◎ 何繼新 付 杰

樓宇經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)概念，是一種都市特色經(jīng)濟(jì)。它是以城市經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，商務(wù)樓功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以出租出售或開發(fā)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，高度土地集約化利用為特征,以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展為核心，通過開發(fā)樓宇引進(jìn)各類企業(yè)，吸引其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚形成一定空間集聚規(guī)模從而引進(jìn)稅源,帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新興經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，凡是利用新開發(fā)樓盤或閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均可稱為樓宇經(jīng)濟(jì)[1]。近年來，隨著樓宇經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)不斷發(fā)展，在某種程度上已成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。國(guó)外發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)較早，最為典型的就是紐約曼哈頓，其發(fā)展模式較為成熟。相比之下，國(guó)內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于上升期，部分城市樓宇集聚格局基本形成，如北京、上海、深圳、杭州等地，而天津相對(duì)于這幾個(gè)城市，起步較晚，與北京、上海等城市相比，仍存在一定差距。本研究通過總結(jié)國(guó)內(nèi)外主要城市樓宇經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐做法，把握其內(nèi)在規(guī)律，并結(jié)合天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，提出進(jìn)一步推動(dòng)發(fā)展天津樓宇經(jīng)濟(jì)的有益借鑒和啟示，為制定天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策體系框架提供有益借鑒。

一、國(guó)外樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)踐做法

國(guó)外樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一般遵循城市本身的地理結(jié)構(gòu)與位置來進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)，美國(guó)的曼哈頓、倫敦的金融城、日本的新宿、法國(guó)的拉德芳斯、盧森堡、新加坡等都在推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，憑借便捷交通條件、良好的配套設(shè)施、深厚的文化底蘊(yùn)、豐富的景觀資源和優(yōu)越的投資環(huán)境，集聚了金融、保險(xiǎn)、證券、商貿(mào)、世紀(jì)、咨詢和房地產(chǎn)等發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)[1]。

1.以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，多產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。美國(guó)的曼哈頓以金融業(yè)為主導(dǎo)，聚集了3000多家銀行、保險(xiǎn)公司、交易所等金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)技術(shù)、信息服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也發(fā)展迅速，形成了以金融業(yè)為主導(dǎo)的較為完善的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集群，而憑借完善的服務(wù)功能，曼哈頓CBD成為全球企業(yè)總部的重要聚集地，多家世界500強(qiáng)企業(yè)的總部設(shè)在紐約，外國(guó)企業(yè)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)后也爭(zhēng)先在曼哈頓CBD設(shè)立總部[2]。而英國(guó)倫敦同樣以金融產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，服務(wù)面向全球化。擁有近2000家金融機(jī)構(gòu)，30萬左右的金融人士，還聚集了500多家外國(guó)銀行、180多個(gè)外國(guó)證券交易中心。雖紐約和東京的交易量大，但主要服務(wù)于本國(guó)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)，而倫敦金融城服務(wù)于全球。此外，倫敦金融城長(zhǎng)期以來一直是世界級(jí)的專業(yè)服務(wù)和商業(yè)服務(wù)中心，尤其是咨詢、法律、會(huì)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)。同時(shí)，盧森堡也以金融產(chǎn)業(yè)依托，拉動(dòng)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。其由最初的13家發(fā)展到200多家，世界各地的200多家銀行在盧森堡金融區(qū)設(shè)立了分行及分支機(jī)構(gòu)，有30家全球領(lǐng)先銀行在盧森堡設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，此外還有多家金融控股公司和投資基金。盧森堡金融區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，基金業(yè)異常發(fā)達(dá)，擁有2000多家投資基金公司。新加坡則以全方位發(fā)展策略，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，以出口為導(dǎo)向發(fā)展制造業(yè)，提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)。同時(shí)，在發(fā)展資本、技術(shù)密集型出口工業(yè)的同時(shí)，優(yōu)先發(fā)展有增長(zhǎng)潛力的服務(wù)業(yè)，力爭(zhēng)成為東南亞和亞太地區(qū)的區(qū)域性服務(wù)中心。此外，重視服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用、把提升旅游業(yè)作為發(fā)展服務(wù)業(yè)的有力抓手，提供金融服務(wù)和法律、信息等高端專業(yè)服務(wù)[3]。

2.提高服務(wù)水平，營(yíng)造良好的外部環(huán)境。首先，在改善交通環(huán)境方面，美國(guó)針對(duì)CBD聚集區(qū)，通過各種停車政策、收費(fèi)政策等來限制小汽車的使用,而且對(duì)于交通堵塞制定嚴(yán)格的懲罰制度[2]。日本在交通建設(shè)中，注重停車場(chǎng)的建設(shè)和公共交通換乘體系的便利性，并充分利用高科技手段,建設(shè)智能化交通管理體系,減少交通堵塞。此外，新宿建成了商業(yè)區(qū)“都市地下步行道”緩解了地上設(shè)施壓力。而法國(guó)拉德芳斯形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一體的交通系統(tǒng)，開通地鐵、區(qū)內(nèi)快速鐵路，形成便捷的公共交通系統(tǒng)。其次，在改善樓宇內(nèi)部環(huán)境上，倫敦金融城擁有專門的市政機(jī)構(gòu)——“倫敦金融城政府”，主要提供基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃及所有相關(guān)的服務(wù)。拉德芳斯為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，對(duì)辦公樓進(jìn)行了更加靈活多樣的規(guī)劃，注重建筑物外部形態(tài)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)和設(shè)施配置的多樣性，為不同性質(zhì)、不同規(guī)模的公司設(shè)計(jì)不同類型的辦公空間。同時(shí)，樓宇開發(fā)和建設(shè)時(shí)不僅注重城市景觀建設(shè)保持建筑的多樣性和新舊城的協(xié)調(diào)性，而且還注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，保持寫字樓、住宅的合理密度。再者，在配套設(shè)施建設(shè)上，拉德芳斯區(qū)內(nèi)建有完善的配套服務(wù)設(shè)施為區(qū)內(nèi)各類企業(yè)及居民服務(wù)，不僅有大小型購(gòu)物中心，還有大型會(huì)展中心，形成以商務(wù)辦公功能為主，集居住、購(gòu)物、會(huì)展、旅游等多功能為一體的商務(wù)區(qū)。而新加坡則在現(xiàn)有 CBD的基礎(chǔ)上，開發(fā)新的商務(wù)金融區(qū)和觀光商務(wù)區(qū)，形成一個(gè)整合金融服務(wù)業(yè)、高端專業(yè)化服務(wù)和商務(wù)旅游的新CBD，并提供全天候服務(wù)。最后，在政策環(huán)境方面，盧森堡不斷提高經(jīng)濟(jì)的自由化程度，營(yíng)造良好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，其中最主要是良好的法律體系和有吸引力的稅收制度。通過高效透明的政府管理，完善法律監(jiān)管，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度。此外，盧森堡對(duì)監(jiān)管程序進(jìn)行高度簡(jiǎn)化，達(dá)到世界先進(jìn)水平。這些嚴(yán)格的監(jiān)管為盧森堡營(yíng)造了良好的金融環(huán)境。

3.加強(qiáng)政策扶持，創(chuàng)新發(fā)展方式。首先，在財(cái)稅優(yōu)惠政策上，紐約市制定曼哈頓低區(qū)振興計(jì)劃、曼哈頓低區(qū)商業(yè)政策、商業(yè)計(jì)劃措施和商業(yè)擴(kuò)展計(jì)劃，通過商業(yè)租金稅、自用裝修建材等營(yíng)業(yè)稅的減免以及用工補(bǔ)貼、房租減免、公用事業(yè)費(fèi)減免等激勵(lì)措施來吸引投資者入住曼哈頓，特別還針對(duì)租用原世界貿(mào)易中心附近的部分指定樓宇給予明確的租金補(bǔ)貼政策[2]。而盧森堡實(shí)行較高的個(gè)人所得稅和較低的公司利得稅，吸引企業(yè)、個(gè)人儲(chǔ)蓄，為了吸引外國(guó)人在盧森堡儲(chǔ)蓄，并對(duì)外國(guó)公民采取不征儲(chǔ)蓄利息稅。其次，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策上，紐約政府不僅制定優(yōu)惠政策吸引全球客戶入駐，吸引世界知名企業(yè)入駐曼哈頓CBD，并統(tǒng)一組織各商務(wù)樓宇企業(yè)赴外地、境外招商引資。而且出臺(tái)鼓勵(lì)新興行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，對(duì)新成立的科技企業(yè)中心提供直接或間接補(bǔ)貼和多種稅收優(yōu)惠。除此之外，政府還提供公共土地、減免銷售稅和房產(chǎn)稅、低廉的能源、保證貸款的可獲得性、為小型和發(fā)展中的中型公司提供低廉的寫字樓等補(bǔ)助性政策。而新加坡把高端休閑消費(fèi)者作為現(xiàn)有 CBD服務(wù)的重要對(duì)象，決定建設(shè)綜合娛樂區(qū)，作為向亞洲旅游和金融服務(wù)中心轉(zhuǎn)型的舉措。為配合全球商務(wù)中心職能的實(shí)現(xiàn)，新加坡還推出了一系列扶植政策和措施。最后，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式上，盧森堡金融區(qū)的發(fā)展離不開政府的鼓勵(lì)和推動(dòng)，由于資源日益緊張，大量國(guó)有企業(yè)的存在抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基于此情形，盧森堡政府傾盡全力尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，積極采取一系列政策措施，其金融業(yè)的發(fā)展正是政府致力于經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的結(jié)果。而新加坡面對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷,政府實(shí)施了CBD政策集中的優(yōu)勢(shì),利用有利的經(jīng)濟(jì)地理與時(shí)區(qū)條件,開放離岸金融業(yè)務(wù),并以低稅收、提供便利來吸引和鼓勵(lì)外資銀行在新加坡營(yíng)業(yè)，金融業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了互動(dòng)效應(yīng)[1]。

二、國(guó)內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)踐做法

當(dāng)前，我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。從全國(guó)來看，東部、中部和西部以及東北部地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，東部地區(qū)如北京、上海市等地的樓宇重在發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量、高人力資本、全球總部型的產(chǎn)業(yè)鏈，中部地區(qū)如長(zhǎng)沙等地的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展則處于規(guī)劃建設(shè)、資源配置、政府引導(dǎo)等層面，政府主導(dǎo)市場(chǎng)化程度較高；南部地區(qū)如杭州、深圳等地的樓宇經(jīng)濟(jì)正在走地方特色發(fā)展道路，其中杭州在推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，進(jìn)行了大量實(shí)踐，擁有較為豐富經(jīng)驗(yàn)。全國(guó)各地關(guān)于推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，實(shí)踐做法雖不相同，但主要圍繞以下四個(gè)方面展開：

1.注重規(guī)范引導(dǎo)，搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)行為，但并不意味著政府無所作為。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)不是放任自流、坐視不管，而是采取產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先導(dǎo)和城市規(guī)劃行為，進(jìn)行必要的措施進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)。

首先，圍繞產(chǎn)業(yè)定位上，北京、青島、長(zhǎng)沙都致力發(fā)展總部型企業(yè)，北京定位于吸引全球性、區(qū)域性跨國(guó)公司總部、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)區(qū)域性總部分支機(jī)構(gòu)及聯(lián)合中國(guó)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的500強(qiáng)企業(yè)，而青島積極引進(jìn)金融、軟件、物流等企業(yè)總部和營(yíng)銷總部、研發(fā)總部、財(cái)務(wù)總部等高端機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)沙也引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域或其分部、研發(fā)中心、銷售中心和財(cái)務(wù)中心，形成國(guó)內(nèi)外大企業(yè)總部的集聚區(qū)。但上海、深圳采取科學(xué)規(guī)劃引領(lǐng)戰(zhàn)略，上海從樓宇的規(guī)劃、布局，再到入駐企業(yè)相容度、經(jīng)營(yíng)方式、市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)集聚，都要統(tǒng)籌規(guī)劃。深圳則成立專門成立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，明確目標(biāo)任務(wù)，鎖定發(fā)展重點(diǎn)，構(gòu)建創(chuàng)新金融、高端信息業(yè)、電子通訊和手機(jī)產(chǎn)業(yè)、金融和商務(wù)服務(wù)業(yè)的樓宇經(jīng)濟(jì)群。

其次，在產(chǎn)業(yè)平臺(tái)搭建上，北京、深圳采取獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)負(fù)責(zé)人和企業(yè)制度，針對(duì)營(yíng)業(yè)收入首次達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和在京新注冊(cè)設(shè)立或新遷入京的地區(qū)總部和繳納所得稅地方留成部分增量名列企業(yè)，北京市給予主要負(fù)責(zé)人及企業(yè)一定獎(jiǎng)勵(lì)，而深圳對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部企業(yè)所占比例較大的商務(wù)樓宇，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)中介機(jī)構(gòu)、重點(diǎn)服務(wù)型和技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)制度。青島則引進(jìn)新批服務(wù)類外資項(xiàng)目和各類各級(jí)企業(yè)總部，對(duì)不符合自身定位的企業(yè)制定置換和交流的獎(jiǎng)勵(lì)措施。而杭州市對(duì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求企業(yè)，且被確定為重點(diǎn)項(xiàng)目，在符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo)[4]。長(zhǎng)沙則協(xié)調(diào)發(fā)展金融保險(xiǎn)、 法律會(huì)計(jì)、廣告中介、信息咨詢等相關(guān)服務(wù)業(yè)，按照產(chǎn)業(yè)特色，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)集聚，營(yíng)造店多成市、集群局勢(shì)、扎堆旺財(cái)?shù)陌l(fā)展平臺(tái)。

2.注重整合資源，打造特色樓宇。通過產(chǎn)業(yè)置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加速推進(jìn)樓宇的升級(jí)擴(kuò)容。特別是針對(duì)一些較陳舊、沒“賣點(diǎn)”的問題，鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)特色樓宇，積極協(xié)助樓宇業(yè)主對(duì)樓宇進(jìn)行功能定位，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在同一棟或相鄰樓宇內(nèi)聚集，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的信息、資源共享，打造樓宇品牌[1]。

首先，提升樓宇服務(wù)發(fā)展特色樓宇。北京為了提高樓宇服務(wù)水平，鼓勵(lì)發(fā)展自持物業(yè)，使用專項(xiàng)資金給予自持物業(yè)租金補(bǔ)貼，帶動(dòng)更多的樓宇企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)，積極配合CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。而深圳則采取“騰籠換鳥”策略，推進(jìn)“四舊”改造，騰出新空間，規(guī)劃建設(shè)規(guī)格高、規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)集中的樓宇[8]。長(zhǎng)沙也通過產(chǎn)業(yè)置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，整合資源，推進(jìn)樓宇的升級(jí)擴(kuò)容。

其次，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)打造特色樓宇。上海采取“一主三限原則”，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)貿(mào)易業(yè)為主，重點(diǎn)聚焦人力資源、高端商務(wù)、文化信息、娛樂休閑、金融及其衍生產(chǎn)業(yè)[5]-[7]。杭州、長(zhǎng)沙注重發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)升級(jí)，杭州依靠“政府主導(dǎo)力、企業(yè)主體力、市場(chǎng)配置力”三力合一，引進(jìn)一批稅源結(jié)構(gòu)好、帶動(dòng)性強(qiáng)、輻射面廣的企業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)政企共贏[4]。而長(zhǎng)沙吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高端業(yè)態(tài)的樓宇經(jīng)濟(jì)集聚，重點(diǎn)推動(dòng)億元樓發(fā)展，穩(wěn)固“億元樓”的重點(diǎn)稅源，大力推進(jìn)置換招商，發(fā)揮疊加效應(yīng)，有效促進(jìn)“億元樓”租戶升級(jí)換代、做高能級(jí)。此外，長(zhǎng)沙、青島、深圳堅(jiān)持走“打造專業(yè)樓宇平臺(tái)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群”的路子。長(zhǎng)沙加速形成了一批商務(wù)、總部、研發(fā)、創(chuàng)意、軟件、外包企業(yè)，培育專業(yè)特色樓宇。青島積極協(xié)助樓宇業(yè)主對(duì)樓宇進(jìn)行功能定位，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)聚集，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的信息、資源共享，打造特色樓宇品牌。而深圳則對(duì)地段業(yè)態(tài)及與中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不相匹配的低產(chǎn)出樓宇實(shí)行產(chǎn)業(yè)置換，引進(jìn)有特色、有品牌、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。

最后，依靠獎(jiǎng)勵(lì)推動(dòng)特色樓宇發(fā)展。杭州市出臺(tái)了財(cái)政扶持政策，對(duì)重點(diǎn)樓宇、特色樓宇、符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的樓宇給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼，通過營(yíng)造好環(huán)境、制定好策略、落實(shí)好服務(wù)，整合了一批資源。青島樓宇企業(yè)通過自主招商，引進(jìn)同一行業(yè)企業(yè)，其入住率達(dá)到一定比例，給予獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。而上海對(duì)凡入駐樓宇的企業(yè)，必須經(jīng)鎮(zhèn)、區(qū)兩級(jí)樓宇認(rèn)定小組審核把關(guān)，只有能耗低、能極高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)、產(chǎn)稅高的高端項(xiàng)目或相對(duì)成熟的企業(yè)才能獲得批準(zhǔn)入駐樓宇并享受財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策[5][6][7]。

3.注重政策扶持，加強(qiáng)招商引資。致力于實(shí)現(xiàn)樓宇企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量雙突破，專門制定扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)政策和措施。轉(zhuǎn)變專業(yè)招商的方式，發(fā)揮多方面招商主體的作用，多渠道、全方位開展招商引資。

首先，加大獎(jiǎng)勵(lì)政策力度。北京市從2009年度起，對(duì)年?duì)I業(yè)收入首次達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和2009年1月1日以后在京新注冊(cè)設(shè)立或新遷入京的地區(qū)總部企業(yè)，分別按l-5億元人民幣、5-10億元人民幣、10億元人民幣以上三個(gè)等級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)。此外，對(duì)地區(qū)總部1位主要負(fù)責(zé)人，獎(jiǎng)勵(lì)資金為本年度內(nèi)對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)的80%。上海先后就總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)業(yè)等中小微企業(yè)出臺(tái)了財(cái)稅扶持政策，并根據(jù)樓宇對(duì)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度，給予樓宇業(yè)主、管理服務(wù)方及納稅大戶重獎(jiǎng)。杭州市按企業(yè)、街道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同招商主體，實(shí)行分級(jí)差額獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)于新引進(jìn)的總部企業(yè)，根據(jù)財(cái)政貢獻(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)額進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。青島為了鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)樓宇，針對(duì)同一行業(yè)企業(yè)入駐率達(dá)70%以上，一次性給予不超過5萬元的獎(jiǎng)勵(lì)，入駐率達(dá)80%以上的一次性給予10萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。而深圳市對(duì)負(fù)責(zé)引進(jìn)總部企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的辦公面積達(dá)到樓宇可租售面積80%以上的商務(wù)樓宇業(yè)主單位，給予最高100萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。長(zhǎng)沙市專門制定扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)政策和措施，芙蓉區(qū)每年安排500-1000萬元專門用于扶持發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。此外，區(qū)政府每年度安排地方財(cái)政收入的20%投入該區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)。

其次，拓展招商引資渠道。杭州健全招商體制，按照“服務(wù)為先、管理跟上、市區(qū)聯(lián)動(dòng)”的原則，在全市范圍內(nèi)劃定一批重點(diǎn)樓宇和特色樓宇，在對(duì)外招商中重點(diǎn)推進(jìn)，將樓宇的二、三次調(diào)整招商作為樓宇招商的著重點(diǎn)，將街道作為政府推進(jìn)樓宇招商的實(shí)施主體。上海不僅發(fā)揮政策自主優(yōu)勢(shì)，而且創(chuàng)造多元融資渠道，招商引資中要有意識(shí)引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資公司、投資基金，主動(dòng)為中小企業(yè)設(shè)計(jì)融資方案，推進(jìn)資本與科技成果、產(chǎn)品和企業(yè)股權(quán)的結(jié)合[5]。而青島采取推介市場(chǎng)化來加速招商速度，通過召開商務(wù)樓宇展示推介會(huì)和智能化研討會(huì)，對(duì)重點(diǎn)樓宇進(jìn)行了專題宣傳和推廣。深圳實(shí)施靶向招商，以總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主攻方向，重點(diǎn)面向國(guó)內(nèi)外知名大型企業(yè)招商，著力招引總部企業(yè)和金融、專業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐。長(zhǎng)沙則堅(jiān)持專業(yè)招商，發(fā)揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。

4.注重協(xié)調(diào)服務(wù)，營(yíng)造良好環(huán)境。政府強(qiáng)化對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)、服務(wù)和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系渠道，及時(shí)解決樓宇建設(shè)和招商過程中的各類困難和問題。

首先，改善管理模式。北京建立“一樓一檔”制度，這為后期加大整合樓宇資源力度提供前期數(shù)據(jù)支持。還強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)力度，通過定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查及樓宇座談的形式，與商務(wù)樓宇業(yè)主及物業(yè)溝通交流，及時(shí)掌握CBD區(qū)域商務(wù)樓宇內(nèi)企業(yè)變動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓宇內(nèi)入駐企業(yè)遷入遷出及經(jīng)營(yíng)情況。此外，還推進(jìn)部門數(shù)據(jù)共享，一方面整合區(qū)域商務(wù)樓宇資源，摸清入駐企業(yè)相關(guān)信息；另一方面，以CBD樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)查為契機(jī)，推進(jìn)部門之間信息、資源共享，建立部門間的長(zhǎng)期數(shù)據(jù)交換機(jī)制。而深圳采取簡(jiǎn)化行政審批，減少審批項(xiàng)目、簡(jiǎn)化審批程序，將行政審批改為核準(zhǔn)制，營(yíng)造寬松政策環(huán)境。

其次，協(xié)調(diào)服務(wù)發(fā)展。上海不僅建立了由市商務(wù)委、發(fā)改委、經(jīng)信委、建交委、規(guī)劃局、房地局等部門參加的聯(lián)席會(huì)議制度，還成立了副廳級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)推進(jìn)辦公室，建立相應(yīng)的協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，明確推進(jìn)主體，負(fù)責(zé)審議、協(xié)調(diào)、解決在樓宇經(jīng)濟(jì)推進(jìn)過程中的有關(guān)事項(xiàng)和難點(diǎn)問題。而杭州成立了由市發(fā)改委等19個(gè)市級(jí)部門、8個(gè)區(qū)政府和市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)組成的“杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組”，負(fù)責(zé)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，解決發(fā)展過程中遇到的瓶頸。其具體負(fù)責(zé)日常管理工作，定期召開會(huì)議，加強(qiáng)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，還建立了市、區(qū)兩級(jí)政府主要領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點(diǎn)樓宇商圈制度。而青島加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)，強(qiáng)化對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)、服務(wù)和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系渠道，多角度、深層次開展服務(wù)，及時(shí)解決建設(shè)和招商過程中的困難和問題。

最后，加強(qiáng)綜合服務(wù)。深圳注重精細(xì)服務(wù)，建立了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)體系和集工商、稅務(wù)、公安、黨務(wù)等于一體的樓宇綜合信息系統(tǒng)，為政府決策、招商引資、監(jiān)管服務(wù)及企業(yè)投資提供數(shù)據(jù)支持，并為“億元樓”內(nèi)企業(yè)提供上門服務(wù)和直通車式服務(wù)。青島積極開展協(xié)稅護(hù)稅，完善稅源綜合服務(wù)，按時(shí)對(duì)2000余戶重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行回訪和拉網(wǎng)檢查，及時(shí)協(xié)調(diào)解決稅源企業(yè)存在的各類問題，確保了樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地。此外，為完善服務(wù)缺位，還鼓勵(lì)提供樓宇商務(wù)餐飲配套、提升樓宇智能化水平、引進(jìn)知名物業(yè)管理公司。而長(zhǎng)沙對(duì)商務(wù)建筑面積1萬平方米以上的商務(wù)樓宇，企業(yè)入駐率90%以上，入駐企業(yè)工商、稅務(wù)登記率達(dá)95%以上，積極協(xié)助招商引資和協(xié)稅、護(hù)稅，為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、全方位服務(wù)。

三、國(guó)內(nèi)外樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)踐做法對(duì)天津的借鑒與啟示

（一）打造特色樓宇，發(fā)展“億元樓宇”數(shù)量

近年來，天津提出發(fā)展“億元樓宇”口號(hào)，現(xiàn)階段全市重點(diǎn)支持的128座億元樓宇，有54座樓宇稅收收入超過億元，但總體來看，實(shí)力還不夠強(qiáng)大[9]。因此，為打造“立起來的特色樓宇經(jīng)濟(jì)”，天津市要以完善的管理服務(wù)機(jī)制為手段，以億元樓宇數(shù)量增長(zhǎng)為目標(biāo)，全面加快億元樓宇項(xiàng)目建設(shè)。首先，應(yīng)在優(yōu)化服務(wù)環(huán)境上下功夫，區(qū)行政審批中心、工商和稅務(wù)部門開辟綠色通道，精兵簡(jiǎn)政、減少行政審批程序，創(chuàng)新服務(wù)模式，組織招商引資責(zé)任單位對(duì)企業(yè)進(jìn)行上門走訪，共為企業(yè)解決各類問題，為億元樓宇的入駐企業(yè)提供落戶便利。其次，應(yīng)注重為樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)提供良好的商務(wù)配套環(huán)境，重點(diǎn)引導(dǎo)、支持各樓宇單位對(duì)餐飲、停車、商業(yè)服務(wù)等方面設(shè)施加以改造，確保億元樓宇經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定、安全的環(huán)境下發(fā)展[10]。再者，應(yīng)建立健全“樓宇經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)”和“創(chuàng)建稅收億元樓宇數(shù)據(jù)庫(kù)”兩個(gè)信息平臺(tái)，搞好樓宇企業(yè)和工商、地稅、國(guó)稅的信息交換和整合，定期更新數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)信息資源共享，全面把握全市億元樓宇發(fā)展總體情況。此外，應(yīng)加強(qiáng)綜合服務(wù)，注重精細(xì)服務(wù)，為“億元樓”內(nèi)企業(yè)提供上門服務(wù)和直通車式服務(wù)，切實(shí)解決億元樓宇發(fā)展中的問題。最后，應(yīng)充分發(fā)揮樓宇產(chǎn)權(quán)方的主體作用，加大業(yè)態(tài)調(diào)整和提升改造力度。對(duì)占用面積大、稅收貢獻(xiàn)率低、不符合業(yè)態(tài)要求的企業(yè)，通過加強(qiáng)宣傳、規(guī)范引導(dǎo)等方式予以調(diào)整，加大整合樓宇資源力度，進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在同一棟或相鄰樓宇內(nèi)聚集，實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥”，建設(shè)一批特色型的“億元樓宇”。

（二）實(shí)施總部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，提升發(fā)展目標(biāo)

首先，要引進(jìn)國(guó)外企業(yè)總部和國(guó)內(nèi)企業(yè)總部相結(jié)合，注重國(guó)內(nèi)企業(yè)總部與國(guó)外企業(yè)總部相結(jié)合，集團(tuán)總部與區(qū)域性總部發(fā)展相結(jié)合，例如引進(jìn)全球性、區(qū)域性跨國(guó)公司總部、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)區(qū)域性總部分支機(jī)構(gòu)及聯(lián)合中國(guó)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的500強(qiáng)企業(yè)。其次，要建立相關(guān)負(fù)責(zé)人和企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對(duì)營(yíng)業(yè)收入首次達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、新注冊(cè)設(shè)立或新遷入天津的地區(qū)總部和繳納所得稅地方留成部分增量名列企業(yè)，給予主要負(fù)責(zé)人及企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、重點(diǎn)服務(wù)型和技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)制度。此外，應(yīng)給予政策支持，對(duì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的總部企業(yè)，且被確定為重點(diǎn)項(xiàng)目，在符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo)。最后，應(yīng)注重發(fā)展服務(wù)型的總部經(jīng)濟(jì)。天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是依靠第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展較為遲緩，高水平的制造業(yè)可以為一個(gè)城市或者一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是要想可持續(xù)發(fā)展，要更多依靠現(xiàn)代化的總部型服務(wù)業(yè)。

（三）加強(qiáng)載體建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚融合

目前，天津樓宇載體發(fā)展水平還不夠高，缺乏特色，無法通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。存在多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的混亂局面，車位緊張、電梯運(yùn)行等問題弊病頻發(fā)，呈現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)管理水平不高[11]。首先，應(yīng)提升軟硬件環(huán)境。針對(duì)底子薄、硬件設(shè)施差且跟不上功能要求的樓宇，應(yīng)以提升樓宇檔次為目的，以功能改造與提高服務(wù)水平的雙重疊加措施為手段，細(xì)化建設(shè)目標(biāo)，從樓宇改造、健全樓宇物業(yè)服務(wù)到完善樓宇周邊交通配套及停車管理等配套設(shè)施入手，采取由內(nèi)到外整體改善樓宇的環(huán)境，使樓宇整體形象和服務(wù)水平顯著提升。其次，應(yīng)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合。發(fā)揮樓宇的金融主導(dǎo)功能時(shí)，應(yīng)朝著功能多樣性的方向發(fā)展，注重引進(jìn)包括通訊、報(bào)價(jià)、計(jì)算機(jī)、保安、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成功能完善、設(shè)施先進(jìn)、配套齊全的全國(guó)性金融創(chuàng)新。此外，還應(yīng)大力促進(jìn)旅游觀光、休閑購(gòu)物、餐飲娛樂及會(huì)議接待等多種服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引進(jìn)文化創(chuàng)意、新興能源、高技術(shù)服務(wù)業(yè)、節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)打造文化產(chǎn)業(yè)集群、旅游資源集群、商業(yè)集群和金融集群等多種形式的集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)依靠產(chǎn)業(yè)牽引提高載體建設(shè)水平。最后，應(yīng)加強(qiáng)信息交流系統(tǒng)的構(gòu)建。通過加強(qiáng)內(nèi)外信息的溝通，對(duì)內(nèi)實(shí)現(xiàn)各樓宇、各部門信息資源無縫共享、業(yè)務(wù)對(duì)接、工作匯報(bào)及管理等功能；對(duì)外重視政策法規(guī)及產(chǎn)業(yè)動(dòng)向等信息發(fā)布，提高同潛在投資商的信息供需匹配度等功能，為樓宇軟硬件環(huán)境狀況監(jiān)管及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有效的保障措施。

（四）創(chuàng)新招商理念，形成發(fā)展合力

近年來，天津樓宇數(shù)量增加速度較快，出現(xiàn)樓宇過?，F(xiàn)象，部分樓宇閑置面積較多，而這主要在于引進(jìn)項(xiàng)目總量還不夠多，招商人員全球化視野、專業(yè)素質(zhì)及知識(shí)等方面需要進(jìn)一步提高，特色品牌樓宇缺少[10]。為解決樓宇閑置問題：首先，應(yīng)打造精干高效的招商隊(duì)伍。而建立精干高效的招商隊(duì)伍部門，需要高素質(zhì)的人員隊(duì)伍，既要走出去，還要引進(jìn)來，更要留得住。通過對(duì)外推廣來擴(kuò)大區(qū)域影響力，建立健全招商人才選拔、使用、培訓(xùn)、考核機(jī)制，調(diào)動(dòng)人員積極性，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，盡快打造出精干高效的招商隊(duì)伍。其次，應(yīng)建立多元化的招商渠道。建立部門招商與個(gè)人招商、專業(yè)招商與臨時(shí)招商、企業(yè)招商與政府招商、區(qū)級(jí)招商與市級(jí)招商等相結(jié)合，建立以商招商的長(zhǎng)效機(jī)制，營(yíng)造親商、穩(wěn)商的發(fā)展環(huán)境。通過在全市范圍內(nèi)劃定一批重點(diǎn)樓宇和特色樓宇，對(duì)外招商中重點(diǎn)推進(jìn)，并將街道作為政府推進(jìn)樓宇招商的實(shí)施主體。招商引資中要有意識(shí)引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資公司、投資基金，主動(dòng)為中小企業(yè)設(shè)計(jì)融資方案，推進(jìn)資本與科技成果、產(chǎn)品和企業(yè)股權(quán)的結(jié)合。此外，還應(yīng)推介市場(chǎng)化來加速招商速度，通過召開商務(wù)樓宇展示推介會(huì)和智能化研討會(huì)及新聞媒體，對(duì)重點(diǎn)樓宇進(jìn)行了專題宣傳和推廣，增加本項(xiàng)目的知名度、誠(chéng)信度，實(shí)現(xiàn)專題定向招商。

（五）加強(qiáng)優(yōu)惠政策執(zhí)行，構(gòu)建政策共享機(jī)制

在政策執(zhí)行上，一方面由于缺乏執(zhí)行細(xì)則，政策宣傳力度不大等原因，導(dǎo)致許多有利于樓宇招商的優(yōu)惠政策在實(shí)際執(zhí)行時(shí)效果不佳；另一方面是由于信息共享度差，工作未形成合力，形成優(yōu)惠政策執(zhí)行力度較弱，實(shí)際效果低于預(yù)期。首先，應(yīng)制定獎(jiǎng)勵(lì)制度。一方面要明確獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象，應(yīng)根據(jù)樓宇對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度，給予樓宇業(yè)主、管理服務(wù)方及納稅大戶實(shí)行分級(jí)差額獎(jiǎng)勵(lì)制度。另一方面，要保證獎(jiǎng)勵(lì)資金渠道可靠，對(duì)凡新引入外國(guó)、外省和港澳臺(tái)的企業(yè)結(jié)算中心、研發(fā)中心、創(chuàng)意等高端業(yè)態(tài)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，其所繳納的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，明確由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按地方分享收入部分比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，具體做法：先由所在區(qū)給予全額兌現(xiàn)，然后市級(jí)應(yīng)承擔(dān)部分通過體制結(jié)算補(bǔ)助區(qū)。其次，要構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)信息共享機(jī)制。采取建立“一樓一檔”制度做法，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)力度，及時(shí)掌握樓宇內(nèi)企業(yè)變動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓宇內(nèi)入駐企業(yè)遷入遷出及經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于入駐企業(yè)的遷入或遷出，要做到“人走政策?！钡募皶r(shí)性，消除政策執(zhí)行落后于變化的弊端。此外，還應(yīng)推進(jìn)各個(gè)部門之間數(shù)據(jù)、資源共享，利用信息共享機(jī)制，及時(shí)提供政策優(yōu)惠的信息，多渠道向社會(huì)提供規(guī)范透明的公共管理和便捷、公平的公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)政策高效、透明化的運(yùn)作機(jī)制。

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