許嬌慧

太原市住宅房地產(chǎn)中環(huán)快速路效應(yīng)研究

許嬌慧

本文以太原市住宅房地產(chǎn)價(jià)格為研究對象，構(gòu)建住宅房地產(chǎn)價(jià)格特征指標(biāo)體系，以期更為準(zhǔn)確的預(yù)測周邊商品住宅價(jià)格波動(dòng)，為政府宏觀調(diào)控政策的制定提供可靠的依據(jù)。

中環(huán)快速路；享用價(jià)格模型；指標(biāo)體系

一、住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

國家政策和經(jīng)濟(jì)周期等政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境構(gòu)成了影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的宏觀因素，而微觀影響因素更是眾多且復(fù)雜。國內(nèi)外很多學(xué)者將商品住宅房價(jià)影響因子分為一般、區(qū)域和個(gè)別三個(gè)方面。

1.一般因素

商品住宅房價(jià)的一般影響因素，大體為宏觀的社會(huì)因素，包括影響商品住宅價(jià)值的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治和心理等因素的各種趨勢信息，這些因素并不直接決定某宗商品住宅的價(jià)格，但對整體商品住宅市場的價(jià)格走勢具有決定性意義。

2.區(qū)域因素

區(qū)域因素是對某位置范圍內(nèi)能夠?qū)ι唐纷≌康禺a(chǎn)的使用功能及質(zhì)量產(chǎn)生影響的區(qū)域性特征，包括交通狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、商服繁華程度以及環(huán)境狀況等。

3.個(gè)別因素

個(gè)別因素是指商品住宅房地產(chǎn)的個(gè)別特性，是特定商品住宅的特定因素，對于不同的商品住宅，其個(gè)別特性是各異的，影響商品住宅價(jià)格的個(gè)別因素主要分為土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素兩個(gè)方面。

二、模型的分析與選擇

目前我國關(guān)于城市快速路對房地產(chǎn)價(jià)格影響定量分析方面的研究相對較少。本文主要借鑒軌道交通對房地產(chǎn)價(jià)格影響的定量分析模型來構(gòu)建太原中環(huán)快速路對周邊商品住宅價(jià)格的預(yù)測模型。國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)可度相對較高的定量分析模型主要是享用價(jià)格模型。

享用價(jià)格模型（Hedonic Price Model，HPM）認(rèn)為商品是由多種不同特征組成的，對于特定商品可以描述為一定數(shù)量與特定特征的組合，數(shù)量不同、特征不同則商品必然表現(xiàn)出價(jià)格的差異性。當(dāng)其中某一特征發(fā)生變化，商品的價(jià)格相應(yīng)發(fā)生變化，各特征變量的偏導(dǎo)數(shù)反應(yīng)出其對價(jià)格的影響程度，在理想市場中，應(yīng)該能使支付價(jià)格與對住宅的滿意度等值1。如果假設(shè)居民偏好與收入相同，那么可以用下面的函數(shù)關(guān)系表現(xiàn)房價(jià)與特征變量的關(guān)系：

X1，X2，X3...Xn—商品的各個(gè)特征變量。

商品住宅的享用價(jià)格模型的構(gòu)建是建立在如下基本假設(shè)的基礎(chǔ)之上的：（1）單位商品的價(jià)值由與該商品相關(guān)的一連串的屬性X（X1，X2，X3...Xn）而決定，各項(xiàng)屬性因素均能夠得到很好的量化；（2）所研究的市場假定為理想的完全競爭市場，即在市場中供需雙方的數(shù)量都是足夠多的而且他們進(jìn)出市場是自由的；（3）影響房價(jià)的因子是確定的，并容易獲取大量研究數(shù)據(jù)。

享用價(jià)格模型的中心要領(lǐng)是要分析商品住宅的各種影響因子，采用合適的手段對數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和處理，從而得到回歸方程。住宅價(jià)格（P）與特征因子關(guān)系式為：

其中，P—住宅的單價(jià)；

Z—住宅的特征向量，包括S、L、N三個(gè)部分；

S—住宅的建筑結(jié)構(gòu)特征向量；

L—住宅的區(qū)位特征向量；

N—住宅的鄰里特征向量。

通過以上分析，可以進(jìn)一步將單位住宅價(jià)格分割為以下形式：

式中：f1（S），f2（L），f3（N）分別是建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位因素、鄰里特征對住宅借個(gè)的分割部分，ε是隨機(jī)干擾。

檢測的具體過程是首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析，剔除不顯著因素，得到在5%顯著水平下得到回歸分析表和方差分析表，檢驗(yàn)各數(shù)據(jù)是否具有統(tǒng)計(jì)學(xué)及經(jīng)濟(jì)性意義，最終得到比較優(yōu)越的回歸方程。

三、享用價(jià)格模型指標(biāo)體系

建立模型時(shí)自變量選取過少不能得到有效的評估結(jié)論，但選取過多，則變量共線的概率加大，此時(shí)不但加大預(yù)測的難度，也不能得到合理的結(jié)論。一般情況下，選取與太原市中環(huán)快速路周邊房地產(chǎn)市場有較大關(guān)聯(lián)度且具有可以量化的衡量指標(biāo)的影響因素。本文假設(shè)各因素與太原市中環(huán)快速路周邊房價(jià)為線性關(guān)系，對住宅價(jià)格影響因子文獻(xiàn)的總結(jié)中不難發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)研究把變量分為三類：建筑結(jié)構(gòu)特征（S）、區(qū)位特征（L）、鄰里特征（N）。

根據(jù)太原中環(huán)快速路周邊商品住宅的實(shí)際情況，本文建立了符合研究目的的享用價(jià)格模型的指標(biāo)體系，所選取12個(gè)特征變量的量化方式和預(yù)期符號見表1。

表1 住宅特征因子的量化方法及預(yù)期符號

四、小結(jié)

本文以太原市中環(huán)快速路的建設(shè)為契機(jī)，分析城市快速路體系的建立對于周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響，意在通過構(gòu)建合理的享用價(jià)格模型體系，分析周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢。影響太原市中環(huán)快速路周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素紛繁復(fù)雜，本文通過建立這樣一套方便實(shí)用的影響中環(huán)路沿線房價(jià)主要因素的評價(jià)體系，全面分析了影響太原市中環(huán)快速路周邊房價(jià)的各個(gè)因素，建立了太原市中環(huán)快速路周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素量化模型，以期為相關(guān)政府部門制定政策提供科學(xué)性的依據(jù)。

［1］羅斌.城市快速路網(wǎng)規(guī)劃方法與應(yīng)用研究［D］.浙江大學(xué)，2012.

［2］李峰.大城市快速路系統(tǒng)線網(wǎng)規(guī)劃研究［D］.西安建筑科技大學(xué)，2004.

（作者單位：山西工商學(xué)院）