袁夏亮

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升和房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的不斷進(jìn)步，在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資得到了越來越廣泛的應(yīng)用。本文從闡述大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資特點入手，對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資的應(yīng)用進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】住宅房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；項目融資

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，大型住宅房地產(chǎn)的開發(fā)與完善離不開大量資金的有效支持，因此如何對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)過程中所急需的大量資金進(jìn)行募集就成為了房地產(chǎn)開發(fā)中的重要問題。因此在這一前提下對于大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資的應(yīng)用進(jìn)行研究與分析就具有極為重要的經(jīng)濟(jì)意義和現(xiàn)實意義。

一、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資特點

大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資有著其自身的特點，這主要體現(xiàn)在了融資數(shù)額持續(xù)增加、融資對于銀行貸款依賴性較大等環(huán)節(jié)。以下從幾個方面出發(fā)，對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資的特點進(jìn)行了分析。

1.融資數(shù)額持續(xù)增加

融資數(shù)額持續(xù)增加是大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)的重要特點之一。眾所周知近年來在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中其融資額開始逐漸增大并且呈現(xiàn)出逐年擴(kuò)大的趨勢。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，十年前的2003年我國的全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金已經(jīng)過萬億大關(guān)，而僅僅在十年后的2014年我國的全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為增加了十倍以上變成了百萬億元，這一數(shù)據(jù)相比十年前整整增加了十倍。除此之外，融資數(shù)額持續(xù)增加還體現(xiàn)在了完成投資額度的有效增加，例如在10年前的2003年我國的全國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額17523億元，同比增長了12.55%，并且占我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的44.2%，這一數(shù)字同比幾年前也得到了極大的增加。

2.融資對于銀行貸款依賴性較大

雖然我國大型住宅房地產(chǎn)的融資水平和融資項目都得到了有效的發(fā)展，但是在這一過程中需要注意的是融資對于銀行貸款的依賴性開始逐漸增強(qiáng)。即我國的大型住宅房地產(chǎn)的主要融資渠道仍舊是銀行貸款，與此同時大型住宅房地產(chǎn)的自籌資金比例相比銀行貸款仍然較低，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示僅僅占到了全部到位資金的27.4%。除此之外，融資對于銀行貸款依賴性較大還是得由于近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)實施，使得我國許多城市大型住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了一定程度的影響。并且由于住宅類大型房地產(chǎn)市場的價格過快上漲，我國開始持續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，這使得我國大型住宅房地產(chǎn)由于資金鏈的問題對于銀行貸款依賴和這種依賴帶來的資金壓力都變得越來越大。

二、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資的應(yīng)用

大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資的應(yīng)用是一項系統(tǒng)性的工作，其主要內(nèi)容包括了可靠資金來源的有效尋找、財務(wù)風(fēng)險的有效控制、系統(tǒng)性風(fēng)險的持續(xù)規(guī)避、提升項目成功率、盲目投資的有效減少等內(nèi)容。以下從幾個方面出發(fā)，對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資的應(yīng)用進(jìn)行了分析。

1.可靠資金來源的有效尋找

可靠資金來源的有效尋找是大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資應(yīng)用的基礎(chǔ)和前提。眾所周知大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)本質(zhì)上仍然是資金密集型和技術(shù)密集型的經(jīng)濟(jì)活動，因此這意味著在大型住宅房地產(chǎn)的開發(fā)與融資過程中當(dāng)企業(yè)處于企自身實力不強(qiáng)并且銀行金融部門又收緊開發(fā)貸款的形勢下，應(yīng)當(dāng)注重可靠資金來源的有效尋找，從而有效減輕項目資金來源結(jié)構(gòu)失衡問題給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的被動境地。除此之外，在可靠資金來源的有效尋找過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重積極開拓可行的融資渠道并且以比較低的融資成本來運用近年來新推出的融資模式進(jìn)行融資與此同時不斷進(jìn)行融資創(chuàng)新，從而促進(jìn)其自身獲得更多的可靠資金支持，最終推動其項目融資效率的有效提升。

2.財務(wù)風(fēng)險的有效控制

財務(wù)風(fēng)險的有效控制對于大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資應(yīng)用的重要性是不言而喻的。眾所周知大型住宅房地產(chǎn)項目融資過程中存在著諸多的財務(wù)風(fēng)險，并且由于大型住宅房地產(chǎn)項目的融資活動通常自身存在著一定的復(fù)雜性，因此這使得其可能存在的財務(wù)風(fēng)險也較多，并且這一風(fēng)險也會貫穿于整個大型住宅房地產(chǎn)項目的籌資、規(guī)劃、建設(shè)與運營的整個過程中。因此在財務(wù)風(fēng)險的有效控制過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過財務(wù)杠桿的有效應(yīng)用來增加收益與此同時減少債務(wù)償還對于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的巨大壓力。與此同時，戰(zhàn)略投資者的有效引進(jìn)、資本金比例的有效提高、減少債務(wù)性貸款、將信托貸款轉(zhuǎn)換成信托股權(quán)融資、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等工作的有效進(jìn)行都可以合理的分散并且減少大型住宅房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險，最終促進(jìn)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資整體風(fēng)險的有效減少。

3.系統(tǒng)性風(fēng)險的持續(xù)規(guī)避

系統(tǒng)性風(fēng)險的規(guī)避問題一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中所注重的重要問題。通常來說系統(tǒng)性風(fēng)險即是在房地產(chǎn)項目融資過程中由于市場、政策等非企業(yè)自身的系統(tǒng)性因素帶來的風(fēng)險。而在我國房地產(chǎn)市場逐步成熟的過程中，系統(tǒng)性風(fēng)險的存大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重對于系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)行有效的規(guī)避，例如通過配合我國政策調(diào)控、對項目資金采取保值措施、金融工程的有效應(yīng)用來對較難回避的系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)行一定程度的規(guī)避，從而在提升房地產(chǎn)企業(yè)自身運營水平的同時有效減少系統(tǒng)性風(fēng)險給房地產(chǎn)項目融資、開發(fā)帶來的影響。

4.提升項目成功率

提升項目成功率是指提升大型住宅房地產(chǎn)項目融資的成功率。通常來說在大型住宅房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過采取不同的融資模式可以間接決定了大型住宅房地產(chǎn)項目未來整體的經(jīng)營模式和運營模式。例如當(dāng)其融資、開發(fā)過程中國僅僅依靠短期債融資，則其投入運營后必然要面臨極大的償付壓力。通常來說一般該類大型住宅房地產(chǎn)項目的培育期需要2年以上，與此同時還需要相當(dāng)長一段時間才能產(chǎn)牛較為穩(wěn)定和豐厚的住宅出售收入。追予短期的償債壓力，開發(fā)商在項目運營前期只能依靠分割住宅周邊的商鋪出售獲得還款來源，不利于該類物業(yè)依靠整體運作取得經(jīng)營成功。大型住宅房地產(chǎn)項目的成功運營離不開前期融資模式的合理安排，從而促進(jìn)大型住宅房地產(chǎn)項目融資成功率得到有效的提升。

5.盲目投資的有效減少

盲目投資的有效減少是提升大型住宅房地產(chǎn)項目融資效率的重要措施之一。在我國之前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中盲目投資問題曾經(jīng)造成過很大的影響并且給房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來過很多不利因素。因此在借鑒之前的經(jīng)驗教訓(xùn)的過程中我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將盲目投資視為飲鴆止渴的做法，從而在獲得項目融資資金之后，提升資金利用的明智性，在減少貸款壓力的同時防止自身出現(xiàn)資金缺口。除此之外，在盲目投資有效減少的過程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠更好地創(chuàng)新大型住宅房地產(chǎn)的融資模式，與此同時減少住宅房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴，同時能夠提高大型住宅房地產(chǎn)項目建成運營成功率，最終促進(jìn)我國大型住宅房地產(chǎn)整體開發(fā)水平得到進(jìn)一步的提升。

三、結(jié)束語

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)整體水平的不斷進(jìn)步和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的持續(xù)提升，在大型住宅住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項目融資得到了越來越多的重視。因此在這一前提下房地產(chǎn)企業(yè)融資人員應(yīng)當(dāng)對項目融資的基本內(nèi)容有著清晰的了解，從而能夠在此基礎(chǔ)上通過實踐工作的有效進(jìn)行來促進(jìn)我國大型住宅房地產(chǎn)整體發(fā)展水平的有效提升。

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