□文/郭 偉

（河南城建學(xué)院管理工程學(xué)院 河南·平頂山）

保障性住房是我國住房體系的重要組成部分，其政策實(shí)施效果的好壞直接關(guān)系到我國住房保障工作的成效。但在地方政府加大保障性住房建設(shè)力度，深入推進(jìn)保障性住房建設(shè)實(shí)踐的過程中，出現(xiàn)了一些值得令人關(guān)注的現(xiàn)象和問題。如很多地方政府的保障性住房租售管理部門在辦理保障性住房登記和租售業(yè)務(wù)過程中，發(fā)現(xiàn)市民對保障性住房的購買意愿普遍高于承租意愿，經(jīng)濟(jì)適用房房源供不應(yīng)求，廉租房空置；市民對房源區(qū)位選址敏感，一些區(qū)位條件較差的廉租住房無人問津，造成保障房建設(shè)資源的浪費(fèi)。

以上現(xiàn)象、問題說明：保障性住房建設(shè)規(guī)模有待合理確定、區(qū)位安排有待細(xì)化。研究解決這一政策問題，對于促進(jìn)保障性住房建設(shè)切實(shí)滿足老百姓合理需求，避免建設(shè)資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)保障性住房政策制定的科學(xué)性與合理性等具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和長遠(yuǎn)的指導(dǎo)作用。文章在梳理分析國內(nèi)外保障性住房建設(shè)規(guī)模、區(qū)位安排典型做法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實(shí)際，提出相關(guān)建議，以期解決上述政策問題。

一、國內(nèi)外相關(guān)做法、經(jīng)驗(yàn)分析

（一）國內(nèi)。國內(nèi)保障性住房建設(shè)工作起步較晚，各地對保障性住房建設(shè)規(guī)模、區(qū)位安排進(jìn)行了一些政策實(shí)踐，梳理其代表做法，總結(jié)出以下特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)：

1、保障性住房按需建設(shè)，據(jù)需求定供給。成都、廈門實(shí)行保障性住房預(yù)登記和常年申請政策，根據(jù)實(shí)際需求安排保障性住房建設(shè)和供給。成都市以“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)”的原則組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)保障對象實(shí)際需求科學(xué)確定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模并組織建設(shè)，確保房源供應(yīng)；廈門市自2007年3月1日起常年受理社會(huì)保障性住房租購申請，根據(jù)社會(huì)對保障性住房的需求數(shù)量和需求結(jié)構(gòu)制定供給政策，引導(dǎo)保障性房源的組織和建設(shè)。

2、保障性住房租售并舉，發(fā)展經(jīng)濟(jì)租賃住房。成都、杭州等國內(nèi)城市積極推行經(jīng)濟(jì)租賃住房，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉。成都市2007年推行經(jīng)濟(jì)適用房租賃試點(diǎn)工作，推出100 套經(jīng)濟(jì)適用房房源供租賃，社會(huì)反響積極；杭州市積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)租賃住房，以“先租后買”的方式解決“夾心層”住房困難問題，得到住建部和地區(qū)百姓一致好評。推行經(jīng)濟(jì)租賃住房制度是對經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”供應(yīng)體系的創(chuàng)新，可有效解決“夾心層”住房困難問題，值得各地參考借鑒。

3、保障性住房選址以方便居民出行、就業(yè)為首要原則。北京、上海、杭州三城市對保障性住房選址工作的首要考慮都是將方便居民出行、就業(yè)作為先決條件。北京市保障性住房選址于鄰近城市軌道交通站點(diǎn)、公交站點(diǎn)、交通換乘樞紐等，考慮居民出行和就業(yè)要求；上海市保障性住房選址于交通便捷地區(qū)，優(yōu)先保證公共交通設(shè)施的配套完善，確保居民出行方便；杭州市考慮交通便利、出行方便、可達(dá)性好等因素，將保障性住房建設(shè)于快速交通干道、地鐵周邊等交通和生活便利地區(qū)。保障性住房保障的不僅是低收入住房困難戶的居住，還應(yīng)保障他們出行、就業(yè)方便。兼顧居住、出行、就業(yè)的選址原則，才能使選點(diǎn)建設(shè)的保障性住房切實(shí)滿足人民需求。

（二）國外。國外保障性住房建設(shè)工作起步較早，對于保障性住房建設(shè)選址等有較多經(jīng)驗(yàn)，值得我們學(xué)習(xí)借鑒，現(xiàn)梳理總結(jié)如下：

1、“多中心”城市建設(shè)。日本公共住宅在“多中心”城市集中建設(shè)。選址于新城建設(shè)保障性住房，可減輕對市中心基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的壓力，增加低收入者就業(yè)機(jī)會(huì)和減少通勤成本。上海市2009年保障性住房選址之一的南匯區(qū)即為該市臨港新城所在地，此選址定點(diǎn)即是借鑒日本公共住宅選址做法，具有一定的決策前瞻性。

2、地鐵沿線優(yōu)先建設(shè)。美國、新加坡保障性住房優(yōu)先安排在地鐵沿線建設(shè)。美國紐約市中心各地鐵站附近有大量公共住房，便利的公共交通保證低收入人群的支出更?。恍录悠陆M屋優(yōu)先沿著地鐵快速交通干線布置，方便居民出行，減少通勤成本。沿地鐵線建設(shè)保障性住房，方便低收入住戶出行，減少其工作、生活出行成本，較大程度滿足其對公共交通的需求，是保障性住房較優(yōu)選址。

3、區(qū)位選擇系統(tǒng)選址建設(shè)。新加坡組屋由區(qū)位選擇系統(tǒng)確定建設(shè)地點(diǎn)。新加坡政府提供多個(gè)組屋建設(shè)地點(diǎn)供國民選擇，以國民意愿最高的備選建設(shè)地點(diǎn)作為待建組屋的選址定點(diǎn)。

二、保障性住房建設(shè)規(guī)模、區(qū)位安排政策建議

基于國內(nèi)外代表性做法經(jīng)驗(yàn)分析，結(jié)合我國實(shí)際，對地方政府進(jìn)行保障性住房建設(shè)規(guī)模、區(qū)位安排決策提出以下建議：

（一）實(shí)行保障性住房預(yù)登記或常年申請政策，據(jù)需求定供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)。為準(zhǔn)確掌握社會(huì)對保障性住房的需求數(shù)量與結(jié)構(gòu)，可參考成都、廈門兩市做法，實(shí)行保障性住房預(yù)登記或常年受理申請政策。政府在每年保障性住房建設(shè)之前發(fā)布保障性住房預(yù)登記通告，接受市民租購申請或常年受理市民保障性住房租購申請，以此獲得市民對保障性住房的需求信息，據(jù)此制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，安排年度或批次保障性住房建設(shè)規(guī)模。

（二）推行保障性住房租售并舉制度，據(jù)需求調(diào)整租售規(guī)模。在解決部分城市出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求而廉租房房源閑置問題，可考慮借鑒成都、杭州等地方做法，探索發(fā)展經(jīng)濟(jì)租賃住房，令經(jīng)濟(jì)適用房為“租售并舉”，以根據(jù)租售需求調(diào)整租售規(guī)模。此外，推行經(jīng)濟(jì)租賃住房制度，對拓寬經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍，加快解決“夾心層”住房困難問題具有顯著意義。

（三）保障性住房選址以方便居民出行、就業(yè)為首要原則。

國內(nèi)外保障性住房選址都將方便居民出行、就業(yè)作為首要原則。在鄰近城市軌道交通站點(diǎn)、公交站點(diǎn)、交通換乘樞紐和生活便利地區(qū)建設(shè)保障性住房，能滿足保障性住房居民對工作、生活出行要求，提高保障性住房對住房、工作、生活的保障作用。

（四）優(yōu)先安排地鐵沿線建設(shè)保障性住房。地鐵沿線建設(shè)保障性住房，保證低收入人群出行支出更小，較大程度滿足其對公共交通的需求，是保障性住房較優(yōu)選址。隨著我國各城市地鐵建設(shè)的不斷推進(jìn)，將有更多地鐵線可供保障性住房沿線建設(shè)使用，地方政府可考慮沿此地鐵線優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)選址。

（五）新城建設(shè)保障性住房，增加低收入者就業(yè)機(jī)會(huì)和減少出行成本。地方政府可考慮在新開發(fā)城區(qū)選址建設(shè)保障性住房，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)和公共交通的發(fā)展，擔(dān)任“把地養(yǎng)熟”的先行建設(shè)者角色。待新城成熟開發(fā)后，可增加低收入居住者就業(yè)機(jī)會(huì)，減少其工作、生活出行成本。

（六）堅(jiān)定不移地推行保障性住房與商品房捆綁式建設(shè)政策。美、法兩國為避免在國內(nèi)再次形成貧民窟，出現(xiàn)貧富對立局面，硬性規(guī)定開發(fā)商每開發(fā)一定數(shù)量的住房，必須有一定比例用于保障性住房。眼下，我國正積極推行商品房配套建設(shè)保障房政策，我們應(yīng)堅(jiān)定不移的推行下去，以防患于未然，在增加保障性住房房源的同時(shí)，避免在我國形成貧民窟。

（七）完善保障性住房政策制度，引用“區(qū)位選擇系統(tǒng)”?！皡^(qū)位選擇系統(tǒng)”要求政府提供多個(gè)保障性住房建設(shè)地點(diǎn)供市民選擇，依據(jù)市民選擇數(shù)最多的建設(shè)地點(diǎn)作為保障性住房建設(shè)地點(diǎn)。由于目前我國很多城市（特別是一二線城市）保障性住房土地供應(yīng)緊張，難以提供多個(gè)地塊供選建設(shè)用地，尚不具備實(shí)施“區(qū)位選擇系統(tǒng)”所需條件。不過，在不斷完善我國保障性住房政策制度，努力解決土地供應(yīng)難題后，可適時(shí)考慮引用“區(qū)位選擇系統(tǒng)”確定保障性住房建設(shè)地點(diǎn)，為保障性住房選址提供新的方法與思路。

三、總結(jié)

保障性住房建設(shè)規(guī)模、區(qū)位安排是我國各地方政府在推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作中需普遍面對的問題。本文在梳理總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實(shí)際，提出了實(shí)行保障性住房預(yù)登記或常年申請政策，并適時(shí)引用“區(qū)位選擇系統(tǒng)”等相關(guān)政策建議，供地方政府部門決策參考。■