唐軍娥

(永州市住房公積金管理中心 資金營運科，湖南 永州 425000)

一、住房公積金期房貸款的含義及發(fā)展現(xiàn)狀

住房公積金期房貸款是指用貸款所購住房設(shè)定抵押，用歸集的住房公積金向購買在建商品住房的住房公積金繳存人發(fā)放的個人住房貸款(簡稱“公積金期房貸款”)。發(fā)放公積金期房貸款時，用于抵押的所購住房處于在建狀態(tài)，不能以完整、有效的實物形態(tài)設(shè)定抵押。為了解決這一矛盾，各地管理中心都采取了要求借款人辦理住房權(quán)益預(yù)抵押登記和開發(fā)商提供階段性擔(dān)保相結(jié)合的方式以保障貸款權(quán)益。

近年住房公積金個人住房貸款因為利息低、手續(xù)方便，已發(fā)展成為政策性住房金融的主渠道，成為繳存職工個人購房貸款的首選。很多繳存職工通過提取使用住房公積金購買自住住房，改善住房條件，圓了住房夢。隨著住房公積金制度覆蓋面的不斷擴(kuò)大，特別是向非公有制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域拓展，越來越多的新繳存職工利用住房公積金貸款購買住房，實現(xiàn)安居樂業(yè)。為了解決職工首次購房無抵押物的困難，各地住房公積金管理中心緊貼需求，急客戶之所急，學(xué)習(xí)借鑒商業(yè)銀行的做法，推出了住房公積金期房按揭貸款，受到廣大借款人的好評。筆者所在的管理中心，推出這一貸款新品種的時間不到4年，但發(fā)展很快，截至2014年10月底，與中心簽約的樓盤達(dá)到125 家，發(fā)放期房貸款13.99 億元，占全部貸款余額的三分之一，受益職工9000 多人。

理論上講，采用權(quán)益抵押加階段性擔(dān)保的方式是一種安全性好、資金回收率高的優(yōu)良信貸方式。但是，筆者從多年住房公積金貸款管理實踐體會到，公積金期房貸款的風(fēng)險要遠(yuǎn)高于公積金現(xiàn)房貸款。公積金期房貸款發(fā)放后，離住房竣工并落實貸款抵押物即辦理期房預(yù)告登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記的間隔時間較長，這期間存在著很多不可預(yù)見的因素，可能影響到貸款抵押物的最終落實或造成借款人擅自停止償還貸款本息，潛在貸款風(fēng)險會增加住房公積金貸款管理成本，甚至?xí)霈F(xiàn)呆賬壞賬，影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量和資金安全。公積金期房貸款發(fā)放量占住房公積金個人住房貸款余額份量越來越大并且不斷上升情況下，正確認(rèn)識公積金期房貸款的潛在風(fēng)險，有針對性的采取積極有效的措施，切實防范和化解風(fēng)險隱患，應(yīng)當(dāng)引起管理中心的高度重視。

二、住房公積金期房貸款存在的主要風(fēng)險

1、普遍性風(fēng)險

(1)政策法律風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)市場是一個政策敏感性強(qiáng)的行業(yè)，國家調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀政策、金融信貸政策、稅收政策和地方經(jīng)濟(jì)政策都會影響到房地產(chǎn)市場的走向，有的甚至造成系統(tǒng)性風(fēng)險，房價出現(xiàn)大幅下降或銷售不暢，導(dǎo)致借款人可能發(fā)生斷供行為。其次，公積金貸款對象是中低收入群體，收入不穩(wěn)定，償債能力弱，帶來資金不安全;又實行低存低貸，期限長，極易受利率政策影響，存在利率風(fēng)險［1］。再次，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)不健全、不配套，處置逾期貸款的司法實踐中，由于借款人享有公民居住權(quán)，被抵押房產(chǎn)的拍賣難以強(qiáng)制執(zhí)行和拍賣變現(xiàn)，往往贏了官司輸了錢［2］。

(2)抵押物風(fēng)險。個人住房貸款抵押物基本上都是住房，少則幾年、多則二三十年的貸款期間，存在較大的風(fēng)險。首先是滅失風(fēng)險。抵押房屋可能因天災(zāi)人禍造成毀損甚至全部毀壞，還有可能因城市規(guī)劃、城市發(fā)展、國家建設(shè)和公共利益而被拆遷。前者可能因為避險措施不到位帶來損失，導(dǎo)致貸款難清償;后者由于拆遷補(bǔ)償價格可能低于市場價格或購買價格，即使把所有補(bǔ)償款全部用來還貸，也不足以還清。其次是產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險。我國住房制度改革的循序漸進(jìn)性造成了住房產(chǎn)權(quán)的不徹底，有部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)之分。部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險為住房的占用、使用、收益和處分權(quán)并非個人完全所有，而要與單位共有。一旦貸款逾期出現(xiàn)風(fēng)險，需要處置抵押房屋時，面臨需征得單位同意和單位分割處置款的尷尬，還有的房改時就規(guī)定了房屋出售處置單位有優(yōu)先購買權(quán)，導(dǎo)致中心作為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)無法實現(xiàn)。再次是價值波動風(fēng)險。一方面區(qū)域性房地產(chǎn)價格受市場供需情況及政策調(diào)控因素影響存在波動，甚至可能走低，處置變現(xiàn)時可能存在不足值的風(fēng)險;另一方面評估機(jī)構(gòu)行業(yè)自律和道德操守不夠，往往存在抵押物評估價格過高的現(xiàn)象，實際處置變賣起來成交價款一般都低于評估價，從而造成損失。

(3)個人信用風(fēng)險。市場經(jīng)濟(jì)配套法律、法規(guī)不健全，整個社會信用意識不強(qiáng)，個人信用風(fēng)險客觀存在。首先是主觀方面的信用風(fēng)險。貸款實踐中，公積金貸款利率低，部分借款人故意不按時還款甚至拖欠貸款，保證人有意不承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險，還有的借款人借款時就存在賴賬不還的思想意識，有不借白不借、借了也白借的僥幸心理。其次是客觀方面的信用風(fēng)險。借款人、保證人因遭受疾病、車禍、自然災(zāi)害等意外事故導(dǎo)致喪失工作能力或失蹤死亡等，從而無法償還貸款;或由于企業(yè)經(jīng)營不善、虧損破產(chǎn)被迫裁員或下崗失業(yè)出現(xiàn)收入下降和依靠最低生活保障，無力償還貸款和履行擔(dān)保義務(wù);還有的由于不滿足現(xiàn)狀頻繁跳槽或是外出務(wù)工隱瞞不報延遲還款或無力還款。

(4)信貸欺詐風(fēng)險。部分借款人法律意識淡薄，有意違反國家金融法律、法規(guī)，采取不正當(dāng)手段甚至違法騙取公積金貸款，故意拖欠不還，致使中心財產(chǎn)和廣大繳存人利益遭受嚴(yán)重?fù)p失。筆者貸款工作實踐中，發(fā)現(xiàn)有以下騙取貸款的欺詐行為，防不勝防:一是重復(fù)抵押。部分借款人鉆金融機(jī)構(gòu)抵押物信息沒聯(lián)網(wǎng)共享的空子，或故意隱瞞已經(jīng)抵押的事實，用同一抵押物多次抵押貸款，導(dǎo)致貸款金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過抵押物價值。二是虛假抵押。少數(shù)借款人利用貸款方對房產(chǎn)不熟悉，現(xiàn)場調(diào)查不盡職的疏漏，張冠李戴，伙同串通他人用別人的房屋冒充自己的房屋抵押登記騙取貸款，或用偽造的假房產(chǎn)證、假他項權(quán)證騙取貸款。一旦發(fā)生貸款逾期訴至法律，中心要求變賣抵押物優(yōu)先受償時，才發(fā)現(xiàn)抵押物并非借款人所有或根本不存在。三是隱瞞房屋共有抵押。一些借款人隱瞞房屋共有事實或不經(jīng)房屋共有人同意，擅自將共有的房地產(chǎn)作為抵押物抵押給中心騙取貸款。中心處分抵押物時，由于借款人擅自越權(quán)行為無效，不能處分共有人的財產(chǎn)。四是虛假購房騙貸。借款人和不良開發(fā)商相互勾結(jié)，編造虛假購房合同向中心申請貸款，或一房多貸，騙取貸款后把貸款挪作他用。五是虛增個人收入。借款人為了多借貸款，有意出具虛假收入證明，人為調(diào)高自己和配偶的工資收入和其它財產(chǎn)性收入，等到按月還貸時卻因收入不夠影響貸款的按時償還，造成貸款逾期，形成風(fēng)險。

(5)貸款條件風(fēng)險。公積金貸款規(guī)定了很多準(zhǔn)入條件，最關(guān)鍵的是繳存門檻、貸款比例和貸款期限，這些指標(biāo)的變化往往會對借貸雙方產(chǎn)生很大影響。一是繳存門檻風(fēng)險。公積金貸款的對象相對封閉，限定為公積金繳存人。各地中心盡管出臺連續(xù)繳存公積金6—12 個月且無停繳記錄的條件來約束借款人，可是現(xiàn)實中一些單位和個人為了取得公積金貸款，先按要求繳存公積金，一旦貸款到手便停繳公積金，使得作為還款來源之一的繳存余額沒有來源，形成還款風(fēng)險。二是貸款比率風(fēng)險。通常指貸款發(fā)放額與抵押物或質(zhì)押物價值的比率，比率越高，貸款金額越大，抵押人的壓力越大，抵押人違約的可能性越大;反之亦然。從控制風(fēng)險的角度考慮，中心希望比率越低越好，這樣借款人違約的風(fēng)險較小。但從國家出臺公積金制度層面和借款人通過抵押貸款來購房這個角度看，是希望比率要高一些。如果首付款比例過高，借款人是難以承受的，購房愿望不能實現(xiàn)?，F(xiàn)實中，很多地方過分強(qiáng)調(diào)后者，貸款比率突破七成的控制線，放寬至八成甚至九成，更有甚者零首付，房價一旦下跌，借款人首先就斷供。三是還款期限風(fēng)險。公積金貸款時間長，還款期限也長，各地中心以人為本，還延長貸款期限到法定退休年齡后五年。還款期限不同，會給抵押雙方帶來不同程度的風(fēng)險，時間越長，不可預(yù)見因素就越多，抵押物價值和個人收入會發(fā)生變化，風(fēng)險自然而然就會累積增加。

(6)流動性風(fēng)險。公積金相對封閉運行，貸款期限長，和商業(yè)銀行個人住房貸款比較，相對來說貸款債權(quán)的流動性不強(qiáng)，和短期貸款比較具有較大的風(fēng)險性，迫切需要建立健全相應(yīng)的風(fēng)險轉(zhuǎn)換機(jī)制，比如貸款擔(dān)保制度、保險制度以及住房抵押貸款證券化。否則，貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)險，就很難化解。

(7)管理風(fēng)險。主要是公積金自身存在的風(fēng)險，首先由于住房公積金制度是改革產(chǎn)物，推行時間還不很長，相應(yīng)配套政策不完善;其次公積金中心成立的時間不長，定位不準(zhǔn)，內(nèi)部規(guī)章制度不完善，管理經(jīng)驗欠缺，防范風(fēng)險意識不強(qiáng)，手段不多;再次中心人員素質(zhì)不高，專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力不足，廉潔自律不夠。這些因素客觀上給公積金貸款帶來了管理上的風(fēng)險。

(8)操作風(fēng)險。一是行政干預(yù)風(fēng)險。公積金是屬地管轄，中心屬地方政府管理，決策機(jī)構(gòu)管委會成員多是地方政府官員，公積金貸款避免不了行政干預(yù)。為拉動住房消費和刺激樓市，很多地方政府頻繁放寬公積金使用政策，對中心下達(dá)貸款任務(wù)指標(biāo)，公積金充當(dāng)救市角色，只強(qiáng)調(diào)貸款數(shù)量增長，忽視貸款質(zhì)量，加大產(chǎn)生不良貸款的可能性。還有領(lǐng)導(dǎo)批條子打招呼干預(yù)貸款，或領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)保不辦理抵押造成風(fēng)險。二是信貸業(yè)務(wù)人員操作不當(dāng)或個人道德缺失造成風(fēng)險。信貸員在貸款受理、調(diào)查、審批和發(fā)放過程中不按業(yè)務(wù)流程辦理或不盡職盡責(zé)出現(xiàn)失誤，或房地產(chǎn)抵押登記部門在產(chǎn)權(quán)登記過程中出現(xiàn)失誤，以及信貸業(yè)務(wù)員因個人原因或利益關(guān)系，誤導(dǎo)貸款審批人甚至內(nèi)外勾結(jié)欺騙貸款審批人［3］，發(fā)放人情貸款、關(guān)系貸款、好處貸款，給貸款帶來風(fēng)險。

(9)不可抗力風(fēng)險。較長的貸款償還期間，不可測、不可控的因素?zé)o法預(yù)料，比如自然災(zāi)害和人為傷害發(fā)生的可能性客觀存在，如火災(zāi)、水災(zāi)、泥石流和地震等會使抵押房產(chǎn)毀損甚至滅失，貸款無法收回。另外，借款人或擔(dān)保人遭遇意外喪失勞動力或死亡等也會造成貸款無法收回。

2、特殊性風(fēng)險

公積金期房貸款抵押物是在建工程，抵押只是預(yù)告登記，不是真正的抵押權(quán)，因此存在特殊性風(fēng)險。公積金期房貸款的特定風(fēng)險涉及到四方關(guān)系人，即承擔(dān)貸款風(fēng)險的貸款委托人(住房公積金管理中心)、承擔(dān)按期歸還貸款義務(wù)的借款人(購房人)、承擔(dān)階段性擔(dān)保連帶擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商(售房人)和承擔(dān)貸款金融業(yè)務(wù)的貸款受托人(受托銀行)。雖然發(fā)放公積金期房貸款時，四方關(guān)系人就每筆貸款共同簽訂了《公積金期房貸款擔(dān)保合同》及《公積金期房貸款合作協(xié)議》，明確貸款期間各自應(yīng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任、落實抵押物的具體方式、時間和違約責(zé)任。簽訂貸款擔(dān)保合同及合作協(xié)議的各方，特別是前三方都存在著影響貸款抵押物落實的因素，帶來諸多潛在風(fēng)險。

(1)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商。開發(fā)商是最主要的方面，是風(fēng)險防范的重中之重。因開發(fā)商原因造成貸款抵押物難以落實的原因主要有:一是主觀違規(guī)或欠費。開發(fā)商因逐利超規(guī)劃、超容積率建設(shè)或欠繳稅費、土地出讓金、物業(yè)維修基金或綠化消防配套不達(dá)標(biāo)等原因，樓盤建成竣工后，未能通過商品房綜合驗收，購房人不能按時入住或入住后無法辦理房屋所有權(quán)證。二是不能及時撤消土地抵押登記。開發(fā)商以設(shè)定土地抵押向商業(yè)銀行取得項目開發(fā)貸款，因樓盤滯銷或擠占挪用貸款資金等，樓盤竣工后不能及時還清開發(fā)貸款，撤消土地抵押登記，土地?zé)o法進(jìn)行分割，購房人無法取得土地使用權(quán)證，不能辦理房屋抵押登記手續(xù)。三是樓盤不能按期竣工。開發(fā)商因自有資金較低加上樓盤滯銷、籌資困難等原因，資金鏈斷裂，樓盤無法按期竣工，甚至出現(xiàn)“爛尾樓”，延期交房或無法交房。四是超出經(jīng)營期限。一些因開發(fā)項目設(shè)立的、有規(guī)定經(jīng)營期限的開發(fā)商，經(jīng)營期內(nèi)未能全部履行擔(dān)保責(zé)任，經(jīng)營期滿“人走樓空”，擔(dān)保責(zé)任無從落實。五是非法騙取貸款。未實行住房權(quán)益抵押預(yù)告登記的地方，特別是縣一級，已發(fā)生個別開發(fā)商串通借款人，采用“一房多貸、多頭擔(dān)?！钡氖侄悟_取貸款資金。

(2)承擔(dān)還貸義務(wù)的借款人。因借款人原因，造成貸款抵押物難以落實，帶來潛在風(fēng)險的因素有:第一，誠信履約意識不強(qiáng)。樓盤竣工交付使用后，部分借款人通過關(guān)系取得鑰匙忙于裝修或有意拖延，不愿在借款合同約定的時間內(nèi)辦理房屋抵押登記。第二，拖延尾款結(jié)清時間。部分不急于入住的借款人，留有部分尾款未付，住房竣工后，有意拖延與開發(fā)商結(jié)清房款的時間，造成樓盤竣工后買賣雙方無法結(jié)算。第三，鉆管理漏洞，謀不義之財。一些地方特別是眾多縣級房地產(chǎn)行政管理部門尚未建立房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)商品房預(yù)售備案與抵押預(yù)告登記信息的計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，或還末實行房屋權(quán)益抵押預(yù)告登記，使少數(shù)炒房者有空可鉆，待樓盤竣工交付使用時，借款人先進(jìn)入二手房市場，用買家的首付款辦理房屋結(jié)算或采取其他方式謀利。第四，交易糾紛影響。借款人購買期房時，接受的是樓盤圖紙信息，開發(fā)商為了促銷需要，常會出現(xiàn)圖紙信息與實物不對稱，使購房人的期望值未能實現(xiàn)，樓盤竣工交付時，買賣雙方很容易就住房結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套等產(chǎn)生糾紛，影響房屋抵押權(quán)登記手續(xù)的辦理。第五，收入下降影響。借款人就業(yè)不穩(wěn)定，下崗失業(yè)或出現(xiàn)意外傷亡等情況，收入急劇下降或沒有收入來源，不能正常還款或無力還款，開發(fā)商不愿承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。第六，政策和市場風(fēng)險影響。受政府宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場不景氣因素影響，房價大幅度下跌甚至出現(xiàn)跳水式雪崩，借款人不再還款，選擇棄房斷供，以求減輕損失。［3］

(3)承擔(dān)貸款風(fēng)險的貸款委托人。由于經(jīng)驗不足、素質(zhì)不高，一些管理中心對公積金期房貸款存在的特定風(fēng)險認(rèn)識不足，未能制定并落實相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，造成貸款抵押權(quán)難以落實，帶來潛在風(fēng)險。首先，貸前調(diào)查不盡職。對負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商的建設(shè)資質(zhì)、擔(dān)保資格和擔(dān)保能力的有效性、合法性不能作出正確評估，輕信開發(fā)商承諾，認(rèn)為只要有開發(fā)商出面擔(dān)保就萬事大吉，甚至未簽訂明確擔(dān)保責(zé)任與違約責(zé)任的書面合同，一旦發(fā)生借款人或擔(dān)保方違約，給舉證維權(quán)、處置資產(chǎn)帶來困難。其次，疏于貸后管理。一些基層管理部忽視貸后管理，對開發(fā)商貸款資金使用、樓盤建設(shè)進(jìn)度、銷售情況等跟蹤管理不到位，樓盤竣工后，又不及時督促開發(fā)商和借款人辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)，不把預(yù)抵押登記變?yōu)楝F(xiàn)房抵押登記，導(dǎo)致抵押權(quán)懸空。一旦發(fā)生貸款逾期，需要處置時才發(fā)現(xiàn)抵押物尚未落實，甚至個別借款人已將住房轉(zhuǎn)讓他人，再去追究擔(dān)保方責(zé)任，發(fā)現(xiàn)擔(dān)保合同已到期，擔(dān)保方已歇業(yè)走人，擔(dān)保合同成為空紙一頁。再次，崗位職責(zé)不明確。一些基層管理部人少事多、一人多崗或內(nèi)部未落實專人負(fù)責(zé)管理期房貸款和辦理抵押權(quán)證的保管，內(nèi)部移交環(huán)節(jié)不嚴(yán)密，相互推諉，造成管理責(zé)任缺失或他項權(quán)證丟失。

(4)承擔(dān)公積金期房貸款金融業(yè)務(wù)的受托銀行?！蹲》抗e金管理條例》規(guī)定，住房公積金貸款風(fēng)險由中心承擔(dān)。由于受托商業(yè)銀行不承擔(dān)貸款風(fēng)險，在開展公積金期房貸款業(yè)務(wù)中，對貸款資金使用的監(jiān)督形同虛設(shè)，對貸款催收敷衍塞責(zé)，更多的是重視自營性個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的防控。

三、住房公積金期房貸款的風(fēng)險防范對策建議

住房公積金既是廣大繳存職工的住房錢，也是一筆養(yǎng)老保險補(bǔ)充錢，是一種返還性的長期住房儲金，不允許出現(xiàn)風(fēng)險損失。國務(wù)院《住房公積金管理條例》規(guī)定，中心負(fù)有住房公積金保值增值責(zé)任，貸款風(fēng)險由中心承擔(dān)。防范風(fēng)險，確保資金安全，維護(hù)廣大繳存人的利益，是中心應(yīng)盡的職責(zé)。應(yīng)當(dāng)針對住房公積金期房貸款存在的風(fēng)險，多方面入手有效防范和化解風(fēng)險。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場研究分析

重點加強(qiáng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)形勢的分析研判，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢和金融信貸政策的分析研判，及時準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場行情走勢，理性確定公積金貸款政策和規(guī)模，對貸款額度上限、首付款比例、貸款比率和還款期限等貸款要素進(jìn)行有效調(diào)控，積極應(yīng)對市場變化，特別是房價上漲過快時，要慎重貸款;房價下跌時，要做好風(fēng)險防控。

2、健全貸款風(fēng)險管理長效機(jī)制

第一，貸款風(fēng)險防范前置。強(qiáng)化內(nèi)部管理，建立健全審貸分離、分級審批制度、崗位責(zé)任制度和規(guī)范的崗位管理措施，規(guī)范操作流程，建立風(fēng)險防范機(jī)制。第二，強(qiáng)化貸前、貸中審查。貸前加強(qiáng)對開發(fā)商實力規(guī)模、財務(wù)狀況、誠信度和銷售情況的調(diào)查，重點調(diào)查開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、資金來源和銷售情況，查看相關(guān)權(quán)屬證件，對貸款樓盤進(jìn)行登記備案;審貸時注重借款人資格、還款能力審查和抵押物的落實，努力使風(fēng)險隱患降至最低。第三，合理確定貸款額度。要根據(jù)借款人收入水平、公積金月繳存額、抵押物評估價值及信用狀況綜合確定貸款額度，實行可貸額度公式測算(可貸額度=月繳存額x 未來可繳存年限+公積金賬戶余額)管理，輔之以每月還款額不超過家庭月收入的50%和貸款金額不超過抵押物價值的70%綜合平衡控制風(fēng)險。第四，強(qiáng)化貸后管理。中心應(yīng)明確基層管理部是貸后管理的主體，實行貸款發(fā)放回收責(zé)任制。管理部負(fù)責(zé)對期房貸款發(fā)放、回收及抵押物落實情況的跟蹤管理，建立臺賬，準(zhǔn)確反映期房貸款的發(fā)放、樓盤竣工交付使用和抵押權(quán)證辦理歸檔情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。第五，嚴(yán)格責(zé)任追究。建立貸款責(zé)任追究制度，貸款發(fā)放及回收實行終身負(fù)責(zé)制。對逾期貸款，要及時采取經(jīng)濟(jì)、行政、法律措施，收回貸款，化解風(fēng)險，按照“誰放貸，誰清收”原則落實到人，終身負(fù)責(zé)收回，因失職造成的損失要嚴(yán)肅追究責(zé)任［4］。第六，強(qiáng)化內(nèi)部稽核和績效考核。要充分發(fā)揮內(nèi)部稽核職能，中心稽核部門應(yīng)當(dāng)將管理部貸款風(fēng)險管理履職履責(zé)情況列入稽核范圍，定期不定期的進(jìn)行網(wǎng)上稽核、現(xiàn)場稽核和延伸稽核，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，限期整改到位。中心要將貸款風(fēng)險管理工作納入績效考核，制訂切實可行的考核指標(biāo)與獎罰標(biāo)準(zhǔn)，對管理部、相關(guān)職能科室和信貸員進(jìn)行考核，與管理費用和獎金掛鉤，獎懲兌現(xiàn)。

3、加強(qiáng)征信管理

將住房公積金貸款納入人民銀行征信系統(tǒng)管理，實現(xiàn)信用資源共享，及時發(fā)現(xiàn)信用不良，降低信用風(fēng)險［4］。成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，個人、企業(yè)憑借良好的信用不需要抵押擔(dān)保就可得到貸款。第一，通過互聯(lián)網(wǎng)把公積金貸款系統(tǒng)與人民銀行征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，上傳借款人基本信息、公積金繳存信息、貸款信息和還款信息，方便金融機(jī)構(gòu)查詢，一旦借款人不及時還款，產(chǎn)生逾期，形成不良信用，輕則影響個人信譽(yù)，重則影響今后籌資活動，可對借款人產(chǎn)生震懾作用，強(qiáng)化主動還款意識。第二，通過征信系統(tǒng)，可以查詢企業(yè)和個人信用信息，對信用不良的可以拒絕合作和放貸。第三，可以根據(jù)個人信息和公積金貸款特點，借鑒新加坡公積金貸款的經(jīng)驗，選取借款人職業(yè)風(fēng)險指標(biāo)(職業(yè)穩(wěn)定性、收入水平、發(fā)展前景)、個人風(fēng)險指標(biāo)(借款人的信用級別、文化程度、職務(wù)及年齡)、家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險指標(biāo)(配偶、子女、父母的經(jīng)濟(jì)狀況)、抵押物風(fēng)險指標(biāo)(即抵押房產(chǎn)地段、樓層、價值)、負(fù)債率指標(biāo)(家庭總體負(fù)債額及償債能力)、保證人風(fēng)險指標(biāo)(保證人的擔(dān)保資格、擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力)，綜合分析計算，確定是否準(zhǔn)予貸款以及貸款的具體金額［5］。

4、嚴(yán)格貸款準(zhǔn)入

把好貸款準(zhǔn)入是防控風(fēng)險的重要前提。第一，要嚴(yán)把貸款條件關(guān)。規(guī)定最低繳存門檻，申請公積金貸款的借款人必須按月連續(xù)繳存公積金6 個月以上且沒有停繳欠繳記錄，以防止一些單位和個人非正常繳存公積金惡意騙取貸款后就停繳公積金。第二，要嚴(yán)把貸款用途關(guān)。加強(qiáng)對借款人購房真實性的審查，已經(jīng)實行網(wǎng)簽的以網(wǎng)簽電子合同為準(zhǔn)，未實行網(wǎng)簽的要提供備案的合同及首付款發(fā)票，防止騙取套取貸款。第三，要嚴(yán)把期房貸款準(zhǔn)入關(guān)。實行期房貸款準(zhǔn)入制度對防范貸款風(fēng)險非常重要，準(zhǔn)入制度包括對開發(fā)商的資質(zhì)要求［6］、項目的資質(zhì)要求和擔(dān)保責(zé)任及義務(wù)等內(nèi)容。資金情況，一般要求開發(fā)商自有資金充足率不得低于該項目總投資的45%并且已全部到位;開發(fā)項目合規(guī)性，要求五證齊全，建設(shè)按規(guī)劃進(jìn)行，無違章行為;銷售要良好，發(fā)放公積金期房貸款前，樓盤預(yù)售率不得低于總銷售量的30%。調(diào)查時既要驗審開發(fā)商書面申請準(zhǔn)入材料、財務(wù)報表等，又要深入施工現(xiàn)場實地察看，查驗五證和建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，同時還到房產(chǎn)、規(guī)劃和國土部門核實;對設(shè)定土地抵押籌措資金的開發(fā)項目，調(diào)查應(yīng)延伸至貸款銀行，要求土地抵押時間不得超出商品房銷售合同約定的竣工交付日期，并調(diào)查開發(fā)商資金使用及現(xiàn)金流情況。受理申請的管理部要形成書面調(diào)查報告，及時報中心貸審會審批。對允許準(zhǔn)入的開發(fā)商在簽訂擔(dān)保合作協(xié)議時應(yīng)當(dāng)明確具體擔(dān)保責(zé)任、移交貸款抵押權(quán)證的最后期限、擔(dān)保方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。第四，要嚴(yán)把還貸能力審查關(guān)。借款人的還款能力是控制貸款風(fēng)險的關(guān)鍵，評判借款人的還款能力重在貸前調(diào)查與審查。要根據(jù)借款人職業(yè)性質(zhì)、收入水平及發(fā)展前景，結(jié)合借款人家庭構(gòu)成及家庭收入狀況綜合考量還貸能力。信貸員不僅要仔細(xì)核實相關(guān)書面資料，對資料的合法性、真實性進(jìn)行審核;還要查詢個人信用，掌握借款人及配偶信用情況及負(fù)債狀況，還應(yīng)與借款人面談，了解借款人購房意圖、還款意愿，告知借款人應(yīng)按時還款及拖欠不還承擔(dān)的法律責(zé)任，防止借款人惡意欠款。

5、強(qiáng)化內(nèi)部管理

風(fēng)險防控要從嚴(yán)格內(nèi)部管理入手。一要健全制度。主要是貸前調(diào)查制度、面談制度、審貸分離制度、貸款管理辦法、責(zé)任追究制度等，用制度管事管人。二要完善合同管理。加強(qiáng)對合同訂立的把關(guān)，聘請律師，購買法律服務(wù)，對貸款合同和合作協(xié)議的合規(guī)性、合法性進(jìn)行評估，杜絕法律漏洞，規(guī)避法律風(fēng)險。三要完善抵押物管理?？茖W(xué)界定抵押物，委托有資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場評估，確保抵押物真實足值、產(chǎn)權(quán)清晰，抵押登記及時，手續(xù)完備、合法有效。制定抵押物處置辦法，確保資產(chǎn)處置規(guī)范有序;組建專門的風(fēng)險管理部門，負(fù)責(zé)抵押物處置工作，提高處置效率，確保有效化解風(fēng)險。四要規(guī)范業(yè)務(wù)流程。要科學(xué)劃分貸款業(yè)務(wù)流程，對各環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理界定，明確操作要領(lǐng)及審核重點，便于信貸員規(guī)范操作;要強(qiáng)化內(nèi)控，對重點崗位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)做到不相容設(shè)置，實行AB 崗，互相審查復(fù)核，相互監(jiān)督制約，將道德風(fēng)險降到最低程度。五要加強(qiáng)人員培訓(xùn)。實行崗前培訓(xùn)和持證上崗制度，重點培訓(xùn)金融業(yè)務(wù)、風(fēng)險管理、法律、計算機(jī)知識，強(qiáng)化廉潔自律教育，切實提高人員素質(zhì)和自律意識，依法合規(guī)審批發(fā)放貸款［6］。

6、加強(qiáng)風(fēng)險防控協(xié)作

管理中心、受托銀行和合作開發(fā)商在防控風(fēng)險上應(yīng)做到職責(zé)分工明確，權(quán)利義務(wù)清晰。首先要加強(qiáng)對受托銀行的考核，引入競爭機(jī)制，充分調(diào)動受托銀行防控風(fēng)險的積極性，風(fēng)險防控好的在市場份額上予以重點傾斜，風(fēng)險防控差的或造成公積金貸款損失的，要追究受托銀行責(zé)任，賠償損失、降低份額直至取消承辦資格;其次要加強(qiáng)對合作開發(fā)商的管理，要求其嚴(yán)格遵守合作協(xié)議，自覺履行階段性擔(dān)保責(zé)任，及時辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)，落實抵押權(quán)，對不能及時辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的開發(fā)商責(zé)令限期整改，限貸限批直至停止貸款發(fā)放和取消合作資格。再次要加強(qiáng)協(xié)作，密切與房地產(chǎn)管理部門的配合，中心應(yīng)和房地產(chǎn)管理信息平臺實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，全面準(zhǔn)確掌握借款人購房、抵押和交易信息，為審批貸款、防范風(fēng)險提供可靠依據(jù)。

7、加強(qiáng)期房貸款管理

第一，實行期房貸款保證金制度。中心對合作開發(fā)商按貸款金額10%收取保證金，實踐證明收取保證金能夠更有效、及時地督促開發(fā)商履行擔(dān)保職責(zé)，一旦發(fā)現(xiàn)擔(dān)保方或借款人違約，中心可在保留追索權(quán)、停止發(fā)放貸款的前提下先劃扣保證金，用于彌補(bǔ)可能發(fā)生的貸款損失。第二，根據(jù)施工進(jìn)度發(fā)放貸款。嚴(yán)格按照人民銀行的規(guī)定發(fā)放貸款，能夠有效控制“爛尾樓”現(xiàn)象，多層必須在樓盤封頂后才能發(fā)放貸款，高層必須在完成樓盤主體工程量的三分之二后發(fā)放。第三，按時開展期房貸款清理。組織力量對已發(fā)放的公積金期房貸款情況包括開發(fā)商情況、樓盤建設(shè)銷售及交房情況、合同履行情況和期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房情況進(jìn)行集中清理，摸清底子，建立健全臺賬，實行臺賬式管理，逐個項目查找風(fēng)險點，分析原因，及時采取有效措施，果斷處置風(fēng)險隱患。

8、完善防范風(fēng)險配套機(jī)制

首先，完善貸款擔(dān)保機(jī)制。公積金期房貸款實行專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保，負(fù)責(zé)貸前調(diào)查和貸后管理，承擔(dān)逾期貸款的催收和代償，從根本上化解風(fēng)險［1］。其次，完善抵押物處置善后機(jī)制。因為公積金貸款的政策性、抵押人公民居住權(quán)的保障性，法院處理抵押房產(chǎn)時，往往要求借款人在有第二住處并得到妥善安置時才會拍賣變現(xiàn)，以維護(hù)社會和諧穩(wěn)定［2］。目前，各地中心創(chuàng)造了很多經(jīng)驗，有的和房產(chǎn)部門協(xié)調(diào)租用部分廉租房、公租房作為過渡性住房，有的要求借款人通過置換住房或租房解決臨時居住問題，有的從增值收益中提取部分資金自建住房或購買商品房用作周轉(zhuǎn)性住房，有的發(fā)放貸款時要求借款人提供第二住所，以方便處置抵押物，這些經(jīng)驗值得推廣應(yīng)用。再次，提足貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金［1］。按照財政部規(guī)定，應(yīng)從公積金增值收益中首先提足貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金，用于核銷逾期呆滯貸款，化解風(fēng)險，保障資金安全。最后，完善配套政策、法規(guī)。加強(qiáng)風(fēng)險防控頂層設(shè)計，盡快制定全國統(tǒng)一的住房公積金貸款管理辦法和業(yè)務(wù)操作細(xì)則，建立全國統(tǒng)一的住房公積金貸款業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，指導(dǎo)、規(guī)范住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

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