譚玉強(qiáng)　單銀波　段武城

摘要：吉首市作為一個(gè)縣級(jí)市，發(fā)展起步晚，但發(fā)展速度較快。在發(fā)展過(guò)程中物業(yè)發(fā)展水平遠(yuǎn)落后于城市化水平，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平不高、業(yè)主權(quán)利意識(shí)不強(qiáng)等諸多問(wèn)題。本文將以吉首為例，來(lái)闡述類似中小城市物業(yè)管理的困境以及解決的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；物業(yè)水平

國(guó)家“十五”規(guī)劃推出城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略以來(lái)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，作為我國(guó)中西南中小城市的典型代表縣級(jí)市的吉首市，城市人口的急劇增長(zhǎng)、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，剖析和了解城市化進(jìn)程中的以吉首為代表的中小城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，對(duì)改變當(dāng)前中小城市物業(yè)管理發(fā)展的“低門檻狀態(tài)，或“無(wú)序自發(fā)狀態(tài)”，解決城市物業(yè)管理發(fā)展缺乏銜接性、現(xiàn)實(shí)性和前瞻性所帶來(lái)的硬件規(guī)劃不足、軟件管理制度建設(shè)落后等問(wèn)題，有較強(qiáng)的針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)意義。

一、城市化進(jìn)程中吉首市社區(qū)物業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求

城市社區(qū)作為城市社會(huì)的主體開始出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)80年代初，源于城鎮(zhèn)化大時(shí)代背景下，城市化程度的不斷提高，經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)方式變化所引發(fā)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)（非農(nóng)產(chǎn)業(yè)）向城市集聚，農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)集中的過(guò)程，加之住房制度的改革和戶籍管理的松動(dòng)，促進(jìn)了我國(guó)城市社會(huì)的重構(gòu)與整合，使城市社區(qū)的地域規(guī)模得到了迅猛發(fā)展。

（一）城市化進(jìn)程中吉首市城市社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

1、吉首市城市概況

吉首市2009年進(jìn)入“全國(guó)最具有投資潛力中心城市”100強(qiáng)，2012年吉首市總?cè)丝?9.57萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.72%，常住人口30.66萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.82%。全市城鎮(zhèn)人口21.59萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為72.21%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中土家族所占比例為33.6%，苗族所占比例為40.3%，是一個(gè)典型的少數(shù)民族聚居區(qū)。自1982年改縣建市以來(lái)，城市人口已由當(dāng)時(shí)的5萬(wàn)人發(fā)展到目前的常住人口30.66萬(wàn)人，在原來(lái)所轄的四個(gè)街道辦事處（紅旗門、石家沖、峒河、乾州）的基礎(chǔ)上開發(fā)了乾州新區(qū)、雅溪民營(yíng)小區(qū)和多個(gè)居民小區(qū)，城市建成面積由4.5平方公里擴(kuò)展到37.78平方公里。

2、城市化進(jìn)程中吉首市社區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

吉首市2014年已登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)85個(gè)，開發(fā)項(xiàng)目45個(gè)，項(xiàng)目總投資87.73億元，累計(jì)完成投資20.27億元，其中完成住宅投資125337.95萬(wàn)元。新建商品房銷售面積達(dá)60.83萬(wàn)㎡，成交5257套，成交金額167182萬(wàn)元，與2013年同期相比分別增長(zhǎng)6.38%，3.83%，4.57%，截止2015年在售樓盤（小區(qū)）21個(gè)，預(yù)售樓盤（小區(qū)）89個(gè)。政府保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)10252套（戶），其中廉租房928套，公租房2324套，城市棚戶區(qū)改造7000套；結(jié)轉(zhuǎn)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)4068套（廉租房2890套，公租房1178套），2015年計(jì)劃上報(bào)10000套（戶）。城鎮(zhèn)化發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展和城鎮(zhèn)公共服務(wù)的擴(kuò)大。作為與房地產(chǎn)行業(yè)和社區(qū)服務(wù)密切關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理服務(wù)必將成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化良好運(yùn)行的基礎(chǔ)保障。

（二）物業(yè)管理服務(wù)檔次定位與吉首市社區(qū)發(fā)展水平的不匹配

物業(yè)管理是伴隨著城市化、工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)物，在帶有很濃厚的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)特征的湘西地區(qū)，并無(wú)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化的社會(huì)基礎(chǔ)。合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，吉首不少開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，前期物業(yè)公司僅作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不可缺的一環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，配套設(shè)施不全。前期物業(yè)管理的科學(xué)化和規(guī)范化，有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象、獲得業(yè)主信任；有利于查漏補(bǔ)缺、降低服務(wù)成本；有利于促進(jìn)物業(yè)銷售，提高物業(yè)品質(zhì)。2014年吉首共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)78家，其中，一級(jí)資質(zhì)4家，三級(jí)資質(zhì)（含）11家，暫定資質(zhì)的63家，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員近1600余人，全市已依法組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有41個(gè)，維修資金歸集量累計(jì)達(dá)1.2億元，共使用維修資金376616.78元，維修資金使用率僅為0.31%。

二、少數(shù)民族地區(qū)中小城市物業(yè)管理的困境

隨著第十個(gè)五年規(guī)劃的推出，城市化進(jìn)程迅速發(fā)展，但相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致許多城市病的出現(xiàn)。物業(yè)管理作為城市化水平提高的基本保障，在這輪城市化過(guò)程中嚴(yán)重落后于城市化的進(jìn)程。吉首這個(gè)典型的城市的物業(yè)發(fā)展也遇到了許多困境，改善物業(yè)管理迫在眉睫。通過(guò)實(shí)地調(diào)查、歸納總結(jié)出如下幾個(gè)主要困境：

（一）物業(yè)公司的發(fā)展與城市化進(jìn)程不匹配

由前面的數(shù)據(jù)我們可以看出，2014年吉首目前共有78家物業(yè)公司，數(shù)量不少。但是能夠評(píng)上三級(jí)資質(zhì)以上的卻只有15家，其中4家一級(jí)，11家三級(jí)資質(zhì)，二級(jí)資質(zhì)無(wú)，且能夠在吉首接管項(xiàng)目的只有三級(jí)資質(zhì)的，一二級(jí)資質(zhì)的一個(gè)項(xiàng)目也沒有。這不難看出，物業(yè)管理公司在吉首的發(fā)展嚴(yán)重滯后于城市化下生活水平提高的需求。

（二）物業(yè)管理權(quán)限界定不明確

由于吉首市物業(yè)發(fā)展起步晚，發(fā)展時(shí)間短，人們對(duì)物業(yè)管理權(quán)的界定還比較模糊，不能很好的界定自己的權(quán)利。

第一種認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主將集體所有的公共區(qū)域的使用權(quán)、管理權(quán)和占有權(quán)讓渡給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)不是權(quán)力而是權(quán)限，是物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主的限制權(quán)和對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理權(quán)；第三中點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)就是物業(yè)公司憑借物業(yè)管理合同而取得的對(duì)業(yè)主提供服務(wù)或者對(duì)公共物品、區(qū)域進(jìn)行管理的法律憑證。

由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理權(quán)界定不明確，使得物業(yè)管理在實(shí)行過(guò)程中出現(xiàn)種種偏差。物業(yè)管理的服務(wù)功能比例很小，相反管理功能卻異常突出，這樣使得業(yè)主很多權(quán)益得不到保障。

（三）業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理制度認(rèn)識(shí)不足

物業(yè)管理在吉首發(fā)展的歷史十分短暫，很多業(yè)主對(duì)于作為物業(yè)管理重要權(quán)利基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)和傳統(tǒng)所有權(quán)的區(qū)分還未能形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。主要表現(xiàn)在很多業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之間的權(quán)利關(guān)系不明確。平常也很少參加業(yè)主大會(huì)會(huì)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生也漠不關(guān)心，也不會(huì)向業(yè)主委員會(huì)反饋意見和提出對(duì)社區(qū)管理的意見，遇到問(wèn)題也只會(huì)用拒絕交物業(yè)費(fèi)來(lái)與物業(yè)管理公司抗衡，但往往這種方式卻收效勝微。

（四）市場(chǎng)化程度低，經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏競(jìng)爭(zhēng)

就目前的情況看來(lái)，吉首很多物業(yè)公司都與房地產(chǎn)開發(fā)商有著密切的聯(lián)系，或者有些物業(yè)公司是直接由房地產(chǎn)開發(fā)商組建的，直接接管相應(yīng)的樓盤[1]。在這種情形下，其他物業(yè)公司很難介入已經(jīng)有公司接管的物業(yè)，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)不足。接踵而至的就是服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量下降，亂收費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生以及對(duì)一些義務(wù)的逃避。

（五）物業(yè)管理企業(yè)前期介入不足，公用基礎(chǔ)設(shè)施檢查驗(yàn)收機(jī)制不合理

在一個(gè)完整的樓盤開放和后期的物業(yè)管理中，物業(yè)管理的前期介入十分重要。前期介入可以為開發(fā)商的建設(shè)提供很多合理化的建議，為后期物業(yè)管理提供很好的條件，也可以為物業(yè)驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。但在吉首，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)很少有物業(yè)公司介入，即使有也是開發(fā)商自己的物業(yè)公司，不是真正為業(yè)主著想。在加上在驗(yàn)收時(shí)也是草草了事，很多公共區(qū)域的建設(shè)問(wèn)題也沒做處理，導(dǎo)致在使用時(shí)頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)管理費(fèi)很大部分用于了維修，用于服務(wù)的費(fèi)用減少，服務(wù)質(zhì)量自然不高。

三、少數(shù)民族地區(qū)中小城市物業(yè)管理模式的構(gòu)想

從調(diào)查情況顯示，目前吉首物業(yè)管理主要存在的問(wèn)題就是業(yè)主的權(quán)利意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)公司的發(fā)展跟不上城市化的進(jìn)程，物業(yè)公司缺乏競(jìng)爭(zhēng)等。為此，要解決這些問(wèn)題，首先政府部門要加強(qiáng)物業(yè)管理權(quán)的界定、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管和督促，使業(yè)主明確自己的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)公司也要明確自己職責(zé)，自覺參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而不是依附于房地產(chǎn)開發(fā)商。

（一）明確界定物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條的規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！痹撘?guī)定所指的物業(yè)管理，僅指委托管理，而不包括自治管理[2]。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化，分工日益細(xì)微化的時(shí)代，任何一個(gè)人都不可能對(duì)所以事務(wù)做到面面俱到，因此物業(yè)公司的產(chǎn)生是時(shí)代的必然。但是我們必須對(duì)物業(yè)公司的管理進(jìn)行一個(gè)明確的界定。物業(yè)公司的管理權(quán)只是業(yè)主將自己的物業(yè)委托給物業(yè)公司暫時(shí)管理，并不是代表將物業(yè)讓渡給物業(yè)公司。所以當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意時(shí)，業(yè)主有權(quán)解除這份委托。

（二）大力推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物管公司的雙向選擇

首先，政府和相關(guān)部門可依照《前期住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》，責(zé)成開發(fā)商做好前期住宅小區(qū)物業(yè)管理的招投標(biāo)工作，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)好、管理水平高的企業(yè)實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理[3]。這樣可以擺脫物業(yè)管理公司只對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)而輕視業(yè)主的利益。

其次，要將物業(yè)管理公司推向市場(chǎng)化，小區(qū)物業(yè)公司的確定除了前期有開發(fā)商招標(biāo)決定外，后期物業(yè)有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)開會(huì)討論，面向全社會(huì)公開招標(biāo)確定。使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離[4]。真正做到物業(yè)管理單位一心一意為業(yè)主，全心全意做服務(wù)。

（三）搞好物業(yè)管理前期介入，規(guī)范后期物業(yè)管理

物業(yè)管理的前期介入有利于減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)階段存在的全含或隱患[5]。在項(xiàng)目建設(shè)、施工時(shí)，從業(yè)主或使用人以及方便日后管理的角度，對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行前期介入是十分有必要的。前期介入可以發(fā)現(xiàn)和整改許多施工單位的問(wèn)題，從而為日后的驗(yàn)收和管理減少不必要的負(fù)擔(dān)。

在后期物業(yè)管理時(shí)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備需定期檢測(cè)，科學(xué)管理，要將一切安全隱患終止在萌芽時(shí)期。物業(yè)管理公司同時(shí)還有制定詳細(xì)的管理細(xì)則，做到管理有序，合理推進(jìn)。

（四）政府加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度，促進(jìn)行業(yè)有序、健康發(fā)展

由于城市化起步較晚，物業(yè)管理歷程短，很多市民對(duì)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和重要性認(rèn)識(shí)不夠，以至于很多業(yè)主從入住小區(qū)從未參加過(guò)業(yè)主大會(huì)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉也是不聞不問(wèn)，也從未向委員會(huì)反應(yīng)過(guò)自己的需求和意見。

政府要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的宣傳力度，使更對(duì)業(yè)主了解業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)政府在業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)行過(guò)程總都要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，使其真正在為業(yè)主服務(wù)。政府在提高指導(dǎo)、協(xié)助力度的同時(shí)，有必要定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn)，幫助業(yè)主委員會(huì)制定工作計(jì)劃，促使業(yè)主委員會(huì)工作有序化、制度化。另外根據(jù)實(shí)踐需要，政府部門還要做好業(yè)主委員會(huì)的換屆指導(dǎo)和協(xié)助工作，加強(qiáng)換屆登記與監(jiān)督管理。（作者單位：吉首大學(xué)法學(xué)與公共管理學(xué)院）

基金項(xiàng)目：2013年湖南省大學(xué)生研究性學(xué)習(xí)和創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計(jì)劃項(xiàng)目（227），吉首大學(xué)2013年大學(xué)生研究性學(xué)習(xí)與創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計(jì)劃擬立項(xiàng)項(xiàng)目（JSU-CX-2013-48）。

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