吳鳳麗

（1.安徽大學(xué)，安徽　合肥　230601；2.安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院　財(cái)經(jīng)學(xué)院，安徽　合肥　230051）

住房反向抵押養(yǎng)老的市場需求情況分析與對策建議

吳鳳麗1,2

（1.安徽大學(xué)，安徽合肥230601；2.安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)院，安徽合肥230051）

摘要：截止2014年9月，中國60歲以上老年人突破了2億.如何積極應(yīng)對人口老齡化問題，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，滿足老年人不斷增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，是政府面臨的一項(xiàng)緊迫任務(wù).通過開展住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn)積極探索補(bǔ)充養(yǎng)老保障方式，引導(dǎo)社會形成新的養(yǎng)老保障理念，增強(qiáng)養(yǎng)老保障體系的可持續(xù)性，可以在一定程度上提升老人的養(yǎng)老保障水平.但綜合目前的情況分析，住房反向抵押養(yǎng)老可能還只是一項(xiàng)小眾業(yè)務(wù)，無論是對老人還是對保險(xiǎn)公司而言，積極性普遍不高，這就需要政府在多方面進(jìn)行積極地引導(dǎo)、宣傳并予以大力地支持.本文著力于分析當(dāng)前的住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn)工作的市場需求情況，并提出了一些對策建議，希望這項(xiàng)試點(diǎn)工作真正能夠發(fā)揮出對養(yǎng)老保障路徑的拓展以及讓部分老人能夠安享晚年的重要作用.

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老；風(fēng)險(xiǎn)；對策建議

2013年9月13日，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》出臺，擬開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作.2014年6月23日，保監(jiān)會出臺《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，提出了在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市進(jìn)行為期兩年的試點(diǎn)工作.2015年3月，安徽省政府也明確提出了將在養(yǎng)老保險(xiǎn)方面，積極探索住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)方式，這意味著我國將有計(jì)劃地進(jìn)行“以房養(yǎng)老”模式的研究和推廣.

住房反向抵押養(yǎng)老，是一種新型養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，在此期間仍可繼續(xù)擁有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán).當(dāng)老人去世后，保險(xiǎn)公司通過處置抵押房產(chǎn)，處置所得首先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余部分歸其法定繼承人.本質(zhì)上，以房養(yǎng)老作為一種養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，是為了滿足不同的老年群體的特殊養(yǎng)老需求，是對社會養(yǎng)老保障體系的一種有益補(bǔ)充.

1住房反向抵押養(yǎng)老的市場需求情況分析

幾年前，“以房養(yǎng)老”曾在一些大城市的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了嘗試，但均因效果不理想而擱淺.目前，雖然有幸福人壽、平安人壽等幾家保險(xiǎn)企業(yè)正在進(jìn)行相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的開發(fā)嘗試，但保險(xiǎn)行業(yè)整體而言都處于觀望之中，參與熱情不高，這或多或少會對試點(diǎn)工作造成不小的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn).

1.1小眾業(yè)務(wù)，短期內(nèi)難以影響?zhàn)B老保障的大局

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在國外已經(jīng)比較成熟，這與西方國家的金融制度的完善以及高額遺產(chǎn)稅的征收等密切相關(guān)，即使這樣，在美國、日本、荷蘭這些比較成熟的國家，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)也只是小眾業(yè)務(wù).所以從該業(yè)務(wù)在我國現(xiàn)階段的發(fā)展前景來看，它只能定位為一種補(bǔ)充性的小眾養(yǎng)老方式.

第一，由于中國的老人對房產(chǎn)的歸屬十分重視，寧愿將其作為遺產(chǎn)由其親屬繼承，因此短期內(nèi)“以房養(yǎng)老”觀念難以形成.很多老人是傾其一生的積蓄才擁有了獨(dú)立的房產(chǎn)，他們更愿意與子女一起生活，并將房產(chǎn)留給子女.這種思想根深蒂固，讓大家接受新型的養(yǎng)老方式可能還需要一些時(shí)日.目前來看，以房養(yǎng)老可能更適合那些少數(shù)的擁有房產(chǎn)而沒有子女的獨(dú)居老人.

第二，根據(jù)保監(jiān)會的《指導(dǎo)意見》要求，只有年滿60周歲且擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的老人，才可以作為反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人，這會導(dǎo)致真正符合條件的人很少；另外，符合條件的老人主要集中在城市，相對而言，他們的經(jīng)濟(jì)狀況尚好，對住房反向抵押的需求并不迫切，而保險(xiǎn)公司等為了合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必然在保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上提高要求，最終可能會導(dǎo)致這項(xiàng)業(yè)務(wù)難以深入開展.

1.2風(fēng)險(xiǎn)難測，難以調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司的廣泛興趣

1.2.1風(fēng)險(xiǎn)因素之一——房屋定價(jià)的合理性

不少保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士并不看好反向抵押養(yǎng)老市場，主要考慮的因素是對中國房市價(jià)值的波動(dòng)難以預(yù)測和評估，以及“70年建設(shè)用地使用權(quán)”到期后的續(xù)期等問題尚未準(zhǔn)確界定.對于參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司來說，被抵押房產(chǎn)的價(jià)值無疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問題，而準(zhǔn)確估價(jià)就是重中之重.對此問題，《指導(dǎo)意見》給出了解決辦法，保險(xiǎn)公司可以通過聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行價(jià)值評估，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由消費(fèi)者和保險(xiǎn)公司共同負(fù)擔(dān).房產(chǎn)資產(chǎn)如何精準(zhǔn)估價(jià)？我國的房地產(chǎn)市場建成時(shí)間不長，市場周期波動(dòng)大，對于房產(chǎn)價(jià)值的漲跌誰都無法進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)期，更加難以實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避與對沖.考慮到我國房屋建設(shè)的整體質(zhì)量情況，房屋意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)也是保險(xiǎn)公司需要考慮的.

1.2.2風(fēng)險(xiǎn)因素之二——老人長壽的可預(yù)期性

隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步和科學(xué)合理的營養(yǎng)，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實(shí)，這對保險(xiǎn)公司來說，其風(fēng)險(xiǎn)承受能力要求更高.根據(jù)《指導(dǎo)意見》中的規(guī)定，保險(xiǎn)公司在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中要承擔(dān)老人長壽的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養(yǎng)老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產(chǎn)處置所得資金在償還保險(xiǎn)公司已經(jīng)支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險(xiǎn)公司已支付的相關(guān)費(fèi)用，這份風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，不得再向投保老人的家屬追償.保險(xiǎn)公司基于經(jīng)營的謹(jǐn)慎性和營利性考慮，一般會低估房價(jià)，再經(jīng)過年金折現(xiàn)，投保老人事實(shí)上可以得到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養(yǎng)老方式.

1.2.3風(fēng)險(xiǎn)因素之三——房地產(chǎn)相關(guān)法律制度有待完善

由保險(xiǎn)公司開發(fā)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，由于其仍然是一項(xiàng)新鮮事物，加上產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)難度較大，流程較復(fù)雜，涉及到的相關(guān)領(lǐng)域廣泛.不可否認(rèn)的是，保險(xiǎn)公司開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，如果不能在房地產(chǎn)稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，首當(dāng)其沖的就是倍受大家關(guān)心的70年產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定.《物權(quán)法》等法律中明確規(guī)定的住宅占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為70年，期滿后，雖然法律規(guī)定會自動(dòng)續(xù)期，但是，對于續(xù)期后土地使用權(quán)的使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法未作規(guī)定；另外，國外的保險(xiǎn)公司在處置反向抵押養(yǎng)老的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的盈余所得，是可以享有稅收的優(yōu)惠政策，以及最終的風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)由政府兜底擔(dān)保，將保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而我國目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會影響保險(xiǎn)公司的參與熱情.

2完善住房反向抵押養(yǎng)老的對策建議

這項(xiàng)業(yè)務(wù)雖然在短時(shí)間內(nèi)市場規(guī)模不會太大，但從長遠(yuǎn)來看，“以房養(yǎng)老”具有較好的發(fā)展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強(qiáng)引導(dǎo)和宣傳，保險(xiǎn)公司需要設(shè)計(jì)科學(xué)合理的產(chǎn)品類型來吸引老年人的興趣，社會各相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該鼎力協(xié)作.

2.1政府應(yīng)加大對住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策支持

1980年代初，美國剛推出這一業(yè)務(wù)時(shí)，公眾也很排斥.美聯(lián)邦政府通過出臺了很多的優(yōu)惠政策和保障措施，比如通過下調(diào)整體利率水平、進(jìn)行貼息優(yōu)惠，對承擔(dān)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的虧損進(jìn)行“兜底”擔(dān)責(zé)，最終才使得美國的以房養(yǎng)老為社會公眾所廣泛接受.因此，我們現(xiàn)在進(jìn)行以房養(yǎng)老相關(guān)試點(diǎn)工作時(shí)，政府依然要擔(dān)負(fù)起宣傳推廣的主要責(zé)任.更為重要的是，我國目前的社會養(yǎng)老保障體系尚不健全，各種社會評價(jià)都有，在這種情況下，如果不進(jìn)行正確的引導(dǎo)、宣傳，容易被看成是政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項(xiàng)業(yè)務(wù)加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式而被大家接受.

2.1.1政府要大力宣傳和倡導(dǎo)以房養(yǎng)老方式

拓寬養(yǎng)老方式，建立多層次的養(yǎng)老保障制度，是有效應(yīng)對人口老齡化問題，實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然要求.住房反向抵押養(yǎng)老這一新型的養(yǎng)老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經(jīng)濟(jì)壓力，又可以適度地提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量，政府應(yīng)加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時(shí)間的推移，人們會逐漸突破傳統(tǒng)的倫理觀念并接受這一新型的養(yǎng)老方式.

2.1.2政府在相關(guān)領(lǐng)域應(yīng)進(jìn)行制度創(chuàng)新

為了進(jìn)一步推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)，政府可以在保險(xiǎn)、稅務(wù)、銀行、社區(qū)管理等領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新，這樣會鼓勵(lì)老人積極地選擇這樣的養(yǎng)老方式，并激發(fā)保險(xiǎn)公司開發(fā)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的熱情，例如減免保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)等在開展住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)時(shí)獲得的房產(chǎn)增值收益等的稅收，這會大大提高機(jī)構(gòu)從業(yè)的積極性.

2.1.3政府應(yīng)建立健全相關(guān)法律制度

借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的東風(fēng)，政府應(yīng)建立嚴(yán)格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險(xiǎn)公司等債權(quán)人的合法權(quán)益；政府還應(yīng)建立健全保險(xiǎn)公司在進(jìn)行住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)情況時(shí)的審查制度，并明確養(yǎng)老保險(xiǎn)年金的發(fā)放程序和監(jiān)督制度，對相關(guān)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理.

2.1.4建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價(jià)值基金

考慮到我國開展住房反向抵押養(yǎng)老尚處于起步階段，保險(xiǎn)公司因?yàn)閷Ω唢L(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而不愿參與其中，我國可以適度借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，通過建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價(jià)值基金來緩解保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)壓力.美國聯(lián)邦政府在推行住房價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃時(shí)，就為貸款到期時(shí)貸款本息超過房屋價(jià)值的借款人提供了擔(dān)保，從而消除了貸款機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂.可以通過向保險(xiǎn)公司定期對老人發(fā)放的養(yǎng)老年金中收取一定的費(fèi)用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險(xiǎn)基金，當(dāng)貸款到期時(shí)，如若抵押的房產(chǎn)資不抵債時(shí)，差額就由保險(xiǎn)基金來補(bǔ)償，當(dāng)保險(xiǎn)基金也不足以補(bǔ)償時(shí)由財(cái)政補(bǔ)貼，這樣可以將保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)降到最低.

2.2保險(xiǎn)公司應(yīng)加大與其他機(jī)構(gòu)的合作

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是養(yǎng)老保障方式的創(chuàng)新，涉及老年人的切身利益，社會關(guān)注度較高；同時(shí)，作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，其法律關(guān)系復(fù)雜，保險(xiǎn)公司面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn).其中，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房產(chǎn)估值和保單定價(jià)，而這并不是保險(xiǎn)公司擅長的專業(yè)領(lǐng)域.保險(xiǎn)公司若要順利地開展這項(xiàng)工作，既要提高自身的業(yè)務(wù)水平，更需要多與其他房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持.例如保險(xiǎn)公司可以考慮和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，因?yàn)榻o房產(chǎn)估值是房產(chǎn)中介的專業(yè)領(lǐng)域，他們可以提供專業(yè)的評估；還可以考慮與社區(qū)和物業(yè)管理公司合作，在給老人提供無微不至的關(guān)心的同時(shí)對房產(chǎn)加強(qiáng)管理；可以與醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)合作，建立起良好的醫(yī)療救護(hù)機(jī)制.

2.3保險(xiǎn)公司應(yīng)創(chuàng)新以房養(yǎng)老相關(guān)衍生產(chǎn)品以對沖風(fēng)險(xiǎn)

開展保險(xiǎn)版的以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作，保險(xiǎn)公司應(yīng)結(jié)合中央和地方各項(xiàng)養(yǎng)老政策，通過解放思想，大膽創(chuàng)新，在改善老年人養(yǎng)老待遇和服務(wù)等方面廣開思路，以期取得突破性的進(jìn)展.

2.3.1保險(xiǎn)公司應(yīng)進(jìn)行服務(wù)領(lǐng)域與服務(wù)內(nèi)容的創(chuàng)新

在設(shè)計(jì)保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”時(shí)，其資金來源是保險(xiǎn)公司的自有資金，本質(zhì)上住房反向抵押是一款終身年金保險(xiǎn)產(chǎn)品.作為一個(gè)單獨(dú)的險(xiǎn)種，它如能跟養(yǎng)老產(chǎn)品、護(hù)理產(chǎn)品一起配套開發(fā)，就能讓風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到一定的中和.中國保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)的指導(dǎo)意見中規(guī)定：保險(xiǎn)公司可以在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域拓展延伸，通過提供豐富的服務(wù)內(nèi)容、多樣化的服務(wù)手段、新穎的服務(wù)方式，形成一條完善的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的服務(wù)鏈條，如可以針對不同需求的客戶嘗試推出個(gè)性化的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品.

2.3.2開發(fā)住房反向抵押保險(xiǎn)相關(guān)的險(xiǎn)種

可以嘗試設(shè)計(jì)“醫(yī)療服務(wù)不及時(shí)險(xiǎn)”類：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人因?yàn)槲茨塬@得及時(shí)的醫(yī)療和救助導(dǎo)致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險(xiǎn)人依約定給付保險(xiǎn)金.還可以設(shè)計(jì)“業(yè)余生活不豐富險(xiǎn)”類：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，因?yàn)轲B(yǎng)老保險(xiǎn)管理方?jīng)]有提供相應(yīng)的業(yè)余活動(dòng)，導(dǎo)致老人業(yè)余生活匱乏，保險(xiǎn)人要承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任.通過這些險(xiǎn)種的配套銷售，既可以降低保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，又可以增強(qiáng)老人及其子女對住房反向抵押養(yǎng)老方式的認(rèn)可.

2.3.3保險(xiǎn)公司應(yīng)完善養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

為了更好地推行以房養(yǎng)老方式，現(xiàn)階段亟需解決的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題就是不斷增強(qiáng)的養(yǎng)老需求與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的矛盾.保險(xiǎn)公司需要承擔(dān)的長壽風(fēng)險(xiǎn)，可以通過擴(kuò)大養(yǎng)老增值服務(wù)和提供配套的養(yǎng)老醫(yī)療產(chǎn)品去緩解風(fēng)險(xiǎn).當(dāng)前社會養(yǎng)老普遍存在服務(wù)設(shè)施不完善的問題，花錢也未必能享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此我們要高度重視如何完善養(yǎng)老服務(wù)配套體系的建設(shè)，可以通過提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，讓“以房養(yǎng)老”群體能真正享受到這種養(yǎng)老方式為自己帶來的種種便利和舒適.

以房養(yǎng)老，重在養(yǎng)老，老人用一生的積蓄換取老年的幸福生活，沒有理由不倍加重視，所以我們在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)和試點(diǎn)工作的摸索中，一定要體現(xiàn)出以人為本，以養(yǎng)老為重的原則，面對不斷加劇的老齡化趨勢，為老人提供一種科學(xué)可行的、溫馨合理的養(yǎng)老方式，來減輕政府和社會養(yǎng)老的壓力，增強(qiáng)老人的幸福感，減輕子女的負(fù)擔(dān)，提高社會的穩(wěn)定性，以房養(yǎng)老具有現(xiàn)實(shí)可行性.但就目前來講，“以房養(yǎng)老”仍處于摸索和試點(diǎn)階段，這一新型的養(yǎng)老方式還存在著一定的障礙，有待于我們的政府需要結(jié)合具體的國情，通過大量深入細(xì)致的工作，完善相關(guān)的規(guī)章制度，增強(qiáng)老人和保險(xiǎn)公司推行以房養(yǎng)老的信心；也還需要社會上的各相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)與合作，共同為老人構(gòu)建幸福安逸的晚年生活.

——

參考文獻(xiàn)：

〔1〕單奕.發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)及特點(diǎn)[J].唯實(shí)，2014（4）.

〔2〕宋歌.反向住房抵押貸款－－－以房養(yǎng)老的新模式探析[J].遼寧公安司法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（2）.

〔3〕任曉莉.淺談“以房養(yǎng)老”模式在中國的試水－－－住房反向抵押貸款[J].綜合論壇，2013（11）.

〔4〕王涵寧.淺析我國開辦住房反向抵押貸款即以房養(yǎng)老的模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（33）.

〔5〕楊田.住房反向抵押貸款養(yǎng)老金融產(chǎn)品在我國的發(fā)展模式設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定價(jià)研究[D].重慶大學(xué)，2013.

中圖分類號：F241.34

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1673-260X（2015）07-0031-03