張敏

[摘要]自改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場得到了迅速發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主要拉動產(chǎn)業(yè)。然而，在連續(xù)多年高速發(fā)展態(tài)勢下，其更是逐步暴露出了許多發(fā)展問題，尤其近些年來國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫論”更是使得民眾對國內(nèi)房地產(chǎn)市場缺乏信心。本文針對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、問題，提出了相關(guān)對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；問題；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535173

房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，其在自身發(fā)展的同時(shí)還能帶動煤炭、鋼鐵、電力、金融等多個領(lǐng)域的共同發(fā)展，成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城市化發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來，我國房地產(chǎn)市場在迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了諸多的發(fā)展隱患，如市場運(yùn)作不規(guī)范、無效供給過剩等，從而使得市場泡沫開始隱現(xiàn)，如何改善當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，發(fā)展健康地產(chǎn)，已經(jīng)成為全社會都極為關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

11開發(fā)投資規(guī)模大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為950萬億元，同比上漲105%。事實(shí)上，近些年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢，從房屋新開工面積來看，2001年為216億平方米，2014年達(dá)到了180億平方米，而且有大量的土地被開發(fā)商囤積起來，未來房地產(chǎn)供應(yīng)較為充足。

12資金來源渠道較多

從房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展形態(tài)來看，其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)及銷售過程中需要大量的資金。我國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年整年度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到12萬億元，且資金來源主要分為國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭款、定金及預(yù)收款等多個渠道。

13銷售價(jià)格持續(xù)上漲

從2000年開始，我國房地產(chǎn)銷售價(jià)格都在不斷飆升，并迎來了十年發(fā)展黃金期。雖然近些年來，我國出臺各種房產(chǎn)限購政策，但是其增長趨勢并未止步。從2013年商品房銷售價(jià)格來看，70多個大中型城市中超七成實(shí)現(xiàn)價(jià)格環(huán)比上漲。但是從房價(jià)收入比來看，我國主流購房者價(jià)格收入比超過50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于聯(lián)合國3∶1的住房消費(fèi)警戒線，即購房者存在過度負(fù)擔(dān)問題。

14旅游房地產(chǎn)開發(fā)成熱門

隨著我國房地產(chǎn)大熱，房價(jià)不斷攀升，許多投資者看到了房地產(chǎn)市場的獲利空間，開始逐步將投資資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)業(yè)。其中，旅游房地產(chǎn)以其獨(dú)特的盈利方式備受投資者青睞，諸如?？?、三亞、福建、大連等地成為旅游地產(chǎn)的主流發(fā)展區(qū)域。例如，2009年起，海南重新掀起了一波房地產(chǎn)熱潮，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合給海南的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)，但也引起了海南房價(jià)的暴漲。

2我國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題

21濫用土地資源嚴(yán)重

隨著房地產(chǎn)市場大熱，想要在此行業(yè)中獲利的企業(yè)越來越多，許多房地產(chǎn)公司在獲取國有土地使用權(quán)以后，往往存在著土地資源濫用的問題，包括非法侵占旅游資源、農(nóng)田等，甚至更有暗箱操作、行賄受賄問題存在其中，助長了官商勾結(jié)、貪污腐化的歪門邪氣。

22經(jīng)濟(jì)糾紛屢見不鮮

房地產(chǎn)建設(shè)過程中不免會出現(xiàn)征用地拆遷問題，這也是近些年來一直見諸報(bào)端的熱點(diǎn)話題，尤其像強(qiáng)制拆遷、拆遷款協(xié)商不力等較為常見，更會引發(fā)社會抗議、沖突等事件的產(chǎn)生，不利于和諧社會的構(gòu)建。

23市場調(diào)節(jié)機(jī)制存在缺陷

受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始瘋狂追逐產(chǎn)業(yè)暴利，從而導(dǎo)致近些年來我國房價(jià)暴增，甚至使得我國房地產(chǎn)成為了許多投機(jī)者的生財(cái)工具，其通過囤積房源、倒買倒賣不斷炒高國內(nèi)房價(jià)，從而使得真正需要房屋的人們買不到房、買不起房，加之我國相關(guān)部門對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)機(jī)制存在缺陷，以至于貧富差距進(jìn)一步拉大，不利于社會的穩(wěn)定和諧。

24金融信貸風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重

由上述分析發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中需要大量資金，其中有相當(dāng)一部分來自于金融信貸。為了獲取更多經(jīng)營資金，部分房產(chǎn)開發(fā)商選擇通過種種非法途徑來騙取銀行貸款，從而導(dǎo)致我國金融信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇，更甚至其會通過運(yùn)營資金投入進(jìn)行房屋炒作，從而加劇房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3解決我國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題的具體對策

31強(qiáng)化房地產(chǎn)管理審批

針對上述土地濫用問題，可以提高政府對土地市場的宏觀調(diào)控。具體來說：第一，強(qiáng)化地價(jià)調(diào)控體系?？梢酝ㄟ^國家定價(jià)，將土地出讓價(jià)、建設(shè)基準(zhǔn)價(jià)等進(jìn)行價(jià)格區(qū)間確定，增加土地資源的價(jià)格透明度，甚至可以由政府官方進(jìn)行地價(jià)公示，從而幫助房產(chǎn)需求者更加理性的選購房屋；第二，強(qiáng)化土地管理。政府管理是房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸的一個重要手段，因此，有關(guān)部門需要加強(qiáng)對土地的管理監(jiān)控工作，防止投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，維護(hù)地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

32利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行綜合調(diào)控

第一，利用經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)。例如，有關(guān)部門可以通過土地資源年度使用計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)劃、信貸及稅收調(diào)節(jié)等來合理引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)；第二，以市場變化為引導(dǎo)、調(diào)控前提。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整及市場整頓需要政府強(qiáng)化調(diào)控，但并不是強(qiáng)壓強(qiáng)降，而是需要以市場為導(dǎo)向，根據(jù)市場變化進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，并針對不同市場進(jìn)行區(qū)別對待、分類指導(dǎo)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性行為的產(chǎn)生，打擊惡意哄抬房價(jià)及房源炒作問題的產(chǎn)生，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的違法、違規(guī)成本。

33強(qiáng)化市場長效調(diào)節(jié)機(jī)制

第一，明確中長期調(diào)控目標(biāo)。即我國政府需要按照市場規(guī)律，結(jié)合居民住房消費(fèi)偏好來明確房地產(chǎn)政策，有針對性地制定中長期調(diào)控目標(biāo)，并在市場化、政策化基礎(chǔ)上，允許不同地區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)存在差別；第二，強(qiáng)化法律調(diào)控，淡化行政調(diào)控。針對當(dāng)前我國部分開發(fā)商違法、違規(guī)現(xiàn)象，要加快房地產(chǎn)市場調(diào)控法律的修正與完善，避免地方性房地產(chǎn)開發(fā)的政策隨意性。如建立冷靜期制度、信息公開制度、防欺詐銷售制度、失信懲罰機(jī)制等，通過立法來規(guī)范我國房地產(chǎn)市場行為；第三，建立政府部門與金融管理部門之間的長效溝通機(jī)制。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的問題磋商，實(shí)現(xiàn)兩大系統(tǒng)對房地產(chǎn)的政策合力，堅(jiān)決打擊炒房、投機(jī)問題；第三，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商市場行為。不僅要在土地使用權(quán)招投標(biāo)前期嚴(yán)格審查工作，更要建立預(yù)銷售合同網(wǎng)上備案登記制度，增加房地產(chǎn)市場透明度，并引入監(jiān)督體制。

34強(qiáng)化稅收、信貸調(diào)控

首先，稅收是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵性手段，可以通過資本所得稅、增值稅、物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等的完善，減少炒房及投機(jī)行為的產(chǎn)生，尤其要加強(qiáng)對第二套或第三套房的稅收征收，提高房地產(chǎn)投資交易成本；其次，適度調(diào)節(jié)信貸政策。即要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款資質(zhì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房、高檔商品房等不同等級房屋的首付比，并嚴(yán)審購房目的，實(shí)現(xiàn)信貸最優(yōu)化；最后，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。商業(yè)銀行及相關(guān)監(jiān)管部門要針對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)建設(shè)，并建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

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