陳 宇 桂

(中山大學(xué) 南方學(xué)院， 廣州　510970)

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試論行使業(yè)主成員權(quán)的困境和完善

陳 宇 桂

(中山大學(xué) 南方學(xué)院， 廣州510970)

摘要：成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要內(nèi)容，正確行使成員權(quán)對(duì)于充分保障業(yè)主對(duì)建筑物的自治管理、協(xié)調(diào)各業(yè)主之間的利益、維持物業(yè)管理區(qū)域的安定有著重要的作用。本文在對(duì)我國(guó)在行使成員權(quán)制度不足分析的基礎(chǔ)上，提出相關(guān)完善的對(duì)策，為實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治提供有效途徑。

關(guān)鍵詞：業(yè)主成員權(quán);業(yè)主委員會(huì);業(yè)主自治

成員權(quán)是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理的機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)機(jī)能而對(duì)區(qū)分所有建筑物所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。業(yè)主之間因共同關(guān)系而組成的管理組織，各業(yè)主就成為該管理團(tuán)體的一員，因而享有共同管理該小區(qū)的權(quán)利即成員權(quán)。因此業(yè)主成員權(quán)是指：業(yè)主基于享有專(zhuān)有權(quán)與享有共有權(quán)而作為建筑物管理團(tuán)體成員之一所享有的群體權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

一、業(yè)主成員權(quán)存在的必要性

(一)合理合法行使業(yè)主權(quán)利的需要

業(yè)主成員權(quán)根本目的不是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的享有，其目標(biāo)是通過(guò)對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分和共有部分的利用來(lái)滿(mǎn)足自己日常生活生產(chǎn)的需要。然而，在一個(gè)小區(qū)中，如果每一個(gè)業(yè)主都想只行使個(gè)人的權(quán)利，卻不履行相應(yīng)的義務(wù)，其結(jié)果只能是所有人的共同利益受到損害。成員之間如何參與建筑物共有部分的管理？每位業(yè)主享有的權(quán)利是否能夠得到合理合法的行使？業(yè)主成員權(quán)則很好地解決上述問(wèn)題。成員權(quán)的確立，用意在于對(duì)業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)權(quán)利的制約及對(duì)共同利益的重視，從這個(gè)角度講，成員權(quán)不僅強(qiáng)調(diào)權(quán)利，而且重視履行義務(wù)，因?yàn)槁男辛x務(wù)才能使得業(yè)主權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)，這也是成員權(quán)存在的必要性之一。

(二)維護(hù)業(yè)主集體利益的需要

成員權(quán)賦予業(yè)主權(quán)利管理共有部分，同時(shí)要求業(yè)主承擔(dān)對(duì)共有部分進(jìn)行維護(hù)與管理的義務(wù)。它的確立是維護(hù)業(yè)主集體利益的需要，在業(yè)主之間解決糾紛、協(xié)商利益、實(shí)現(xiàn)小區(qū)和諧自治中發(fā)揮重要作用。業(yè)主的權(quán)利根本來(lái)源是業(yè)主擁有小區(qū)專(zhuān)有部分和共有部分而取得的成員權(quán)，它在如何有效地解決多權(quán)利主體對(duì)同一幢建筑物或同一個(gè)小區(qū)中不同部分的產(chǎn)權(quán)歸屬和利用問(wèn)題上,在業(yè)主權(quán)利受到侵害時(shí)如何維護(hù)問(wèn)題上，以及在處理小區(qū)業(yè)主和小區(qū)物業(yè)公司之間的矛盾糾紛上都發(fā)揮了重要的作用，有效地維護(hù)了業(yè)主的集體利益。

(三)監(jiān)督物業(yè)管理工作的需要

隨著商品房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理的質(zhì)量良莠不齊，業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛不斷增多。正是業(yè)主成員權(quán)的存在，使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督有法可依，一旦物業(yè)管理服務(wù)公司出現(xiàn)違約或者違法的現(xiàn)象，業(yè)主即可根據(jù)成員權(quán)與其協(xié)商或者向人民法院主張權(quán)利。

(四)維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)的需要

小區(qū)的物業(yè)管理與人們的生活質(zhì)量息息相關(guān)，小區(qū)物業(yè)管理水平如何將直接關(guān)系到居民的切身利益，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。因此需要構(gòu)建一個(gè)完善的業(yè)主成員權(quán)制度，來(lái)保障人們的合法權(quán)益，維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)。在這個(gè)制度里，業(yè)主能夠發(fā)揮主觀能動(dòng)，以積極主動(dòng)、占主導(dǎo)地位的方式來(lái)聯(lián)合管理自己的社區(qū)，即業(yè)主自治。業(yè)主能有效行使成員權(quán)，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的重要途徑。因此，業(yè)主成員權(quán)的確定和有效的制度設(shè)計(jì)能使業(yè)主自治有序化和法治化，避免激化矛盾。

二、我國(guó)現(xiàn)有制度在行使業(yè)主成員權(quán)方面存在的缺陷

我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然對(duì)成員權(quán)制度有所規(guī)定，但是現(xiàn)行法律制度在行使業(yè)主成員權(quán)方面存在以下缺陷。

(一)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全

我國(guó)的現(xiàn)行業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全。首先體現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)的召集制度上，對(duì)選舉確定業(yè)主委員會(huì)前的業(yè)主大會(huì)如何召集、誰(shuí)來(lái)召集，以及首次業(yè)主大會(huì)如何召開(kāi)沒(méi)有做出明確的規(guī)定。其次，業(yè)主表決權(quán)制度存在缺陷。一是運(yùn)作機(jī)制過(guò)于嚴(yán)格。業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩類(lèi)事項(xiàng)，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。規(guī)定雖然有利于加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)業(yè)主的保護(hù)，但其運(yùn)作機(jī)制過(guò)于嚴(yán)格，可能導(dǎo)致實(shí)踐中根本無(wú)法通過(guò)任何有效的決定。二是決議方式存在缺陷。業(yè)主大會(huì)決議做出的三分之二多數(shù)決和過(guò)半數(shù)的多數(shù)決兩種決議方式。這樣的決議方式看起來(lái)更為民主，也體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主權(quán)利的尊重，但是仍然有所缺失。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)決議方式規(guī)定單一，僅有多數(shù)決方式，而無(wú)例外情形的少數(shù)決方式，可能導(dǎo)致與少數(shù)業(yè)主權(quán)益不可逆轉(zhuǎn)的侵犯。

(二)業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)不明確

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)為行使業(yè)主成員權(quán)而選舉出來(lái)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)外代表全體區(qū)分所有權(quán)人，然而我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)規(guī)定不夠明確。如業(yè)主委員會(huì)的主體資格得不到確定，其權(quán)利范圍沒(méi)有規(guī)定，其責(zé)任沒(méi)有明確規(guī)定，缺乏可供執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制和救濟(jì)機(jī)制等等，這種權(quán)責(zé)不明的狀態(tài)使得業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，業(yè)主的成員權(quán)難以得到行使，業(yè)主的合法權(quán)益也就難以得到維護(hù)。

(三)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確

在司法實(shí)踐中，法院存在肯定或者否定主業(yè)大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格做法不一的混亂現(xiàn)象。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟地位如何，涉及到其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，也直接關(guān)系到業(yè)主成員權(quán)行使和業(yè)主的合法權(quán)益問(wèn)題，在實(shí)踐中有著非常重要的意義。由于我國(guó)法律并沒(méi)有就業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員是否具有獨(dú)立的民事主體資格，是否可以成為訴訟主體做出明確的規(guī)定，而在實(shí)踐中不同的法院就此問(wèn)題的判決差別很大。業(yè)主、業(yè)主組織及物業(yè)管理企業(yè)在維護(hù)其權(quán)益時(shí)產(chǎn)生不便，有必要在理論和立法上加以完善。

(四)配套措施的不完善

在我國(guó)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對(duì)于成員權(quán)配套措施的規(guī)定不完善，表現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)缺乏可供執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制和關(guān)于業(yè)主成員權(quán)被侵害的救濟(jì)規(guī)定較少兩方面上。由于現(xiàn)行法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，使得業(yè)主對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督流于形式而導(dǎo)致業(yè)主成員權(quán)行使得不到真正的保障；而由于業(yè)主成員權(quán)救濟(jì)機(jī)制的不完善，使業(yè)主權(quán)利受到侵害，卻難以申訴維權(quán)，業(yè)主成員權(quán)也就成為空話(huà)。

三、完善業(yè)主成員權(quán)行使機(jī)制的構(gòu)想

業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的有效運(yùn)作是成員權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的重要保障和有效途徑。筆者認(rèn)為，要使得業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有效運(yùn)作，需要做到以下幾點(diǎn)：一是從立法上健全業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行機(jī)制；二是明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位；三是明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)；四是完善業(yè)主成員權(quán)運(yùn)行的配套機(jī)制。

(一)健全業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行機(jī)制

1. 明確業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的具體事項(xiàng)

首先明確召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的方式和程序。其中包括召集人、時(shí)間、方式、組織費(fèi)用如何承擔(dān)和會(huì)議主要職能。其次，確立區(qū)分所有權(quán)人后續(xù)會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的召集方式和規(guī)則。

2.建立合理的表決機(jī)制

我國(guó)應(yīng)建立合理的業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制。一是制定嚴(yán)格而靈活的運(yùn)作機(jī)制；二是在表決方式上采用少數(shù)服從多數(shù)的民主表決機(jī)制，同時(shí)確立多數(shù)原則的例外。

(二)明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)范圍

現(xiàn)行的物業(yè)管理制度雖然就業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)承擔(dān)的職責(zé)有原則性的規(guī)定，但對(duì)于更細(xì)化的職責(zé)，法律法規(guī)則缺少相應(yīng)的規(guī)定。法律明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)范圍，引導(dǎo)業(yè)主自治，有利于保護(hù)業(yè)主利益和建立良好的業(yè)主內(nèi)部關(guān)系，因此，有必要對(duì)其職責(zé)做出更詳細(xì)的規(guī)定。

1．確定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利范圍

針對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利范圍不明確的問(wèn)題，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)確定業(yè)主委員會(huì)擁有以下權(quán)利。一是召集業(yè)主大會(huì)的權(quán)利；二是代表區(qū)分所有權(quán)人行使對(duì)外權(quán)利；三監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利；四是監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施的權(quán)利；五是業(yè)主大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

其他權(quán)利可以包括：(1)提議的權(quán)利，向業(yè)主會(huì)議提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議；(2)主管的權(quán)利，統(tǒng)一管理和維護(hù)事務(wù)以及組織開(kāi)展自治公益活動(dòng)，依法維護(hù)自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；(3)審議的權(quán)利，根據(jù)業(yè)主會(huì)議的授權(quán)，審議決定無(wú)需提交業(yè)主會(huì)議表決的事項(xiàng)；(4)監(jiān)督的權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為等等。

通過(guò)確定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，有利于促使業(yè)主委員會(huì)依法履行法定和約定職責(zé)，保障業(yè)主合法合理地行使成員權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

2．確定業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任承擔(dān)

在確定業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的同時(shí)，確定業(yè)主委員會(huì)在具體情況下的責(zé)任承擔(dān)。如果業(yè)主委員會(huì)未能履行法律法規(guī)、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則所規(guī)定、約定的職責(zé)，就要承擔(dān)相2015年第1期 陳宇桂：試論行使業(yè)主成員權(quán)的困境和完善

應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任可以分為：

(1)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員的行為，經(jīng)過(guò)全體業(yè)主表決通過(guò)，并且是按照組織規(guī)章和議事規(guī)則，該行為產(chǎn)生的不利法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)；(2)業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主決議和違反決議程序擅自行為，或者決議超出授權(quán)范圍和管理權(quán)限而產(chǎn)生的不利法律后果，由業(yè)主委員會(huì)獨(dú)自承擔(dān)；(3)如果決議明顯違法或者是損害他人合法權(quán)益的侵權(quán)行為，盡管符合業(yè)主決議程序，其所產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)；(4)在緊急情況下，如果是為了全體業(yè)主共同利益而實(shí)施的善意行為，雖然沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主的決議或者授權(quán)，但由此產(chǎn)生的法律責(zé)任，應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)。

(三)明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)訴訟地位

從國(guó)外立法來(lái)看，法國(guó)、日本的相關(guān)法律均規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有完全的民事訴訟主體資格。具體而言，法國(guó)民法典規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為；日本民法典則規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，可代表全體業(yè)主對(duì)某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。然而，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位做出正面規(guī)定。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位的缺失，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)成員權(quán)在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益上應(yīng)發(fā)揮作用的程度。因此，我國(guó)立法上應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立的訴訟地位。同時(shí)，為了限制業(yè)主委員會(huì)濫用訴訟權(quán)，少數(shù)人操控業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)隨意啟動(dòng)訴訟程序使業(yè)主共同利益受損的情形發(fā)生、有必要審查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟活動(dòng)。第一，在立案時(shí)要審查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立相關(guān)事項(xiàng)。包括其成立是否符合法定程序、業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的登記備案；第二，對(duì)于《物權(quán)法》第76條規(guī)定的必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使訴權(quán)時(shí)必須有業(yè)主大會(huì)決議。

(四)完善業(yè)主委員會(huì)的其他配套機(jī)制

1.要完善監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的機(jī)制

第一，為加強(qiáng)業(yè)主對(duì)選出的業(yè)主委員會(huì)成員的可信度，可以借鑒《公司法》，引入選舉業(yè)主委員會(huì)委員投票表決的累積投票制度。選舉業(yè)主委員會(huì)委員時(shí)，業(yè)主每一投票權(quán)數(shù)與應(yīng)選委員的人數(shù)相同，業(yè)主可以將其全部的表決票投向一人或數(shù)人，通過(guò)這種局部集中增強(qiáng)其表決能力的投票方法，可以使中小業(yè)主至少能選出部分自己信任的委員。

第二，確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度，制定業(yè)主委員會(huì)資金管理制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)該向全體業(yè)主盡管理人的責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，接受其監(jiān)督。

第三，借鑒公司法設(shè)立監(jiān)事。公司法的監(jiān)事主要是監(jiān)督公司高管的行為，維護(hù)公司和股東的合法權(quán)益?？梢云刚?qǐng)專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)或者會(huì)計(jì)顧問(wèn)擔(dān)任業(yè)主大會(huì)的監(jiān)事，對(duì)業(yè)主大會(huì)暨業(yè)主委員會(huì)的行為進(jìn)行監(jiān)督。

2.要確定業(yè)主救濟(jì)程序

業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)的日常或臨時(shí)性會(huì)議上做出的決議可能會(huì)侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，所以必須建立業(yè)主權(quán)利的救濟(jì)機(jī)制。如果業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)，業(yè)主可以向人民法院申請(qǐng)?jiān)摏Q議無(wú)效。如果業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)或者業(yè)主規(guī)約，或者決議內(nèi)容違反業(yè)主規(guī)約，業(yè)主可以自決議做出之日起六十日內(nèi)，請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)。

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[10] 辛星．論我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的表決權(quán)[J]．法制與社會(huì)，2011，(3)：253．

(責(zé)任編輯：劉學(xué)偉)

作者簡(jiǎn)介：陳宇桂(1985-)，男，廣東肇慶人，中山大學(xué)南方學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)系教師。

收稿日期：2014-12-23

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.21

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1009-2080(2015)01-0057-03

doi：10.3969/j.issn.1009-2080.2015.01.013