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未來(lái)十年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年

2015-05-30 10:48:04許華芳
關(guān)鍵詞:西田寶龍商業(yè)地產(chǎn)

許華芳

如果說(shuō)過(guò)去的黃金十年更多是指住宅地產(chǎn)的話,那么未來(lái)十年將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。但說(shuō)到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,筆者認(rèn)為,中國(guó)真正做得好的商業(yè)地產(chǎn)商還是屈指可數(shù)。寶龍地產(chǎn)自身做了十多年,也感覺(jué)有很多不足,但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域要找比寶龍做得好的也找不到幾家。整個(gè)行業(yè)處于第一梯隊(duì)的也就萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧、凱德、龍湖等數(shù)得過(guò)的幾家企業(yè),從這個(gè)意義上來(lái)講,商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展還有很大的成長(zhǎng)空間。但從短期來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不樂(lè)觀,行業(yè)需要走向更加健康、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展軌道。

一、模式之淺

2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),為什么呢?因?yàn)檫@兩年中央大力調(diào)控住宅,很多開(kāi)發(fā)商都往商業(yè)地產(chǎn)跑,也不管城市能否消化,整個(gè)行業(yè)過(guò)量開(kāi)發(fā),這本身就有一個(gè)“算賬”的過(guò)程。而且,很多住宅開(kāi)發(fā)商用做住宅的理念做商業(yè)地產(chǎn),比如先建好再招商,而對(duì)于專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,更多是用住宅銷(xiāo)售收入現(xiàn)金流覆蓋開(kāi)發(fā)成本,最后賺個(gè)自持物業(yè),這是個(gè)很好的結(jié)果。但如果整個(gè)行業(yè)都這樣簡(jiǎn)單思考的話,商業(yè)地產(chǎn)就可能被搞亂,而最關(guān)鍵的運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能就很難快速做出來(lái)。

二、成本偏高

與國(guó)外相比,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體融資成本稍高,行業(yè)中融資成本都在8%-9%,雖然毛利潤(rùn)較高,但管理費(fèi)用、稅收等扣掉后,最終的凈利潤(rùn)會(huì)降低。相對(duì)而言,國(guó)外回報(bào)率可能4點(diǎn)多,但融資成本只有2點(diǎn)多,整體而言,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體成本偏高,作為重資金屬性的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),較高的成本很難支持商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

三、管制稍松

在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)有幾點(diǎn)很難,一是人才很缺乏,二是市場(chǎng)規(guī)范性缺乏,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張缺乏相應(yīng)的管制和宏觀調(diào)控。比如,澳大利亞最大的房地產(chǎn)商西田在麥格理市做了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,并且堅(jiān)持了二十幾年,服務(wù)20多萬(wàn)人。在此過(guò)程中,每7、8年就擴(kuò)張2萬(wàn)平方米,基本能滿足本地的需求。更驚奇的是,如果有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)來(lái),西田可以直接寫(xiě)信給政府投訴,說(shuō)我早幫你算好賬了,不適合有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境很健康。但在中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,今天政府某些機(jī)構(gòu)與A簽訂協(xié)議3年內(nèi)不招新的,但可能6個(gè)月后就招一個(gè)B,中國(guó)人做很多生意都是惡性競(jìng)爭(zhēng),動(dòng)不動(dòng)就一哄而上。

四、競(jìng)爭(zhēng)激烈

雖然在整體環(huán)境不容樂(lè)觀的背景下,單一城市、區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)出巨大的分化,競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果會(huì)非常慘烈,大批同類(lèi)型中小型商業(yè)地產(chǎn)將面臨淘汰。未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)這樣一種情況,即在一個(gè)大片區(qū)中只有有限的幾個(gè)購(gòu)物中心,比如3-5個(gè),且第1名1個(gè)月的銷(xiāo)售額會(huì)等于第2、3、4名的銷(xiāo)售額總和。第1名可能賺了整個(gè)片區(qū)的40%-50%,第2、3、4名占了40%,然后剩下第5、6名可能就賺一點(diǎn)點(diǎn),也可能虧錢(qián)退市。

行業(yè)危機(jī)重重,未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)有很多變量的東西,比如同質(zhì)化的沖擊、電商的沖擊、新興商業(yè)模式的沖擊等。但寶龍地產(chǎn)還是非??春弥袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)、看好城市化進(jìn)程、看好中產(chǎn)階級(jí)的持續(xù)崛起,寶龍要做的就是洞察趨勢(shì)與戰(zhàn)略管理變革。

作者系寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁

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