作者簡介：漆江淵（1981—），男，漢族，重慶市人，本科，綠地集團(tuán)重慶置業(yè)有限公司合約經(jīng)理，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增，這客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義進(jìn)行了分析，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的整體提升帶來有益的理論思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；策略

引言

成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來說意義重大，房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，涉及到的項(xiàng)目投資周期都較長，開發(fā)專業(yè)性也要求較高，這就對(duì)企業(yè)成本控制水平提出了更高的要求。長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個(gè)行業(yè)供求形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)以及行業(yè)環(huán)境的巨變，企業(yè)在成本控制方面的短板已越來越明顯，在這種背景之下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的提高，這成為了企業(yè)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的工作，首先需要我們了解房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業(yè)更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業(yè)制定更加合理科學(xué)的成本控制策略。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成主要包括以下幾塊：一方面是土地購置價(jià)款，隨著我國地價(jià)的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的很大比例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這部分成本一般占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本20%左右，目前房地產(chǎn)每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來說包括了營業(yè)稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業(yè)用于營銷策劃支出的費(fèi)用，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說成本控制的重要意義體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面可以有助于企業(yè)提升收益水平，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會(huì)給企業(yè)帶來收益的提升，在房地產(chǎn)企業(yè)收入乏力的情況下，控制成本支出對(duì)于企業(yè)收益來說更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業(yè)優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費(fèi)，提升資源的使用效率，減少企業(yè)資金閑置或浪費(fèi)，加快資金的周轉(zhuǎn)；成本控制可以將那些無用成本支出降低甚至消除，幫助企業(yè)更加科學(xué)合理的管理有限資源，這將對(duì)企業(yè)的快速發(fā)展起到重大的推進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平整體偏低，也存在著很多問題，這些問題不能很好地解決就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本控制效果的持續(xù)下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在成本控制方面，存在著一個(gè)嚴(yán)重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時(shí)俱進(jìn)，落后的成本控制理念導(dǎo)致了這一工作開展出現(xiàn)了很多的偏差。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制工作也存在著重視不足的問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者將工作重心放在了如何開拓市場(chǎng)、獲取市場(chǎng)份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒有意識(shí)和認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的不重視，也造成在企業(yè)內(nèi)部成本控制方面沒有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業(yè)整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個(gè)問題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學(xué)、合理的成本控制度。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)成本控制工作開展的需要，制定出來相應(yīng)完善的成本控制制度，在企業(yè)實(shí)際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結(jié)果這就放大了個(gè)人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，可以說成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業(yè)所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當(dāng)，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當(dāng)?shù)脑?，就很難對(duì)企業(yè)成本支出進(jìn)行有效的管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段比較單一，大多是根據(jù)涉及到的項(xiàng)目投資來粗略估算成本，然后再進(jìn)行成本分解，這種成本控制手段在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境多變的背景下就顯得過于僵化，因?yàn)樗鼪]有考慮到項(xiàng)目建設(shè)中環(huán)境變化對(duì)成本支出可能會(huì)帶來的影響，結(jié)果導(dǎo)致可能某些成本本來能節(jié)省下來，卻依然被支出，給企業(yè)造成不必要的浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具體策略

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的各種問題，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要做好企業(yè)內(nèi)部成本控制管理工作，首先需要正確認(rèn)識(shí)到成本內(nèi)部控制的重要性，在管理觀念上要與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)成本控制存在的問題要及時(shí)處理和解決，具體問題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設(shè)等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產(chǎn)企業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來指導(dǎo)成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續(xù)提升。在具體理念方面，成本控制關(guān)鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個(gè)員工都認(rèn)識(shí)到自身所承擔(dān)的成本控制責(zé)任，并積極努力的進(jìn)行成本控制。全面控制原則是指成本控制應(yīng)貫穿企業(yè)運(yùn)作的各個(gè)方面，具體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制要貫穿于每一個(gè)項(xiàng)目投資的整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)、籌備、開發(fā)、銷售等過程，努力減少每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對(duì)于企業(yè)成本控制取得成效來說必不可少，制度設(shè)計(jì)以及執(zhí)行是企業(yè)成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)需要引入成本控制診斷體系，全面分析現(xiàn)有成本控制方面存在的不足，在依據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際來制定可操作性強(qiáng)的相關(guān)制度。成本控制制度還應(yīng)具有適用性、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，將管理制度相關(guān)內(nèi)容納入到崗位職責(zé)的界定中去，讓每一個(gè)員工都能夠根據(jù)制度要求開展自身的工作，從而實(shí)現(xiàn)成本全員的有效控制。

3.創(chuàng)新成本控制手段

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要做到不斷創(chuàng)新，根據(jù)此項(xiàng)工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過方法的創(chuàng)新來形成一個(gè)科學(xué)的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。從具體方法來說，關(guān)鍵是要引入全面預(yù)算、精益生產(chǎn)、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來實(shí)現(xiàn)成本控制效果的提升。

隨著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭遇的挑戰(zhàn)增多，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展成長是十分重要的一環(huán)。為了更好的在激烈的市場(chǎng)環(huán)境生存、發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先應(yīng)認(rèn)清企業(yè)成本控制中存在各種問題，然后對(duì)于這些發(fā)現(xiàn)的各種問題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合成本控制相關(guān)理論，不斷進(jìn)行成本策略探索創(chuàng)新，制定符合企業(yè)實(shí)際的成本控制制度，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的持續(xù)下降，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（作者單位：綠地集團(tuán)重慶置業(yè)有限公司）

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