郝劍鋒

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中位置及其重要，經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)發(fā)展比重越大，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人民生活水平提升都有極大促進(jìn)作用。目前，市場(chǎng)需求不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理，改善及解決管理過程中存在的問題，既是提高企業(yè)管理水平的必要手段，也是提高項(xiàng)目質(zhì)量、盈利水平與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要措施，更是滿足市場(chǎng)、服務(wù)客戶的現(xiàn)實(shí)需要。本文對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中遇到的問題進(jìn)行分析探討，結(jié)合實(shí)際工作情況，略作闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；建設(shè)；對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，如何實(shí)現(xiàn)管理的優(yōu)化，增大開發(fā)效益，增加企業(yè)利潤(rùn)，這就需要增加項(xiàng)目前期的調(diào)查研究，認(rèn)真做好研報(bào)，優(yōu)化管理措施。本人結(jié)合實(shí)際工作，就開發(fā)建設(shè)過程中的幾個(gè)突出問題，略作簡(jiǎn)要探討。

一、開發(fā)建設(shè)中存在的主要問題

（一）前期調(diào)研不扎實(shí)，可研報(bào)告如走過場(chǎng)

現(xiàn)在，國(guó)家宏觀調(diào)控加速，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加劇，房地產(chǎn)調(diào)控越來越頻繁，再此背景下，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇，有些開發(fā)企業(yè)沒有充足的思想準(zhǔn)備，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷不準(zhǔn)確，形勢(shì)分析不透徹，認(rèn)為調(diào)控針對(duì)的是一線二線城市，房?jī)r(jià)高企城市，對(duì)政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂觀，沒有請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)、人士對(duì)市場(chǎng)和政策做一個(gè)精準(zhǔn)、深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，增加自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在對(duì)項(xiàng)目地塊的特、周邊的配套及規(guī)劃分析的不透徹、研究的不周密，尤其地地方性的規(guī)劃條件不熟悉，按照老思路老套路辦事，導(dǎo)致在做方案的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)前面已經(jīng)埋下的錯(cuò)誤，成為既定事實(shí)，對(duì)投資成本造成浪費(fèi)。

（二）輕視設(shè)計(jì)方案，投資管理本末倒置

開發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為自己是甲方，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)不加重視，認(rèn)為自己掌握主動(dòng)權(quán)，變更時(shí)自己說了算，由于這種意識(shí)的存在對(duì)設(shè)計(jì)方案和施工圖的不重視，認(rèn)為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，方案在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)都有體現(xiàn)，很多企業(yè)認(rèn)為方案是務(wù)虛的東西，認(rèn)為真正實(shí)施階段才是務(wù)實(shí)，其實(shí)，這是種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。方案是工作的基石。在設(shè)計(jì)階段發(fā)現(xiàn)的問題，給予解決，對(duì)各項(xiàng)工作造成方便，在施工前，對(duì)圖紙會(huì)審，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)變更，對(duì)施工及其有利，問題的早發(fā)現(xiàn)、早處置，對(duì)以后施工起到事半功倍的效果。如果對(duì)方案、設(shè)計(jì)不夠重視，不及時(shí)處理其中的問題，業(yè)主按照自己的想法進(jìn)行變更，看似掌握的主動(dòng)權(quán)，其實(shí)，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長(zhǎng)了工期，增加了項(xiàng)目投資，造成了索賠的發(fā)生，更引起很多項(xiàng)目的價(jià)格重新審核。如果承擔(dān)的是招標(biāo)工程，則會(huì)造成很多報(bào)價(jià)項(xiàng)目就是無效報(bào)價(jià)，最終造成項(xiàng)目成本增加，開發(fā)投資失控。

（三）權(quán)責(zé)制度不明，項(xiàng)目管理形同虛設(shè)

開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行，開發(fā)投資能否順利完成，開發(fā)效益能否預(yù)期達(dá)到，與項(xiàng)目管理是否規(guī)范存在必然的關(guān)系。很多開發(fā)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目管理只注重人、財(cái)管理，輕視項(xiàng)目機(jī)制、制度的規(guī)范，造成了現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任不明確，權(quán)限不清晰，交叉作業(yè)，管理混亂。尤其在工程施工管理方面，有變更，卻不能及時(shí)對(duì)工程變更作出意見，已經(jīng)施工完畢的，聯(lián)系單還沒下達(dá)。隨著整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)，權(quán)責(zé)不清晰、制度不健全，必將造成管理成本增加，工作效率下降，甚至?xí)斐晒芾硎鹿省?/p>

（四）后期管理短板，品牌形象提升困難

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)絕大部分來自于建設(shè)開發(fā)過程，而相對(duì)建設(shè)后期的物業(yè)服務(wù)，很多企業(yè)卻重視不足。物業(yè)服務(wù)管理，簡(jiǎn)單層面是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)衛(wèi)保潔，但是，就開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整體而言，就不是簡(jiǎn)單的一項(xiàng)保潔服務(wù)了，而是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。前期物業(yè)服務(wù)對(duì)于開發(fā)建設(shè)公司來說，就相當(dāng)于項(xiàng)目交付前的管家，對(duì)前期物業(yè)的重視，聘用或籌建一個(gè)好的前期物業(yè)，對(duì)公司品牌樹立會(huì)起到相得益彰的效果。另外，物業(yè)公司能否積極應(yīng)對(duì)、處理買賣雙方的關(guān)系，也是樹立企業(yè)良好口碑的重要方式。

二、處理好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中突出問題的對(duì)策

（一）科學(xué)制定可研報(bào)告，做實(shí)開發(fā)之基

一年之計(jì)在于春，一天之計(jì)在于晨?？尚行匝芯烤褪钦麄€(gè)項(xiàng)目的春天和早晨。好的開始和計(jì)劃，是事業(yè)成功過的關(guān)鍵。好的可研是公司項(xiàng)目的中心和目標(biāo)，可以說，一個(gè)項(xiàng)目的可研一確定，整個(gè)公司工作重心都將圍著可研確定的方向轉(zhuǎn)，因此可行性報(bào)告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展?？裳兄贫ㄊ紫纫治鰢?guó)際國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境，深入了解產(chǎn)業(yè)政策，剖析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，解析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，了解市場(chǎng)需求狀況，其次是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的本身狀況，潛在因素，不可預(yù)見因素都要充分掌握，做好應(yīng)對(duì)措施；再次要對(duì)項(xiàng)目投資做好規(guī)劃，做好資本籌集運(yùn)作分析；最后要著重做好項(xiàng)目所在地市場(chǎng)的調(diào)研，熟悉項(xiàng)目所在地的政策環(huán)境，熟悉規(guī)劃開發(fā)條件，做到心中有數(shù)，按章辦事，力戒經(jīng)驗(yàn)主義，力戒老套路辦事。

（二）仔細(xì)做好方案編制，做好項(xiàng)目之本

一個(gè)好計(jì)謀勝過千軍萬馬。整個(gè)開發(fā)建設(shè)流程中，方案貫穿整個(gè)始終，項(xiàng)目策劃方案，施工方案，銷售方案……，可以說，方案是項(xiàng)目實(shí)施過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)優(yōu)化，周密詳盡的做好方案編制和和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對(duì)待每個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目的開展和投資尤為重要，尤其是在關(guān)系到項(xiàng)目整體性的方面，如建筑風(fēng)格、平面布局、主要材料等方面更要認(rèn)真討論，一旦方案確定就不在變動(dòng)。在實(shí)際中就遇到這樣情況，在外墻材料上，項(xiàng)目建設(shè)之初沒有足夠重視或仔細(xì)研究，導(dǎo)致外墻涂料施工時(shí)發(fā)現(xiàn)顏色或圖案不合適，臨時(shí)變更，造成了不必要的材料變更，重新選材、選廠、定價(jià)，不僅增加了工作量，還造成了時(shí)間延長(zhǎng)，工期延長(zhǎng)，造成了資金的不必要增加。

（三）詳細(xì)制定規(guī)章流程，做清事業(yè)之風(fēng)

施工過程是整個(gè)開發(fā)建設(shè)的中心環(huán)節(jié)，時(shí)間長(zhǎng)，內(nèi)容多，體系大，施工管理是整個(gè)項(xiàng)目能否順利實(shí)施的重要組成，首先，組建好項(xiàng)目部，明確項(xiàng)目人員組成，分工責(zé)任，工作流程，程序透明，做好權(quán)責(zé)一致。其次，公司要充分運(yùn)用現(xiàn)有的現(xiàn)代化管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目管理，通過管理提高工作效率，通過管理增加公司利潤(rùn)，通過管理，促進(jìn)公司成長(zhǎng)。最后，做好信息公開，開則明，通過信息公開，促進(jìn)工作環(huán)節(jié)之間相互配合。通過各項(xiàng)措施，做好項(xiàng)目管理工作，形成團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)作風(fēng)，形成高效的項(xiàng)目運(yùn)作體系。

（四）選聘優(yōu)秀物業(yè)公司，做響企業(yè)品牌

作為開發(fā)項(xiàng)目的售后服務(wù)，物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)者重要的角色。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以給公司后期管理提出卓有成效的方案，同時(shí)提升項(xiàng)目知名度、整體形象，在項(xiàng)目后期，細(xì)微的物業(yè)服務(wù)不僅增加了項(xiàng)目在業(yè)主心中的舒適感、親和感。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)作十分有利。開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮小區(qū)物業(yè)服務(wù)場(chǎng)所的設(shè)置和硬件設(shè)施的配備，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后方保障，充分運(yùn)用好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的優(yōu)秀服務(wù)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是現(xiàn)代化城市的建設(shè)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)項(xiàng)目的組織者、投資者和受益者，除了要追求利潤(rùn)、追求業(yè)績(jī)之外，更要注重企業(yè)自身建設(shè)，注重品牌建設(shè)，做好項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，承擔(dān)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。