劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應用技術(shù)學院 商學院, 河南 鄭州 450015)

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2015年全國二線城市房價變動實證分析
——以鄭州為例

劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應用技術(shù)學院 商學院, 河南 鄭州 450015)

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨各種壓力。在新的市場環(huán)境下，我國經(jīng)濟要取得健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，確保房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮積極的作用。全國二線城市房價變動大同小異。鄭州處于我國中部地區(qū)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。鄭州房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對河南乃至全國具有至關(guān)重要的作用。通過各項經(jīng)濟指標分析，筆者預測，2015年鄭州乃至全國二線城市房價緩漲的可能性最大，暴漲的可能性不大，下降的可能性更小，不可能暴跌。

二線城市； 房價變動； 鄭州

每到年關(guān)歲末，總有很多人來電咨詢鄭州乃至全國的房價走勢，特撰此文進行分析。一線城市一般指北京、上海、廣州、深圳，二線城市多數(shù)都是中東部地區(qū)的省會城市、沿海開放城市和經(jīng)濟發(fā)達的地級市。二線城市具有經(jīng)濟發(fā)達的共性，其房價變動也大同小異。研究一座二線城市往往也可看出其他二線城市。鄭州房價當前仍然處于合理價格區(qū)間。從城市的實際運行情況看，鄭州當前正處于經(jīng)濟快速發(fā)展的態(tài)勢，各項經(jīng)濟指標在全國省會城市中具有一定的優(yōu)勢。因此，鄭州城市化程度正在不斷提升，在此過程中會產(chǎn)生大量的房屋剛性需求，對穩(wěn)定鄭州房價具有重要的作用。從鄭州房價運行情況看，2014年保持緩漲的態(tài)勢。2015年，鄭州各項宏觀政策還會不斷地推進，通過城市化和剛性需求等方面看，鄭州的房地產(chǎn)依然會保持健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，整體房價會處于緩漲的態(tài)勢。

一、城市化進程會促使2015年鄭州房價緩漲

2014年末，鄭州房價大多數(shù)在8 000～12 000元/平方米之間，反觀十幾年前的房價，低得讓人難以置信。從鄭州市房地產(chǎn)加權(quán)平均價看十幾年前的鄭州房價走勢：2000年為1 870元/平方米，2001年為1 996元/平方米，2002年為2 056元/平方米，2003年為2 244元/平方米，2004年上半年為2 340元/平方米。從當時的情況看，房價的話題很少被人關(guān)注，2005年起鄭州房價步入快速增長的態(tài)勢，此時房價越來越引起人們的關(guān)注。此后的很長一段時間，鄭州同全國其它省會城市一樣步入快速發(fā)展的態(tài)勢。鄭州城市化進程速度不斷加快，導致鄭州城市的房價也不斷地增長。鄭州房價在快速增長的過程中越來越被市場關(guān)注。自從2010年4月國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)措施之后，鄭州房價處于觀望態(tài)勢。[1](P156-158)房地產(chǎn)價格在新的經(jīng)濟環(huán)境下，需要區(qū)域穩(wěn)定，才能促使各項經(jīng)濟指標回歸自然，形成良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展對整個經(jīng)濟社會發(fā)展會產(chǎn)生重要的作用。從鄭州城市發(fā)展的角度看，近幾年在教育、金融、建筑、電力等方面都取得了快速的發(fā)展，尤其在促進高校畢業(yè)生就業(yè)方面采取了很多有力的措施，對鄭州城市化的發(fā)展產(chǎn)生重要的推動作用。

近年來，鄭州在各類促就業(yè)、保民生的政策引領(lǐng)下，各項經(jīng)濟指標不斷優(yōu)化，對整個城市的多元化發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動作用。鄭州在新的經(jīng)濟態(tài)勢下，積極應對國家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過引進人才等方面的措施吸引了大量的大學生進入鄭州這座城市，為鄭州的經(jīng)濟建設發(fā)展起到了建設性的作用。因此，從近幾年的實際情況看，鄭州的城市在不斷地擴大，只有堅持走城市化道路，才能不斷適應各類人才的需求，對鄭州城市跨越式發(fā)展會產(chǎn)生重要的作用。在新的市場環(huán)境下，鄭州重視高新區(qū)建設，通過引進高新技術(shù)企業(yè)，讓鄭州城市的綜合競爭力不斷提升，積極穩(wěn)妥地推進各項改革，提高鄭州城市的綜合發(fā)展水平。[2](P155-158)鄭州城市在發(fā)展過程中在不斷融入新的元素，對城市的全面發(fā)展產(chǎn)生了重要的作用，這也促進了鄭州房價的穩(wěn)定。因此，在當前經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢下，鄭州在2015年依然會保持較高的經(jīng)濟增長速度發(fā)展，鄭州房價在此經(jīng)濟節(jié)奏下也會保持緩漲的態(tài)勢。

鄭州房價在新的市場環(huán)境下，面臨各項經(jīng)濟條件的約束，房地產(chǎn)發(fā)展對鄭州城市發(fā)展來說具有重要的作用。因此，在新的模式下，鄭州必須提高城市的內(nèi)生動力，通過有效的動力推動各項經(jīng)濟指標提升，為鄭州城市綜合競爭力提升創(chuàng)造良好的條件。鄭州房價在各項政策的引導下，步入一個健康合理的區(qū)間，在經(jīng)濟新內(nèi)生動力的推動下，2015年會處于穩(wěn)步微漲的狀態(tài)。這種情況也符合鄭州城市的總體發(fā)展要求，對城市綜合競爭力提升具有重要的作用。[3]從我國的實際發(fā)展情況看，由于地區(qū)發(fā)展的嚴重不平衡，導致地區(qū)房價的差異性很大。從鄭州當前房價看，總體還是比較符合老百姓預期的。鄭州在新的經(jīng)濟增長環(huán)境下，催生了很多的房屋剛性需求者，對穩(wěn)定鄭州房價，促進鄭州經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義。

二、鄭州房價2015年或緩漲的原因分析

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，中國房地產(chǎn)步入商品化時代。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，鄭州房價2015年或緩漲的原因是多樣的，必須要從影響鄭州房價的因素分析，建立完善的房價指標控制管理體系，才能更加科學地分析房價。從人口方面看，房價指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個城市以人口勞動力流入為主；小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個城市未來的房價會漲。用這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發(fā)百中。從供給方面看，鄭州經(jīng)濟在增長的同時，土地供應處于平穩(wěn)的狀態(tài)。因此，從成本理論和土地資源的稀缺性角度看，鄭州房價在2015年或緩漲，對鄭州經(jīng)濟社會發(fā)展會產(chǎn)生重要的作用。需要發(fā)揮房地產(chǎn)的價格形成機制作用，把房價控制在合理的價格區(qū)間內(nèi)，以保持鄭州的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。從需求角度看，隨著鄭州城市綜合競爭力的提升，鄭州人才引進的力度越來越大，從而形成了一批剛需群體，對促進鄭州房地產(chǎn)的價格穩(wěn)定具有積極的作用。[4](P3-23)生存性需求是房屋需求的基礎(chǔ)，因此在城市發(fā)展的過程中會產(chǎn)生很多的房屋需求群體，必須從改善民生的角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥地推進城市房價的穩(wěn)定發(fā)展，對整個經(jīng)濟健康運行會產(chǎn)生良好的作用。對鄭州房價的分析，需要從需求彈性和供給彈性原理出發(fā)，對整個房價的形成情況進行綜合性分析?？梢钥闯觯?jīng)濟快速增長必然要刺激房價的上漲，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的大背景下，鄭州房價快速增長的時代已經(jīng)不存在，但是緩和上漲的概率還是很大的。

鄭州經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的刺激，因此,房價緩漲也是鄭州城市發(fā)展的一種需求。在新的市場環(huán)境下，鄭州要緊緊圍繞城市發(fā)展的中心工作，積極穩(wěn)妥地推進各項事業(yè)的不斷發(fā)展，為城市的全面優(yōu)化發(fā)展提供重要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。在新的市場環(huán)境下，鄭州的發(fā)展與各項經(jīng)濟指標要緊密結(jié)合在一起。從經(jīng)濟規(guī)律角度看，房價過快上漲對經(jīng)濟發(fā)展是不利的。因此，在鄭州城市發(fā)展的過程中，房價會趨于緩和上漲的狀態(tài)，對整個城市經(jīng)濟社會發(fā)展會產(chǎn)生積極的作用，對鄭州的綜合競爭力提升會起到重要的推動作用。鄭州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與城市的容納能力具有緊密的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟在整個經(jīng)濟發(fā)展中的作用是非常明顯的。在當前的情況下，鄭州各項經(jīng)濟指標需要在房地產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)下取得健康穩(wěn)定的發(fā)展。[5](P151-172)為促使鄭州經(jīng)濟又好又快地發(fā)展，城市需要不斷地招商引資。這些經(jīng)濟活動對房地產(chǎn)價格穩(wěn)定和緩漲都具有重要的作用。城市的可持續(xù)發(fā)展與房價的緩漲是緊密聯(lián)系在一起的。需要從發(fā)展的眼光出發(fā)，積極穩(wěn)妥地推進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在具體實施的過程中需要制定完善的管理制度，確保房價趨于穩(wěn)定和平衡，對整個鄭州城市綜合競爭力提升具有積極的作用。

鄭州房價在運行的過程中需要以市場為導向，以改善民生為基本依據(jù)，通過有效的價格管理，以確保房地產(chǎn)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。通過有效推進房價的科學化、民生化管理，形成有效的價格管理機制，以保證鄭州房地產(chǎn)處于科學發(fā)展的態(tài)勢；通過房地產(chǎn)經(jīng)濟推動其他領(lǐng)域經(jīng)濟處于健康發(fā)展的態(tài)勢；通過積極有效的房地產(chǎn)管理，實現(xiàn)對房地產(chǎn)有力科學的管理，提高房地產(chǎn)的綜合發(fā)展水平。鄭州城市的競爭力是整個城市發(fā)展的基礎(chǔ)，在新的市場環(huán)境下，鄭州房地產(chǎn)要不斷調(diào)整商品房的供應結(jié)構(gòu)，通過加大保障安居房建設，提高房地產(chǎn)的綜合發(fā)展水平，這對房地產(chǎn)商業(yè)運行模式處于規(guī)范的狀態(tài)具有重要的作用。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，在2015年各項經(jīng)濟快速發(fā)展的態(tài)勢下，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必須依托資金的動力。因此，通過房地產(chǎn)的健康發(fā)展，可以實現(xiàn)對資金的綜合性管理，這可為鄭州各項經(jīng)濟指標的順利實現(xiàn)產(chǎn)生積極的作用。鄭州各項經(jīng)濟指標的實現(xiàn)會導致房價緩和上漲。依托房價緩和上漲，可實現(xiàn)各項經(jīng)濟指標的優(yōu)化。2015年，鄭州房價或緩和上漲與城市發(fā)展的一系列宏觀政策是緊密聯(lián)系在一起的。在新的時代背景下，各項經(jīng)濟要保持健康平穩(wěn)發(fā)展，必須依托城市自身的發(fā)展。城市自身的發(fā)展必然要求房地產(chǎn)處于健康發(fā)展的態(tài)勢。鄭州房價在新經(jīng)濟態(tài)勢的引領(lǐng)下，下降是件不可能的事情。宏觀經(jīng)濟態(tài)勢必然會促使房價穩(wěn)定，在新的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型模式下，鄭州房價大漲的可能性也不大，房價大漲不利于經(jīng)濟平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，因此在2015年的新態(tài)勢下，鄭州房價會處于緩和上漲的態(tài)勢，此種態(tài)勢對整個城市的健康穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生積極的影響。

三、總 結(jié)

從鄭州城市房價的走勢來看，其房價2003年在2 300元/平方米左右。從當時的情況看，房價的話題很少被人關(guān)注，2005年起，鄭州房價步入快速增長的態(tài)勢，此時房價越來越引起人們的關(guān)注。近年來，鄭州在各類促就業(yè)、保民生的政策引領(lǐng)下，各項經(jīng)濟指標不斷優(yōu)化，對整個城市的多元化發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動作用。鄭州在新的經(jīng)濟態(tài)勢下，積極應對國家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過引進人才等方面的措施吸引了大量的優(yōu)秀人才進入鄭州這座城市，這對鄭州的經(jīng)濟建設發(fā)展起到了建設性的作用。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，中國房地產(chǎn)步入商品化時代。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，鄭州房價2015年或緩漲的原因是多樣的，必須從影響鄭州房價的因素分析，建立完善的房價指標控制管理體系，才能更加科學地分析房價，這對指導經(jīng)濟建設具有重要的作用。鄭州經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的刺激，因此，房價緩漲也是鄭州城市發(fā)展的一種需求。在新的市場環(huán)境下，鄭州要緊緊圍繞城市發(fā)展的中心工作，積極穩(wěn)妥地推進各項事業(yè)不斷的發(fā)展，為城市的全面優(yōu)化發(fā)展提供重要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。鄭州房價在運行的過程中需要以市場為導向，以改善民生為基本依據(jù)，通過有效的價格管理，以確保房地產(chǎn)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。通過有效推進鄭州房價的科學化、民生化管理，形成有效的價格管理機制。鄭州房價在新經(jīng)濟態(tài)勢的引領(lǐng)下，下降是不可能的事情。宏觀經(jīng)濟態(tài)勢必然會促使房價穩(wěn)定，在新的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型模式下，鄭州房價大漲的可能性也不大。房價大漲不利于經(jīng)濟平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，因此在2015年的新態(tài)勢下，鄭州房價會處于緩和上漲的態(tài)勢，全國二線城市大同小異。

[1] [美]Jeffrey Frankel.中國還不是第一大經(jīng)濟體[J].國際經(jīng)濟評論,2014,(4).

[2] [美]米歇爾·魯塔,[日]齊藤美香.全球價值鏈[J].國際經(jīng)濟評論,2014,(3).

[3] 廖 薇,[美]桑帕聞德·儒勒·阿門德·塔普索巴.中國的貨幣政策與利率自由化[J].國際經(jīng)濟評論,2014,(4).

[4] 張 勛,徐建國.中國資本回報率的再測算[J].世界經(jīng)濟,2014,(8).

[5] 張 明,肖立晟.國際資本流動的驅(qū)動因素[J].世界經(jīng)濟,2014,(8).

Empirical Analysis on House Price Changes of 2015 in Second Tier Cities——A Case Study of Zhengzhou

LIU Jing-zhe

(Faculty of Business, Zhengzhou Industrial Applied Technology College, Zhengzhou 450015, China)

With the development of social economy, the real estate industry development is facing all kinds of pressure. In the new market environment, in order to achieve the healthy and stable development, China must maintain a sound and steady development of real estate, to ensure it plays a positive role in the development of national economy. Zhengzhou, as a central city of China, has a good geographical advantage. The reasonable development of Zhengzhou’s real estate is crucial for Henan and even the whole country. Through the analysis of the possibility of various economic indicators, the housing prices of 2015 in Zhengzhou will keep the upward trend and has the tiny possibility of decline or even collapse.

second tier cities; house price change; Zhengzhou

2015-04-02

劉勁哲(1972-)，男，河南桐柏人，高級經(jīng)濟師，統(tǒng)計師，鄭州工業(yè)應用技術(shù)學院特聘教授，鄭州財貿(mào)專修學院董事，主要從事經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究。

F293.3

A

1672-2388(2015)02-0059-03