宮藝丹 譚敬勝

[摘要]城鎮(zhèn)化是人口向城鎮(zhèn)聚集轉(zhuǎn)移的過程。城鎮(zhèn)化能促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。由于城鎮(zhèn)化帶動大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，在提升消費(fèi)需求的同時，還會產(chǎn)生龐大的建造房屋、公共服務(wù)設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施等方面的需求。面對新型城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇投資項(xiàng)目，積極參與城鎮(zhèn)建設(shè)，完善現(xiàn)有樓盤，注重配套服務(wù)設(shè)施。

[關(guān)鍵詞]新型城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)特征；潛在機(jī)遇；隱性挑戰(zhàn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201538207

1新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵和核心

11新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵

在不同學(xué)科領(lǐng)域內(nèi)對新型城鎮(zhèn)化的理解有著不同的認(rèn)知，比如說經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)流動，人類生產(chǎn)活動從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)換，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的過程是城鎮(zhèn)化；農(nóng)村人口不斷轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口，這是人口學(xué)家認(rèn)為的城鎮(zhèn)化；從生態(tài)學(xué)角度出發(fā)，城鎮(zhèn)化是人類生存環(huán)境由農(nóng)村向城市演變的過程；地理學(xué)家認(rèn)為，農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)地區(qū)，在空間地域上的轉(zhuǎn)換是城鎮(zhèn)化；社會學(xué)家認(rèn)為，一個傳統(tǒng)條件落后的鄉(xiāng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化城鎮(zhèn)生活方式的自然轉(zhuǎn)變過程，可以稱為城鎮(zhèn)化。

上述理論從不同側(cè)面揭示了城鎮(zhèn)化的本質(zhì)特征，就是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)地區(qū)的轉(zhuǎn)移，二線、三線產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)的聚攏，城鎮(zhèn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，城鎮(zhèn)數(shù)量日益增加，農(nóng)村的生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)生活方式的一種歷史過程。

12新型城鎮(zhèn)化的核心

新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容是促進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的“市民化”。“新型城鎮(zhèn)化，以人為核心，必須解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口（農(nóng)民工）市民化問題，農(nóng)村人口的市民化已成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)在需求?！币匀藶楹诵牡某擎?zhèn)化，重點(diǎn)為提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，動力是體制結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，必須著力于改善農(nóng)民工的身份轉(zhuǎn)變，個人價值觀的認(rèn)同等問題，適應(yīng)城市的生活環(huán)境、生活方式，享有與城市居民同等的生存與發(fā)展的權(quán)利，完成由“農(nóng)民”向“市民”的轉(zhuǎn)變。

121重視民生內(nèi)涵

從生活需要的角度出發(fā)，充分改善民生條件。民生內(nèi)涵的兩大核心目標(biāo)是幸福城鎮(zhèn)化和平等城鎮(zhèn)化。幸福城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是安居樂業(yè)，可以體現(xiàn)在提高農(nóng)民的收入、保障其基本權(quán)益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民收入普遍提高與城鎮(zhèn)居民收入差距的縮小，改善城鄉(xiāng)差距和縮小貧富差距。平等城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵內(nèi)容是統(tǒng)籌一體，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化、收入分配制度平等創(chuàng)新、戶籍與土地制度、農(nóng)民工市民化。盡量滿足每個社會成員都可以獲得現(xiàn)代城市的生活方式，比如住房、生育、教育、醫(yī)療、社會保障等的基本權(quán)利。

122重視可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵

綠色城鎮(zhèn)化和轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化是可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵的核心內(nèi)容。綠色城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵就是低碳環(huán)保，低碳經(jīng)濟(jì)應(yīng)注重“低排放、低耗能、低污染”式的轉(zhuǎn)型是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的緊要工作，其成果顯示在氣候條件、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，以及區(qū)域內(nèi)碳排放量的下降。結(jié)構(gòu)的升級是轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵，體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、梯度層次化、產(chǎn)業(yè)鏈條高級化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)?；葞追矫?。

123重視質(zhì)量內(nèi)涵

質(zhì)量城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵分為健康城鎮(zhèn)化和集約城鎮(zhèn)化。健康城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵目標(biāo)在于生態(tài)條件的提升，具體體現(xiàn)在能源消耗量的降低、食品安全、環(huán)境質(zhì)量的提升和市民身體健康水平的提高。節(jié)約集約利用城鄉(xiāng)土地，高效利用城鄉(xiāng)各類已經(jīng)建成的設(shè)施是實(shí)現(xiàn)集約城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵，可以促進(jìn)人的發(fā)展，發(fā)揮人在城鎮(zhèn)化過程中的主導(dǎo)作用。

2房地產(chǎn)基本特征

房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱是房地產(chǎn)，也稱為不動產(chǎn)。從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理以及房地產(chǎn)中介服務(wù)等的產(chǎn)業(yè)總稱是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)具有相輔相成的作用，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營、服務(wù)管理的對象都是房地產(chǎn)。二者也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的產(chǎn)業(yè)，是由人參與的工作活動，而房地產(chǎn)只是屬于不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

房地產(chǎn)具有區(qū)域性特點(diǎn)。該特點(diǎn)可分為地理方面和經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)不能像普通商品一樣自由移動到其他地方交易，導(dǎo)致他的位置區(qū)域局限性；又因?yàn)榉康禺a(chǎn)的位置固定，房地產(chǎn)的發(fā)展速度通常受制于該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平，使其具有經(jīng)濟(jì)區(qū)域性特點(diǎn)。在我國，由于東部沿海城市、珠江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也要高于西部內(nèi)陸地區(qū)。

房地產(chǎn)業(yè)的商品涉及教育、醫(yī)療、金融、科學(xué)等各行各業(yè)，關(guān)系到生產(chǎn)、消費(fèi)、流通的環(huán)節(jié)，為日常生活提供遮陽擋雨的場所，是工作空間條件的物質(zhì)載體，并且與影響國民經(jīng)濟(jì)的各個部門緊密相連，比如說鋼材建材、設(shè)計(jì)裝修、日常家電、照明設(shè)備等，因此房地產(chǎn)也具備基礎(chǔ)性的特點(diǎn)。

一個房地產(chǎn)的竣工，通常需要一年至幾年的時間，涉及項(xiàng)目的審批、選址、設(shè)計(jì)、施工和銷售階段。由于開發(fā)周期較長，在生產(chǎn)過程中又要保證資金流轉(zhuǎn)，因此需要投入大量資金，同時他具有位置區(qū)域性，就需要一個長時間的回收期。房地產(chǎn)開發(fā)還要承擔(dān)自然環(huán)境風(fēng)險和市場政策風(fēng)險，所以說房地產(chǎn)是具有高風(fēng)險高投資的行業(yè)。

3新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場帶來的潛在機(jī)遇

城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系緊密相連，與房地產(chǎn)市場的銷售和開發(fā)等各項(xiàng)指標(biāo)密切相關(guān)，新型城鎮(zhèn)化的開展，最終結(jié)果都是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)地區(qū)的集聚和轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化生活水平的提高和城鎮(zhèn)人口數(shù)量的快速增長，使住房需求日漸上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展鼓勵農(nóng)民定居落戶城鎮(zhèn)，進(jìn)城的農(nóng)民需要住房保障，有購房需求，這可以帶動房地產(chǎn)發(fā)展。新增住房總需求可以包括拆遷需求、改善性需求和新增人口購房需求。李克強(qiáng)總理曾經(jīng)在中國城鎮(zhèn)化政府工作報(bào)告中提出新型城鎮(zhèn)化“3+X”的發(fā)展路徑，即“促進(jìn)約1億農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城市棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移戶口在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。

新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可以有效改善基本公共服務(wù)設(shè)施跟不上城市快速發(fā)展的問題，保障了轉(zhuǎn)移人口及其子女的享受教育、醫(yī)療等權(quán)利，逐步解決在城鎮(zhèn)就業(yè)，但還未落戶城鎮(zhèn)人口公共服務(wù)的問題。這些政策的推動，使農(nóng)民進(jìn)城落戶變得容易，擁有跟本地居民均等化的社會保障也會吸引人們定居城鎮(zhèn)。

農(nóng)村人口可以順利落戶城鎮(zhèn)，并且被納入住房保障體系，使得房地產(chǎn)市場迎來機(jī)遇期。推動新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想之一可以概括為以城市群為主體，推動中小城市的合理布局與小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這樣可以分散大城市居高不下的購房需求，避免出現(xiàn)房價高漲、資源匱乏等現(xiàn)象。加快中小城市發(fā)展，要求在產(chǎn)業(yè)分工上與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局相得益彰，與生態(tài)環(huán)境承載力相適應(yīng)。將大城市周邊的重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展成中小城市，使其通過大城市輸出的制造產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，而獲得大城市的輻射效應(yīng)，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移快速增加，將會衍生出大量的住房需求。

城鎮(zhèn)化也將為商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展帶來機(jī)遇。農(nóng)民市民化后，商業(yè)消費(fèi)需求增加，不僅需要建造大量商鋪商場，而且公共交通、儲蓄郵政、社會保險以及各種公共服務(wù)的配套設(shè)施都要相應(yīng)跟上。這些公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的辦公環(huán)境都是以建筑物作為物質(zhì)載體，必然會給各種非住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)遇。

節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的綠色城市建設(shè)，將改變房地產(chǎn)行業(yè)過去的經(jīng)營方式。構(gòu)建綠色的生產(chǎn)方式、生活模式，節(jié)約集約利用土地、水等自然資源，促進(jìn)能源的循環(huán)使用，控制消耗，提高效率，推動太陽能、風(fēng)能等可再生能源的利用比例。增加保護(hù)生態(tài)和環(huán)境的綠色節(jié)能建筑、低碳節(jié)能環(huán)保型住宅，提升住宅的耐久性、舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性等，完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證體系、擴(kuò)大執(zhí)行范圍，加快既有建筑節(jié)能改造，這些措施都將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來革命性變化。

4新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場帶來的隱性挑戰(zhàn)

通常情況下，我們理解的城鎮(zhèn)化就是把中心重點(diǎn)城市不斷擴(kuò)張，將小城鎮(zhèn)做大，建造更多的高樓大廈，鋪寬敞的馬路，修建廣場等，但卻忽略了剛搬遷落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民是否擁有穩(wěn)定的工作收入、是否已經(jīng)享受到城鎮(zhèn)居民的福利待遇。一般來說，從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)生活的人口，勞動生產(chǎn)率較低，而且不可能在短時期內(nèi)迅速提高。這要求房地產(chǎn)市場在提高城市綜合承載能力時，也要切實(shí)降低人居成本，降低城市運(yùn)行的商務(wù)成本。使落戶城鎮(zhèn)人口的勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)承受力相適應(yīng)，讓轉(zhuǎn)移人口的生活成本不至于過高。

新型城鎮(zhèn)化在原來城鎮(zhèn)建設(shè)基礎(chǔ)上，要求合理改造老城區(qū)，注重改造更新與保護(hù)修繕，提升中心城區(qū)的功能。加快老工業(yè)城區(qū)的搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶區(qū)、危舊住房及城中村的改造。同時要求規(guī)范新城區(qū)建設(shè)，嚴(yán)格控制建筑用地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)合理規(guī)劃開發(fā)，并且必須以城市的綜合承載能力為依托，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

在新型城鎮(zhèn)化實(shí)施進(jìn)程中加強(qiáng)城市社會治理，強(qiáng)調(diào)對“質(zhì)”的要求，利用綠色能源開發(fā)綠色建筑，建設(shè)綠色城市、人文城市等住宅房屋。改變過去住宅小區(qū)物業(yè)管理難以開展，套型單一，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大型超市、停車場、綠化等配套服務(wù)滿足不了居民需要的問題。新型城鎮(zhèn)化突出對人的重視，實(shí)施的一系列發(fā)展規(guī)劃，吸引了人口來到城市并安心地住下來，因?yàn)閷Α百|(zhì)”的重視使生活在城中的居民擁有更好的生活水準(zhǔn)，它們給房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中提出了新的要求。

5新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

我國依然存在大量人口需要城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國家相比仍有很大的差距，這無疑為房地產(chǎn)發(fā)展提供了需求動力。但值得注意的是，房地產(chǎn)同時也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，在大量轉(zhuǎn)移人口有購房需求時，仍出現(xiàn)房地產(chǎn)剩余現(xiàn)象，體現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的不良現(xiàn)象。要想改變現(xiàn)在的不良狀況，筆者建議從以下幾方面出發(fā)。

51注重發(fā)展中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)，拓展區(qū)域規(guī)劃

十八大工作報(bào)告和十八屆三中全會會議，都提出以城市群為主體，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)共同發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)融合、新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)推進(jìn)。全面放開中小城鎮(zhèn)落戶限制，嚴(yán)格控制大城市人口數(shù)量，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。這些政策是房地產(chǎn)發(fā)展方向的指路燈，提醒我們關(guān)注以中小城鎮(zhèn)為主體的城市群建設(shè)。更加注重土地的節(jié)約集約利用，避免以往攤大餅的擴(kuò)張模式，將更多資金投入推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房和城中村改造，棚戶區(qū)規(guī)劃問題，還有擴(kuò)大保障性住房的規(guī)模。通常棚戶區(qū)、城中村以及舊城區(qū)改造都在主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，只要房地產(chǎn)商能實(shí)現(xiàn)農(nóng)民與政府之間利益的合理分配，就會發(fā)現(xiàn)商機(jī)、創(chuàng)造效益。

52積極參與新農(nóng)村建設(shè)，慎重選擇投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)商應(yīng)積極參與新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，合理規(guī)劃社區(qū)，促使農(nóng)民可以就地就近實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。多元化開發(fā)新農(nóng)村，突破現(xiàn)有觀念，與旅游業(yè)結(jié)合，建設(shè)特色休閑基地、旅游度假村、生態(tài)公園、農(nóng)家樂等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。也可以結(jié)合人口老齡化問題，在新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的養(yǎng)老地產(chǎn)。將公益性和營利性相融合，在為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時，發(fā)展壯大自己的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)正面臨著轉(zhuǎn)型、調(diào)整期，處理不當(dāng)有崩盤的可能，過去高速度、高利潤的快速增長期將一去不復(fù)返。在這種形勢下，新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)，既為農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化找到了快速方法，也為房地產(chǎn)發(fā)展開辟出新的領(lǐng)域，是一個不可忽視的重要市場。

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