◇郭世舉

房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化策略

◇郭世舉

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)競爭的持續(xù)加劇對財務(wù)管理提出了更高的要求。本文對房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制問題進(jìn)行了分析，將存在的主要問題概括為籌資機制不完善、投資機制不健全以及管理機制不合理，并針對問題提出了具體的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；運行機制；優(yōu)化

10.13999/j.cnki.scyj.2015.06.035

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，投資巨大、周期較長，對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理來說是巨大的挑戰(zhàn)。很長一段時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供不應(yīng)求的市場狀態(tài)，導(dǎo)致企業(yè)普遍不重視財務(wù)管理運行機制的優(yōu)化調(diào)整。隨著房地產(chǎn)市場的急轉(zhuǎn)直下，財務(wù)管理運行機制方面的短板成為了企業(yè)發(fā)展的瓶頸。針對這一問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)深刻分析財務(wù)管理運行機制方面存在的問題，并結(jié)合自身的實際情況制訂優(yōu)化策略，從而實現(xiàn)財務(wù)管理運行機制的不斷優(yōu)化，為企業(yè)的健康發(fā)展夯實財務(wù)基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制問題分析

1.籌資機制不完善

籌資機制不完善是房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制中存在的典型問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的資金，因此僅僅依靠企業(yè)自己的資金實力很難支撐項目開發(fā)，所以幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都需要大量籌資來推動項目開發(fā)，從這一角度來說籌資機制是否完善將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)籌資機制不完善主要表現(xiàn)為籌資渠道單一、籌資成本偏高、籌資結(jié)構(gòu)不當(dāng)，這客觀上放大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。舉例而言，房地產(chǎn)籌資渠道主要集中在銀行，一旦銀行縮緊銀根就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

2.投資機制不健全

長期以來房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得很多企業(yè)沒有建立起完善的投資機制，只要有項目就有錢賺的理念根深蒂固，因此在投資方面沒有建立起來完善的投資風(fēng)險評估機制，投資過于粗放。在市場好的情況下，這種投資風(fēng)險一般可控，但是在市場行情不好的情況下，這種投資機制就很容易出現(xiàn)較大的財務(wù)風(fēng)險。例如最近幾年各個地區(qū)出現(xiàn)的很多爛尾樓，很大程度上就是由于房地產(chǎn)企業(yè)投資機制不完善所導(dǎo)致的，缺少必要的投資風(fēng)險分析管控使得投資失敗風(fēng)險加劇。

3.管理機制不合理

在房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制中，日常財務(wù)管理不完善也是一個比較普遍的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理比較粗放，日常財務(wù)管理工作沒有相對完善的管理制度，這導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)管理不夠規(guī)范，從而給企業(yè)財務(wù)管理埋下了風(fēng)險隱患。舉例而言，企業(yè)在日常成本支出管控方面比較隨意，導(dǎo)致很多不必要的成本支出，降低了企業(yè)的盈利能力。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制優(yōu)化策略

1.優(yōu)化籌資機制

房地產(chǎn)企業(yè)在籌資機制方面需要進(jìn)一步的優(yōu)化，包括籌資渠道優(yōu)化、籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、籌資成本優(yōu)化等。在籌資渠道方面需要房地產(chǎn)企業(yè)堅持多元化，注意籌資風(fēng)險的分散，防止個別籌資渠道出現(xiàn)問題所帶來的財務(wù)風(fēng)險。在籌資結(jié)構(gòu)方面，則需要準(zhǔn)確分析企業(yè)項目開發(fā)資金的需要，是短期籌資為主，還是長期籌資為主，這些都需要進(jìn)行合理搭配，保證負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理。在融資成本方面，需要合理估算成本，對于籌資數(shù)量、資金使用成本等進(jìn)行科學(xué)核算，力爭實現(xiàn)將融資成本控制在可承受范圍之內(nèi)。

2.健全投資機制

在投資機制方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)行情低迷，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多的精力進(jìn)行投資項目風(fēng)險的評估，完善投資機制，對于可以投資的項目要有一個比較全面地估算，包括收益、風(fēng)險、政策變化、行業(yè)市場等，通過對這些內(nèi)容的全面評價分析，確保投資項目的可行性，最大限度地提升項目成功率。同時在投資時完善投資風(fēng)險分散、規(guī)避等機制，一旦出現(xiàn)投資風(fēng)險及時啟動止損機制，盡量減少投資風(fēng)險給企業(yè)所帶來的損失。

3.完善管理機制

在日常財務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要以制度完善為重點，通過不斷完善財務(wù)管理制度讓財務(wù)管理工作步入規(guī)范化、制度化的通道之中，減少財務(wù)管理工作的隨意性。財務(wù)管理制度要盡量結(jié)合具體的財務(wù)管理崗位進(jìn)行設(shè)計，確保財務(wù)管理人員都能夠明確自己的工作職責(zé)，并嚴(yán)格按照制度規(guī)范開展財務(wù)管理工作，減少財務(wù)管理風(fēng)險。

財務(wù)管理運行機制的優(yōu)化對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是提升自身核心競爭力以及應(yīng)對激烈市場競爭的必然之舉，房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視財務(wù)管理運行機制優(yōu)化，在籌資機制、投資機制以及日常管理機制方面不斷努力調(diào)整，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理水平的持續(xù)提升。

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（作者單位：鄭州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）