□文/陽世潔

（北京物資學(xué)院 北京）

一、房產(chǎn)稅的概念及其歷史沿革

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，并根據(jù)房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入向房產(chǎn)所有者（或經(jīng)營者）征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在國外，土地私有制的情況下，需要對房屋和土地分別征稅；而我國土地國有，只需要對房屋征稅。

1986年9月，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，對于個(gè)人自住住房是免稅的。這和當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民個(gè)人擁有住房極少以及居民收入普遍較低的情況是相適應(yīng)的。1998年，我國實(shí)施住房市場化改革后，房地產(chǎn)市場日趨活躍，其擴(kuò)張速度特別快，而與此相適應(yīng)的住房稅收制度建設(shè)明顯缺失。從1998年住房制度改革至今，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，居民大都購買商品房，逐漸代替了原來住公房的情況，房產(chǎn)逐步成為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分和財(cái)富積累的重要方式。在這種條件下，房產(chǎn)稅改革條件已基本具備。2011年1月27日，國務(wù)院常務(wù)會議決定部分省市將作為個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。

二、房產(chǎn)稅能否控制房價(jià)

目前，我國出臺房產(chǎn)稅的目的之一是調(diào)控房地產(chǎn)市場，因而房產(chǎn)稅的實(shí)行承載著調(diào)控房價(jià)、引導(dǎo)住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)收入差距等調(diào)控預(yù)期。在此，本文不對學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)同的房產(chǎn)稅所具有的三大功能（縮小貧富差距，為地方政府提供穩(wěn)定的自主性財(cái)源，完善分稅制、抑制不斷高漲的房價(jià)）加以討論，而著重抽取其中一個(gè)較受關(guān)注和居民關(guān)心的問題——房價(jià)問題來進(jìn)行分析。

（一）控制成本（地價(jià)）法。房產(chǎn)稅增加地方政府的財(cái)政收入，使得地方政府可以減少土地出讓金，抑制地價(jià)的上漲，進(jìn)而通過降低成本的途徑來控制房價(jià)的進(jìn)一步上漲。

1991年分稅制出臺，中央政府的收入大大提高，相應(yīng)的地方政府的收入份額明顯減少。與此同時(shí)，地方政府每年的公共服務(wù)和公共建設(shè)任務(wù)并未隨著收入份額的變化而發(fā)生相應(yīng)的變化。面對如此境況，地方政府不得不另辟蹊徑，尋找其他的地方財(cái)政收入來源。從近些年的發(fā)展情況來看，地方政府越來越依賴于土地和與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)，這就是人們所熟知的“土地財(cái)政”。財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國財(cái)政收入是12.9萬億元，地方本級財(cái)政收入6.9萬億元，國有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)4.1萬億元，又一次刷新了土地市場的交易總額。由此計(jì)算，4.1萬億的土地出讓金占地方財(cái)政收入的59.42%，這一數(shù)據(jù)雖有所下降，但土地財(cái)政依然是地方政府收入的主要支撐；另一方面，各地政府為了保證土地出讓的收入，并不會如期完成土地供應(yīng)計(jì)劃，如此一來土地供應(yīng)不足，推動土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，地方政府從中獲利?！巴恋刎?cái)政”既是促使地方政府為維護(hù)自身利益與中央宏觀調(diào)控進(jìn)行博弈的最主要動機(jī)，也是多占及浪費(fèi)土地和投資過熱的深層原因?！巴恋刎?cái)政”不僅推高了地價(jià)和房價(jià)，也侵蝕了城鎮(zhèn)購房居民的利益。

目前，中國地方政府想要用房產(chǎn)稅的收入來代替土地財(cái)政收入還為時(shí)尚早。2012年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1，372.49億元，全國財(cái)政收入為117，253.52億元，地方財(cái)政收入為61，078.29億元，房產(chǎn)稅收入僅占地方財(cái)政收入的2.25%?！?013年上半年稅收收入情況分析》顯示2013年上半年對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收的稅收總額為822.3億元，僅占全國稅收收入約1.4%。相比世界其他國家，這一比重明顯偏低。因而，要想地方政府不再依賴土地財(cái)政，還需要進(jìn)一步完善稅務(wù)制度。

另一方面，自2002年5月9日國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》后，北京、上海、廣州、南京、大連、杭州、深圳等城市，連續(xù)出現(xiàn)“地王”。因此，土地“招拍掛”政策抬高了地價(jià)和開發(fā)成本，從而抬高了房價(jià)。

總之，征收房產(chǎn)稅不僅沒能讓地方政府減少土地出讓金，繼而降低地價(jià)，反而還受到一些其他的因素影響（招拍掛土地），進(jìn)一步抬高了地價(jià)。

（二）調(diào)節(jié)供給需求法。一方面房產(chǎn)稅的實(shí)行增加了居民對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，因而會對繼續(xù)持有房產(chǎn)或準(zhǔn)備購入房產(chǎn)持觀望態(tài)度，即減少了對房產(chǎn)的需求；另一方面有一部分投機(jī)或投資者在持有成本增加的情況下，將作為投資的房產(chǎn)出手，這樣，就增加了市場上的房屋供給。如此增加市場上的房屋供給，減少對房屋的需求，就會起到抑制房價(jià)不斷攀升的作用。

圖1 居民住房類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

首先，分析一下我國的住房需求情況。我國對住房的需求主要分為兩種：真實(shí)需求、投資或投機(jī)需求。目前中國的人口都是由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，由二、三線城市向一線城市轉(zhuǎn)移，因而城市的住房需求會增大，而這一部分正是真實(shí)的住房需求；另一方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商存在的雙重壟斷關(guān)系，政府對土地的壟斷，房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋的壟斷，使得廣大居民堅(jiān)信房價(jià)會只漲不跌。那么，只要房價(jià)上漲給投資者們帶來的收益大于由房產(chǎn)稅帶來的成本增加，這些投機(jī)者或投資者就會繼續(xù)持有房產(chǎn)，并且以后還會有更多的人選擇投資房地產(chǎn)市場。如此一來，房產(chǎn)稅的實(shí)行對降低房產(chǎn)需求并無明顯的作用。

圖1中的曲線圖就清楚地反映了2009年以后居民住房的價(jià)格變化情況，用價(jià)格指數(shù)來代替房價(jià)是因?yàn)閮r(jià)格指數(shù)能很好地表現(xiàn)房屋價(jià)格的變化幅度，消除不同量綱的影響。從圖形上來看，2009年以后房價(jià)總體走勢均是向上，沒有明顯地下降趨勢。（圖1）

其次，分析一下我國的房屋供應(yīng)狀況。由于城市的土地面積有限，并且用于居民住房建設(shè)的土地供應(yīng)受到各地政府的嚴(yán)格控制，即使每年都有很多新樓蓋成，面對不斷向一二線城市轉(zhuǎn)移的外來人口，這些住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。就拿北京市來說，即使是遠(yuǎn)在六環(huán)的郊區(qū)，其房地產(chǎn)市場也是一片繁榮景象。面對如此境況，土地有限，人口眾多，即使北京市政府想要增加北京市的住房供給，也是回天乏力了。

另一方面，針對中低層收入者開發(fā)的保障性住房不論是規(guī)模還是進(jìn)度上都未能滿足市場需要。2013年全國的保障性住房開工不到75%，部分城市甚至更低，這是值得反思的。與商品房相比，建設(shè)保障性住房成本不變，但利潤往往就相差很大，而且地方政府不能獲得土地出讓金，無利可圖，這些對于房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府都是不利的，因此保障性住房的建設(shè)在全國各地都很難圓滿完成任務(wù)。從長期的供給因素考察，房產(chǎn)稅也是無益于增加供給進(jìn)而降低房價(jià)的。

綜上所述，房產(chǎn)稅最初想通過組織財(cái)政收入，減少土地出讓金，繼而降低地價(jià)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需，最終抑制房價(jià)上漲的目的難以達(dá)成。

三、對于實(shí)行房產(chǎn)稅和控制房價(jià)的一些建議

在成本不降，需求不減，住房供給短時(shí)間內(nèi)難以增加的情況下，政府如何才能圓滿完成調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，控制房價(jià)的任務(wù)呢？

（一）完善財(cái)產(chǎn)稅務(wù)制度，提高稅率，拓寬征稅范圍，實(shí)現(xiàn)征稅的橫向公平與縱向公平。特別是對高檔消費(fèi)住房要加大征稅力度，在增加地方財(cái)政收入的同時(shí)，又調(diào)節(jié)了收入分配的差距。提倡環(huán)保節(jié)約性消費(fèi)住房，對于面積小于60 平方米的房屋少征或免征房產(chǎn)稅。

（二）加快保障性住房的建設(shè)，使一部分中低層收入者能享受到住房保障，從而退出普通商品房市場的競爭。

（三）拓寬投資渠道，使一部分流動性資金從房地產(chǎn)市場流向其他投資市場，房地產(chǎn)市場的需求就會減小，同時(shí)開發(fā)商也會更加理性審慎地對待投資，不再一味地追高、推高地價(jià)，哄抬房價(jià)。

[1]谷成.對進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的探討[J].價(jià)格理論與實(shí)踐.

[2]包宗華.怎樣看待我國的住房價(jià)格[J].中國房地產(chǎn)，2004.1.

[3]夏商末.房產(chǎn)稅：能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房價(jià)上漲嗎[J].Forum論壇.