(zhèn)居民利用住宅養(yǎng)狗（湯亞輝，2013）、養(yǎng)鴿子、養(yǎng)雞等，嚴(yán)重影響了周圍鄰居的日常生活。在同等條件下，居民生活帶來(lái)的外部負(fù)效應(yīng)遠(yuǎn)小于工業(yè)生產(chǎn)，但小并不等于沒(méi)有。在農(nóng)村地區(qū)，由于居住分散，居民生活帶來(lái)的外部負(fù)效應(yīng)，不是被周圍環(huán)境消解，就是波及范圍有限，某種程度上被隔離，因而通?？梢院雎圆挥?jì)。但在城鎮(zhèn)，集中居住使得居民生活帶來(lái)的環(huán)境污染強(qiáng)度大大提高，環(huán)境凈化能力大大下降，在農(nóng)村完全可以自主選擇的生活方式在城鎮(zhèn)可能因此舉步維艱。例如，城鎮(zhèn)居民飼養(yǎng)動(dòng)物，雖可以但數(shù)量必須受到限制，即動(dòng)物一般只能是寵物而不能是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)象，而且整個(gè)住宅不能如同雞窩、狗窩、鴿子窩，從而給鄰居帶來(lái)嚴(yán)重的空氣污染和衛(wèi)生問(wèn)題；城鎮(zhèn)居民喜歡煎、炒、烹、煨，可以但只應(yīng)限于家庭需求，間或宴請(qǐng)親朋好友，不能如同對(duì)外營(yíng)業(yè)的食堂、飯店，從而產(chǎn)生過(guò)多的油煙和噪音；城鎮(zhèn)居民喜歡唱歌、聽(tīng)音樂(lè)無(wú)可厚非，但要避免變成卡拉OK廳或舞廳，給鄰居帶來(lái)持續(xù)高分貝的噪音，影響鄰居的正常作息。在當(dāng)代社會(huì)，城鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展區(qū)與居民生活區(qū)的分隔政策已經(jīng)能在很大程度上避免工業(yè)外部負(fù)效應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民生活的影響，但城鎮(zhèn)居民內(nèi)部生活方式差異帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，至少目前還不能完全依靠正式規(guī)則來(lái)處理。在這種情況下，城鎮(zhèn)居民如果忽視自身生活方式對(duì)左鄰右舍的干擾又不能做到雙方及時(shí)有效的克制，發(fā)生糾紛和沖突也就在情理之中了。

2.認(rèn)識(shí)不到城鎮(zhèn)住宅的某些共有產(chǎn)權(quán)屬性，從而誘發(fā)住宅小區(qū)內(nèi)部城鎮(zhèn)居民的矛盾和沖突。例如裝修破壞承重墻（黃金，2013）、挪用消防通道、阻礙小區(qū)公共設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)等。住宅商品化給予消費(fèi)者完全的、排他性的產(chǎn)權(quán)，大致適用于農(nóng)村消費(fèi)者和農(nóng)村住宅。在城鎮(zhèn)，集中居住使得商品化住宅的很多產(chǎn)權(quán)不同程度地變成了共有產(chǎn)權(quán)，例如樓梯、墻體、附屬設(shè)施以及小區(qū)道路、小區(qū)環(huán)境等，真正能夠稱得上獨(dú)占性產(chǎn)權(quán)的大概只有城鎮(zhèn)住宅居住空間的使用權(quán)了。城鎮(zhèn)住宅的這種共有產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，一方面需要城鎮(zhèn)居民將城鎮(zhèn)住宅的相關(guān)產(chǎn)權(quán)委托出去統(tǒng)一行使，如委托物業(yè)管理公司進(jìn)行日常管理與維修；另一方面需要城鎮(zhèn)居民更多依靠非正式規(guī)則協(xié)調(diào)彼此的生活行為和生活方式。例如，住房裝修時(shí)提醒自己或他人保護(hù)好承重墻，避免危及甚至損害；為左鄰右舍和上下樓住戶裝修或使用附屬設(shè)施提供必要的協(xié)助和方便；愛(ài)護(hù)住宅的附屬設(shè)施和公共設(shè)施，包括自來(lái)水管、污水管、消防設(shè)備、配電房等；主動(dòng)維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生，電梯先出后入，利用小區(qū)設(shè)施原則上先來(lái)后到，愛(ài)護(hù)小區(qū)環(huán)境和綠化，尊重社會(huì)公德，尊老愛(ài)幼等等。這不僅是城鎮(zhèn)居民綜合素質(zhì)的體現(xiàn)，更是提高自身生活質(zhì)量的需要。城鎮(zhèn)住宅共有產(chǎn)權(quán)本身容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，如果城鎮(zhèn)居民再斤斤計(jì)較，貪小便宜的心理嚴(yán)重，不能遵守非正式規(guī)則，極其容易產(chǎn)生糾紛與沖突。

3.任意擴(kuò)大城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)的外延，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)外城鎮(zhèn)居民的糾紛與沖突。最典型的是住宅小區(qū)居民與廣場(chǎng)舞大媽發(fā)生沖突（濱兵，2013）。與農(nóng)村居民相比，城鎮(zhèn)居民的獨(dú)立生活空間已大大壓縮。劣質(zhì)土地財(cái)政的存在，使得城鎮(zhèn)居民獨(dú)立生活空間極小化的同時(shí)，也將城鎮(zhèn)居民公共生活空間的需求極大化了（顧書桂，2013）。然而，由于地方政府的財(cái)政收支尚待規(guī)范，很多城鎮(zhèn)公共活動(dòng)場(chǎng)所是由附近住宅小區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)的，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增加住宅的賣點(diǎn)，增加住宅小區(qū)建設(shè)的利潤(rùn)，有意、無(wú)意地將狹窄的住宅小區(qū)與寬廣的公共活動(dòng)場(chǎng)所連接在一起，這就帶來(lái)了一個(gè)比較嚴(yán)重的問(wèn)題：一方面，公共活動(dòng)場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)決定了公共活動(dòng)場(chǎng)所的使用者必將突破附近住宅小區(qū)居民的限制，而且對(duì)公共場(chǎng)所使用者行為的管理是由城鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)，而不是由公共場(chǎng)所附近住宅小區(qū)居民或物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的；另一方面，公共活動(dòng)場(chǎng)所與住宅小區(qū)直接相連或公共活動(dòng)場(chǎng)所與住宅小區(qū)出現(xiàn)重疊，廣大城鎮(zhèn)居民使用公共活動(dòng)場(chǎng)所產(chǎn)生的外部負(fù)效應(yīng)極有可能超出附近住宅小區(qū)居民能夠忍受的極限，從而嚴(yán)重影響附近住宅小區(qū)居民的日常生活。在這種情況下，如果城鎮(zhèn)政府不能及時(shí)疏導(dǎo)住宅小區(qū)居民的極端情緒，不能及時(shí)引導(dǎo)廣大城鎮(zhèn)居民使用公共場(chǎng)所的行為，城鎮(zhèn)居民之間爆發(fā)激烈沖突就難免。事實(shí)上，中國(guó)廣場(chǎng)舞大媽與住宅小區(qū)居民之間的糾紛已經(jīng)發(fā)生多起，有的還非常嚴(yán)重。然而無(wú)論是廣場(chǎng)舞大媽打敗了住宅小區(qū)居民繼續(xù)我行我素，還是廣場(chǎng)舞大媽改弦更張用暴走等其他休閑娛樂(lè)方式取代廣場(chǎng)舞向小區(qū)居民認(rèn)輸妥協(xié)，都是一種以損害一方正當(dāng)權(quán)益為代價(jià)的不公平解決辦法。

4.混淆城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)與城鎮(zhèn)居民公民權(quán)，消極影響城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)社會(huì)的發(fā)展。例如阻礙城鎮(zhèn)公共衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)（李慧博，2009）、阻礙城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的建設(shè)（潘珊菊，2014）等。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，這意味著城鎮(zhèn)居民要不斷適應(yīng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃變動(dòng)的需要。今天的農(nóng)田可能變?yōu)槊魈斓墓I(yè)區(qū)，過(guò)去的棚戶區(qū)可能要變成最大的垃圾處理廠，從整個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度看，這種規(guī)劃變動(dòng)無(wú)疑是成本最小的，受益最大的，是能夠帶來(lái)巨額凈收益的。盡管少數(shù)人群可能成為暫時(shí)的利益損失者，但通過(guò)未來(lái)的收益變現(xiàn)，通過(guò)城鎮(zhèn)政府的轉(zhuǎn)移支付，最終可以彌補(bǔ)城鎮(zhèn)居民的這部分損失而有余，從而實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)政府、企業(yè)和城鎮(zhèn)居民的多贏。不過(guò)，如果城鎮(zhèn)政府不能站在協(xié)調(diào)者的立場(chǎng)，充當(dāng)支付中介合理彌補(bǔ)這部分城鎮(zhèn)居民的損失，甚至采取高壓政策強(qiáng)制推行，就極有可能激化社會(huì)矛盾，演變成群體事件。當(dāng)然，由于特殊國(guó)情，中國(guó)這類群體事件的爆發(fā)往往源于城鎮(zhèn)居民維護(hù)自己的房產(chǎn)利益，這只不過(guò)是反映了中國(guó)政治體制的現(xiàn)有缺陷而已。

中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)引發(fā)糾紛，顯然既有住宅產(chǎn)權(quán)認(rèn)識(shí)的原因，也有住宅產(chǎn)權(quán)行使的原因；既涉及城鎮(zhèn)居民個(gè)人，也涉及城鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)政府。城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)引發(fā)糾紛，類型的多樣性反映了中國(guó)城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的復(fù)雜性。然而，妥善解決中國(guó)城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)引發(fā)的糾紛，只能以尊重城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)規(guī)律為前提。

四、市場(chǎng)化是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛妥善解決的基本途徑

中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛，是一個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展必然遇到的問(wèn)題，其間差別僅僅在于嚴(yán)重程度有輕有重。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，中國(guó)城市化已經(jīng)達(dá)到一個(gè)較高的水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口71182萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?2.57%，比1978年高出34.66%，基本實(shí)現(xiàn)了中國(guó)人口從農(nóng)村社會(huì)向城鎮(zhèn)社會(huì)的跨越；從絕對(duì)量看，30年間中國(guó)城鎮(zhèn)人口增加了316.83%，相當(dāng)于在1978年的基礎(chǔ)上再造了三個(gè)中國(guó)城鎮(zhèn)生活社區(qū)。中國(guó)城市化進(jìn)程的巨大跨越，不僅意味著中國(guó)社會(huì)公眾總體生活質(zhì)量的提高，也意味著中國(guó)占主導(dǎo)地位的城鎮(zhèn)新居民必須適應(yīng)農(nóng)村生活方式到城鎮(zhèn)生活方式的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過(guò)程中，某些人群在某個(gè)時(shí)段、某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不適應(yīng)是正常的。但重要的是，從城鎮(zhèn)企業(yè)到城鎮(zhèn)政府必須借助自己的財(cái)力和人力，從思想到行動(dòng)、從理論到政策對(duì)新市民加以正確引導(dǎo)，確保新市民盡快成功融入城市生活，在尊重城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的貨幣主權(quán)原則，強(qiáng)化城鎮(zhèn)居民特別是新市民的住宅產(chǎn)權(quán)意識(shí)。核心內(nèi)容是在市場(chǎng)機(jī)制有效作用的范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)的行使具有相對(duì)性。當(dāng)前既要重視城鎮(zhèn)住宅裝修引發(fā)的糾紛，更要重視城鎮(zhèn)居民日常生活引發(fā)的糾紛。關(guān)于住宅裝修，要重點(diǎn)避免住宅裝修破壞重要墻體和共用設(shè)施，確保共用設(shè)備的性能良好和安全運(yùn)營(yíng)；要避免休息時(shí)間的噪音擾民，避免隨意傾倒裝修垃圾；針對(duì)住宅裝修帶來(lái)的不適，要促進(jìn)鄰居間的友好協(xié)商。關(guān)于城鎮(zhèn)居民的日常生活，要避免居民飼養(yǎng)寵物時(shí)帶來(lái)環(huán)境污染，包括鳥糞隨意拋灑、狗屎到處散布以及空氣污濁不堪甚至寵物傷人；要避免高空拋物，生活污水橫流；要加強(qiáng)物業(yè)管理，及時(shí)維修止損；要保證住宅小區(qū)自行車位、電動(dòng)車位的基本數(shù)量，保障中低收入居民的基本生活需要；對(duì)于供不應(yīng)求的汽車車位，要允許價(jià)格市場(chǎng)化浮動(dòng)，增加的收入用于彌補(bǔ)物業(yè)管理和小區(qū)維修開(kāi)支，提高住宅小區(qū)全體居民的福利，這實(shí)際上也是小區(qū)住宅同價(jià)同權(quán)的具體體現(xiàn)。

2.規(guī)范地方政府的財(cái)政收支，明晰城鎮(zhèn)居民公共活動(dòng)場(chǎng)所的公共產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。資金性質(zhì)決定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，資金性質(zhì)不清必然帶來(lái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)模糊。中國(guó)劣質(zhì)土地財(cái)政盛行，有深層次的體制原因，因此，理順城鎮(zhèn)政府的地方財(cái)政收支關(guān)系，讓城鎮(zhèn)居民的公共活動(dòng)場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)更為明晰，會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間和過(guò)程。但在這個(gè)過(guò)程中，一定要優(yōu)先確保城鎮(zhèn)居民的基本居住需求。劣質(zhì)土地財(cái)政已經(jīng)不正常地壓縮了普通城鎮(zhèn)居民的室內(nèi)居住空間和小區(qū)休閑空間，他們對(duì)公共活動(dòng)場(chǎng)所的需求具有明顯的剛性，滿足這種剛性需求在某種程度上已經(jīng)超越了市場(chǎng)機(jī)制作用的范圍，變成了一種超越經(jīng)濟(jì)權(quán)利的政治權(quán)利。廣大城鎮(zhèn)居民在與住宅小區(qū)鄰近的市民廣場(chǎng)上活動(dòng)，固然會(huì)對(duì)住宅小區(qū)居民造成不可避免的困擾，住宅小區(qū)居民的不滿也是可以理解的。順應(yīng)住宅小區(qū)居民的強(qiáng)烈呼吁，對(duì)以廣場(chǎng)舞大媽為代表的廣大城鎮(zhèn)居民在公共活動(dòng)場(chǎng)所的活動(dòng)加強(qiáng)管理是必要的，但必須以維護(hù)廣大城鎮(zhèn)居民在公共活動(dòng)場(chǎng)所的正當(dāng)權(quán)益為前提，這是公共活動(dòng)場(chǎng)所公共產(chǎn)權(quán)運(yùn)行的基本經(jīng)濟(jì)原則，更是建立社會(huì)主義和諧社會(huì)的政治需要。今后，要努力理順城鎮(zhèn)政府的財(cái)政收支關(guān)系，更要注意明確市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共活動(dòng)場(chǎng)所的公共產(chǎn)權(quán)或政府產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，市民的公共活動(dòng)場(chǎng)所不能成為某些高檔住宅小區(qū)的后花園，更不能成為少數(shù)權(quán)貴的禁臠，從而保證城鎮(zhèn)居民的公共活動(dòng)權(quán)益，滿足城鎮(zhèn)居民的基本生活需求。

3.發(fā)展多層次的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)體系，這是解決中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛的治本措施。在一定的范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)居民對(duì)集中居住負(fù)效應(yīng)的忍耐能力是與支付能力成反比的，收入水平越高，城鎮(zhèn)居民的忍耐能力越差，反之則反是。發(fā)展多層次的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)，無(wú)疑是滿足城鎮(zhèn)消費(fèi)者不同居住需要，解決高收入消費(fèi)者對(duì)集中居住負(fù)效應(yīng)忍耐能力差問(wèn)題的重要舉措。優(yōu)質(zhì)住宅不僅有充裕的室內(nèi)生活空間，還有視野開(kāi)闊的住宅小區(qū)環(huán)境，休閑娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，全封閉的物業(yè)管理更能將外部的喧囂相對(duì)隔離。今后，應(yīng)該逐步降低優(yōu)質(zhì)住宅對(duì)城鎮(zhèn)居民公共活動(dòng)場(chǎng)所的依賴，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅對(duì)小區(qū)環(huán)境投資的自給自足，從而將市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共活動(dòng)場(chǎng)所徹底歸還給廣大城鎮(zhèn)居民。在城鎮(zhèn)公共活動(dòng)場(chǎng)所的利用問(wèn)題上，中國(guó)優(yōu)質(zhì)住宅消費(fèi)者的享受居住需求，不應(yīng)該對(duì)城鎮(zhèn)普通住宅消費(fèi)者的生存居住需求形成擠壓。中國(guó)從中央政府到地方政府，不用擔(dān)心城鎮(zhèn)會(huì)出現(xiàn)貧民窟，至少貧民窟的出現(xiàn)與建設(shè)多層次的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)體系無(wú)直接關(guān)系。只要住宅政策設(shè)計(jì)科學(xué)，城鎮(zhèn)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，只會(huì)有利于增加中低收入居民的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高他們的收入水平，在動(dòng)態(tài)中實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民的共同富裕而不是共同貧窮或者固化社會(huì)階層。

4.推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)化，弱化城鎮(zhèn)居民全局利益與局部利益的矛盾。城鎮(zhèn)土地利用格局的調(diào)整，既是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是城鎮(zhèn)社會(huì)發(fā)展的需要。城鎮(zhèn)政府應(yīng)該科學(xué)評(píng)估城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，確保其可行性，提高其成功率，從而為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益格局的順利調(diào)整打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅財(cái)產(chǎn)受到侵害的程度，也要進(jìn)行正確評(píng)估，這不僅是城鎮(zhèn)政府理賠到位的根據(jù)，也是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃科學(xué)制定的根據(jù)。在此基礎(chǔ)上，遵循自愿平等原則，足額彌補(bǔ)城鎮(zhèn)居民個(gè)人的住宅財(cái)產(chǎn)損失，城鎮(zhèn)居民個(gè)人、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏是完全可能的。中國(guó)城鎮(zhèn)政府當(dāng)前迫切需要做的是，拋棄劣質(zhì)土地財(cái)政思想，摒棄拍腦袋的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)決策方法，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)化，從而減輕城鎮(zhèn)土地利用格局調(diào)整過(guò)程中來(lái)自現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的阻力（顧書桂，2014）。

五、結(jié)論與政策建議

城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)是近現(xiàn)代工商業(yè)追求集聚經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)物，集中居住是城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要求。但集中居住帶來(lái)的外部性也在相當(dāng)程度上改變了城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵與外延，從而成為城鎮(zhèn)居民發(fā)生糾紛與沖突的重要原因。中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)引發(fā)的糾紛與沖突，有的是認(rèn)識(shí)問(wèn)題，有的是實(shí)踐問(wèn)題；有的隨著時(shí)間的推移會(huì)逐步得到解決，有的會(huì)一直存在下去甚至激化，除非政治體制或經(jīng)濟(jì)體制得到大的必要的改革。解決中國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)引發(fā)的糾紛與沖突，前提是優(yōu)先保障城鎮(zhèn)居民的民生需求，通過(guò)促進(jìn)城鎮(zhèn)住宅的多層次發(fā)展，最終兼顧城鎮(zhèn)居民的發(fā)展需求和享受需求。在尊重城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)化永遠(yuǎn)是城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)糾紛有效解決的基本原則。

1.阿瑟·奧沙利文著、周京奎譯：《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)（第6版）》，北京大學(xué)出版社2008年版。

2.濱兵：《解決廣場(chǎng)舞擾民問(wèn)題出路何在》，《紹興日?qǐng)?bào)》2013年11月7日。

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