摘要：房地產(chǎn)開發(fā)所需資金量大、開發(fā)周期長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開融資渠道。目前房地產(chǎn)開發(fā)以銀行信貸為主要融資渠道，證券市場融資數(shù)量有限；一些新的融資方式的運(yùn)用受到法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境等的障礙，還需要在許多方面采取積極的措施。除了銀行信貸，拓展其他渠道的融資活動滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)迫切問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；銀行信貸；房地產(chǎn)投資信托

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2015）06-0118-02

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的主要問題

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資金密集型的經(jīng)濟(jì)活動，所需資金量大、開發(fā)周期長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)融資有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式。債權(quán)融資是利用銀行信貸、發(fā)行債券等方式向債權(quán)人籌集資金，所獲得的資金成為公司的負(fù)債，到期必須歸還，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。股權(quán)融資是公司向股東籌集資金，所獲得的資金成為公司的資本，股東和公司之間存在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，所籌集的資金在公司存續(xù)期間是公司的自有資本。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要存在以下問題。

1.1銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道

以2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元。從房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款21243億元，占比17.4%；利用外資639億元，占比為0.5%；自籌資金50420億元，占比41.3%；其他資金來源49690億元。其他資金來源中，定金及預(yù)付款30238億元，占比24.8%；個(gè)人按揭貸款為13665億元，占比11.2%。從2010至2013年各年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源情況看，國內(nèi)貸款占比、自籌資金占比、定金及預(yù)付款占比、個(gè)人按揭貸款占比都與2014年比較接近。根據(jù)2010年至2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況，房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源中國內(nèi)貸款所占比重在15%以上至20%之間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金中，大約10%是由個(gè)人住房貸款形成的。而其他資金來源中，大約有20%—30%間接來自銀行貸款。

總體來看房地產(chǎn)開發(fā)資金有一半來自銀行貸款。這和市場經(jīng)濟(jì)國家銀行貸款一般占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源20%相比偏高。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依賴銀行信貸，降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行高度關(guān)注的問題。以下是2010年至2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過證券市場融資數(shù)量有限

股票融資是把雙刃劍，用好了可以回避銀行信貸融資的利息負(fù)擔(dān)和還款壓力，還可以引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營管理理念、技術(shù)、人才，提高企業(yè)的知名度和競爭力。相反，不合理地利用股票融資對企業(yè)的經(jīng)營狀況和未來持續(xù)盈利能力將帶來負(fù)面影響。

由于房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券發(fā)行的門檻較高，因此能夠通過證券市場融資的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有限。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年末全國有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)13.2萬個(gè)，比2008年增加50.3%。但“2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”顯示，全國房地產(chǎn)上市公司180家，其中滬深上市房地產(chǎn)公司135家，大陸在港上市房地產(chǎn)公司45家。上市的房地產(chǎn)公司都是國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)公司，如萬科、保利、華僑城等。目前房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量占境內(nèi)上市公司總量不足8%，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量更是極少數(shù)。由于中國公司債券市場規(guī)模相對較小，并且對發(fā)行主體的條件要求較高，因此能夠發(fā)行房地產(chǎn)債券的房地產(chǎn)公司也極少。

1.3部分新的房地產(chǎn)融資方式的運(yùn)用還存在障礙

目前，我國房地產(chǎn)金融市場以房地產(chǎn)抵押貸款契約、股票、債券等傳統(tǒng)金融工具為主。像在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)比較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券等投融資方式在我國還存在法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境等方面的配套措施不到位的障礙，還處于試點(diǎn)與探索階段。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新

在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)入新常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)要長期發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式需要轉(zhuǎn)型，從過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐糟y行信貸融資為主、證券市場、其他新的融資工具并用的多元化融資結(jié)構(gòu)。鼓勵多種融資渠道發(fā)展，可以分散金融風(fēng)險(xiǎn)并激活房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。

2.1發(fā)展房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托是以信托制度原理為基礎(chǔ)發(fā)展起來的進(jìn)行房地產(chǎn)資金融通的投融資方式，是以代理他人財(cái)產(chǎn)的方式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集社會閑散資金，實(shí)現(xiàn)短期資金長期化，然后通過專業(yè)化的運(yùn)作為投資者賺取最大收益的財(cái)產(chǎn)管理過程。

房地產(chǎn)投資具有所需資金量大、周期長等特性。對于大多數(shù)中小投資者來說，他們持有的資金不足以使他們有能力投資房地產(chǎn)行業(yè)，即使有能力投資也只是投資某一項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)性較高，不能通過多樣化的投資組合降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托通過發(fā)行股票或受益憑證向投資者募集資金，由專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司通過持有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成投資組合，與其他風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)相比具有市場價(jià)格波動小、投資風(fēng)險(xiǎn)分散和較高收益等特性，特別適合中小投資者投資，為眾多中小投資者提供更多的投資渠道。房地產(chǎn)投資信托有效地解決了房地產(chǎn)投資的流動性、安全性問題。從流動性看，房地產(chǎn)投資信托一般不開發(fā)新物業(yè)，而是通過管理和出租已采購開發(fā)物業(yè)從中取得租金收入進(jìn)而獲取收益，有效地避免了資金占用的風(fēng)險(xiǎn)；從風(fēng)險(xiǎn)看，房地產(chǎn)投資信托募集大眾資金從事多樣化的投資，其投資項(xiàng)目包括寫字樓、公寓、酒店等，還包括醫(yī)院、養(yǎng)老院這類公益性質(zhì)房地產(chǎn)。在各項(xiàng)投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)投資信托會針對項(xiàng)目的特性采取不同的管理模式，通過不同種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場融資渠道狹窄，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)市場狹窄的融資渠道不僅增加了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，還妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作，特別是當(dāng)面臨銀根緊縮的金融調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出融資渠道單一的困境。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托可以拓展房地產(chǎn)市場的融資渠道，改變傳統(tǒng)的融資模式。

盡管目前我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還存在法律法規(guī)、道德風(fēng)險(xiǎn)、退出機(jī)制、信息披露等方面的障礙，但從長遠(yuǎn)來看這些目前的障礙隨著發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的政策和法律環(huán)境的完善、對運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)范等將逐步消除。房地產(chǎn)投資信托是未來房地產(chǎn)開發(fā)融資的一種重要方式。

2.2吸引保險(xiǎn)資金和社?；鹜断虮Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)

2010年9月出臺的《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》允許保險(xiǎn)資金以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等多種形式投資不動產(chǎn)。保險(xiǎn)資金的投資規(guī)模大、持續(xù)期長、且追求穩(wěn)定回報(bào)。這些資金存在銀行里的利率回報(bào)較低。如果用這些資金去購買政府建的、有優(yōu)惠政策的房屋，再交給政府作為公租房，租金回報(bào)比銀行利息高得多。保險(xiǎn)資金投資保障性住房建設(shè)，在支持公益性項(xiàng)目、體現(xiàn)社會責(zé)任的同時(shí)，堅(jiān)持合理的投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)控制。

社?；鹱鳛檎咝员ｋU(xiǎn)資金，應(yīng)進(jìn)一步拓寬投資渠道，通過更豐富的投資組合實(shí)現(xiàn)更高的收益，保證社保基金的保值增值。公共租賃住房長期租賃的特點(diǎn)，與社?；痖L期投資、收益穩(wěn)定的要求相契合。保險(xiǎn)企業(yè)可以設(shè)立投資公共租賃住房建設(shè)的專項(xiàng)基金，按照“政府主導(dǎo)、商業(yè)化運(yùn)作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的運(yùn)作機(jī)制。考慮到保險(xiǎn)資金的基本回報(bào)要求，建議政府對保險(xiǎn)資金參與的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目給予適度稅收減免，提升保險(xiǎn)企業(yè)參與的積極性。

2.3采用項(xiàng)目融資的方式籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金

項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作擔(dān)保來融資。在實(shí)踐中項(xiàng)目融資包括無追索權(quán)項(xiàng)目融資和有限追索權(quán)項(xiàng)目融資兩種類型。無追索權(quán)項(xiàng)目融資是指除抵押資產(chǎn)外，貸款人對項(xiàng)目發(fā)起人無任何追索權(quán)，只能依靠項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益作為還本付息的唯一來源。由于這種方式使貸款人承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，目前已較少運(yùn)用。有限追索權(quán)項(xiàng)目融資是指貸款人可以在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)對項(xiàng)目發(fā)起人進(jìn)行追索，項(xiàng)目發(fā)起人只承擔(dān)有限的債務(wù)責(zé)任和義務(wù)。

項(xiàng)目融資的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：有限追索項(xiàng)目融資能有效實(shí)現(xiàn)融資目的；實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資；實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。近年來，如何利用項(xiàng)目融資的優(yōu)勢走出資本困境日益受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。項(xiàng)目融資主要適用于資金需求量大、投資回收周期長并且成功后能取得穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流的大型工程項(xiàng)目，比如房地產(chǎn)成片開發(fā)、成片舊城改造項(xiàng)目等。此外像大型商場或購物中心、高檔娛樂設(shè)施等商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其投資規(guī)模大、投資回收周期長，屬于商業(yè)銀行的謹(jǐn)慎支持類項(xiàng)目，一般通過銀行信貸方式融資的難度較大。這類項(xiàng)目建設(shè)完成后通?？梢砸宰赓U或經(jīng)營方式獲得較高的收益，越來越多地引入項(xiàng)目融資方式。當(dāng)然大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行中的現(xiàn)金流量受項(xiàng)目運(yùn)營能力和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響具有一定的波動性。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資面臨的主要問題是避免現(xiàn)金流量波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)及其對項(xiàng)目的影響。

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