李婭靜

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，大大推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在也顯示出了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在著一些問(wèn)題。本文主要在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的涵義及性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從外在因素和內(nèi)在因素兩個(gè)層面探討了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并有針對(duì)性地研究了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展策略，旨在推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展現(xiàn)狀；影響因素；發(fā)展策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，就是指圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)等所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機(jī)結(jié)合。具體說(shuō)來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出以下三個(gè)特征：

一是商品性，在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)同其他商品一樣，也具有商品經(jīng)濟(jì)的屬性；

二是社會(huì)性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)最為基礎(chǔ)性和社會(huì)性的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，我們的日常生活和社會(huì)生產(chǎn)都離不開(kāi)它；

三是公有性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的公有性主要是從房屋產(chǎn)權(quán)方面來(lái)說(shuō)的，在我國(guó)，土地屬于國(guó)家或集體所有，房屋所有權(quán)自然也是以共有為主。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素分析

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素有很多，下面主要從外在因素和內(nèi)在因素兩方面進(jìn)行分析：

（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外在影響因素

1.國(guó)家政策影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)群體，國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等都會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)然，這也是國(guó)家和政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的有力手段。比如，2015年8月份國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知》，這一《通知》的發(fā)布，無(wú)疑表明了國(guó)家整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，如此，一些隱藏的房產(chǎn)信息將被曝光，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的公平、有序發(fā)展。

2.城市發(fā)展進(jìn)程影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有需求才會(huì)有發(fā)展。城市化發(fā)展程度越高，房地產(chǎn)需求就會(huì)越高，就越會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市化進(jìn)程加快，會(huì)導(dǎo)致城市人口的增長(zhǎng)，居民的居住需求增加，同時(shí)商業(yè)建筑的房產(chǎn)需求也會(huì)增加，這必然會(huì)在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.其他經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其他經(jīng)濟(jì)因素，如人們的收入水平、消費(fèi)水平以及物價(jià)、通貨膨脹、金融環(huán)境、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率甚至人們對(duì)于房產(chǎn)的思想觀念等都會(huì)直接或間接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在影響因素

1.房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。資金是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，缺乏資金，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就如無(wú)源之水、無(wú)本之木，是無(wú)法長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)商主要是通過(guò)銀行貸款、社會(huì)融資等途徑進(jìn)行融資，一旦融資渠道不暢通，會(huì)連帶房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走下坡路。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)商而言，追求利潤(rùn)最大化是其根本經(jīng)濟(jì)訴求，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率較高時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)有較高的積極性和主動(dòng)性，自覺(jué)進(jìn)入或擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，反之則會(huì)采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，甚至直接退出房地產(chǎn)市場(chǎng)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)。以2015年上半年我國(guó)各城市普通住宅投資回報(bào)率為例，如下圖：

2015上半年普通住宅投資回報(bào)率（部分城市）

可見(jiàn)，普通住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在2%-3%左右，城市平均值為2.6%。長(zhǎng)期租賃回報(bào)率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負(fù)值。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需矛盾影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)的供給與人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求相輔相成，卻又矛盾重重。房地產(chǎn)商總是想方設(shè)法提高房產(chǎn)價(jià)格，獲取最大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，但過(guò)高的價(jià)格可能又會(huì)影響到成本的回收速度，甚至導(dǎo)致房產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)期閑置；而普通房產(chǎn)需求者總是希望房?jī)r(jià)下降，以最少的資金代價(jià)獲得最大的房產(chǎn)需求，而又可能在對(duì)比中一次次妥協(xié)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展策略探析

要想促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的和諧健康發(fā)展，就要從健全法律體系、加大政府調(diào)控、完善管理制度幾個(gè)層面入手：

（一）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范化

相關(guān)部門(mén)要制定房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)法律，細(xì)化房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律細(xì)則，嚴(yán)格按照法律規(guī)范進(jìn)行，提高房地產(chǎn)各方運(yùn)作的透明度；

要建立嚴(yán)格的法律責(zé)任制，對(duì)故意擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、惡意囤積房源、散布虛假信息的違法行為要嚴(yán)懲不貸，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)氣；

要完善相關(guān)稅收法律規(guī)范，通過(guò)各種稅收的開(kāi)征、減免、停征等措施達(dá)到對(duì)特殊情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的目的，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；

要規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同，明確買(mǎi)賣(mài)雙方的法律責(zé)任，盡量減少買(mǎi)賣(mài)雙方的矛盾。

（二）加大政府宏觀調(diào)控力度，力求房地產(chǎn)供需關(guān)系平衡

政府應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)手段和行政手段兩方面：

經(jīng)濟(jì)手段，如通過(guò)增加增值稅、所得稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等稅種抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，完善房地產(chǎn)商的銀行貸款政策等；

行政手段，如建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行房產(chǎn)限購(gòu)政策或征收高額費(fèi)用等手段加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度，減少炒房現(xiàn)象。

（三）完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)售后維護(hù)管理

在實(shí)際生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)相對(duì)比較混亂，缺乏誠(chéng)信、不規(guī)范經(jīng)營(yíng)、缺乏售后維護(hù)管理等現(xiàn)象直接阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。

完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度，就是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的檢查、考核、監(jiān)督、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲等，制定嚴(yán)格和完善的房地產(chǎn)業(yè)管理制度，逐步淘汰不負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)不同于其他商品，它的售后維護(hù)管理是非常重要的內(nèi)容，因此應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)售后質(zhì)量維護(hù)體系，將房產(chǎn)的售后服務(wù)保障問(wèn)題納入到房地產(chǎn)企業(yè)的信用監(jiān)督體系中。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的重要組成部分，盡管當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在著很多問(wèn)題，但我們相信，只要我們發(fā)揮法律、政府以及房地產(chǎn)企業(yè)的綜合力量，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和有效調(diào)控，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必將向著和諧健康方向發(fā)展。（作者單位：中國(guó)人民大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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