程名民

摘要：房地產(chǎn)投資是當(dāng)前我國最熱門的投資領(lǐng)域，雖然與過去幾年的投資環(huán)境相比，近幾年房地產(chǎn)投資風(fēng)險不斷攀升，但是其仍舊受到眾多投資者的青睞。投資最重要的便是進行評價估值，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于當(dāng)前經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，因此更要對房產(chǎn)投資項目的各項數(shù)據(jù)進行評價，謹慎選擇。本文主要對房產(chǎn)投資指標的評級方法進行概述，并對其中所包含的各項利潤率、稅率盈利指數(shù)等做了簡要的分析，以期為我國的房地產(chǎn)項目投資中的經(jīng)濟評價行為起到一定的參考作用。

關(guān)鍵詞：靜態(tài)評價 動態(tài)評價 指標 方法

不同的投資項目有著不同的評價指標及評價模式。就目前而言，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，也存在著不同的投資評價指標及評價模式，因此缺乏相對統(tǒng)一的總結(jié)歸納體系。此外，就房地產(chǎn)投資來說，對其各項指標的評價方法也缺乏更深層次，更加深入的研究，這對于采取更有效、更安全的投資措施是非常不利的，甚至?xí)绊懙轿覈麄€房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康有序的發(fā)展進程，所以必須要加大對其投資指標及評價方法的總結(jié)歸納力度。

一、靜態(tài)評價指標與其方法

（一）靜態(tài)投資回收期

對靜態(tài)投資指標進行評價其實是屬于對未來盈利能力的一種分析。而靜態(tài)投資回收期便處于一個非常重要的地位。從學(xué)理上分析，靜態(tài)投資回收期主要是指基于忽略資金在時間方面價值的前提，對該項目的投資能夠被收益所抵償需要花費的時間。該投資回收期的計算與現(xiàn)金的流入、流出量、年限等有著密切的聯(lián)系。此外，靜態(tài)投資回收期這一指標的存在具有雙面性，也有利有弊，前者體現(xiàn)在它的計算足夠的漸變，而且得出的結(jié)論也非常的直觀，便于理解。后者則主要體現(xiàn)在由于其沒有考慮資金時間的價值，所以得出的數(shù)據(jù)結(jié)論可能會欠缺科學(xué)價值，對于最終的投資決策增加風(fēng)險且具有片面性。另外，在現(xiàn)實的投資進行中，并不是所有的投資項目都會適用于投資的回收期這一經(jīng)濟指標。

（二）投資利潤率

投資利潤率這一概念深受投資者們的關(guān)注，利潤率的高低直接關(guān)系著該項投資的決策結(jié)果。投資的利潤率主要是指該投資項目在正式運營的過程當(dāng)中一個核算年份內(nèi)的利潤總額和總的投資額的比率。該項盈利能力的衡量指標同樣也具有優(yōu)缺點，優(yōu)點主要表現(xiàn)為計算簡便，當(dāng)中所涉及到的數(shù)據(jù)都會輕易的獲得，另外最后得到的數(shù)據(jù)結(jié)論也非常便于比較；另一方面的缺點表現(xiàn)為依然沒有能夠?qū)①Y金的時間價值衡量在里面，且根本沒有綜合的考慮到投資的規(guī)模性。另外在實際使用的過程當(dāng)中，該項指標也并非適合所有的房產(chǎn)項目，因為其設(shè)定了計算的前提是按年來計算的，但是對于某些項目，如出售房產(chǎn)開發(fā)等項目，按年計算的利潤回報率并不重要。

（三）投資利稅率

投資利稅率在一般意義上講主要是指在該投資項目進行的時候在一個年度期間內(nèi)利稅的總額同項目的總投資形成的一個比率。在實際投資項目當(dāng)中，對于出租或者是經(jīng)營性的房產(chǎn)投資項目來說，投資利稅率是一個非常重要的衡量指標。

（四）資本金利潤率

該項指標的定義為在投資項目開始生產(chǎn)運營的時候，在一個年度內(nèi)利潤的總額同該項目的資本金的一個比率，它的優(yōu)缺點與投資利潤率基本相同。關(guān)于資本金利潤率必須要提到的便是投資項目的一個資本金制度，該項制度是在1996年由國務(wù)院下發(fā)的一個文件進行確定的，當(dāng)然它的適用對象包括了房地產(chǎn)的一系列投資項目。

二、動態(tài)評價指標與方法

（一）動態(tài)投資回收期

動態(tài)的投資回收期的產(chǎn)生完全是為了彌補靜態(tài)的投資回收期忽略資金時間的價值這一缺陷。它在計算的過程中帶進了貼現(xiàn)這一概念，因此更具有科學(xué)性。但是盡管如此，動態(tài)投資回收期還是存在著一定的缺陷。在實際應(yīng)用中，由于建設(shè)部所發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》當(dāng)中并沒有提及到該項評價指標，且在后續(xù)研究的案例當(dāng)中也沒有體現(xiàn)。因此，可以說該項動態(tài)的投資回收期評價指標并沒有在現(xiàn)實中得到廣泛的應(yīng)用。

（二）凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值其實是各種現(xiàn)值之和，它來源于投資者的最低預(yù)期，并將每一年的現(xiàn)金的流量進行折算而得出。它的優(yōu)點是所得出的數(shù)據(jù)非常直觀，而且由于其完全考慮到了整個周期內(nèi)的經(jīng)濟收益的情況，因此具有極強的經(jīng)濟意義。但是缺點也同樣存在，即需要運用到的數(shù)據(jù)非常難以獲得，十分復(fù)雜，比如其中的基準收益率。

（三）凈現(xiàn)值率與盈利指數(shù)

凈現(xiàn)值率是由凈現(xiàn)值除以投資的支出現(xiàn)值總額而得到的一個比率，它主要是用來辨別某些相對獨立的項目的優(yōu)劣問題，并以此來進行排序。而盈利指數(shù)主要是指項目的所有現(xiàn)金的流入量與流出量的一個比例，它也非常適合用于獨立的投資項目當(dāng)中。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)的投資領(lǐng)域涉及到眾多的經(jīng)濟指標、數(shù)據(jù)，在進行投資選擇的過程當(dāng)中，步驟程序非常的復(fù)雜。因此必須要對其中的盈利能力進行全面綜合性的分析，規(guī)避一切風(fēng)險。此外，要尤其注意靜態(tài)的評價指標與動態(tài)的評價指標的內(nèi)涵，這二者當(dāng)中所涉及到的投資回收期、利潤率、利稅率以及凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、盈利指數(shù)等都要做到嚴謹?shù)姆治觥Ｖ挥羞@樣才能夠從根本上保障投資者們的根本利益，以促進我國房地產(chǎn)投資事業(yè)的穩(wěn)步進行。

參考文獻：

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